不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

土地価格相場の調べ方、査定相場額を把握して土地を高く売却しよう!

 

「将来、親の住んでいる実家をどうしよう・・・」

「今後、活用予定の無い土地、不動産を相続する可能性がある」

両親からの相続はじめ、もし皆さんが「活用予定の無い土地・不動産」を手にすることになったら、まずはその土地の「売却額」としての相場価格を把握しておくことが大切です。

なぜなら、相場価格を知ることによって、「その土地をどうするか」の判断が付きやすくなるからです。

仮に非常に高い金額で売れることが想定できた場合、その金額で現在の生活を整えること──つまり、未来に向けての基盤構築に活用できるかもしれません。

今回は、そんな「活用予定の無い土地の対処」の第一歩として、土地の価格・相場の調べ方、売却することも想定した準備の仕方について、お話していきたいと思います。

活用予定の無い土地については、まず価格相場を「自分で調べておくこと」が大切

土地を売ることを考え始めた時に、まずやることは、「不動産屋へ相談」──ではなくて、「この不動産(土地)はいくらで売却できるのか」を、自分自身である程度調べておくことです。

なぜかというと、自分で土地の相場を知っておかないと、不動産会社に依頼して、査定してもらった価格が相場通りなのかどうかを見極めることができないからです。

不動産会社によっては、自社の都合で「早く売りたい」「この物件はそれほど高く売れないかもしれない」という意識や先入観から、実際の相場よりも査定してくることもあります。

私たち自身で土地の相場を確認する方法は、それ程手間をかけずに(もちろん無料で)できるものがいくつかあります。それら方法について、これからくわしく紹介していきたいと思います。

土地の価格相場を調べる前に知っておきたいキーワード

では早速土地の価格相場を調べていきましょう──と、その前に、いくつか最初に知っておきたいキーワードがありますので、まずはそれらの確認から進めていきます。

「最初に知っておきたいキーワード」 は以下の5つです。「初めて知った」「あまり意味が分かっていなかった」という方は、これを機にしっかりチェックしておきましょう。

実勢価格・時価
地価公示価格
路線価
平米単価
坪単価

実勢価格・時価

「実勢価格」「時価」という単語自体は、目にすることも多いことでしょう。

これらは、「実際に土地の売買契約が成立した価格」を指します。

「まだ土地を売っていないのに、成立価格が分かるのか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、こちらは売却対象の土地と条件の近い土地(地域や場所、広さ、周囲の環境等)をサンプルにして導いていきます。

よって、実勢価格と時価と実際の売却額が「まったく同じになる」ということはありませんが、それでもかなり近い価格──つまり、相場を確認することができます。

地価公示価格

実勢価格や時価よりも更に精度高く相場を調べられるのが、「地価公示価格」です。

これは、国土交通省が毎年3月に公示する土地の価格のことです。

実勢価格・時価は、いわば「過去の実績」をもとに算出された価格ですので、「これから先の見通し」については考慮されていません。

ですが、地価公示価格は不動産鑑定士や地元不動産業者が、「直近の不動産取引における事例だけでなく、今後その土地付近に何が出来て、それが時価にどのような影響を与えそうか」という点まで予測したうえで価格が決定されていきます。

地価公示価格は、土地の価格相場を知るうえでは今現在「最も精度が高い価格」と言われています。

ちなみに、この価格は土地についている建物は考慮の対象にならず、更地として、つまり土地のみの評価価格になります。

地価公示価格の難点は、国土交通省が公示する地域の対象が、「日本全国すべての土地ではない」ということです。

つまり、公示・該当されるポイントが多くない為、「自分の土地は公示地域の対象外だった」ということも少なくありません。

路線価

価格を調べようとする土地が地価公示価格の対象外であった際に、多くの場合においてこの「路線価」で価格を調べることになります。

路線価とは、いわば道路に付けられた価格です。相続税や贈与税の計算をするときに使用する価格で、道路(路線)に付けられた値段になります。

もちろん、皆さんの所有する土地は道路の上にあるわけではないので、これが直接土地の相場額として活用されるのではなく、その道路に面する宅地1平方メートルあたりの評価額が毎年7月に国税局・税務署で公表され、それを元に土地の相場を見出していくことができるのです。

平米単価

1平方メートルあたりの土地評価額になります。

この平米単価が確認できれば、例えば「実勢価格・時価」などで、近しい条件でも土地の広さが違う、という物件価格から平米単価を確認して、皆さんの土地の平米数でかけ戻せば、おおよその相場が確認できるようになります。

坪単価

1坪あたりの土地評価額になります。ちなみに、1坪は3.30578512㎡になります。

つまり坪単価は平米対価の約3.3倍の価格になる、ということですね。

活用方法は平米単価と同様ですが、情報の開示元によっては「坪単価」「平米単価」のどちらか一方しか紹介されていないことも多いので、坪単価:平米単価の比率(1坪:3.30578512㎡)も知っておくと便利でしょう。

土地の価格相場の調べ方

さて、ここからは実際の土地の価格相場の調べ方についてお話していきます。

前述しましたキーワードの説明の通り、土地の価格相場を調べる際にはいくつか方法があります。ここでは、代表的、かつ素人の方でも確認できる方法をピックアップして紹介していきたいと思います。

「実勢価格・時価」で調べる場合は、不動産サイトで調べるのが一番カンタン!

これまでの土地売買の売買実績になる「実勢価格・時価」で、ご自身の土地の価格相場を調べる際は、不動産サイトで「類似する物件」から調べていくのが一番シンプルかつスムーズです。

多くの不動産サイトでは、これまでの土地売買の販売価格が掲載されています。以下「Yahoo!不動産」で土地物件を調べた際の表示を見てみましょう。

「Yahoo!不動産」で土地物件を調べた際の表示

1111

上記画面の、「価格・坪単価」部分で、紹介された物件の価格帯を確認することができます。これら物件をいくつか確認していくことで、その地域のおおよその相場・坪単価が確認できる、ということですね。

全国の土地の実勢価格・時価を確認しやすい主な不動産サイト

さて、上記の不動産サイトにおいては、「土地物件」も少なくありませんが、それ以上に建物付きの物件も多く、「土地だけで調べたい」と思っても該当する物件が少ないまたは見つからないこともあります。

また、これらの売りに出ている物件は「売主の希望価格」ということで、時価・実勢価格からかい離がある場合もあります。

ですので、この確認方法は「正確に価格相場を把握する」という風に活用するよりかは、「おおよその価格感を確認しておきたい」といった位置づけで行っておくことが良いでしょう。

「公示価格」までしっかり調べたい、という方は国土交通省の運用する「土地情報総合システム」で!

国土交通省の運営するWebサイト、「土地情報総合システム」では、前述の「実勢価格・時価」に合わせて、「公示価格」を確認することができます。

土地情報システム TOPページ

image2

土地情報システムでの、「実勢価格・時価」の調べ方

1) 土地情報システムTOPページから、「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

2) 検索画面右側の、1時期を選ぶ 2種類を選ぶ 3地域を選ぶ にて任意の設定を行い、「この条件で検索」をクリックします。

image3

3) 該当する物件情報が、売却額、坪単価、平米単価と併せて表示されます。

image4

土地情報システムでの、「地価公示価格」の調べ方

1) 土地情報システムTOPページから、「地価公示 都道府県地価調査」をクリックします。

2) 日本全国の都道府県地図が表示されるので、確認したい地域をクリックします。(その後、市区町村の選択画面になるので、続けて確認したい地域をクリックしていきます)

3) 検索条件を更に指定できる画面が表示されます。ここで条件の指定がある場合はチェックの設定を行い、画面下部の「検索」ボタンを押します。

image5

4)設定した地域・条件における、地価公示価格が表示されます。

image6

地価公示価格は前段でもお話しましたが、「自分で価格相場を調べる」手段の中では最も精度が高くなります。

ですが、公示される地域が限られていますので、皆さんの対象とする土地が範囲外になっていることもあるでしょう。

その場合は、前段の不動産サイトや土地情報システムの「不動産取引価格情報検索」で実勢価格・時価で確認していくか、次に紹介する「路線図」から確認していくと良いでしょう。

路線価×土地の面積で、より精度の高い価格相場を!

路線価を活用して価格相場を出していく場合は、国税庁の運営するWebサイト「路線価図・評価倍率表」から導き出していきます。

image7

Webサイト「路線価図・評価倍率表」から路線価を出していく手順

1) 上記サイト「路線価図・評価倍率表」で、計算したい土地の場所をクリックして、特定していきます。
image8

2) 地域を特定していくと最終的に地図が表示されます。

image9

ここで調べたい地域に面した道路に、「31G」といった数字とアルファベットでつづられた番号がありますが、「31G」の数値部分が路線価です(※単位:千円 平米単価)。

数字の後ろの「G」というアルファベット(A〜Gで割り振られます)は、借地権割合を定めたもので、通常の計算には使用しませんので、今回は無視して結構です。

「31G」となっている場合は、1㎡あたり31,000円の土地評価になる、ということを意味します。


3) 確認した路線価を、×土地面積(㎡)で概算計算します。

仮に、土地面積が100㎡である場合は、先ほどの平米単価31,000円に、100㎡をかけて、3,100,000円になります。これが、その土地の価格相場になる、ということですね。


相続税の評価時など、実際に税理士が路線価を用いて土地の評価額を計算する際には、更にそこから土地の間口や奥行きの長さ、周囲の環境を入念に調査し、先ほどの「路線価×地積」の計算結果から、減額してきます。

今後の維持費も見据えて、固定資産税評価額もチェック!

続いては、土地の価格相場を確認する方法として「固定資産税評価額」について紹介しておきましょう。

固定資産税評価額もまた、土地の価格を見る上で重要な指標です。ですが、こちらはどちらかというと、その土地を維持していくうえで発生する「固定資産税」を測る上での目安として活用されることの方が多いでしょう。

もし売却しようとしている土地が売れずに、一定期間ご自身で保持することになった場合も見据えて、固定資産税額と合わせて固定資産税評価額も知っておくと良いでしょう。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、春ごろに土地の所有者に向けて役所から届く、「固定資産税の納税通知書」で確認することができます。

固定資産税の納税通知書の例(福岡市の場合)

image10
上記図の、「課税標準額」の「土地部分」に来刺された額が、固定資産税評価額です。その最下部の「税額」が、固定資産税ということですね。

「固定資産税の納税通知書」は、市区町村によってフォーマットが大きく異なります。詳細は、お住いもしくはその土地の市区町村の役所(東京都は都税事務所)にてご確認ください。

すぐに固定資産税評価額を確認したいが、「固定資産税の納税通知書」が手元にない…という場合は、地域の役所に行けば、そこで固定資産評価証明書を取り寄せることも可能です。

土地の価格相場のイメージが付いたら、不動産会社への査定依頼を

さて、ここまで確認できたら、対象の土地の価格相場は大分イメージが付いてきたでしょう。

その後、不動産会社に査定依頼をして、その後、実際の販売価格を設定していきます。

ここまでの内容について、ご自身で確認が取れていれば、不動産会社が出す査定額についてそれが適正かどうかの見解・判断も持ちやすくなるでしょう。

不動産会社の査定については、以下記事で詳しく述べています。宜しければ併せてご覧ください。

また、算出される査定額については不動産会社によっても異なってきます。つまり、土地の価格相場をご自身で算出した後は、「不動産会社選び」が重要になってくる、ということですね。

不動産選びは、不動産一括査定サイト活用がベスト!

不動産一括査定を使えば、「信頼できる不動産会社」の選定と「査定額アップ」の両方が見込める!

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービス。

なかでも一番のおすすめが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
年間400万人の利用実績!かつ、満足度90%以上!

ホームフォーユーは個人情報を保護していくための運用体制として「プライバシーマーク」も取得しているので、「登録したら個人情報が色々流出してしまうのでは…」といった心配もありません。

もちろん不動産一括査定も無料です。

土地を高く売却したければ、まずは自分で相場を調べることが大切

さて、ここまで「土地価格相場」の調べ方を中心に説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。

土地の価格というものは、額が大きくなる分、慎重かつ様々な視点で算出していくことが求められます。

ですが、「どういった視点で価格が決まっていくのか」について、私たちが理解を持っておけば、「この土地はもっと高く売れる」「この算出方法では見出せない価値がある」といった考え、意見も出しやすくなりますよね。

そして大切なのは、自身で相場を調べた後、その見解を持って仲介する不動産会社と向き合っていくことです。


不動産会社からしても、私たちがしっかりと価格相場についての考えを持っていることを知れば、「この人はきちんと相場を理解したうえで、売却しようとしているのだな」であったり、「こちらもしっかりと真摯に向き合っていかないと」という意識に繋がっていくことでしょう。

土地の売買は、最終的には仲介する不動産会社との共同作業で進めていきます。

そしてその共同作業を円滑に進めていくうえで、「自分自身で価格相場を確認すること」も大きく影響してくるものだと考えて、臨まれると良いでしょう。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!