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不動産売却の仲介手数料の相場は?仲介手数料を割引してくれる会社とは

 

「家を売ろう」となったときに、ほとんどの方は不動産会社の仲介を依頼することでしょう。

そして、この不動産会社への仲介の際に発生するのが、「仲介手数料」。

よく聞く言葉ですが、実際にどれくらいの金額が発生するのか、不動産会社ごとに金額が違ってくる場合があるのはなぜかをご存知の方は、それほど多くないのではないでしょうか。

最近では「仲介手数料ゼロ円」という業者もあったりするので、「なぜ0円なのか?」という点なども気になる所ですよね。

そこで今回は、不動産売買の際の、仲介手数料の概要、相場、計算方法、そして不動産会社によって仲介手数料の金額が変わる仕組みについてご案内していきたいと思います。

これから不動産の売買を検討されている方は、ぜひ参考にしてください! 

そもそも、不動産売買の仲介手数料とは?

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仲介手数料とは?

「仲介手数料」とは、家を売るときや買うとき、または賃貸の際にも、仲介に立ってもらう不動産会社に対して支払うお金のことをいいます。

なお、仲介手数料は、契約が成立した時に払ういわゆる「成功報酬」です

つまり、どれだけ不動産会社のサポートを受けたとしても、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありませんので、ご安心ください。

その代わり、いったん成立した契約を解約した場合については、仲介手数料はそのまま発生する場合があります(※ 手付解除(買主が手付放棄、売主は手付倍返しをして契約を解除すること)した場合)。

不動産売買の仲介手数料は、物件価格に連動し、上限額がある

仲介手数料で必要となる金額は、売買する物件価格によって大きく変動し、かつ上限額があります。

仲介を行う多くの不動産会社は上限額いっぱいまで手数料を設定しておりその額は数十万~数百万円と、結構な金額になります。

(※ 具体的な金額の算出方法は、次の章で詳しく説明していきます)

ですので、仲介手数料の存在を意識しないまま不動産売買の契約に進んでしまわないよう、十分にご注意ください。

実際に、過去に予期しない高い手数料を用意することができなかった方や、中には上限額以上の違法な仲介手数料を求めてくる悪質な不動産会社に引っかかってしまった方もいらっしゃいます。

つまり、「仲介手数料がどの程度かかるか」については、実際に不動産を売買される皆さん自身が、「事前に計算し把握しておいた方が良い」ということですね。

不動産売買における仲介手数料の相場

続いては、実際に不動産売買時の仲介手数料の相場、計算方法について説明していきましょう。

仲介手数料の計算方法

前述のとおり、不動産売買の仲介手数料は、法律で上限額が定められています。

不動産売買の仲介手数料上限

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 不動産の売買価格の5%
200万円超 400万円以下 不動産の売買価格の4%+2万円
400万円超 不動産の売買価格の3%+6万円

 

上記表から、具体的に手数料を算出してみましょう。

例えば1,000万円の1DKマンションを売却した場合はどうなるでしょうか。

不動産価格は1,000万円となるので、上記表の「400万円超」の場合の上限ルールが適用されます。

よって、不動産売買価格1,000万円×3%+6万円で、36万円(税別)となります。

対象がマンションや一軒家の場合は、多くの場合において不動産価格は400万を軽く超える額になりますので、大抵の不動産を売買する場合は、上記表の400万円超の際の、以下の上限ルールが適用されます。

不動産売買の仲介手数料の上限額(速算法)

仲介手数料 = 売買価格×3%+6万円+消費税

 

なお、こちらはあくまで「上限額」であることをご理解ください。

仮に1,000万円の物件に対して、仲介手数料は1万円でも5万円でも、法律上は問題ありません。

仲介手数料の早見表

実際に不動産価格のイメージが付かれている方向けに、不動産価格毎の仲介手数料(上限額)の一覧表を作成してみましたので、よろしければ参考にしてみてください。

物件価格は非課税の新税率にて計算しています。

不動産の物件価格(税抜き) 仲介手数料の上限額(税込み ※消費税8%で計算)
400万円 ¥194,400
600万円 ¥259,200
800万円 ¥324,000
1,000万円 ¥388,800
1,200万円 ¥453,600
1,400万円 ¥518,400
1,600万円 ¥583,200
1,800万円 ¥648,000
2,000万円 ¥712,800
2,200万円 ¥777,600
2,400万円 ¥842,400
2,600万円 ¥907,200
2,800万円 ¥972,000
3,000万円 ¥1,036,800
3,200万円 ¥1,101,600
3,400万円 ¥1,166,400
3,600万円 ¥1,231,200
3,800万円 ¥1,296,000
4,000万円 ¥1,360,800
4,200万円 ¥1,425,600
4,400万円 ¥1,490,400
4,600万円 ¥1,555,200
4,800万円 ¥1,620,000
5,000万円 ¥1,684,800
6,000万円 ¥2,008,800
7,000万円 ¥2,332,800
8,000万円 ¥2,656,800
9,000万円 ¥2,980,800
1億円 ¥3,304,800
2億円 ¥6,544,800
3億円 ¥9,784,800

 

不動産の物件価格にて、3,000万円を超えたあたりから仲介手数料の上限額は100万円以上となってきます。かなり大きな金額ですよね。

仲介手数料を支払うタイミングは?

不動産売買の仲介手数料は、「売買の契約が締結されてから」の成功報酬であることを前に説明しました。

契約が締結されたらすぐに支払うのかというと、多くの場合は、契約締結時に仲介手数料50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払う、といった2段構成での支払いパターンが多くなっています。

ですが、こちらは明確な決まりがあるわけではなく、不動産会社との間で双方が了承していれば、例えば「引き渡し完了時に全額支払い」といった流れでも問題ありません。

仲介手数料は不動産会社によって違う?無料や割引は当たり前?

さて、これまでの内容で不動産売買時の仲介手数料の相場、上限額について説明してきました。

「上限額については分かったけれど、実際の金額はどうなるの?値引きされることとかはあるの?」と気になった方もいるでしょうね。

通常(多くの場合において)、仲介手数料が上限額から値引かれることはあまりありません

なぜなら、仲介手数料こそが不動産会社にとってメインの収入源だからです。

ですが、以下4点の場合においては、仲介手数料が割り引かれるまたは無料になることもあります。

・不動産会社のほうで、「両手取引」を行っている場合
・不動産会社のほうで、期間限定キャンペーンを打っていた場合
・売却価格が査定額よりも低かった場合
・不動産会社側で、広告費や人件費削減などのコスト削減によって、仲介手数料の値引きを行っている場合

ここからは、上記4ケースをひとつずつ見ていきましょう。

不動産会社のほうで、「両手取引」を行っている場合

まず、不動産仲介の取引タイプは大きく以下の2つに分かれます。

両手取引

ひとつの不動産会社が、物件の売主と買主双方の仲介となり、両方から仲介手数料をもらうケースです。

片手取引

売主と買主はそれぞれ別の不動産会社を仲介に依頼しており、各不動産会社はそれぞれ依頼元からのみ仲介料をもらうケースです。

 

不動産会社からするとどちらが得か、というと、売主と買主両方から仲介手数料をもらえる「両手取引」のほうが、メリットが大きくなるというのは一目瞭然ですよね。

この「両手取引」であった場合、不動産会社の方である程度手数料の値引きに応じてくれる(場合によっては無料にしてくる)ことがあります。

ですが、この両手取引は一般的に不動産会社の「悪しき習慣」と言われており、不動産会社側で意図的に売買情報を隠したり、十分な宣伝行動をしなかったりといった不正行為にも繋がりやすいとされています。

なぜそういった不正行為に繋がりやすいのかというと、そこで他の不動産会社になるべく知られないようにした方が、両手取引が成立しやすくなるから──ということですね。

不動産会社側で無理や不正をしての両手取引を断行した場合、「買主が見つかるのに時間がかかる」「買主からの価格交渉でやや不利になるといった影響も考えられます。

もちろん、両手取引を行っているからと言ってそれがすべて不正につながるわけではありません。独自の顧客ネットワークをもって、両手取引を可能としている不動産会社さんもいらっしゃいます。

取引の前段から仲介手数料の値引きを提案される不動産会社の場合は、多くの場合「両手取引」形式で進められる不動産会社さんになります。

その際は、「両手取引」かどうかの確認と、実際そうであった場合は、そうされている理由・根拠も併せて聞いておくと安心です。

不動産会社のほうで、期間限定キャンペーンを打っていた場合

不動産会社にとって繁忙期や決算期にあたる2~3月、9月頃はおいては、各不動産会社の方で集客を目的とした手数料値引きキャンペーンを打つことがあります

その際には、各不動産会社の方でキャンペーン内容に沿っての一定の手数料値引きがあります。

▽不動産会社の期間限定キャンペーンの例(※ホームページの告知内容を抜粋)

上記例では「仲介手数料20%オフ」となっています。仲介手数料の相場(上限額)を考えると、この値引き率は結構大きいですよね。こういった各不動産会社のキャンペーン時期を狙って売買を進めていくのもひとつの手でしょう。

売却価格が査定額よりも低かった場合

実際に売却が決まったときに、売却金額が当初不動産会社の方で出した査定額よりも大幅に下回ることもあります。その際に、不動産会社の方で仲介手数料の値引きに応じてもらえるケースがあります

不動産会社側で、広告費や人件費削減などのコスト削減によって、仲介手数料の値引きを実現している場合

スタートアップの不動産会社、販路拡大中の不動産会社によっては、前述の両手取引でなくとも、広告費や人件費削減などのコスト削減によって、仲介手数料の値引きを行っている場合もあります。

この手の値引きを行っているケースでは、まだ実績がそれ程積まれていない不動産会社が多くみられます。
ご利用を検討の際は、その実績面を中心に確認をしたうえで、依頼されることをお薦めします。

仲介手数料は「下げれば良い」というものではない。仲介のサービス品質にも注意して!

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さて、ここまでの内容で「仲介手数料は値引きできるんだ!しっかり値引き交渉をしないと」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、不動産仲介においては、その仲介料を支払うだけに、担当の方は多くのことを行ってくれています。

・物件の査定額の算出
・売主と相談しての、販売額の設定
・販促活動と進捗報告
・購入希望者が出た際の、内覧のアレンジ、スケジュールセット
・売却確定時の、契約締結に向けてのフォロー(金融機関への交渉フォロー等)

 

家の売却の確定であったり、最終的な売却価格をどれだけ希望通りにしていけるのかは、不動産会社の担当の方の頑張りによるところも大きいのです。

下手に手数料の値下げ交渉を頑張りすぎて、いたずらに担当の方のやる気や信頼関係を損なってしまっては、結果として売却が決まりにくくなったり、売却価格が希望より下がってしまう、と言ったことにもなりかねません。

つまり、仲介手数料は「下げれば良い」というものではありません。

「安かろう悪かろう」にならないように、仲介のサービス品質にも注意するようにしましょう。

仲介手数料をしっかり確認した上でマイホームを売却しよう:まとめ

さて、ここまでの内容をまとめてみましょう。

・不動産の仲介手数料の目安(上限額)は、【売買価格×3%+6万円+消費税】で計算できる
・仲介手数料は「成果報酬」。契約が締結されて初めて支払い義務が発生する
・仲介手数料は以下の4つのケースにおいて、割引、値引きされることがある

 ┗ 不動産会社のほうで、「両手取引」を行っている場合
 ┗ 不動産会社のほうで、期間限定キャンペーンを打っていた場合
 ┗ 売却価格が査定額よりも低かった場合
 ┗ 不動産会社側で、広告費や人件費削減などのコスト削減によって、仲介手数料の値引きを行っている場合
・仲介手数料の値引きは、仲介のサービス品質とのトレードオフにならないように注意する

「仲介手数料とか、良く分からないけれどとりあえず言われた額を支払えばよいのだろう」といったスタンスで進められる人も多くいらっしゃいます。

当人がそれで困らないのであればそれでも良いのかもしれませんが、知っていたほうが、ふと「これで良いのかな?」と迷ったときに適切な判断を下しやすくなるでしょう。

家の売買は、その金額も、その後の人生への影響も非常に大きくなるアクションです。

出来れば悩みに悩みながら進めるよりも、道筋を明確にしたうえで、進めていきたいものですよね。

今回の記事が、皆さまの家の売買を行う際の、一つの道しるべにになれることを、心より願っています。