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家を売る手順を教えて!売買契約の流れ~必要書類まで徹底解説!

 

あなたが一大決心をして購入したご自宅の売却を検討されていれば、きっと何から手をつけて良いのかピンとこないことかと思います。

不動産を所有すること自体が多くの方にとって人生に一度あるかないかのものですので、その売却となれば視界が不透明なのも当然なことでしょう。ただ、共通しているのは誰もが同じです。

希望条件に沿った内容での売却の実現に他なりません。特に売却価格はデリケートに上下してしまうものです。大切な資産を現金へと流動化させる行為に他なりませんので、どのようなアクションを経ていくべきなのか、1ステップずつ解説してまいります。

まずは売却相手先をいくらかイメージしてみましょう

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売却を進める前に、まずはあなたの物件を購入してくれる候補をいくらかイメージしてみると、売却が実現するまでの道のりが見えてくるものです

あなたの周りに買ってくれる人はいませんか?

まずは親族や知人など、あなたの物件を買ってくれそうな人が周囲にいないか考えてみましょう。

思い当たる節があれば、気軽に相談を持ちかけることができます。お互いに譲歩しながらの交渉となっていくものなので、話がスムーズに進めばストレスの少ない売却が可能です。

ただし、このような場合には話がグダグダとなってしまい、時間ばかりが経過してしまうことに注意が必要です。

加えて、契約や金銭授受も絡んでまいりますので、必要と判断した場合には必ず第3者を立会人として入れることがおススメです

不動産業者に買い取ってもらう

不動産業者の高価現金買取と掲げられた看板を見たことがあるかと思います。見落としがちですが、不動産屋さん自身もあなたの物件の買主となり得ます。中古車販売同様に、この場合にはどうしても売却価格が安めとなってしまいますので、少々相場より安くとも、早期に確実に現金とすることを優先される場合に検討すべきでしょう。

物件購入希望者を不動産屋に探してもらう

一番メジャーな売却方法がこちらです。一般的にいう“家を売りに出す”ということであり、物件購入希望者を不動産業者に探してもらい、希望者との条件が合致すれば売却することができます。

多くの場合、こちらの不動産業者の仲介による売却へと流れていくものですので、下記については売却を不動産業者に任せる場合について説明していきます。

売却価格の相場を自分なりに下調べしておきましょう

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いざ不動産屋にご自宅の売却を依頼したところで、最終的には売却価格が肝心なものであり、売却するあなたもいくらかの妥協を求められたりするものですから、あなた自身が相場を知っておき、どこまで妥協できるかを明確にしておくことがベターです。

売却価格の相場はどのようにして決まるのか

路線価から導く地価や築年数や物件詳細など様々な要素が複合的に絡み合って決定されると思われがちですが、実際のところは周辺の類似した物件の売却事例を参考にしながら微調整を加えていくものです

現在、あなたが売却を考えておられる物件の売却価格の客観的な評価をお知りになりたいときには、いくつかの業者に査定してもらうことがおススメです。

今日、インターネット上でも複数業者での一括査定などできますので、是非お気軽にご利用ください。

複数業者からの見積もりを得ることで、おおよその平均的な売却価格が明確に把握できます

売却にかかる費用も明確にしておくべきです

あなたの物件を不動産屋に売却依頼した後、それが成立した場合には費用が発生します

売主が不動産屋に払わなければならない手数料があり、この金額の計算は

 

手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 (税別)

 

2000万円の売却であれば、712,800円を不動産屋に払わなければならないため、決して軽い負担とは言い難いものです。この費用も含めて、ご自身が妥協できるラインを定めておきましょう。

妥協できるラインを設けておく重要性

あなたが売却依頼した不動産屋に「希望価格で」、「もっと高値で」などご希望を伝えることはできますが、あなたの希望額そのままに仲介してくれるわけではありません。

なぜなら、購入希望者にも不動産屋がついて仲介業務にあたっているものなので、「もっと安値で!」との希望を通そうと頑張っているからです

この結果、売主としてのあなたは自身が妥協できるラインを線引きしておくことで、イエスかノーかの判断が明確となり、売買の条件と成否も明瞭となるため不動産屋も動きやすくなるためです。

不動産屋に売却依頼をする際の注意点

まずあなたが留意すべきは、大切な資産を取り扱わせる不動産屋選びで間違いを起こさないようにすることです。この点さえクリアしてしまえば、あとは吉報を待つばかりとなります。

媒介契約の締結には注意を

媒介契約とは、あなたと不動産屋のあいだで結ぶ売却依頼契約のようなものです。この契約には3種類のスタイルがあり、それぞれ一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と呼ばれており、それぞれの契約スタイルについては最低限の理解をしておくべきでしょう。

一般媒介契約

あなた自身が複数の業者へ購入希望者募集を依頼する場合には、こちらの媒介契約を選択するのがよいでしょう。

いくつかの業者と契約締結しておけば、それら業者に募集状況についてのフレキシブルな問い合わせも可能となりますし、それだけ購入希望者が現れる可能性も拡がることかと思います。

実際には依頼者にとって不利となりがちな契約に見えるだけに、その効力も3カ月と期限は区切られているほか、不動産屋のとるべき施策もある程度定められておりますので、締結も無意味ではないかもしれませんが、一般媒介契約程度にとどめておけば無難でしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、選んだ業者だけが購入希望者を募ることができ、それ以外ではあなた自身が自ら購入希望者を募ることしかできない契約を言います。

余程、その不動産業者が信頼でき、あなた自身が購入希望者を見つけられる可能性がある場合以外は締結しないほうが良いと思います。

専属専任媒介契約

こちらはあなた自身も購入希望者を募ることはできません。すべて依頼先業者のみが担当する内容となってしまいますので、もしも販売力のない事業者とこの契約を締結してしまえば、いつまで経っても購入希望者が見つからないといった状況にも耐えなければならなくなります。

広告宣伝を注意深く観察する

あなたが不動産業者に売却依頼をしても、その不動産屋が同社ルート以外に顧客募集の術を持たない場合、広告宣伝をしてもらうほかありません。この広告費は常識的に不動産業者が負担しているものでありますので、広告費負担を持ちかける先は要注意です。

企業経営において真っ先に負担軽減していくのも広告費ですので、これがまともに負担できていない、その不動産業者の広告など見かけもしないといった先に依頼することは時間の無駄と捉えたほうが無難なことでしょう。

売却に必要な書類はこれだけ

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不動産屋経由で売りに出した結果、お互いの条件が合致して売買契約へと進んでいった場合、必要となる書類を事前に揃えておけばよりスムーズな取引となります。

具体的に必要となる書類一覧

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票【すべて所有者全員のもの】
登記済権利書もしくは登記識別情報
固定資産納税通知書もしくは固定資産税評価証明書

 

実務的には上記を取り揃えれば売買は可能です。土地や建物についての各種確認書類はあったほうが良いかもしれませんが、なければ謄本にて調べることができますので、その内容が契約書に盛り込まれます。

マンションの場合には、管理規約や維持費についての書類は必須です。後にトラブルにならないよう、管理費の納付状況やペット飼育の可否などを明確にするために、一通りのものを揃えておく必要があります。

おおよその内容は前述したとおり、登記簿謄本より調査しながら事実関係を確認していくものなので、それほど大掛かりに書類準備に追われるようなものではありませんが、十分すぎるくらいに書類を用意しておいたほうがスムーズな売買へとつながってまいります。

売却に必要な資料の準備はそれほどかかりません

物件取得時に入手した各種書類は多くの人が一つのファイルに保管していることだろうとおもいます。そのなかには登記済権利書または登記識別情報をはじめ、土地や建物についての情報などが記された書面が同封されていることだろうと思います。

固定資産税納税通知書がなければ、固定資産税評価証明書も最寄りの法務局などで取得できます。

実は、一番用意が簡単そうで時間がかかるのは身分証明書、実印、印鑑証明など、売主自身の書類です。所有者があなた一人なら問題はないのですが、共有者がいる場合に事が進まないケースも少なくありません。相続物件や、離婚後にそのままになっている物件など、共有者とのコンタクトがあまりない、共有者が遠方に住んでいるなどの場合には早めに行動しておくようにしましょう。

不明な点は遠慮なく質問を!重要事項説明はしっかりと。

必要な書類が不足していた場合でも、不動産業者からその書類の準備を要求されますので、基本的にはそれに従っておいて問題ありません。

売買条件を明確にするために必要な情報を求めているだけですので、不明な点は気軽に必要な理由を質問してみましょう。きっと的確な解答がなされるはずです

売却先が決まったのち、契約時には宅地建物取引士より重要事項の説明がされます。この際、ちょっとでも不明に思った際には積極的に質問をするべきです。宅地建物取引士は、完全にお客様であるあなたのメリット・デメリットを明確にした宅地建物取引業法に沿いながら業務をいたしておりますので、何の遠慮もする必要はございません。

このような場合には注意を!

不動産売買においては高額資産のやり取りであるだけに、あれやこれやの思わぬトラブルも発生して振り出しに戻ることもありがちなものです。そのようなケースを下記にご紹介いたします。

決まったはずだったのに・・

あなたが売りに出している物件を買いたいとの申し出があり、その希望者も実際に現地見学を経て購入を決定!実は、このような状況からもどんでん返しが生じるケースもございます。

後々になってローンが付けられないので購入断念となる場合があるのです。信用情報上、いくらかの難点があって融資を受けられないという状況もございますので、購入意思の表示から具体的な段取りがなかなか提示されなければ、買主の状況経過についても気軽にあなたの物件の仲介業者に質問してみましょう。

抵当権が付いている場合には

住宅ローンの返済中でも、当該抵当権の付いた物件の売却は可能です。

抵当権のないキレイな状況での売却が前提とされていますが、これは所有権移転時までにクリアしてしまえば良いので、実際には抵当権付きの物件売買は頻繁なものです。

売買契約成立後、買主からの入金で抵当権を抹消し、所有権の移転登記をする流れとなりますこれを理由に売却価格が安くなることはありませんので、抵当権設定がある場合には売却後の抵当権抹消についても仲介業者と打ち合わせておきましょう。

【家を売るための手順のまとめ】

 

売却を決めたら、複数の業者からの査定・見積もりを取り寄せる。
仲介する不動産屋選びと、仲介契約(媒介契約)の内容は慎重に!
仲介する不動産屋には遠慮せずに自己主張しながら、妥協点は決めておく
書類は用意の段取り(特に共有者がいる場合)をしておくとスムーズです。

 

不動産の売却は、売主のファーストアプローチがとても重要です。

物件の相場価格と妥協できるラインを把握しておくことで、不動産屋選びも精度が高まってまいりますため、実際の売買契約までスムーズかつストレスも少なく進んでいくことでしょう。

今の時代、インターネットで一度に複数の業者から見積もりをもらえますので、最初のアクションもとても気軽・便利になったものです。