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土地・建物の固定資産税評価額を調べる!調べ方から計算方法まで詳細解説

 

いきなりですが、皆さんは「固定資産税評価額」というものはご存知ですか?

新しく一戸建てやマンションを購入する、または親から住居や土地を相続される予定の方は、是非とも知っておいてほしいキーワードです。

この固定資産税評価額によって、皆さんの所有する一戸建て、マンションの維持・運用にかかる費用は非常に大きく変わってきます。

つまりは固定資産税評価額知らずには、知らずのうちに出費が嵩んでしまうなど、これからの資金計画や老後の貯蓄も思うように進まないこともある、ということですね。

今回は、そんな「固定資産税評価額」について、その調べ方から計算方法、関わってくる税金の種類などについて、詳しくお話していきたいと思います。

固定資産税評価額とは

「固定資産税評価額よく分からないけれど、【固定資産税】なら知っている」という方は多いでしょう。

固定資産税は、土地や家屋を所有する人が、その所有料(資産税)として、市区町村(自治体)が徴収する税金です。

これまで賃貸暮らしだった方が、持ち家を購入した時に初年度以降に発生する固定資産税の金額の、あまりの高さに驚いた…というのも、良くある話です。

そしてこの固定資産税の金額は、冒頭でお話しした「固定資産税評価額」の金額によって決められるのです。

固定資産税評価額で金額が決まる税金は、固定資産税だけではありません。以下に、固定資産税評価額と関与する納税の一覧を紹介します。

固定資産税評価額が関与する納税の種類

納税の種類 説明
固定資産税 固定資産税は、土地や家屋を所有する人が、その所有料(資産税)として、市区町村(自治体)が徴収する税金です。
目安として、固定資産税評価額の1.4%が固定資産税の金額になります。
都市計画税 市区町村(自治体)が、その地域の道路、下水道、公園の整備などの都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてるために、地域住人に課税するものです。
目安として、固定資産税評価額の0.3%が都市計画税の金額になります。
登録免許税 登録免許税は不動産の「登記」を行う際に発生する税金です。
登録免許税の額は最大で固定資産税評価額の2%になります。
不動産取得税 不動産取得税とは、不動産を所有することになった人が最初にのみ課税されるものです。不動産所得税の金額は固定資産税評価額の大体3〜4%になります。

こうして見ると、一戸建てやマンションといった「固定資産」を持つことによって、様々な税金が発生してくることがよく分かりますよね。

そして、上記の納税はすべて、「固定資産税評価額」の金額によって変動されるものなのです。

いかがでしょうか、段々と固定資産税評価額というキーワードが、皆さんの身近に感じられてきたのではないでしょうか。

固定資産税評価額はどうやって決まる?

一つ一つの建物や土地の固定資産税評価額を決めているのは、各市区町村(自治体)です。

とは言っても、それぞれの市区町村が勝手に金額を決めている訳ではなく、総務省(総務大臣)が固定資産評価基準という評価額の大本となるものを定めており、その基準を参考に、各市区町村の担当者が各建物・土地に対して固定資産税評価額を決めていくのです。

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固定資産税評価額は毎年定められますが、実際は建物が新たに建てられた時に設定され、その後は経過年数に合わせて逓減させていく──という仕組みです。

また、土地については価格変動が起こりやすいこともあり、3年に1度評価額が見直されます。

固定資産税評価額の調べ方

続いては、自分が所有する家屋、土地の固定資産税評価額を調べる方法をお話していきましょう。

固定資産税評価額は、大体3〜5月頃に市区町村の役所から届く固定資産税の「納税通知書」で確認することができます。

「納税通知書をきちんと保管できていなかった…!」という方は、市区町村の役所(東京都は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧するか、もしくは固定資産評価証明書を取り寄せてもらうことでかくにんすることができます。

固定資産税評価額の確認方法

市区町村の役所から届く固定資産税の「納税通知書」で確認
市区町村の役所(東京都は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧する
市区町村の役所(東京都は都税事務所)で固定資産評価証明書を取り寄せてもらう

それぞれ、詳しい手順を説明していきましょう。

市区町村の役所から届く固定資産税の「納税通知書」で確認

納税通知書は毎年1回、春頃に市区町村の役所から封筒で送られてきます。

納税通知書は市区町村によってフォーマットも変わってくるのですが、大体は以下のサンプル(東京都のもの)であるように、「価格」の欄に記載されている金額(この場合は“6,000,000”と記載されている箇所)が固定資産税評価額になります。

納税通知書のサンプル(東京都主税局より)

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ちなみに、固定資産税評価額は、実際の不動産が売買される価格目安(地価公示価格等)の70%程を目安としています。

市区町村の役所(東京都は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧する

市区町村が定めた固定資産評価額は、「固定資産税台帳」に登録されていきます。

つまり、固定資産税台帳を見れば、自分のところの固定資産評価額も確認できるという訳です。

固定資産税台帳は各市区町村の役所(東京都は都税事務所)にありますが、もちろん誰でも無条件で確認できるわけではありません。

まず、確認すること(閲覧)の権利を有する人は固定資産税の納税義務者(共有者も含みます)、またはその相続人、もしくは、借地人・借家人などになります。

また、閲覧を申請する場合は、自治体のホームページに掲載されている申請書をダウンロードして、必要事項を記入して申し込む必要があります。申し込みの際には、本人の確認が出来る書類(運転免許証やパスポートなど)、そして、閲覧手数料が必要となります。

市区町村の役所で固定資産評価証明書を取り寄せてもらう

その他、固定資産評価額の確認方法としては、市区町村の役所(東京都は都税事務所)から、固定資産評価額が記載されている「資産評価証明書」を取り寄せてもらうという方法もあります。

固定資産評価証明書を取り寄せる場合も、事前に申請書類(自治体のホームページに掲載されています)の用意と、本人の確認が出来る書類(運転免許証やパスポート)、手数料を用意して申請しておく必要があります(申請は郵送でも行えます)。

詳しくは、お住いの自治体の窓口にお問い合わせください。

固定資産税評価額の計算方法

さて、ここまでは固定資産税評価額の確認方法についてお話してきました。

ですが、「固定資産税評価額って実際にはどう計算されていくのだろう」と気になられた方もいらっしゃることでしょう。

自分の資産なのに、自分では計算できずに自治体から言われた金額をそのまま鵜呑みにして良いのか、と不安になられる方もいらっしゃるかもしれませんね。

固定資産税評価額をきちんと自分で計算するとなると、計算も複雑で専門的な知識をしっかり持たなければなりませんが、「おおよその概算を確認する」レベルでしたら、誰でも確認が可能です。

そこで、続いては固定資産税評価額の計算(概算)の仕方についてもお話していきましょう。

固定資産税評価額の概算確認方法【土地編】

固定資産税評価額は、「実際の不動産が売買される価格目安(地価公示価格等)の70%程」と先に述べました。

ということはつまり、その「実際の不動産が売買される価格目安」が分かれば、あとはそれに70%を掛けることによって、おおよその固定資産税評価額の目安が確認できるということです。

「実際の不動産が売買される価格目安」を確認する手法としては、以下の方法が挙げられます。

その土地の地価公示価格を確認する。
その土地の路線価を確認する。
その土地の実勢価格、時価で確認する。

それぞれの確認方法については、以下記事で詳しく取り上げています。

詳細に確認されたい方は、是非ご覧ください。

 

ちなみに、土地の価格として「一番精度が高い」とされるのは、「地価公示価格」と言われています。

地価公示価格についても詳しく知りたいという方は、以下をご確認ください。

固定資産税評価額の概算確認方法【建物・家屋編】

建物の固定資産税評価額も、土地同様に実際の不動産が売買される価格目安の70%程で見ておくことができます。ただし、建物の場合は新しく建ててから経過年数と共に逓減される部分もあったりと、土地と比べて金額が変動しやすいところに注意が必要です。

つまりは、現状の建物の相場を知っておく必要がある、ということですね。

建物の相場を調べる方法としては、以下の2通りが挙げられます。

不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる
不動産一括査定サイトで、複数の不動産会社から査定(見積もり)をもらう

これらの詳細については、以下記事にて紹介しておりますので、宜しければ是非ご参考ください。

固定資産税評価額でわかること

固定資産税評価額を把握することによって、その物件の(A)固定資産税、(B)都市計画税、(C)不動産取得税、(D)登録免許税の4つの納税額を確認していくことができます。

(A)固定資産税

固定資産税は、前述の通り固定資産税評価額の1.4%にあたります。

ただし、固定資産税評価額をそのまま1.4%で掛けずに、「特例処置」、「負担調整処置」で税額が再設定(軽減)されるケースも多いです。(課税標準額)

固定資産税の仕組み

image3

固定資産税が軽減される主なケースとしては、上記図にも含めている、「課税標準額」内と「税額」内にある「政策的な特例処置」です。

特に、「課税標準額」の政策的な特例処置の「小規模住宅用地」が評価額の1/6になるのは、かなりありがたい処置ですよね。

その他「税額」の政策的な特例処置では、新築住宅において3〜5年間は税額が1/2となります。これを知らずにいると、「3〜5年後に固定資産税が倍になってしまった!」とびっくりしてしまうことにもなり兼ねませんので、ご注意ください。

固定資産税は、年間の額を4期に分けて(1/4ずつ)支払います(一括払いも可能です)。固定資産税の納税通知書は、たいていは毎年春頃に自治体から郵送されます。

(B)都市計画税

都市計画税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。

都市計画税の計算方法

都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 0.3%

 

都市計画税の支払いタイミングは、固定資産税と併せて行います。

また、都市計画税も直接固定資産税評価額に税率0.3%を掛けずに、特別処置で税額が軽減されるケースがあります。代表的な特別処置は、「固定資産税」の課税標準額でも紹介した、「小規模住宅用地…評価額の1/6、一般住宅用地…評価額の1/3」があります。

(C)不動産取得税

不動産取得税は、一戸建てやマンション、土地を購入した際に、または家屋を新たに建築・増築して不動産を取得した際に課せられる税金です。

また、遺産相続などの贈与や、交換によって取得した場合も納税対象となるので注意が必要です。

不動産取得税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%(※)

 

※料率は、対象の物件によって異なります。

土地・家屋(住宅)…3%

住宅ではない建物…4%

 

不動産取得税の支払い時期は、自治体納税通知書が送られてきますので、届いたタイミングで支払います。

(D)登録免許税

登録免許税は、土地や建物を【登記】する際に発生する税金です。

「登記する際」とは、主に以下の場合が当てはまります。

建物を新築したとき(所有権保存登記)
不動産を売買するとき(所有権移転登記)
住宅ローンを組むとき(抵当権設定登記)

登録免許税もまた、固定資産税評価額に所定の税率を掛け合わせて計算していきます。

登録免許税の計算方法

所有権保存登記、所有権移転登記の場合:固定資産税評価額 ✕ 所定の税率

抵当権設定登記の場合:債権額(住宅ローンの借入額) ✕ 所定の税率

 

抵当権設定登記の場合は、固定資産税評価額から税率を掛けるのではなく、債権額(借入額)からになりますので、混同されないように注意しておくと良いでしょう。

固定資産税評価額を把握しておけば、家・土地の所持費のイメージも付いてくる!(まとめ)

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

固定資産税評価額を把握しておくことによって、対象となる建物・土地の固定資産税や都市計画税といった年間の運用費の一部であったり、取得する際の税額の一部(不動産取得税、登録免許税)を確認することができます。

特に、固定不動産税と都市計画税は毎年発生するものです。更には、特例処置のあるなしで税額も大きく変わってきます。

「固定資産税評価額なんて、まったくわからないし、興味もない」という状態ですと、あらかじめ決められていたはずの納税が「手痛い出費」になってしまいかねません。

きちんと知識を持っておくことは、「正しい判断、決断」をしていけることにも繋がるものです。

そして、不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!