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空き家問題の原因は? リスクから最善の対策や解決策を徹底解説

 

近頃ニュースで取り上げられることの多くなった「空き家問題」

「空き家」と聞くと、郊外や地方での築年数の経った一戸建てを思い浮かべる方も多いかもしれませんが、都心部やマンションでも空き家が増えてきているというのはご存知でしたでしょうか?

親と離れて暮らしている方、マイホームを購入したけれど今後引っ越される可能性のある方などは、これから先ご自身が「空き家問題」に見舞われることも充分に考えられます。

何事も、「転ばぬ先の杖」。準備をしておけばいざとなってもしっかりとした対応が出来るようになるはずです。

そこで今回は、そういった「空き家問題」の現状から原因、そして対応・解決策まで詳しくお話していきたいと思います。

空き家問題の現状

空き家は現在どれだけ増え続けているのか

はじめに、「空き家が増えている」という事実が、どれだけの数・割合で増えてきているかについて見ていきましょう。

空き家数及び空き家率の推移 (総務省統計局HPより)

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総務省統計局 平成25年住宅・土地統計調査 特別集計」より

上記のグラフは、国内で空き家がどれだけ増加してきたかを表しています。平成5年では空き家数448万戸だったのが、直近の平成25年では820万戸と、この20年間でなんと180%も増加しています。

空き家率では平成25年で13.5%。もはや、「憧れのマイホーム」といった宣伝文句も謳いにくくなるほどの増加状況です。

続いては、都道府県別で空き家率の高さ、空き家数の多さを見てみましょう。

 

都道府県別 空き家率 (平成25年住宅・土地統計調査)

順位 都道府県 空き家率(平成25年時点)
山梨県 17.2%
愛媛県 16.9%
高知県 16.8%
徳島県 16.6%
香川県 16.6%
鹿児島県 16.5%
和歌山県 16.5%
山口県 15.6%
岡山県 15.4%
10 広島県 15.3%

「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)

 

都道府県別 空き家数 (平成25年住宅・土地統計調査)

順位 都道府県 空き家数
東京都 817,100
神奈川県 486,700
愛知県 422,000
大阪府 678,800

「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)

 

空き家率の割合でみると地方の都道府県が高い傾向にありますが、空き家数でみると建物の密集する都心部で非常に多くなっていることが確認できます。

もはや、「空き家問題」は日本全国で確認できる課題──ということですね。

空き家問題の一番の原因は、所有者が「何もしていない」から?

さて、ここまで深刻化している空き家問題の原因についても見ていきましょう。

空き家が増え続けているのは、新しく建物が建つペースが、解体されるペースよりはるかに速い点にある

「なぜ空き家が増えるのか」というと、簡単に言ってしまうと居住用の建物はどんどん作られていくのに、解体される建物の個数は遥かに少ないからです。

新たに住居が立てられ続けて、減るペースは少なくて、かつ日本の人口・世帯数はピークを越え今は下降傾向にありますので、空き家が増えるのは当然とも言えます。

住宅が新たに建てられる戸数と、解体される戸数の推移

新設住宅着工戸数 滅失戸数 その差
平成21年 775,000 112,000 663,000
平成22年 819,000 137,000 682,000
平成23年 841,000 115,000 726,000
平成24年 893,000 125,000 768,000
平成25年 987,000 127,000 860,000

国土交通省「新設住宅着工戸数の推移」及び「住宅の滅失戸数の推移」より

空き家の所有者の7割は、特になにもしていないまま

もう一つ、国土交通省の「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」で行われた調査にて、「空き家になっている住宅の現在の状況」について持ち主に行われたアンケート調査結果を紹介したいと思います。

空き家となっている現在の状況 (国土交通省 「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」)

image2

空き家所有者のうち、「売却や譲渡先を検討している」と「賃貸などを検討している」、「不動産業者に相談している」の合計は約24.0%でした。そして驚くことに、71.0%が「特に何もしていない」状況であったのです。

なぜ空き家をそのままにしてしまうのか。その理由は「個人の想い」と「固定資産税の問題」

人が空き家をそのままにしてしまう理由は、大きく3つ存在します。

一つは、住居に強い「思い入れ」があること。特に、親の遺産として残された物件などは、長年の思い出も詰まっていますので、ためらうのも無理はないでしょう。

残りの二つは、やや経済的な理由が含まれます。

まず、住宅がない土地では固定資産税が最大4.2倍に増えてしまうという点。「家が古くなったから解体しよう」とすると、「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなり、それまで優遇されていた固定資産税の減額がなくなってしまうのです。

更には、解体時にも費用もかかりますので、「処分したいけれど、先立つものが無い」という理由で空き家をそのままにしてしまうというケースが多いのです。

3つ目の理由は、古い空き家では、現行の建築基準法施行以前に建てられ、再建築が認められない土地になっているケースがあります。再建築できないとなると、解体してしまった時点で「宅地」として活用できなくなるので、「このまま放置するしかない」という空地も存在するのです。

このように、空き家が増えてしまうには、それなりの理由もあってのことなのです。ですが、かといってそれで何の問題もないかというと、「空き家【問題】」と言われるだけあって、当然ながら様々な問題やリスクが発生してきます。

続いては、空き家が問題なる理由・リスクについても見ていきましょう。

空き家が問題になる理由・リスク

空き家が発生することによってどんな問題やリスクが起きるのかについて、どのようなものがあるでしょうか。

空き家発生によって想定される問題・リスクの例

防災性の低下

倒壊、崩壊、屋根・外壁の落下など
火災発生(放火)のおそれ

防犯性の低下

犯罪の誘発(浮浪者や犯罪者、犯罪予備軍の不法侵入等)

ごみの不法投棄

衛生の悪化、悪臭の発生

害虫・害獣(蚊、蝿、ねずみ)の発生や集中

風景、景観の悪化

その他

樹枝の越境、雑草の繁茂、落ち葉の飛散 等

 

上記説明では「想定される」とありますが、実際に空き家による被害は発生しています。

以下国土交通省が出している、「管理水準の低下した空き家や空き店舗の周辺への影響」のアンケート結果も見てみましょう。

 

管理水準の低下した空き家や空き店舗の周辺への影響(出展:国土交通省資料)

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※国土交通省による全国1,804全市区町村を対象とするアンケート(H211)結果

※上記の件数は、複数回答によるもの

特に多いのは、空き家による「風景・景観の悪化」ですが、防犯や火災の発生へのリスクも看過できません。事実、放火による犯罪の大半は空き家を狙っての行為であるところからも、その危険性は伺えます。

空き家を放置すると、行政から「特定空家」に指定されて固定資産税が6倍になる?

空き家を放置しておくリスクは、それだけではありません。

空き家をそのままにして、管理が行き届いていない状態が故に周辺環境に悪影響を及ぼしてしまっている場合、平成27年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、行政からの指導・処分が行われるようになったのです。

更に行政からの指導後に改善が見られなかった場合、その空き家は「特定空家」に指定されてしまいます。

この「特定空家」の厄介なところは、一戸建て住宅では通常適用されている「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなることです。

よく、「特定空家にされると固定資産税が6倍になる」と言われますが、正確には、特定空家に指定されたことでこれまで優遇されていた固定資産税の減税処置が適用されなくなって、通常の税額になってしまう、ということですね。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」および特定空家の詳細については、以下記事をご覧ください。

参考:空き家対策特別措置法で固定資産税が6倍?空き家は全部該当するの?

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空き家対策のメインは、「売る」「貸す」「維持管理」の3つ

ここまで、空き家問題の現状、原因、そして理由・リスクについて述べてきました。

続いては、空き家問題でトラブルが発生しないための空き家対策について述べていきます。

空き家対策のメインは、以下の3点です。

空き家を「売却」すること
空き家を「貸す」などして、利用者が存在する状態にすること
空き家を「維持管理」すること

空き家を「売却」する

空き家対策で一番シンプルかつオススメな対策は、「空き家を売却する」ことです。

「空き家のこれからの活用イメージが持てない」であったり、「空き家をどうしようか迷っている」という状態でしたら、なるべく早く売却することがお薦めです。

理由はというと、空き家は判断を伸ばしてそのままにすればするほど、状態はどんどん劣化していくからです(無人の住居というものは、傷みははやくなるものです)。

住居は築年数が短いほど高い価格で売れるものです。更には、前述の通り現在国内では空き家は今も増え続けている状況です。

1年後、2年後は更に空き家が増加して、売れにくくなることが予想されます。

また、空き家を売却してしまえば、固定資産税も掛からなくなりますし、メンテナンスにかかる費用や時間もなくなります。相続前でしたら売却して現金化しておくことで、不動産相続の煩わしさやトラブルも防げます。

これらの理由を鑑みれば、活用予定の無い空き家は「売るのが一番」というのが、良く分かるのではないでしょうか。

 

空き家の売却は、不動産一括査定サイトの活用がお薦め

不動産一括査定サイトは、Webサイトからの簡単登録で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができるサービスです。

一括で複数の不動産会社に依頼できるということは、それだけ「その空き家を売れる見込みがある」と思ってもらえる不動産会社と巡り合える確率が上げられるということですね。

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空き家が増え続けてきている現代では、イコール空き家は「需要よりも供給過多になっている」状態でもあります。より力強いサポートを行ってもらえるパートナーを選定していけるためにも、ホームフォーユーの活用は効果的と言えるでしょう。

空き家を「貸す」などして、利用者が存在する状態にすること

続いての対策は、空き家を「賃貸」にすることです。

「当面活用予定はないが、将来はこちらにもどってきて住む予定だ」など、未来での活用イメージがある場合は、売却して完全に手元から離してしまうのではなく、室内を改装して賃貸に出すという選択肢もあります。

ただし、現在は都内・郊外・地方問わず「アパートの空き室が急増中」にあります。

実際、賃貸物件は年中住居者が入る訳でなく、平均3割は空き部屋になる期間があると言われています(物件の条件によっても変わりますが)。

「必ずしも毎月定額が収入として期待できるわけではない」ことを理解したうえで賃貸の判断をしたほうが良いでしょう。

また、空き家を賃貸にする場合、自分自身で物件の管理や借り手の募集をすることはできませんので、不動産会社に仲介を依頼することになります。

この際も、前述の不動産一括査定サイトの活用が効果的です。不動産一括サイトに「賃貸での相談」という形で依頼すると、賃貸の仲介に立てられる不動産会社数社からの連絡を貰いやすくなります。

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賃貸には、2つの経営方式がある

空き家を賃貸として貸し出す場合、大きくふたつの経営方式があります。

▽ 賃貸の2つの経営方式

管理委託方式 オーナー(空き家の所持者)は賃借人と直接契約をして、賃借人から直接賃料をもらいます。物件を賃貸に出す際の一般的な方式です。
それらの事務処理や物件の管理を不動産業者等に委託し、委託手数料(賃料の4〜8%程度)を支払います。
一括借り上げ方式
(サブリース方式)
不動産会社がオーナー(空き家の所持者)から一定期間借り上げて、それを賃借人にまた貸しする仕組みです。賃借人との契約や賃料の受け取りは不動産業者等で行い、賃料の85〜92%程度がオーナーに支払われます。
この方式のメリットは借り手がつかず空き家になる期間があっても一定金額の保証があることです。その他、不動産会社が完全に賃借人の間に入るので、家賃滞納に関わるトラブルが起きにくいというメリットもあります。

 

一見「一括借り上げ方式」のほうが好条件に見えますが、それでも賃貸の需要がほとんどなさそうな物件の場合はしばらくして解約される場合もありますし、そもそも不動産会社の方でこちらの方式では契約を組んでくれないこともあるでしょう。

勿論、管理委託方式においても、人気が出なそうな物件の場合は借り手が殆どつかない可能性もあります。

「空き家を賃貸にする」という選択は、空室期間が続くこともあるということ、そしてその間も固定資産税やメンテナンス費などのコストは発生するということを意識しておきましょう。

空き家を「維持管理」すること

空き家対策の3つ目は、「維持管理」

中々手放す判断が出来ず、「しばらく様子を見たい」という場合は、こちらの対策を取ることになります。

住宅は人が住まなくなると途端に劣化が促進され、1ヶ月放置するだけで大きく変化してしまうので、こまめな対応が要求されます。

維持管理の対策で、具体的にどのようなものがあるかを見ていきましょう。

室内の換気

1ヶ月〜2ヶ月のペースで部屋の換気を行います。特に木造住宅の場合は換気を行わないと湿気が充満されやすく、カビが生えたりシロアリや害虫が大量発生するなどの可能性があります。

水回りの整備

水回り周辺の清掃、および定期的に水を流すの処置を行います。水道を完全に止めてしまうと水道管の中の水の循環がなくなり、かなりの悪臭が発生するようになります。

庭木や植物の手入れ

樹枝の越境、雑草の繁茂、落ち葉の飛散は近隣トラブルのもとになりやすく、注意が必要です。
特に葉の生い茂る樹木がある場合は、頻繁に伐採や落ち葉掃きの対応が必要となってくるでしょう。

屋根の雪下ろしや凍結防止のための水抜き

降雪量の多い地域では、屋根の雪下ろしや凍結防止のための水抜きは欠かせません。冬期の維持管理対応はかなり頻繁になることが見込まれるでしょう。

「自身での手入れが難しい」という方は空き家管理サービスの利用も検討を

空き家が遠隔地にあるなどの理由で、上記のような維持管理は「ちょっと難しい・・」という方は、民間企業やNPOが手掛けている「空き家管理サービス」の利用を検討されると良いかもしれません。

インターネットで「空き家管理サービス」と入力すると多くの団体が検索結果にヒットされてきますが、実際に定期的な空き家管理サービスを提供する企業、団体の数は増え続けています。

費用は月1回の巡回で10,000円程度が多く、その他メンテナンスの範囲によって金額は変わってきます。

維持管理するのにかかる時間や交通費などが懸念される方は、活用されると良いかもしれませんね。

少なくとも、費用を惜しんで空き家管理を怠って、結果行政指導を受けて「特定空家」に指定されてしまった…となることを考えると、(売却や賃貸に出さないとしたら)多少のコスト捻出は致し方ないと言えるかもしれませんね。

まとめ:空き家対策の基本は、とにかく「そのままにしない」こと!不動産会社への相談はじめ、空き家対策に向けての行動を

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

これから日本は益々空き家が増え続けると言われています。そして、空き家問題は多くの人々にとって無関係なものではなく、「いつか遭遇するかもしれない」問題でしょう。

空き家対策のメインは、「売る」「貸す」「維持する」の3つであること、そして、一番の対策のおススメは「売る」ことにあるとお伝えしてきました。

もし皆さんが現在空き家を所有されていたり、もしくは近い将来空き家を持つことになることが見込まれているようでしたら、どの対策で進めるべきかを早いタイミングで検討しておくと良いでしょう。

重要な点は、「そのまま放置しない」ことです。「具体的にどう考えてどう行動していけばよいか分からない」という方は、不動産会社、または不動産一括査定サイトへの相談をしておくと良いでしょう。

「そのままにしない」為に何をしたら良いかというと、何かしら「行動すること」です。そして、今回の記事が、皆さんの行動の指針建ての際に少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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