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家を売るときの注意点!知っておきたい不動産売却時の基礎知識まとめ

 

とうとう、この家を売る時が来たか…」──理由は様々あれど、これまで慣れ親しんだ一戸建てやマンションを売りに出す時期は、遅かれ早かれいずれやってくるものです。

いきなり言われて「そんなのすぐに用意できない!」と慌ててしまわないように、今回は「家を売るときの注意点」について、幅広く解説していきます。

さて、現在ちょうど、そのような状況に直面されているという方、もしくは近い将来に不動産を売却するという決断をしなければならない方は、その「準備」はできていますでしょうか。

一戸建てやマンションを売るときは様々な準備、注意点があります。

今回の内容を把握しておけば、いざというときもあせらず、しっかりと不動産売却を対応していけることでしょう。ぜひ、ご参考ください!

物件の注意点

一戸建て・マンションを売却する際に、はじめに意識しておきたい注意点は、「物件の注意点」です。

売却する不動産の情報、状況について、どのような点に注意していくべきか、お伝えしていきましょう。 

登記に相違はないか

不動産売買の際は、基本的に以下書類が必要となります。

A)身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票【すべて所有者全員のもの】
B)登記済権利書もしくは登記識別情報
C)固定資産納税通知書もしくは固定資産税評価証明書  

 

ここで注意したいのは、B)の「登記済権利書もしくは登記識別情報」です。

身内間の相続や離婚などで、当初物件を購入した時から物件の所有者が変更されているにもかかわらず、登記の情報が更新されていないと、そのままでは売買契約を進めることができなくなってしまう場合があります。

一戸建て、マンションを売却することが決まったら、登記済権利書または登記識別情報を確認し、物件の所有情報に間違いや認識の齟齬がないかを確認するようにしましょう。

ちなみに、不動産登記の所有権の変更作業自体はご可能ですのでご安心ください。

ご自身で行うこともできます(お住いの市区町村の役所にて受け付けています)が、進め方にご不安がある方は司法書士に相談されると良いでしょう。

登記におけるトラブルについては、以下記事でも紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

住宅ローンは完済できる状況か

不動産売却を検討される方の中には、住宅ローン完済前での売却になられる方もいらっしゃることでしょう。

不動産を売却する際には、「その物件の住宅ローンが完済されている、もしくは売却したお金で完済できる」という前提で、進めていく必要があります(※ 例外もあります)。

「売却後もローンはこれまで通り払い続ければ良いのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、通常ローンには担保が付きます。そしてその担保には、ローン対象の物件(不動産)が含まれます。

家を売ってしまうと、その担保の所有を手放したことになるので、そのままではローンを継続できない、ということですね。

ですので、ローンが完済されていない不動産(家やマンション)を売却するときは、併せてローン残債を一括返済するのが通常──ということです。

一戸建て・マンションの売却と合わせて住宅ローンの完済も同時進行される予定の方は、以下の記事もご参考になるかと思いますので、併せてご覧ください。

 

売却時の注意点

さて、続いては売却時の注意点について見ていきたいと思います。

ここでは、売却する物件の「相場」、「期間」、そして不動産会社に依頼する際の「サービスの形式」について、説明していきます。 

相場を必ず調べよう

 

売りに出そうとしている一戸建て、マンションがどれだけの金額になりそうか──、「買ったときの金額からのおおよそ」でイメージされてはいませんでしょうか。

不動産の物件価格は流動的です。

想定されたイメージよりも下がっている時もあれば上がっている時もあります。

もしくは、相場からは見られない、皆さんの物件の価値をしっかりアピールしていく必要があることもあるでしょう。

まずは、売却する一戸建て、マンションの現在の相場を知っておくことが重要です。

そのうえで、売却価格を決めておかないと、損をしてしまうこともありえますので、ご注意ください。

物件の相場を調べる方法は、大きく二つあります。

A)不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる

B)不動産一括査定サイトで、複数の不動産会社から査定(見積もり)をもらう

 

A)、B)どちらも無料で調べることができます。

A)の「不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる」では、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯についてはgoo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」を活用されると良いでしょう。

以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

 

B)の不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

A)である程度の相場感を把握した後に、実際にいくつかの不動産会社に査定をお願いすれば、より希望額に近い不動産会社を選定しやすくもなるでしょう。

不動産一括査定サイトについては、以下記事で詳しく紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

売却までの期間を理解しておこう

 

続いては、「売却にかかる期間」。

一戸建て・マンションを売却するとなったときにかかる期間の平均がどれくらいかはご存知でしょうか。

答えは、大体3~5ヶ月ほど。

ですが、一戸建てはマンションと比べて売却が成立するまでの期間は多くかかり、とある期間調査では、マンションの平均売却期間が6ヶ月であったのに対して、一戸建ては11ヶ月もかかっていた、という結果も出ています(※ あくまで特定期間・地域の調査になりますので、ご参考程度にお願いします)。

つまり、「売却にはそれだけの期間がかかる」ということ、かつ「期間内に、相応にやることがある」、ということですね。

「一戸建て・マンションを売却しよう」と決めたら、まずは相応の期間がかかることと、その間のスケジュールをしっかり建てることが重要です。物件売買における流れ、スケジュールについては、以下記事に詳細をまとめていますので、併せてご覧ください。

買取と仲介の差を知っておこう

多くの場合、一戸建て・マンションを売るとなったら、不動産会社に依頼することになります。

そこで、不動産会社に依頼する形式として、「買取」として依頼する形式と、「仲介」として依頼する形式の2通りがあることはご存知でしょうか。

「買取」とは、その名の通り不動産会社が物件を買い取る形式です。「仲介」は、不動産会社が物件の購入希望者を集い、売り手と買い手を仲介する形式を指します。

不動産会社の買取サービスと仲介サービスの比較

  概要 メリット デメリット
買取サービス 不動産会社が物件を買い取る形式 売買期間を短縮できる。 売却価格が相場より低くなる。
仲介サービス 不動産会社が物件の購入希望者を集い、売り手と買い手を仲介する形式 売買価格を相場と同等、もしくは相場以上にしていける可能性(不動産会社と協力しながら進めていける)。 買取サービスと比較して、売却期間が長期化しやすい。

 

多くの場合は、相場同等の売却価格で売買を成立することが期待できる「仲介サービス」の利用になりますが、「少しでも早く売買を成立しなくてはならない!」という状況の場合は「買取サービス」のほうが望ましいこともあります。

買取と仲介の仕組みを理解し、更にどちらの形式がご自身にとって望ましいかを考えたうえで、不動産会社に依頼することをお勧めします。

「買取」と「仲介」の説明については、以下記事に詳細をまとめていますので、併せてご覧ください。

売却にかかる費用の注意点

続いては、「売却にかかる費用の注意点」です。

一戸建てやマンションを売却する際には、仲介料をはじめ、様々な費用も発生します。

そしてその金額は、トータルで結構大きな額になることもあります。

不動産の売却時にかかる費用項目

A)不動産会社への仲介手数料
B)印紙代
C)抵当権抹消登記費用
D)ローン返済
E)税金

 

特にA)の「不動産会社への仲介手数料」は、数十万~といった大きな金額になります。

D)の「ローン返済」についても、人によってはまだ返済の初期段階だったりするとその額はかなり大きくなるでしょう。

A)~E)を足して数百万になってしまった…というケースも多くあります。

A)~E)の各費用がどれくらいになるかの説明については、以下記事にて詳しく紹介しています。併せてご覧ください。

不動産会社を選ぶときの注意点

 

続いての注意点は、「不動産会社の選び方」。

一戸建て・マンションを売りに出す際に、「相場」を見定めることが重要だと先に述べましたが、皆さんの物件の相場(=査定額)は、それを見積もる不動産会社によっても変わってきます

なぜかというと、最終的な物件価格は「この価格で購入したい」という買い手が納得して決まるもの。

そして、「高い価格でも買ってもよい」と思ってもらえる買い手を見つけられるのは、仲介する不動産会社の手に委ねられるからです。

不動産会社からしても、買い手を見つけやすい・見つけにくいといった、得意物件・不得意物件もあります。

また、これまでの実績から強気で行ける物件とそうでない物件もあるでしょう。

皆さんの物件を、「自信を持って購入希望者に勧められる」不動産会社を選ぶことが大切です。

最適な不動産会社の選び方は、ズバリ、「不動産一括査定サイト」を活用することです。

不動産一括査定サイトを遣うことによって、複数の不動産会社から査定額と合わせてコンタクトを得られます。

そこでのコミュニケーションで、「物件を高く売ってくれそうか」、「信頼できそうか」といった点を軸に、不動産会社を選定していきましょう。

不動産会社の選定方法、および不動産一括査定サイトについては、以下記事でも詳しく述べております。

ぜひチェックしてみてください。

売買契約時の注意点

「不動産売却時の注意点」で、最後にご案内したいのが、「売買契約時」です。
 
一戸建て一戸建てやマンションを売買するときにトラブルが起きるとしたら、契約時であることが一番多いと言われています。

どんなトラブルがあるのかというと、以下のようなものがあります。

不動産会社との仲介手数料に関するトラブル
・登記情報を放置してしまっており、それによって契約が結べないトラブル
・購入希望者のローンが通らなかった等で、契約が解除になるトラブル
・売買契約直後に、物件に瑕疵(かし)があった場合のトラブル

 

せっかく「希望通りの価格で売れそうだ」となっても、最後の契約の時点でトラブルが発生して、白紙に戻ってしまった…ということの無いように、また、トラブルがおきたときもあわてないように、事前に以下の記事にも目を通しておいてください。

家を売るなら不動産一括査定サイトの利用がベスト(総まとめ)

さて、ここまで紹介しました不動産売却時の注意点をまとめてみましょう。

物件の注意点

現在の所有者情報と登記上の情報に相違はないかチェックすること
物件売却時は「住宅ローンの完済」が前提。ローン完済ができる状況か確認すること

 

売却時の注意点

事前に物件の相場(=査定額)を調べておくこと
売却期間の目途を立てて、事前にスケジューリングを行っておくこと
不動産会社に依頼する際は、「買取」、「仲介」どちらにするかを決めておくこと

 

売却にかかる費用の注意点

売却にかかる諸費用(仲介手数料、印紙代、税金等)の項目と金額を把握しておくこと

 

不動産会社を選ぶときの注意点

複数の不動産会社に依頼をし、自身の物件を「自信を持って仲介できる」不動産会社を選定すること

 

売買契約時の注意点

契約時に発生しやすいトラブルを、事前に知っておき、かつ必要に応じて対策を取っておくこと

 

「これらの注意点をすべて意識していかなくてはいけないのか…」と気が重くなった方は、早いタイミングで信頼できる不動産会社と一緒に売却活動を進めていくことをお勧めします。

不動産会社は、物件売買のプロです。

当然ながら上記の注意点も熟知していますし、皆さんのフォロー・アドバイスもしてくれることでしょう。

そして、そんな頼りになるパートナーを見つけるためには、「不動産一括査定サイト」の有効活用が効果的です。

「この不動産会社の担当さんなら、安心して一緒に売却活動を奨められる」という不動産会社をいち早く見つけていけるよう、意識してみてください。

 

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!