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路線価とは?相続税・固定資産税路線価の見方から計算方法まで詳しく解説!

 

「今年の『路線価』日本一は銀座の●●となり、1平方メートル当たりの価格は●●●●万円で──」

毎年7月から8月にかけて、よく上記のようなニュースが流れるのを目にしますよね。

さて、ここで言われている「路線価」がどういうものかというと、相続や贈与などで土地の価格を設定する際に目安として使われるものです。そして更には、土地売買の相場を調べる際にも活用されます。

今回は、この「路線価」について、詳しくお話していきたいと思います。

これから一戸建てや土地を売却または購入されようとしている方や、相続や贈与を控えていて、「路線価っていったいどういうもの?」「よく聞くけど、今一つ分かっていなかった」という方は、是非ご覧ください。

路線価とは

路線価の概要

路線価とは、「道路に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの土地の評価額」を指します。

路線価はいわば道路に付けられた価格です。ですが、皆さんの土地や家は道路の上にある訳ではないので、「道路に面した」という表記のある通り、「その土地がどの道路に面しているか」を見て、それを元に土地の相場を見出していきます。

なぜ路線価が使われるのか?

土地の取引の際には、当然ながらその土地の「価格」が設定されます。

ではその価格は何を基準に設定されるかというと、多くの方は「相場」と答えられるでしょう。

ですが、その「相場」自体はどうやって決まるかというと、意外に売主や買主の意図──つまり、やや「主観的」な価格感に大きく作用されてしまうことも少なくないのです。

その際に、実際の価格が客観的なものというよりも主観的なもので決まってしまわない(どちらか一方が不利な価格設定にならない)ように、目安として扱われるのが「路線価」なのです。

路線価と地価公示額について

上記のような「客観的な価格の目安」として扱われるもので、「路線価」の他に「地価公示額」というものもあります。こちらは、国土交通省が毎年3月に公示する土地の価格のことで、土地の価格相場を知るうえでは今現在「最も精度が高い価格」と言われています。

ですが、地価公示価格の難点として、「日本全国すべての土地に対して公示されていない」ということが挙げられます。つまり、「自分の土地は公示地域の対象外だった」という場合は、地価公示価格からは客観的な価格の目安をつけられないということですね。

その点「路線価」は日本ほぼすべての道路(公道)に価格が設定されていますので、「自分の土地は路線価の対象外だった」ということはまずありません。そこが、「路線価」を見ていく上でのメリットのひとつとも言えるでしょう。

路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の二種類がある?

路線価についてもう少し詳しく見ていきましょう。

路線価には、「相続税路線価」「固定資産税路線価」の二種類があります。

相続税路線価とは

「相続税路線価」とは、相続税や贈与税を算出する際に、基準とされる土地評価額です。毎年7月に、国税庁(税務署)によってその年の1月1日時点の価格が公表されます。

ちなみに、一般的に「路線価」と省略されて使われる場合は、この相続税路線価を指すことが多いです。

「土地の相続や贈与の際に価格を設定する必要がある」という場合は、こちらの「相続税路線価」を参照にする、ということですね。

また、「相続税路線価」の価格は、前述の「地価公示額」の価格の8割(80%)程度をめどに設定されます。

固定資産税路線価とは

「固定資産税路線価」とは、固定資産税を算出する際に、基準とされる土地評価額です。

こちらは市区町村(東京都区部では東京都知事)によって定められていきます。かつ、価格は毎年更新ではなく、原則として3年に1回のペースで見直されています。

「新しく一戸建てや土地を購入する前に、その土地の固定資産税がどれくらいになるか確認したい」という場合は、こちらの「固定資産税路線価」を参照にします。

「固定資産税路線価」の価格は、前述の「地価公示額」の価格の7割(70%)程度をめどに設定されます。

相続税路線価と固定資産税路線価の比較

  (参考)地価公示価格 相続税路線価 固定資産税路線価
公表元 国土交通省 国税庁 市区町村
(東京都区部では東京都知事)
目的(主な利用用途) 適正な地価を形成する 相続税・贈与税の算出基準 固定資産税の算出基準
価格水準
※地価公示価格を基準にした場合
100% 地価公示価格の80%程度 地価公示価格の70%程度

次からは、相続税路線価、固定資産税路線価のそれぞれの確認方法について説明していきましょう。

相続税路線価の見方と計算方法

相続税路線価を活用して価格相場を出していく場合は、国税庁の運営するWebサイト「路線価図・評価倍率表」から導き出していきます。

手順1:国税庁の運営するWebサイト「路線価図・評価倍率表」にアクセス

国税庁の運営するWebサイト「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、計算したい土地の場所をクリックして、特定していきます。

都道府県を選択

image1

地域(市区町村)を選択

地域を特定していくと最終的に地図が表示されます。

手順2:表示された地図から、路線価を算出していく

ここで調べたい地域に面した道路に、「31G」といった数字とアルファベットでつづられた番号がありますが、「31G」の数値部分が路線価です(※ 単位:千円 平米単価)。

数字の後ろの「G」というアルファベット(A〜Gで割り振られます)は、借地権割合を定めたもので、通常の計算には使用しませんので、今回は無視して結構です。

「31G」となっている場合は、1㎡あたり31,000円の土地評価になる、ということを意味します。

確認した路線価を、×土地面積(㎡)で概算計算する

仮に、土地面積が100㎡である場合は、先ほどの平米単価31,,000円に、100㎡をかけて、3,100,,000円になります。これが、その土地の相続税や贈与税で扱われる際の評価額になる、ということですね。

相続税路線価を算出する際の注意点

相続税の評価時など、実際に税理士が路線価を用いて土地の評価額を計算する際には、更にそこから土地の間口や奥行きの長さ、周囲の環境を入念に調査し、先ほどの「路線価×地積」の計算結果から、減額してきます。

つまり、上記で測定した相続税路線価がそのまま公的な価格として効力を発揮できるかというと、更にその先に専門(税理士等)の計算も必要となってくる、ということですのでご注意ください。

また、前述の通り相続税路線価は地価公示額の80%程、つまり実際の相場より約20%低く表示されます。相続税路線価で算出した評価額がそのまま不動産の売買に繋がる訳ではありませんので、こちらも留意されておくと良いでしょう。

固定資産税路線価の見方と計算方法

固定資産税路線価を確認する際は、担当の市区町村に確認するか、もしくは「全国地価マップ」から確認していきます。

手順1 全国地価マップを開き、地域を特定していく

全国地価マップのHPを開き、「固定資産税路線価等」をクリックします。

※ 途中、利用目的についての同意を促す画面が表示されたら、内容を確認後「同意」ボタンをクリックします。

その後、地域(市区町村)を選択していきます。

都道府県を選択

地域(市区町村)を選択

image6

地域を特定していくと最終的に地図が表示されます。

手順2:確認したい土地部分をクリックし、路線価を算出していく

固定資産税路線価を確認したい土地をクリックすると左側の「詳細情報」に「価格(円/㎡)」の数値が表示されます。

ここで表示された価格が、固定資産税路線価になります。

あとは、相続税路線価と同様、土地面積(㎡)で掛ければ、概算計算が出来るということですね。

確認した路線価を、×土地面積(㎡)で概算計算する

上記のケースですと平米単価は4,070,000円となっています(さすが新宿、高いです)。そして、確認される土地面積が100㎡である場合は、この平米単価4,070,000円に、100㎡をかけて、3,100,000円になります。これが、その土地の固定資産税を算出する際の評価額になる、ということですね。

固定資産税路線価を算出する際の注意点

固定資産税路線価で土地の評価額を計算する場合も、相続税路線価同様に土地の奥行や間口の狭さといった事情にあわせて増減の補正が入ります。

この補正率については、各市町村が定めています。ですので、「正確に固定資産税評価額を計算したい」という場合には、どこにどのような補正率が加えられるのかについて、各市区町村に問い合わせる必要があります。

また、前述の通り固定資産税税路線価は地価公示額の70%程、つまり実際の相場より約30%低く表示されます。相続税路線価で算出した評価額がそのまま不動産の売買に繋がる訳ではありませんので、こちらも留意されておくと良いでしょう。

不動産売買における路線価で最も大事なことは?

ここまで路線価について、相続税路線価と固定資産税路線価それぞれの見方と計算方法をお伝えしてきました。

これらの価格は、相続税や贈与税、固定資産税の算出の他にも、不動産売買の際にも役立てることができます。

多くの場合、実際の不動産売買の取引価格は路線価や公示価格以上の値段になる

多くの場合、実際の取引価格は地価公示価格や路線価以上の値段になります。

「どれだけ価格が上回るか」という基準を挙げるのは難しいのですが、相続税路線価を100%とした場合は、だいたい120〜140%が実際の取引における平均的な価格といえるでしょう。

地価公示価格を100%とした場合は、おおよそ100%〜105%の取引価格になるケースが多いようです。

路線価からかなりかい離して、取引価格が成立することも

ですが、実際の取引価格にはこのほかにもさまざまな要因が絡んできます。

例えば、売主が家の住み替えや離婚後の財産分与等で、「すぐにでも現金が必要」といった状況であったり、「なかなか買い手が見つからない」といったケースでは取引価格は下がる可能性が高まってきます。

逆に、人気の高い地区など購入希望者が多く集まりやすい土地であれば、取引価格は実際の相場よりも上がりやすくなるでしょう。

ですが、上記のようなケースにおいても、「あまりにも路線価からかけ離れた値段が付けられる」という場合は、売主・買主双方注意が必要です。

売主にとっては、適正価格からかなり低く見積もられて取引されている場合がありますし、買主からしても、実際に安く購入しても「固定資産税が思った以上に高かった」というシチュエーションにもなりかねないからです。

土地の売買を行う際は、路線価の概算は把握しておくのがベスト!

土地の売買を行う際は、その土地の適性価格のイメージをご自身でも持たれるためにも、「路線価」の概算イメージは把握しておいた方が得策です。

多くの場合、土地や一戸建ての売買は最終局面で売主と買主の価格交渉が生じるものです。その際に、先方の提示する価格が適切かどうかは、その「概算イメージ」があれば判断もしやすくなるでしょう。

また、一戸建てや土地は、いずれ他人の手と渡っていくものです。そして、それは売買以外にも相続や贈与といったシチュエーションも少なくないでしょう。更には、その一戸建て・土地を持ち続ければ固定資産税も当然発生します。

一戸建て・土地を購入または相続・贈与される場合も、事前に路線価を把握しておけば、それらシチュエーションにおける価格や費用もまた明確にできる、ということですね。

路線価を把握することは、不動産の売買や相続、贈与を適切に行う上で助けになるもの(まとめ)

今回は「路線価」を中心にお話をしていきましたが、ここまでお読みになられていかがでしたでしょうか。

「相続税路線価やら固定資産税路線価、更には地価公示額まであって、土地の価格って複雑で難しい…」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、なぜ一つの土地にここまで数種類もの算出方式があるのかというと、それだけ土地の価格というものは「そのままでは公正な価格が見出されにくい」から──ということが言えるのではないでしょうか。

そして、土地の公正な価格が見出されにくくて困るのは、その土地を所有している私たちでしょう。つまり、路線価も、地価公示額も、私たちが不動産の売買や相続、贈与を適切に行う上での助けになるものなのです。

そう考えると、今回お話した路線価についても、もっと馴染みを持って接していける対象としてイメージを持てやすくなるのではないでしょうか。

不動産の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんがお持ちの家・土地の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!