不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

抵当権は売却前に必ず抹消しよう!必要書類・手続き・費用など解説!

 

住宅ローンを組んで、銀行などの金融機関からお金を借りる際には、ほとんどの場合「抵当権」が施行されるのは皆さんもご存知のところでしょう。

この「抵当権」とは、金融機関が住宅ローンを貸す際に、「万が一貸したお金が回収できなかった時の為に」と、いわゆる「担保」として不動産を確保しておくことです。

ですが、この抵当権、住宅ローンを完済した後も、きちんと抹消の手続きをしないと登記自体は残ってしまうのはご存知でしたでしょうか。

そして、抵当権は抹消しておかないと売却時に様々なデメリットが生じることもあります。

今回は、そんな抵当権と、抵当権の抹消についてお話していきたいと思います。

抵当権を売却前に抹消することをおすすめする理由

そもそも、抵当権とはどんなもの?

前述のとおり、抵当権とは、​私たちが住宅ローンを利用する際に私たちが提示する担保について、金融機関が施行できる権利を指します。

抵当権の仕組み

image1

金融機関は多額のお金を貸し出して、貸し倒れになったときのリスクを軽減するようにと抵当権を設定します。ですので、不動産購入時に住宅ローンを組むとしたら、抵当権は必ずと言っていいほどセットで登場します。

そして、抵当権は不動産登記簿謄本にもその内容が記載されます。

債務者(私たち)が住宅ローンを払い終われば、もちろん抵当権はなくなります。ですが、一度記載された登記簿謄本上にその情報が自動で抹消されるわけではありません。

金融機関側では抵当権抹消の手続きに必要な書類を送付してくれますが、手続き自体は私たちの方で行わないといけないのです。

ローン完済後も抵当権を登記簿上に残したままだと、どんなデメリットがある?

「登記簿謄本に情報が残ってしまっていても、抵当権自体が消滅しているのなら、特に問題はないのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、たとえ住宅ローンが完済していて、抵当権自体がなくなっていたとしても、登記簿にその記載が残っている場合、以下のようなデメリットが発生します。

売却する時に、不要な不信感を買われ売却成立しにくくなるリスクがある
新たにローンを組む際に、ローンの審査に通りにくくなる

上記2点について、具体的にどのような問題があるのかを詳しく見ていきましょう。

売却する時に、不要な不信感を買われ売却成立しにくくなるリスクがある

基本的に、住宅ローンで購入した物件を新たに売却する場合は、抵当権を消しておく必要があります。

これはなぜかというと、新たにその物件の買主になる側からすると、登記簿上についている抵当権について、それ自体が「消滅しているのかどうか」を判断することができないからです。

仮に売り主が「ローンを完済しているから大丈夫ですよ」と説明したとしても、書類上にはしっかり抵当権が書かれていたら、その信頼性もどこまで考慮してよいか買主からは見えにくいでしょう。

また、買主の方でその物件に対して住宅ローンを組もうとしたときに、その先の金融機関の方で対象の登記簿に抵当権がついていることを理由にローンを断る可能性もあります。

これらの理由から、抵当権は登記簿上からも抹消しておくことが大切だ、ということですね。

新たにローンを組む際に、ローンの審査に通りにくくなる

また、もともとの所有者の方でも、新たにローンを組む際に、当初の物件の抵当権がついたままだと、「登記の流用」と判断されてしまう可能性もあります。

「登記の流用」とは、対象物件に対してローンを完済していても、別のローンに「この抵当権を利用する」ということです。

利用しているかしていないかの確認がつけば済む話かもしれませんが、これらの不要な議論がなされるコミュニケーションコストや時間的コストも踏まえると、双方の関係性や信用問題にもかかわってきますので、審査への影響も出てくることもあるでしょう。

すっきり処理をしておいたほうが確実だ、ということですね。

抵当権抹消手続きは自分でもできる

さて、「抵当権の抹消はきちんとしたほうが良い」とここまで説明しましたが、「じゃあ、どうやって抹消すればよいの?」と思われた方もいらっしゃることでしょう。

抵当権抹消手続きはそれほど複雑ではありません。ですので、司法書士に依頼して済ませることもできますが、ご自身で行うことも可能です。

抵当権抹消の手続きの流れ

抵当権抹消の手続きは、大きくは以下の流れに沿って進められます。

image2

ポイントは、まず1.にあるように「住宅ローン完済後に届く、金融機関からの(抵当権抹消の)必要書類」をしっかり確保しておくことです。

※必要書類一覧は次の章で説明していきます。

書類を準備したのち、申請は法務局に行っていきます。お住まいの地域にて、対象となる法務局がどこになるのかはあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

法務局の受付時間は?

法務局の受付時間は平日(月曜日〜金曜日)の午前8時30分〜午後5時15分です。

そのほか、相談窓口もありますので、抵当権抹消の進め方や書類の書き方がわからないときは利用すると良いでしょう。

また、法務局によっては、「相談を事前予約制」にしているところもあるので、事前にホームページで確認しておくと良いでしょう。

ちなみに、申請は郵送でも提出できますが、不備があったときの書き直し等が発生する可能性も踏まえると、実際に直接行って相談しながら進めたほうが安心です。

完了後は再度法務局に書類を取りに行く

法務局に申請した際は、「登記完了日がいつか」についても確認しておきましょう。

修正がある場合は再度出向いて手直しを行う必要があります(修正の際も印鑑が必要となるのでご注意ください)

登記完了後は、その日以降に法務局に行き、完了後の書類を受け取ります。

受け取りの際に本人以外の者(家族等)が出向く場合は委任状と受け取る人の本人確認書類、それと登記申請書に使用した印鑑が必要となります。

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権抹消に必要な書類は、以下の通りです。

ローン完済後に、金融機関から送られてくるもの

抵当権解除証書または弁済証書

金融機関の方で、「抵当権を解除ましたよ」という証明書類です。

抵当権設定契約証書(登記済証)
代表者事項証明書または登記事項証明書

抵当権者としての、金融機関側の証明書となります。

委任状

抵当権抹消手続きをする際に、抵当権者である金融機関が立ち会わずに済むように、委任状が送られます。

委任状には、「代理人」の欄がありますので、ご自身(所有者)の住所・氏名を書きます。日付の欄は抵当権解除証書に書かれている日付に合わせておくと良いでしょう。

そのほか、抵当権抹消の申請時に必要となるもの

抵当権抹消登記申請書

フォーマットは、法務省のサイトにありますので、ダウンロードして使用します。※手書きでも可

本人確認書類

免許証やパスポート等

登記事項証明書
印鑑
申請費用

※申請費用は、次章にて説明します。

 

抵当権抹消登記申請書について

抵当権抹消登記申請書は、以下サイトよりテンプレート(ひな形)を入手できます。

法務省 不動産登記の申請書等の様式について

image3

上記ページからは抵当権抹消申請書類の「記載例」も確認できますので、併せて参考にされると良いでしょう。

抵当権抹消申請書類の記載例 一部(法務局HPより)

image4

申請書は、いったんひな形のまま印刷し、その後手書きにしても問題ありません。

登記事項証明書について

登記申請書を作成する際に、現在の登記簿の内容を確認する必要があります。その内容が示されているのが登記事項証明書です。

登記簿証明書は法務局で発行してもらいます(不動産1件につき600円)が、以下サイトからオンラインによる請求や交付も可能です。

登記・供託オンライン申請システム

 

オンライン請求の場合も、費用が発生します

オンライン請求・普通郵便にて
送付、受け取りの場合
500円
オンライン請求・窓口受け取りの場合 480円

 抵当権抹消手続きの費用

抵当権抹消手続きにかかる費用は、以下の2点(場合により3点)です。

登録免許税(印紙代)
登記事項証明書発行費用
(司法書士に依頼する場合)司法書士への代行費用

登録免許税(印紙代)

抵当権抹消手続きの登録免許税として、収入印紙を購入する必要がります。

収入印紙は、法務局で購入可能です。その後、A4サイズの用紙に貼り付けます。

登録免許税(印紙代)の料金

一戸建ての場合 不動産1件につき1,000円
※土地と建物で通常は1,000円+1,000円=2,000円
敷地権化された
分譲マンションの場合
不動産1件につき1,000円
敷地権化された分譲マンションの場合、ひとつの土地でも複数に分かれていることがあります。
確認する際は、抵当権設定契約書の「物件の表示」の欄を見て、たとえば、敷地権の表示が2つに分かれていたら2件となります。
※敷地権2件と専有部分の建物1戸の場合 2,000円+1,000円=3,000円

登記事項証明書発行費用

前述のとおり、登記事項証明書を発行する際に必要となる費用です。

法務局窓口で発行する場合 不動産1件につき600円
オンライン
(登記・供託オンライン申請システム)
で発行する場合
オンライン請求・普通郵便にて送付、受け取りの場合 500円
オンライン請求・窓口受け取りの場合 480円

司法書士に依頼する場合の費用

抵当権抹消の手続きについて、「忙しくて自分ではやっていられない!」という方は、司法書士に代行依頼することも可能です。

その場合は、上記登録免許税、登記事項証明書発行費用に加えて、司法書士への報酬が追加となります。

司法書士への代行費用 抵当権抹消1件あたり5,000〜15,000円
※そのほか交通費や通信費がかかることもありますので、事前に相談、確認をするようにお願いします。

抵当権抹消手続きの注意点

ここまで出て、抵当権抹消の手続きについて大分イメージも持ててきたのではないかと思います。

続いては、手続きの際の注意点、イレギュラーな事項についても説明しておきましょう。

不動産の所有者が死亡した後に、抵当権が消滅した場合

不動産の所有者が死亡した後に、住宅ローンが完済して抵当権が消滅した場合、抵当権の抹消登記の前に、不動産の相続による所有権移転登記を申請する必要があります。

不動産所有者の住所・氏名が変更した後に、抵当権が消滅した場合

不動産所有者の住所や氏名が変更した後に、住宅ローンが完済して抵当権が消滅した場合、抵当権の抹消登記の前に、本人(所有権登記名義人)の住所・氏名変更登記を申請する必要があります。

住宅ローン完済前の物件を売却し、売却金でローン完済する場合

この場合は以下の複数のステップを踏む必要があります。

①売却金で、ローンの残債を返済する

②残債が無事完済されたことを受けて、金融機関から抵当権抹消の権利を得る

③抵当権抹消登記を行う

④買主側の方で持つ新規の住宅ローンに対して、抵当権設定登記を行う

このケースにおいては、実施タイミングも売主、買主、またそれぞれの金融機関と調整しながら進めていく必要がありますので、やや難易度は高くなってきます。

進め方、スケジュールについて、あらかじめ買主や各金融機関と相談し段取りを決めておかないと、後々大変になってくることもあるでしょう。

これらのようなイレギュラーなケースにおいて、「ちょっと自信がないな…」という方は司法書士に事前に相談しておくと良いでしょう。

そのまま司法書士に手続きを代行してもらう場合はそこで報酬費用が発生しますのでご注意ください。

まとめ 抵当権の抹消は、住宅ローン完済のタイミングで済ませておくことがベター!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

住宅ローンは、多くの人にとって人生で一番の高額の借り入れ(つまり、借金)になります。それゆえに、様々な手続きが発生し、その煩雑さから、抵当権の抹消という作業は後手に回されがちです。

ですが、ここまでの説明のとおり、抵当権を抹消せずにいた場合のデメリットは決して小さなものではありませんので、しっかり行っておくようにしましょう。

また、物件の売買時は何かと忙しくなるものです。ですので、そのタイミングで抵当権の抹消を行うよりかは、なるべく「住宅ローン完済」のタイミングで抹消を行った方が、後々スムーズに進められることでしょう。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!