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マンション売却における買取と仲介の違い。査定額・売却スピードが劇的に変わる!

 

マンションを売却するとき、多くの方がイメージされるのは「不動産会社に『仲介』を依頼して…」という流れでしょう。

ですが、不動産会社の「仲介」による売却の他に、「買取」による売却方法があることをご存知でしょうか。

仲介と買取の大きな違いは、「誰があなたのマンションを購入するのか」という点です。

仲介は、「そのマンションを欲しい」と思ってくれる購入希望者であるのに対して、買取は不動産会社自体がそのマンションを文字通り買い取ってくれるのです。

さて、今回はそんなマンションの「買取」制度の仕組みについて、詳しくお伝えしていきたいと思います。

マンション売却における買取と仲介の違い

買取とは

不動産売買における「買取」とは、不動産会社が直接私たちのマンションを買い取る手法のことを言います。

「仲介」のように購入希望者(買主)が見つかるまで販売活動を続けるのではなく、不動産会社が「買います」となれば、すぐに売却される仕組み──それが、「買取」制度です。

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上記の図のように、買取による売却は流れもシンプルです。

つまりは、不動産会社と売却価格(買取価格)の折り合いがつけば、即、売却が可能となります。

そうなれば当然、売却活動の進捗にやきもきすることもありませんし、購入希望者に向けて内覧の準備や立ち合いをする必要もありません。売却スピードも、仲介のそれとくらべて、格段に早められます。

ただし、その分、売却価格は低くなります。一般的には、不動産を「買取」で売却した際は相場の70%前後まで下がると言われています。

例えば、2,000万円の相場のマンション物件を「買取」で売却する場合は、おおよそ1,400万円ほどまで売却価格が下がる可能性がある、ということですね。

 

不動産の「仲介」と「買取」の関係

  「仲介」による売却 「買取」による売却
購入対象 一般の購入希望者 不動産会社
売却期間 長い(数か月〜) 数週間〜1ヶ月程度
売却に関わる手間 多い(販促活動の確認、
内覧の手配等)
少ない
売却価格 相場とほぼ同等 相場より低い
(70%前後)

上記の表は、マンションを売却するときに、スピードや手間の少なさを重視するか、売却価格を重視するかで、「仲介」「買取」の選択肢の優先順序も変わってくることを表しています。

ただし、買取の際も非常に良い物件が対象である場合は相場の90%程で買い取られるケースもありますので、一概に上記表がすべてのケースに当てはまる、という訳ではありませんのでご注意ください。

また、すべての不動産会社が買取サービスを行っているわけではありません。

買取サービスを行っている不動産会社の情報収集や選定については、「マンションの買取価格の相場は一括査定サイト利用すれば最高額がわかる!」を合わせてご覧ください。

買取の種類

不動産会社による買取は、大きく以下の2つの種類があります。

A)買取保証
B)即時買取

 

A)買取保証

「買取保証」とは、いったん「仲介」による売却を行いつつ、一定期間様子を見て購入希望者が出てこず、買い手がつかないという場合に不動産会社が「買取」をしてくれるサービスです。

仲介による売却活動の期間は調整が可能ですが、大体三か月ほどを目途にするケースが多いようです。

「マンションの売却価格はなるべく相場通りに売却したい。──でも、期限のリミットもあるのでいよいよのときは買取で…」といったニーズの方にはお薦めの進め方と言えるでしょう。

ただし、どんな物件でも不動産会社は必ず買い取ってくれるかというと、そうとは限りません。

例えば、築40年を超えるような古いマンションは不動産会社の方でも買い取ってくれない可能性もあります。

B)即時買取

「即時買取」とは、その名の通り、不動産会社にすぐにマンションを買い取ってもらうサービスです。

この場合は、当然通常のマンション相場よりも価格が下がります(また「買取保証」よりも価格が安くなるケースが多いです)。

こちらのケースでは、転勤などのやむを得ない事由で、「すぐにでもマンションを売却したい」という方々にニーズのあるサービスです。

買取と仲介、どっちが多い?

マンションを売却するときに、実際に「買取」「仲介」どちらの方が利用者が多いかというと、圧倒的に「仲介」による売却を行っている人が多いです。

割合からすると、おおよそ「仲介8:買取2」くらいになるでしょう。

理由は、やはり売却するときに「買取」は価格が下がってしまうことへの懸念が大きく作用しているからです。

とはいえ、売却価格以外で言えば、売却スピード、売却期間中の手間などの点では買取のほうがメリットが多くなります。

実際にマンションの売却をされる際は、単純に「仲介8:買取2」だけで判断することなく、価格、時期、期間、労力(手間)等複数の観点を持って、仲介か買取かを決定していくことが望ましいでしょう。

マンション買取のメリット・デメリット

続いてはマンション売却を「買取」にすることによる、メリットとデメリットを整理してみましょう。

マンション買取のメリット

売却スケジュールが明確で、手間や不確定要素も少ない
「現金化」がすぐに実現できる
買い手がなかなかつかない物件も、買取の相談可能
仲介手数料がかからない
瑕疵担保責任のリスク・心配が不要

売却スケジュールが明確で、手間や不確定要素も少ない

「買取」で売却を進めた場合、売却完了までシンプルな流れで進められる点も、買取の大きなメリットです。

シンプルな流れで進められるというのは、スケジュールが明確かつ手間や不確定要素も少なく進められる──ということです。

例えば前述の買取保証においても、三ヶ月の期間は通常の仲介売却で買い手を探し、三ヶ月経ってからも購入希望者が出てこなければ、不動産会社に買い取ってもらうこともらう──という風に、仲介一本で進めるときよりも、格段と計画が立てやすくなるでしょう。

そのほか、マンション売却を仲介で進める場合は、「内覧会」などの取り組みを行って自宅マンションに興味を持ってもらうために様々なアクションが必要となります。ですが、買取の場合は、不動産会社が一度見ればそれで、かなり楽になりそうですよね。

「現金化」がすぐに実現できる

マンションを手放す際に、「売却したお金がすぐに必要となる」というケースは多いことでしょう。

例えば急遽決まった転勤や、遺産相続の際の分配、ローンや借金の返済等々…。

こういったシチュエーションの際に、通常の「仲介」による売却の場合、現金が入ってくるのが数か月先になったり、最悪のケースでは「買い手がつかず1年経っても現金化できなかった…」ということも起こりえます。

ですが「買取」の場合は、売却期間の短さから現金化もスピーディに行えます。「すぐに現金化したい」というケースにおいては、買取における現金化がすぐに実現できる特徴は、非常に大きなメリットになってくるでしょう。

買い手がなかなかつかない物件も、買取の相談可能

仲介によるマンション売却では、築年数が多い物件や何かしらの問題を抱えている物件というのはなかなか売れないどころか、最悪の場合「結局買い手がつかなかった」ということもあります。

ですが、そんな物件でも「買取」の場合では、買い取り専門の不動産業者の方で買い取ってもらえる可能性があります(※「絶対」ということではありませんのでご注意ください)

もちろん、買取価格は落ちるでしょうが、それでも売れずにそのまま残すと固定資産税などの維持費が発生することも踏まえると、「手放せる」メリットは少なからずあるとみることが出来るでしょう。

仲介手数料がかからない

不動産の売買の際には、通常仲介手数料が発生しますが、「買取」による売却の場合はそもそも仲介行為がないため、仲介手数料自体が発生しません。

仲介手数料は、多くの場合以下の計算式で産出できます。

仲介手数料 = 成約価格☓3%+6万円(税別)

例えば、不動産会社の仲介によって2,000万円で売却したマンションがあった場合、不動産会社に支払う仲介手数料は、成約価格2,000万円×3%+6万円の、66万円もの金額になります。

こういった仲介手数料がかからない点も、買取のメリットの一つと言えるでしょう。

瑕疵担保責任のリスク・心配が不要

中古マンションを売却する際に、物件の状況によっては「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を不安に感じられる方もいらっしゃることでしょう。

瑕疵担保責任とは、マンション売却後に、事前に説明を受けていない重大な欠陥があった場合、売主はそれを保証しなくてはいけない──というものです。

例えば、マンション売却後にシロアリが発生した場合や、水道管などのライフラインの劣化・破損があったとき、瑕疵担保責任として買い手が負担するのです。

ですが、買取の場合は瑕疵担保責任を負う必要はありません。理由は、そもそもこの制度は「消費者を守る」為にある法律ですので、買取の場合は相手が消費者ではなく企業であるからです。

マンション買取のデメリット

続いては、マンション買取の際のデメリットについても見ていきましょう。

売却金額が仲介より20%〜40%安くなる
不動産会社に足元を見られる可能性も

売却金額が仲介より20%〜40%安くなる

マンション買取の最大のデメリットは、仲介と比べて売却金額がかなり低くなることです。

例えば、相場3,000万円の物件を買取で売却した場合、相場の20%減の場合は2,400万円、40%減の場合は1,800万円まで落ち込んでしまいます。

売却の際の優先事項に「価格」を掲げている場合、マンション買取はあまり良い選択肢にはならないでしょう。

不動産会社に足元を見られる可能性も

マンション買取優先で不動産会社に売却を依頼する際、多くの場合において「急いで売却したい」という希望を掲げていることでしょう。

この場合、不動産会社によっては「スピード優先」を盾に売却価格で足元を見てくる可能性もあります。

仲介の不動産売却も同様ですが、依頼する不動産会社によって価格帯が大きく異なるのは、こういった要素も含まれているからです(そのほかにも、不動産会社の得意・不得意によって販売価格の差が出ることもあります)。

つまり、マンション買取を行う際は、一つの不動産会社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼して、提示してくる価格や営業担当の対応を観つつ、適切な業者選定を行う必要があるのです。

買取サービスを行っている不動産会社の情報収集や選定については、「マンションの買取価格の相場は一括査定サイト利用すれば最高額がわかる!」を合わせてご覧ください。

買取と仲介を選択する時の判断基準

ここまでで、マンション買取の特徴と、仲介による売却の違いについては大分ご理解も進められたことでしょう。

続いては、実際に売却を行う際に、買取・仲介どちらを選択するかの判断基準について説明していきます。

「売却スピード優先」、「売却にかかる手間や不安要素を軽減したい」という方は買取がおすすめ

前にも述べましたが、マンション売却について「価格」よりも「スピード」や「手軽さ」「不安要素・不確定要素へのリスク」を軽減されたい場合は買取による売却がおすすめです。

買取による売却を検討した方が良いケース

売却価格が低くなっても、短期間でスピーディに売却を進めたい
対象物件にて、購入希望者が発生するかとても不安でいる
売却の手間(内覧等)をなるべくかけずに進めたい
瑕疵担保責任を気にせず売却したい
売却にかかる諸費用(リフォーム代や仲介手数料)を節約したい
近所の住人など、なるべく他人に知られずに売却を進めたい

上記ケースのうち、複数が該当する、という場合は、買取による売却方法も、しっかり検討されると良いでしょう。

「時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい」という方は仲介がおすすめ

反面、「この物件は必ず売れる」「売却にある程度時間をかけて、余裕を持ったスケジュールで進められる」といった、時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい、という方には仲介による売却が適している可能性が高いでしょう。

仲介による売却を検討した方が良いケース

立地条件、築浅等の人気物件の要素が多く、高く売れる見込みのある物件である
売却にある程度時間をかけて、余裕を持ったスケジュールで進められる
少しでも高い金額で、売却を進めたい

仲介による売却を進める際に意識しておきたいのが、「スケジュール感」です。

マンションの売却の場合、要する期間は大体2〜4ヶ月ほどと言われています。場合によっては更に日数を要することもあるでしょう。

また、期間中は売主側で行う作業(不動産会社の販促状況の確認や内覧の準備等)もありますので、ご自身の余力も確保したうえで臨まれることをお勧めします。

マンションの買取価格の相場は一括査定サイト利用すれば最高額がわかる!

仲介・買取に関わらず、マンションの販売価格は同じ物件に対しても各不動産会社での提示額は大きく変わります。物件によっては、不動産販売会社が提示する価格が3割以上開くことも少なくありません。

特にいったん不動産会社の方で買い取る「買取」式で売却を進める場合は、不動産会社からは「いかに安く購入するか」という意識も出てくることも多くなるでしょう。

そのため、不動産会社への相談や査定は少なくても3社、できれば5社程度は行っておくことをお勧めします。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「そんなにたくさんの不動産会社への相談は、手間が大きい」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

一社の不動産会社に依頼したときに不当に低い価格を設定されてしまって…といったことの内容に、複数の不動産会社に依頼したほうが、安心かつ確実ということですね。

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応ホームフォーユー」(HOME4U)です。

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かつ、一括査定の際に「仲介による売却」か「買取による売却」かを選択することが出来ますので、「せっかく不動産会社に相談したのに、買取は対応してなかった…」といった事態も防げることでしょう。

マンション売却を「買取」で進めよう──と決まったら、次は買取で、信頼が出来てかつ高額の価格設定をしてくれる不動産会社を選定することが重要です。

その際に、このホームフォーユーの不動産一括査定サービスが有用になるということですね。

まとめ マンション買取は、売却スピード、手間の軽減等、メリットも多い。信頼できる不動産会社と連携して、上手に進めていこう

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「マンション買取は、仲介と比べて利用者は多くない」ということでしたが、それでもマンション買取を行うことのメリットが多く存在することは、ご理解いただけたのではないかと思います。

また、マンション買取による売却を行う際は、仲介の時よりさらに入念な不動産会社の選定が重要となります。先に紹介した不動産一括サイトを活用しつつ、「この不動産会社だったら、信頼できる」という不動産会社を見出していけるようにすると良いでしょう。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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