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マンションを売却する際の税金はいくら?売る前に知っておきたい全知識

 

現在マンションの売却をご検討されている皆さんは、「分離課税」という言葉はご存知でしょうか。

これは、私たちが税金を納める際に、給与所得とは分けて税額を計算し、確定申告によって納税するタイプの税金のことです。

「なんか難しそう…」「自分とは関係なさそうだ」と思った方は、ご注意ください!──なぜなら、皆さんがマンションなどの不動産を売却した際には、この分離課税が発生する場合が少なくないからです。

今回はそんな、マンションを売却する際の「税金」について、詳しく説明していきたいと思います。

 

マンション売却の際にかかる税金の種類は

マンション売却の際にかかる税金は、所得税と住民税、そして印紙税

まず、マンション売却にかかる税金は、大きく以下の3点になります。

所得税
住民税
印紙税

所得税とは、ご存知の通り「1年間の個人の所得(前年分)に対し、一定の割合で課せられる直接税」のことです。

住民税は、市区町村に住んでいる人たちが、その地域に対して負担する税金です。

住民税は前年の所得金額に応じて課税される「所得割」と所得金額に関わらず定額で課税される「均等割」を合算して税額が決まります。(地域によって課税額は若干変動します)

3つ目の印紙税は、マンションを売買するときに買主と取り交わす、「不動産売買契約」を締結する際に発生する税金です。

「なぜ印紙が必要なの?」という方向けに説明しますと、「1万円を超える売買契約を行う場合は税金がかかる」ことが定められており、契約書に貼る印紙の代金でその税金を納付したことにしているからです。

なぜマンション売却の際に所得税と住民税が発生するの?

「所得税、住民税は毎月給与明細から引かれているのに、なぜマンションを売却する際に発生するのだろう?」と疑問に思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

これは、所得税、住民税は給与所得に関わらず、何かしらの「利益」(=所得)が出た時に課税されるものだからです。

つまり、皆さんがマンションを売却した際に利益が発生した(購入した時よりも多くの金額を得ることができた)場合は、当然その分も課税対象になります。

ここでポイントになるのは、「マンションの売却金額が利益になっているか」という点です。

売却したときに、購入時の金額よりもかなり少なくなっている場合は売却益(利益)はマイナスになりますので、その分について所得税、住民税が発生することはありません。

また、単純に「売却益(利益)=マンション購入時の金額-マンションを売却時の金額」で算出されるということではなく、税金が発生する際の条件や特別控除のルールがいくつか存在します。

このあたりについては、後の章で詳しく説明してきます。

印紙税は、どれくらいになる?

買主と結ぶ売買契約時に必要となる印紙代は、売買の金額によって変動します。

売買契約の金額と印紙税の税額比較

売買契約の金額 印紙税額(通常) 印紙税額(軽減措置)
不動産売買の際は
基本適用されます。
1万円を超え、10万円以下 200円 200円(軽減なし)
10万円を超え、50万円以下 400円 200円
50万円を超え、100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え、500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え、1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円を超え、1億円以下 60,000円 30,000円
1億円を超え、5億円以下 100,000円 60,000円
5億円を超え、10億円以下 200,000円 160,000円
10億円を超え、50億円以下 400,000円 320,000円
50億円を超える場合 600,000円 480,000円

マンション売買の金額は、一般的には数百万後半〜数千万といったところが大半でしょうから、この場合の印紙代は5,000円〜30,000円の範囲内になる、ということですね(上記表の3列目の金額をご参照ください)。

マンション売却の際は、税金以外にも発生する費用がある

ちなみに、マンション売却の際にはそのほかにも仲介手数料(仲介する不動産会社への支払)や、抵当権抹消登記費用ローン残債の支払等、様々な費用・支払が発生します。

マンションの売却を検討された時点で、売却にかかる費用の全体像とそれぞれの項目はお早めに確認しておくことをお薦めします。

不動産売却時にかかる費用については、以下の記事で詳しく説明しています。宜しければご参考ください。

マンション売却時の税金発生に、「特別控除」が適用されるケース

ここまでで、「マンションを売却した時にも所得税、住民税は発生するのか…売却金もそれなりの額だし、結構大きな課税になるかもしれない」と思われた方も多数いらっしゃることでしょう。

ですが、現状マンション売却の際に、所得税、住民税の課税をされている方というのは、それ程多くの割合を占めていません。

なぜかというと、マンション売却時には、「マイホーム売却の特例(通称「マイホーム特例」)」と、「買い替え特例」という、2つの特別控除の制度があるからです。

マイホーム売却の特例

マイホーム売却の特例とは、マンションを売却したときの譲渡所得が3,000万円以下であった場合は、「税金は発生しなくなります」という制度です。

譲渡所得とは、以下の計算式で導き出すことができます。

譲渡所得 = 売却価格 - (購入価格 + 取得費 + 譲渡費用)

売却価格: 家やマンションを売却した時の値段

購入価格: 当初家やマンションを購入した価格から、減価償却費相当額を控除したもの

取得費: 家やマンションを取得の際に支払ったもの(仲介手数料、印紙代、登記費用、リフォーム費用等)

譲渡費用: 家やマンションを売却する際に支払ったもの(仲介手数料、印紙代、登記費用等)


 

不動産売却時の譲渡所得については、以下の記事で詳しく説明しています。宜しければご参考ください。

参考:家やマンションを売る際に税金が発生しない条件「譲渡所得税とは」


「譲渡所得が3,000万円以下」となると、億ションなどの高額マンションでない限りは、このマイホーム売却の特例が適用できるシチュエーションは多そうですよね。

ですが、この「マイホーム売却の特例」は、適用に関する条件がいくつかあります。

マイホーム売却の特例の制度を使うための条件

・対象のマンションは「自分が住んでいた」マンションであること。なお、「以前に住んでおり今は住んでいない」というマンションの場合には、住まなくなった日から遡って3年目の年の12月末日迄に売ること。

・売った年の前年及び前々年に、同様の特例の適用を受けていないこと。そのほか、「マイホームの買換えの特例」や「マイホームの交換の特例」、「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用も含まれる。

・売主と買主の関係が、親子や夫婦、生計を同じくする親族、内縁関係などの「特別な間柄」でないこと。

・別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有するマンション、または、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められるマンションは適用されない。


 

マイホーム売却の特例は、その他にもいくつか条件もございますので、詳細の確認についてはお住まいの地域の税務署等にご確認ください。

また、マイホーム売却の特例を利用する場合は、譲渡所得が3,000万円以下であることを証明しなくてはいけませんので、「確定申告」をする必要があります。

確定申告については、後の章で説明しておりますので、併せてご確認ください。

買い替え特例

買い替え特例とは、「特定のマイホーム(マンションなどの居住用財産)を、平成29年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます」という制度です。

※ 譲渡益が非課税となるわけではありません。

例えば、Aさんが3,000万円で購入したマンション(α)を4,000万円で売却したとします。

その後、5,000万円のマンション(β)に買い替えた場合、通常ですと1,000万円の譲渡益が課税対象となりますよね(マイホーム売却の特例は一旦抜きでお考え下さい)。

ですが、この「買い替え特例」の適用を受ければ、マンションαを売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマンションβを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられることができるのです。

「繰り延べ」ということですので、新しく住むマンションβを更に将来5,000万円で売却した場合には、その際の譲渡益はありませんが、前回マンションαを売却した時の譲渡益が繰り延べられて、課税されるという仕組みです。

「買い替え特例」は「完全に非課税になる」という制度ではないので、まずは「マイホーム売却の特例」が適用されるかを見た後、適用されない方はこの「買い替え特例」を確認する、という流れが望ましいかもしれませんね。

「買い替え特例」も「マイホーム売却の特例」同様、適用に関する条件がいくつかあります。

 

買い替え特例の制度を使うための条件

・対象のマンションは「自分が住んでいた」マンションであること。なお、「以前に住んでおり今は住んでいない」というマンションの場合には、住まなくなった日から遡って3年目の年の12月末日迄に売ること。

・売主は、対象のマンションの所有権が10年、居住期間が10年を超えていること。

・売却価格が1.5億円以下であること。

・売った年の前年及び前々年に、同様の特例の適用を受けていないこと。そのほか、「マイホームの買換えの特例」や「マイホームの交換の特例」、「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用も含まれる。

・売主と買主の関係が、親子や夫婦、生計を同じくする親族、内縁関係などの「特別な間柄」でないこと。

・別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有するマンション、または、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められるマンションは適用されない。


 

買い替え特例は、その他にもいくつか条件もございますので、詳細の確認についてはお住まいの地域の税務署等にご確認ください。

また、買い替え特例を実施する場合も、「確定申告」が必要ですのでご注意ください。

税金がかかる人?かからない人?

さて、ここまででマンション売却の際に「所得税、住民税の税金が掛かるケース」「税金がかからないケース」と2パターンあることはご理解いただけたと思います。

上記の2パターンのうち、「税金が掛からないケース」とは、大きく以下の場合においてになります。

 

マンション売却の際に、税金(所得税、住民税)が掛からないケース


【A】 買った時よりも安くマンションを売った場合

【B】 「譲渡所得」が3,000万円以下の場合


 

【B】に関しては、前述した「マイホーム売却の特例」が適用されるケースですね。

「譲渡所得」の算出方法については、前述の「譲渡所得の計算式」をご覧ください。

また、【A】についてはそもそもマンションを売却して利益が出ていませんので税金が掛かるはずもありませんし、当然ながら確定申告する必要もありません。

ですが、【B】に関しては譲渡益が発生しています(更にはマイホーム売却の特例の適用を確認する必要がありますので)ので、確定申告が必要となります。

税金が掛からないケース【A】と【B】とで、確定申告の必要の有無も変わってくるということですね。【B】のケースに当てはまるという方はご注意ください。

マンション売却の際に税金はいくらかかる?

さて、マンション売却の際に、譲渡益が出た場合の実際の所得税、住民税の課税金額はどれくらいになるのでしょうか。

「マンションなどの不動産を売却した際の譲渡所得については、給与所得を合算させずに分離しての計算する分離課税となる」ことは前にお伝えした通りです。

ですので、この場合の課税金額も、マンション売却の譲渡益をもとに算出していきます。

更に、マンションを売った場合の課税率は、そのマンションの所有期間によって異なります。

マンションの
所有期間
区分 税金の計算方法
5年超 長期譲渡所得 譲渡益(所得)× 20%(所得税15% + 住民税5%)
5年以下 短期譲渡所得 譲渡益(所得)× 39%(所得税30% + 住民税9%)

※「所有期間」は、マンションを購入した日から売却した日までではありません。売った年の1月1日が5年を超えるか超えないかで決定されます。

例えば、マンションを売却した時の譲渡益が2,000万円で、かつマイホーム売却等の特例が適用されない際には、以下の分の税金が課税されるということになります。・・・結構大きな金額ですよね。

「マンションの所有期間が5年以下」:
780万円分の税金(所得税が600万、住民税が180万円)

「マンションの所有期間が5年越え」:
400万円分の税金(所得税が300万、住民税が100万円)

マンションを売却した時、確定申告は必要になる?

マンションを売却する際に、確定申告が必要になるケースは、以下の2パターンです。

確定申告が必要になるケース

【A】マンションを購入したときよりも。高く売れたという場合

この場合は、「譲渡益」として申告しなければならないので、確定申告が必要となります。所得税・住民税がかかります。

また、前述のとおり「マイホーム売却の特例」や「買い替え特例」といった控除もありますので、可能な限り併せて活用していきましょう。

【B】マンションを購入したときよりも、安くなってしまったが、所得税の還付を希望する場合

マンションを購入した時よりも安く売却した場合、税金はかかりませんので、同様に確定申告の必要はありません。

ただし、購入時よりもかなり売却価格が下がって売却損が発生している場合、所得税の還付が受けられる特例を受けられる場合があります。

マンション売却の際に、譲渡損が出た場合は所得税の還付が受けられる「譲渡損失の繰越控除」がある!

Bのケースでは、「譲渡損失の繰り越し控除」という制度を利用することができる場合があります。

この制度は、マンションを売って結果として損したとしても、その損分について通常の住民税・所得税から相殺することができます。

※かなりの優遇策ですが、その分条件は多くあります。詳細は、下記の「譲渡損失の繰り越し控除を利用できる条件」をご覧ください。

譲渡損失の繰越控除は、マンションを売却した年を含めて4年の間適用することができます。

例えば、年収500万円の方が住宅を売却して1,500万円の譲渡損が出したとします。その場合は、

1年目…
譲渡損1,500万円 – 年収500万円 = 1,000万円の損失 → 住民税・所得税免除

2年目…
譲渡損繰り越し1,000万円 – 年収500万円 = トータル500万円の損失 → 住民税・所得税免除

3年目…
譲渡損繰り越し500万円 – 年収500万円 = トータル0円の損失 → 住民税・所得税免除

4年目…
譲渡繰り越し0円 – 年収500万円 = 500万円の利益 →500万円に対して住民税・所得税を支払う


 

…というように、3年目までは住民税・所得税が一切かからず、4年目から住民税・所得税を支払えば良いのです。

「譲渡損失の繰り越し控除」を利用できる条件

・売却するマンションにて、譲渡額以上のローン残債があること(かつ、ローンは返還期間10年以上)

・住宅の所有期間が5年以上であること(売却年の1月1日現在で計算)

・控除を実施する年の所得が3,000万円以下であること

・住宅を売却する前年〜前々年にマイホーム売却の特例や買い替え特例などを実施していないこと

・新規に買い替ええる住宅について、元の住宅を売却する前年〜翌年中に取得していること

・新規に買い替える住宅について、取得した年の翌年12月31日までに居住すること

・新規に買い替える住宅について、取得のための住宅ローンは返済期間が10年以上であること


 

譲渡損失の繰り越し控除の条件の詳細は、併せて以下の国税庁のHPをご覧ください。

参考:国税庁HP 「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

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ここまでマンションを売却する際の税金について説明してきましたが、もうひとつ大切なことをお伝えします。

それは、「マンション売却を専門とする不動産会社に仲介を依頼すること」です。

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マンション売却の際は、税金含め、事前に必要な情報を把握しておくことが大事 (まとめ)

さて、ここまで説明した内容をまとめてみましょう。

・マンション売却の際は「所得税」、「住民税」、「印紙税」が課税される

・「所得税」、「住民税」は、以下の場合控除することができる
 売却益が発生しない場合(売却時の金額より、購入時の金額が上回るとき)
 売却益が、「3,000万円以下」であった場合

・マンション売却時に、売却益が発生したとしても、3,000万円以下であった場合は「マンション売却の特例」を利用して、税金を控除することができる

・マンション売却の特例を利用する場合、または売却損を通常の所得税、住民税とで相殺する場合は「確定申告」を行う必要がある

・マンション売却をする際には、マンション売却専門の不動産会社に依頼するのが望ましい
 その際の不動産会社の選定は、不動産一括査定サイト「マンション.navi」を利用することがオススメ


 

──いかがでしょうか。上記の内容を知ったうえでマンション売却を行うのと、知らないで行うのとでは、適切なアクション、また安心さにおいて大きな差が出てくることがイメージできたのではないかと思います。

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