不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

マンション・一戸建て「買い替え」の際に絶対押さえておきたい5つのポイント

 

これからマンションや一戸建てを売却されるご予定の方は、その後の新居購入も併せて検討する「買い替え」で進めるという方が多いのではないでしょうか。

ですが、新居の購入だけでもひと仕事なのに、今の物件の売却も同時に進めていかなくてはならないとなると、その進行はかなり煩雑になってくることは容易に想定されます。

「マンションの買い替えをしなくてはいけないんだけど、何から手を付けてよいか解らない」

「仕事の都合で新居を購入予定だけど、期日までに今の物件が売れるか自信がない…」

──といった風に、上記のようなお悩みを抱えている方も多いことでしょう。

そこで今回は、マンションや一戸建ての「買い換え」を行う際に、ぜひとも押さえておきたいポイント・注意点をまとめてご紹介いたします。

これを読めば、買い替えの作業も効率よく安心して進められることでしょう。是非ご参考ください!

マンション・一戸建て買い替えの際に、まず押さえておきたいポイント・注意点

はじめに、マンション・一戸建て買い替えの際に、「まずはここを押さえておきたい」というポイント・注意点を箇条書きで紹介していきたいと思います。

売却、購入に伴う資金計画を建てる
売却価格の相場観を押さえておく
買い替えは、タイミングが重要!スケジュールを建てる
売却をお願いする不動産会社は、「その地域に詳しい不動産会社」を選ぶ
売却、購入に伴う手続き内容を把握しておく

もし上記項目にて、「この部分はしっかり準備しているから大丈夫」という方は、それ以外の部分を中心にチェックされる形で進めていただく形で結構です。

ここからは、上記5項目を順に、詳しく説明していきます。

売却、購入に伴う資金計画を建てよう

マンション・一戸建て購入時にまず押さえておきたいポイントは、ずばり「資金計画」です。

買い替えを行う際に、多くの方は「今住んでいる物件を売却して、その金額を購入資金に充てて…」という風に考えられていることが殆どでしょう。

ですが、買い替えの際は物件の購入費用の他にも、非常に多くのところでお金がかかるものです。

具体的に、どのようなところで費用が出るのか一覧で確認してみましょう。

マンション・一戸建て「買い替え」時にかかる費用一覧

売却にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
売却の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。
手数料は大体以下の計算式で算出されます。
仲介手数料=売却価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。
印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
税金関連 所得税 物件を売却して、譲渡益が出た場合に発生します。
ただし、居住物件についてはマイホーム特例により3,000万円以上の譲渡益が出ない限りは発生しません。(多くのケースでは、発生しないでしょう)
住宅ローン関連 ローン繰り上げ
返済の手数料
売却金額でローン残債を一括返済する場合は、繰り上げ返済に伴う手数料が発生します。
手数料は金融機関によって異なりますが、大体5,000円程で見ておけば問題ありません。
抵当権抹消費用 住宅ローンを組んだ際に発生する抵当権を外すためにかかる費用です。
登録免許税で1件1,000円発生します(土地と家両方に抵当権が付いている場合は2,000円)。
更に、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(大よそ10,000円〜20,000円)が発生します。
抵当権の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
マンション・一戸建てを売却する時に、把握しておきたい「抵当権」とは?注意点・ポイントをわかりやすく解説
その他 リフォーム・
ハウスクリーニング代
物件の状態によっては、リフォームやハウスクリーニング代が発生することもあります。
※費用は物件の状態によって大きく変わります。
解体費用 一戸建て物件にて、土地のみを売却する場合は建物の解体費用が発生します。
※解体費用は物件の状態によって大きく変わります。
※1坪5万円あたりが相場になることが多いです。
建物解体の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

購入にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
購入の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。
手数料は大体以下の計算式で算出されます。
仲介手数料=購入価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。
印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
登記関連 所有権登録免許税 新築物件購入の場合は「所有権保管登記」、中古物件購入および土地購入の場合は「所有権移転登記」を行います。
費用は、固定資産税評価額に対して新築物件は0.15%、中古物件は0.3%、土地は1%発生します。
司法書士報酬等 登記手続きを司法書士に代行してもらう際の、代行手数料になります。
費用は司法書士や代行する登記によって異なりますが、数万程で見ておくと良いでしょう。
税金関連 不動産所得税 不動産を所得した際にかかる所得税です。一般的な住宅購入の場合は軽減処置が取られ発生しないことが多いです。
固定資産税等 新居引き渡し時点で固定資産税やマンションの場合は管理費や修繕積立金が日割り計算で費用発生することがあります。
費用は数万程度です。
住宅ローン関連 ローン頭金 新たに住宅ローンを組む際の頭金です。
金額はローン総額や返済プランによって異なりますが、ローン総額の1割(10%)程とする場合が多いです。
登録免許税 住宅ローンの抵当権設定登記にかかる費用です。
費用は数千円程度ですが、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(下項目参照)が発生します。
司法書士報酬等 抵当権設定手続きを司法書士に代行してもらった際にかかる代行手数料です。
大よそ10,000円〜20,000円の費用が発生します。
保証料 連帯責任者を保証会社に依頼する際に、保証会社に支払う保証料です。
費用は数十万円単位です。
融資手数料 ローンを組む際にかかる手数料です。金融機関によって手数料は異なります。
保険料 住宅ローンにかかる団体信用生命保険特約料や、新居にかかる火災保険料です。
費用は加入する保険やプランによって異なりますが、数年間を前払いで支払うケースもありますので、数十万円程発生する場合もあります。

引越しにかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
引越し関連 引越し代 引越しにかかる費用です。
引越し先までの距離や運搬する荷物量によって金額は大きく変動します。
家具関連 家具・家電などの
購入費
新居で新たに購入する家具や家電の購入費用です。
不要な家具・家電の
廃棄費用
不要となる家具・家電の廃棄費用です。
数千〜数万程度で見ておけば問題ないでしょう。

なかにはマンション・一戸建ての売却金が入る前に支払う必要のあるものもあります。

つまり、買い替えの際にはあらかじめどのタイミングでどのくらい出費が出るかを見越して、資金計画を建てておくということが重要になってくるということですね。

売却価格の相場観を押さえておく

続いて意識しておきたいポイントとしては、「売却価格の相場観を押さえておく」ことです。

そもそも現在のマンションや一戸建ての売却金額のイメージがつかないと、資金計画も建てようがありませんので、当然と言えば当然ですよね

現在のマンションの相場を調べる方法は、大きく二つあります。

A)不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる

B)不動産一括

ちなみに、A)、B)どちらも無料で調べることができます。

A)の「不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる」では、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯についてはgoo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」を活用されると良いでしょう。

現在お住い物件の相場の調べ方は、以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

家を売るとき査定に大きく影響するポイントは?査定のプラス・マイナス要因?:家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

B)の不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

A)である程度の相場感を把握した後に、実際にいくつかの不動産会社に査定をお願いすれば、より希望額に近い不動産会社を選定しやすくもなるでしょう。

不動産一括査定サイトを活用することは、正確な相場観の把握だけでなく、「信頼できる仲介パートナー選び」にも役立ちます。

こちらについては、売却をお願いする不動産会社は、「その地域に詳しい不動産会社」を選ぶ」で詳しく述べていますので、併せてご参考ください。

買い替えは、タイミングが重要!スケジュールを建てる

マンション・一戸建ての「買い替え」におけるメインの流れとしては、以下の3つのパターンがあります。

売り先行
買い先行
売買同時進行

それぞれ、どのようなものか簡単にまとめてみましょう。

マンション・一戸建ての「買い替え」を行う際の、3つの流れ

名称 説明
売り先行 マンション・一戸建ての売却を先に済ませ、その後新居を購入する方法です。
マンション・一戸建ての売却代金を確定した後に新居購入に移るので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
買い先行 新居の購入を先に行います。更には、新居に引っ越した後に物件を(空き家状態で)売り出す方法です。
「次に住みたい物件」を優先して検討し、確実に購入することがでるというメリットがあります。
売買
同時進行
マンション・一戸建ての売却を行いながら、同時進行で住み替える新居物件を探す方法です。
理想的な買い替え方法と言われてはいますが、物件の売却と新居の購入を「同時」に成立することはなかなか難しく、やや難易度のある進め方と言えます。

さて、これだけ見ていると「じゃあこの中からどれにすればよいか、選べばよいのかな」と思ってしまいそうですが、現実はそんなに簡単ではありません。

マンション・一戸建て買い替えを難しくする要素の一つとしてあるのが、支払い中である「住宅ローン」の存在です。

ご存知の方も多いでしょうが、基本的にローン支払い中のマンション・一戸建ての物件は、そのローンが完済されないと(もしくは完済の見込みが立ったと金融機関の方で了承しないと)売却成立されることはほぼありません。

つまり、ローン残債の完済の目途が立たないまま「買い先行」や「売買同時進行」の流れに沿って買い替え活動を行った際に、後で売却が難航してWローン状態になってしまう…といったリスクもあるということですね。

そういった背景もあり、マンション・一戸建てを買い替えされる際に、多くの方が取る手法が「売り先行」です。

これら「売り先行」、「買い先行」、「売買同時進行」については以下記事で詳しく紹介しています。よろしければ併せてご参考ください。

マンション売却の際に住宅ローンの返済はどうする?返済計画のポイントまとめ

売却をお願いする不動産会社は、「その地域に詳しい不動産会社」を選ぶ

マンション・一戸建て買い替えの際に抑えておきたいポイントの4つ目は、「売却をお願いする不動産会社は、『その地域に詳しい不動産会社』を選ぶ」ことです。

マンション・一戸建てを売却する際に、仲介する不動産会社によって売却金額は大きく変わってくるということはご存知の方も多いことでしょう。

なぜこのようなことが起きるのかというと、以下の理由があるからです。

不動産会社によって、物件の地域性の熟知度に差がある
不動産会社それぞれ抱えている顧客(物件購入予備軍)があり、それらの状況によって買主を見つける速度・品質に差が出ることがある
不動産会社ごとに販促ツール(ポータルサイトや店舗ネットワーク等)を有しており、プロモーション活動の品質に差が出ることがある
担当の営業マンの品質や相性によって、売却活動の品質に差が出ることがある

つまり、上記のような状況を見越して、「今住んでいる物件を深く理解して、高値で売却成立をしてくれる不動産会社」を選定していくことが大切ということですね。

ですが、一方で「そんな不動産会社なんて知らない」であったり、「そもそも、どうやって不動産会社に依頼すれば良いか解らない」という方もいらっしゃることでしょう。

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

image1

提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

売却、購入に伴う手続き内容を把握しておく

さて、マンション・一戸建て購入の際に抑えておきたいポイントの最後、5つ目になりました。

5つ目のポイントは、「売却、購入に伴う手続き内容を把握しておく」ことです。

マンション・一戸建ての「買い替え」に伴う手続きは大きく以下の7分類に分けられます。

※順番は、「売り先行」「買い先行」によって変わります。

A)物件売却時における、不動産会社との媒介契約(仲介契約)手続き
B)(ローン支払い中の場合は)金融機関へのローン一括返済の手続き
C)物件売却に伴う、買主との売買契約の手続き
D)物件購入時における、不動産会社との媒介契約(仲介契約)手続き
E)金融機関に新たにローン契約を結ぶ手続き
F)物件購入に伴う、売主との売買契約の手続き
G)居住地変更に伴う手続き

上記のうちC)とF)については不動産会社に仲介を依頼している場合は、その手続きの殆どを代行してくれます。

また、B)やE)の金融機関の選定についても、仲介先の不動産会社が紹介してくれることも多いです。

ですので、そういった意味でも前章で紹介した「信頼できる不動産会社選び」は重要となってくるでしょう。

A)の不動産会社との媒介契約についても、前章の「不動産一括査定サイト」を活用していきつつ進めていくとスムーズになりそうですね。

注意しておきたいのは、G)の「居住地変更に伴う手続き」です。この部分は確実に、買い替えを行う私たちが自身で進めていく必要があります。

「居住地変更に伴う手続き」で主なもの

移転前に、早めに済ませておきたいもの

固定電話の移転の手配
インターネット移転の手配
新聞の解約・新規購読手続き
駐車場の解約手続き

移転1〜2週間前に済ませておきたいもの

役所への転出届
住民税の変更手続き
子供の転校届
ガス・電気・水道各会社への移転連絡
NHKへ移転連絡
郵便局の転送手続き
携帯電話会社への移転連絡
銀行の住所変更
火災保険・地震保険の契約変更

移転後に済ませておきたいもの

役所への転居届・転入届
子供の転入学届
国民健康保険の住所変更・加入 ※引越し日から14日以内
国民年金・厚生年金の住所変更 ※引越し日から14日以内
マイナンバーの変更 ※引越し日から14日以内
印鑑登録と証明書の住所変更手続き
運転免許証の住所変更
自動車(バイク)の登録変更・車庫証明の発行 ※住所変更から15日以内
パスポートの更新

──こうやって箇条書きすると、かなりたくさんやることがありますね。

「見ていて頭が痛くなってきた…」という方もいるのではないでしょうか。

ですが、これらは(一部対象外となる項目もあるでしょうが)やらなくてはならない作業です。加えて、直前になって「やってなかった!」となって慌ててしまうことを考えると、今のうちから、早いタイミングで「やることリスト」として整理しておいた方が、安心ですよね。

まとめ マンション・一戸建ての買い替えはやることも多岐に渡りがち。事前準備とスケジューリングをしっかりと!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。マンション・一戸建ての買い替えは、このように多くの「やること」項目が存在します。

そして、それに伴って動く金額も大きくなります。買い替えは人生でもそう何度もあるものではありませんので、この機会が来たら覚悟を決めて、しっかり準備をされると良いでしょう。

また、買い替えが完了して、新生活に移るまでのスケジュールをまとめておくことをお薦めします。

私も4年前にマンションの買い替えを行いましたが、その際も事前の準備と、仲介役の不動産会社の担当さんのフォロー・アドバイスに助けられたことが、本当に沢山ありました。

最後に、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

そのほか、マンション売却の際の計画・スケジュールの立て方等全般にご関心のある方は、以下記事をお勧めいたします。

分譲マンションを売却する際の「売却スケジュール」と「進め方」徹底解説

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!