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「持ち家vs賃貸」あなたの価値観はどっち?人生の永遠のテーマに終止符を!

 

これから先、自分の住処を持ち家にするか賃貸にするか──。

特に30代後半になってくると、非常に多くの人がこの悩みのテーマに当たります。

そしてこの「持ち家vs賃貸」のテーマが、これまでずっと廃れずに議論され続けているのは、「一概にこっちが正解!」とは言い切れないところが多いからでしょう。

ですが、それでも人は、いずれは「持ち家を購入するのか」、「賃貸で暮らし続けるのか」のどちらかを決めなくてはいけません。

──どうせ決めるのなら、早く決められたほうが良いですよね。

ということで、今回は多くの方の共通の悩み、「持ち家vs賃貸」についていち早く解決していくための参考情報を、わかりやすく丁寧に紹介していきます。

ぜひご参考ください!

なんだかんだ言って、日本は「持ち家」世帯が圧倒的に多い!?

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そもそも、日本では「持ち家派」と「賃貸派」、どちらが多いのでしょうか。

答えから先にお話しすると、「持ち家」住宅率は全体の61.7%。

賃貸よりもやや多い割合となっています

(「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)より)

 

年代別で見ると以下の通り、75歳以上の持ち家率は80%以上──つまり、10人のうち8人は持ち家を所有している、ということですね。

図1:家計主の年齢階級別持ち家世帯率─全国(平成25年)

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(「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)より)

ですが、ここに一つ「統計のまやかし」(のようなもの)があって、これらの持ち家率は地域によっても大きく異なってくるのです。

図2:持ち家世帯率─都道府県(平成25年)

スクリーンショット 2017-03-20 16.01.38

(「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)より)

上記は都道府県別の持ち家世帯率を色の濃淡で表した図になります。

日本海側の秋田、山形、新潟、福井、富山では持ち家世帯率が平均でも75%を超えているのが確認できます。

ところが、主に都心部の東京、大阪、福岡、それと沖縄は色がかなり淡くなっています。

ちなみに、東京都の持ち家率は45.6%と日本で最も低く、大阪で54.0%、福岡で53.6%、沖縄は47.9%

東京では全国の傾向とは逆に「賃貸」世帯のほうが割合として高くなっている、ということですね。

 

ここまでのデータから何が言えるのかというと、「持ち家」と「賃貸」どちらが適切かについては、年齢や地域、またそれ以外の環境によっても大きく変わってくる──ということです。

それでは、ここからは具体的に様々な観点(年齢や住んでいる場所、年収、家族構成等)から持ち家、賃貸それぞれのメリット・デメリットを見比べていきましょう。

持ち家と賃貸、メリット・デメリットは環境によっても大きく変わる!

年収別に、持ち家 vs 賃貸 どちらがお得かを考えてみる

持ち家と賃貸どちらがお得かを考えていく際に、一番目安としやすいのが【年収】です。

その際に併せて良く言われるのが、「25%」ルール。

これは、「住居費は手取り額の25%以内におさめたほうが良い」という目安です。

持ち家の場合は住宅費のメインは「住宅ローン」、賃貸の場合は「家賃」がメインとなってきます(もちろん、それ以外にも様々な費用が発生しますが、今は分かりやすくシンプルに説明しています)。

もうひとつ言われるのが、「持ち家の価格は、購入者の年収の5~6倍前後に抑えたほうが良い」という指標。

こちらも、「身の丈に合った購入」をしていくうえで、ひとつの分かりやすい目安になるでしょう。

では、この2つの指標(25%ルールと、持ち家価格は購入者の年収の5~6倍前後)を元に、年収300万、年収500万、800万の方がそれぞれ家を購入した場合と、賃貸で済み続けた場合のトータル費用がどのようになるかを見ていきましょう。

※時期を、約半数の人が持ち家購入をされている【35歳】時期(表1を参考)、住宅ローンは30年間、ローン金利2%、頭金1割で計算しています。

また、この条件で毎月のローン額が25%内に収まるよう、持ち家価格は購入者の年収の6.25倍としています。

年収300万の方の住宅にかかる費用累計

持ち家の費用は頭金+住宅ローン、賃貸の場合は家賃のみ ※持ち家は1,875万(年収の6.25倍)の物件を購入

  持ち家の場合 賃貸の場合
1年間累計 ¥2,623,000 ¥750,000
5年間累計 ¥5,617,000 ¥3,750,000
10年間累計 ¥9,360,000 ¥7,500,000
15年間累計 ¥13,102,000 ¥11,250,000
20年間累計 ¥16,845,000 ¥15,000,000
30年間累計 ¥18,750,000 ¥22,500,000

年収300万で、月々収入の25%を住宅費にかけた場合(持ち家の場合は初年度に頭金10%を支払い)、最初は賃貸のほうが安く済みますが、おおよそ22年目あたりからローンの支払いが完済して、持ち家のほうがより累計額が低くなるのが分かります。

30年目時点では賃貸のほうが400万程も高くなっていますね。

年収500万の方の住宅にかかる費用累計

持ち家の費用は頭金+住宅ローン、賃貸の場合は家賃のみ ※持ち家は3,125万(年収の6.25倍)の物件を購入

  持ち家の場合 賃貸の場合
1年間累計 ¥4,372,000 ¥1,250,000
5年間累計 ¥9,362,000 ¥6,250,000
10年間累計 ¥15,600,000 ¥12,500,000
15年間累計 ¥21,837,000 ¥18,750,000
20年間累計 ¥28,074,000 ¥25,000,000
30年間累計 ¥31,250,000 ¥37,500,000

年収500万の場合でもほぼ持ち家:賃貸の累計額の関係は年収300万の場合とほぼ同様です。

ですが、30年目時点で賃貸と持ち家の累計額の差は600万程。

結構差が開いてきます。

年収800万の方の住宅にかかる費用累計

持ち家の費用は頭金+住宅ローン、賃貸の場合は家賃のみ ※持ち家は5,000万(年収の6.25倍)の物件を購入

  持ち家の場合 賃貸の場合
1年間累計 ¥6,996,000 ¥2,000,000
5年間累計 ¥14,980,000 ¥10,000,000
10年間累計 ¥24,959,000 ¥20,000,000
15年間累計 ¥34,939,000 ¥30,000,000
20年間累計 ¥44,919,000 ¥40,000,000
30年間累計 ¥50,000,000 ¥60,000,000

年収800万の場合では、30年目時点で賃貸と持ち家の累計額の差は1,000万!1年間の年収以上の差が出ています。

ここから何が言えるかというと、「収入に対して住宅費にかける金額が高くなればなるほど、最終的に賃貸のほうが割高になる」ということです。

──まあ、当たり前と言えば当たり前ですが、実際の金額のボリューム感はなかなかこういう計算をしないとイメージもつかめないと思います。ぜひご参考ください。

もちろん、今回のシュミレーションは「住宅費は収入の25%」、「持ち家購入の際は年収の6.25%」、「住宅ローンは30年」など様々な条件付きでしたので、これが一概に年収状況に比例するわけではありません。

ですが、「住宅費が一定高くなり、かつその場所に長い期間住むことになる」ことがわかっている場合は、持ち家にしたほうが、総コストが低くなることはご理解いただけたのではないでしょうか。

これからの年収目安と、現在の場所にどれだけ長い期間に住むかを検討し、一定の年収と長期間の滞在が見込められるようでしたら、持ち家にしたほうが望ましい、ということですね。

逆に、「今後、年収は大きく変動する可能性がある」であったり、「数年以内に転勤や引っ越しの可能性がある」という場合は、一度賃貸で様子を見ておいたほうが良いかもしれませんね。

年齢別に、持ち家 vs 賃貸 どちらがお得かを考えてみる

続いては、年齢別で持ち家と賃貸、どちらがお得かを考えてみたいと思います。

年齢の軸で検討する際に、ポイントとなってくるのはやはり「住宅ローン」。

持ち家を購入するとしたら、40代後半、50代にもなってくると、ローンの期間はどんどん短く設定されますので、その分ローン支払い期間中の負担は大きくなっていきます。

価格3,000万円、賃貸の場合は10万円の物件にて、持ち家、賃貸にしたときのそれぞれの1か月の住宅費

  持ち家の場合
1ヶ月の住宅費の支出(住宅ローン)
賃貸の場合
1ヶ月の住宅費の支出(家賃)
 
30歳時点
(持ち家の場合は30年ローンで計算)
¥111,000 ¥100,000
40歳時点 
(持ち家の場合は20年ローンで計算)
¥152,000 ¥100,000
50歳時点 
(持ち家の場合は10年ローンで計算)
¥276,000 ¥100,000

上記表は、現在価値3,000万円、家賃にしたときに10万円の物件があった際に、持ち家、賃貸の住宅費をそれぞれ住宅ローン、家賃のみで計算したものです。

※ 住宅ローンは、年利2%で計算しています。

持ち家の10年ローンの1か月の支払いでは、賃貸の約2.8倍!と、ローン期間が短くなればなるほど、期間中の出費負担は大きくなります。

もちろん、ローンを払い終えた後に住宅費がほぼほぼかからなくなるという解放感はあるでしょうが、期間中に資金がショートしたり、収入のほとんどが住宅費に消えてしまういわゆる「ハウスプア」状態にならないようにする注意が必要になってくるでしょう。

まとめると、「年齢が若いとき(住宅ローンの期間の選択肢を選べる時期)のほうが、持ち家購入の選択は取りやすい」、ということですね。

住んでいる場所別に、持ち家 vs 賃貸 どちらがお得かを考えてみる

続いては「住んでいる場所別」で、持ち家と賃貸、どちらがお得かについて考えてみましょう。

ここでポイントとなってくるのが、「地価」と「物件価格」です。

ご存知の通り、都心部にいけばいくほど不動産(土地も含めて)価格は向上します。

例えば東京都の23区内で注文住宅を建てるとなったら、相場としては7,000万~数億レベル。

逆に、地方では1,000万~数千万で購入できます。

賃貸の場合も同様に都心が高く、地方が安いという傾向がありますが、持ち家購入のように都心部と地方で「平均価格が10倍近く違う」ということはあまりありません。

よって、物件価格の低い傾向にある地方の場合は「持ち家」購入のほうが、早いタイミングで住宅費の累計額が賃貸よりもコストダウンになっていくでしょう。

逆に、都心部での物件は、相当長くそこに住み続ける前提でないと賃貸よりも割高になってしまいます。

図2において、物件価格の高い都心部(東京や大阪、福岡)において「賃貸」世帯率が他の都道府県より高めだったのも、納得いきますよね。

住んでいる場所で、持ち家と賃貸を検討する際は、「その地域にどれだけ長く住むことになるか」を考え、特に都心部において持ち家の購入を検討するときは、長期間底に居座ることが明確になったのちに判断したほうが、良いでしょう。

家族構成別に、持ち家 vs 賃貸 どちらがお得かを考えてみる

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最後に見るべき視点は、「家族構成別」です。

「どんな家に住むか」というのは、家族構成によって変わってくるものです。

親と子供数人の家庭の場合はそれなりに部屋数も必要となってくるでしょうし、一人暮らしや夫婦のみの二人暮らしの場合は逆に広い家に住んでしまうとその分掃除やメンテナンスに手間が掛かってしまうでしょう。

ここで意識したいのは、「家族構成は月日の流れとともに変わる」ということです。

若い夫婦の場合はこれから子供ができることも想定されるでしょうし、逆に子供たちも大人になって自立して家を出ることもあるでしょう。

「持ち家を持とう」と思ったら、たいてい最低二十年はそこに住むことを想定されていることと思います。

その際に、ご自身の家族構成がその二十年の間にどう変化していくかをイメージして、持ち家を検討されることをお勧めします。

持ち家は一度購入すると、居住に関する選択肢は必然的に狭まります

ローンが残っているうちは自由に買いなおしたりも難しくなることもあります(家を住み替える際に、ローン完済が条件になる場合が多いため)。

その点賃貸の場合は、選択の自由を多く確保できるというメリットがあります。

大きく家族構成が変わっていくことが見込まれる場合、そしてそれに対応しうる持ち家のイメージが持てない場合は、賃貸で検討したほうが良いかもしれませんね。

「持ち家には【住宅ローン控除】、賃貸には企業の【住宅手当て】がある」は間違い?多くの人がおちいりがちな誤解!

「持ち家購入した場合は住宅ローン控除があるから、賃貸より断然お得になる!

「賃貸だと会社からの住宅手当てが多めにつくから、やっぱり賃貸のほうが良いんじゃない?」

今回のテーマでは良く上のような意見も挙がってきます。

──つまり、持ち家派は「住宅ローン控除」のメリットを掲げ、賃貸派は「住宅手当て」のメリットを掲げてきます。

ですが、この住宅ローン控除、住宅手当ても必ず持ち家、賃貸それぞれに適用される、というわけではありません。

住宅ローン控除は、持ち家購入したときに「無条件でついてくる」ものではないことに注意!

持ち家をローン購入した時に、10年間年末にローン残高の1%が控除される「住宅ローン控除」。

例えば4,000万のローンを組んで持ち家を購入した場合、10年間で300~400万のお金が控除で戻ってきます。

かなり大きい金額ですよね。

ですが、この住宅ローン控除、すべての持ち家購入についてくるわけではありません

住宅ローンの控除対象は、新築・中古それぞれの物件で条件があります。

新築物件の住宅ローン控除適用条件

・新築または取得日から6カ月以内に入居し、12月31日まで住んでいること。
・合計所得金額が3,000万円以下であること。
ローン返済期間が10年以上あること
・登記簿に記載されている床面積が50㎡以上あること。
・床面積の1/2以上が自分の居住用であること。

中古物件の住宅ローン控除適用条件

築25年以内の耐火建築物、築20年以内の耐火建築物以外のもの
・一定の耐震基準をクリアしていること。
・ローン返済期間が10年以上あること。
・生計を一つにする親族からの購入ではないこと。贈与された家ではないこと。 

 

特に注意したいのは、中古物件の住宅ローン控除適用条件にて、「築25年以内の耐火建築物、築20年以内の耐火建築物以外のもの」というところです。

つまり、築30年の住宅を購入したとしても、住宅ローン控除はつかない、ということですね。

そのほか、新築物件の場合は「ローンを早めに返済しよう!」と頑張って、返済期間を10年以内にしてしまうとそれも住宅ローン控除対象外になります。

住宅ローン控除は適用できればかなり大きな金額になることが多いので、多くの方がこの金額を念頭に持ち家を購入するケースが多く見受けられます。

ですが、購入してから「この家は対象外だった…」とならないように、上記の適用条件を事前にしっかりチェックしておきましょう。

「賃貸派の大きな味方」は本当?──会社の「住宅手当て」の仕組みとは

「うちの会社は住宅手当てがついているから、持ち家にするより賃貸にしていたほうが有利」という人をたまに見受けます。

住宅手当の金額は企業によってまちまちですが、大抵は月1~3万、年間で10~30万あたりの手当てを出しているところが多いようですね。

かつ、手当の対象は賃貸住まいの方がメインで、持ち家の方には少額だったり、対象外である企業が多くなっています。

 

──ここで少し悪いニュースをお知らせします。

住宅手当は、「今後廃止していく企業が増えてくるのではないか」といわれているのです。

なぜかというと、それは近年人々の居住に対するライフスタイルの多様化が促進されているからです。

そもそも、なぜ住宅手当てが出てきたのかというと、「企業側が住宅の確保を図ることで、従業員は勤務の安定が図られる」という為のものです。

そして、賃貸住まいの従業員に対して「将来持ち家を購入するための資金を貯蓄しやすくなるように」といった意図を込めた企業がこれまで多くありました。

ですが、今回の記事テーマにある「賃貸vs持ち家」で挙げられている通り、必ずしも賃貸住まいが優遇されるべき状況とは限らなくなっています

また、ひとえに賃貸と言っても、その様式は様々。

シェアハウスに住む人から、既婚はしていないが事実婚扱いのパートナー等々、受託手当ての対象の境界を引くことが難しくなってきています

──そのような背景から、住宅手当が今後廃止される企業が増えてくるだろう、と言われているのです。

「賃貸派」の方で、擁護する理由の一つにこの「住宅手当て」を掲げている方は、そのメリットが未来永劫に受けられるとは限らない、ということを意識しておくと良いでしょう。

会社経営の方にはこんな手もある!──会社が存続し続ければ賃貸の方がお得?

次に紹介するのは、ちょっと裏技のような方法に見えるかもしれませんが、「住む物件を会社で借り上げて社宅扱いにする」という方法です。

経営者・役員クラスで「賃貸派」の方に使えて、更に最大家賃の80%自己負担を減らせます。

この場合は、社宅制度(実施している企業の多くは「家賃×50%」を社宅費としています)を活用します。

つまり、現在の賃貸物件を社宅扱いするということですね。

「でも、結局残りの50%は会社で支払うから、経営者にとっては一緒なのでは?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、会社で支払う社宅費は経費として計上できるので、節税効果になるのです。

ちなみに、役員社宅の賃料を決める際には、特定の計算式があります(結構面倒な計算式なので、算出が困難な場合は「賃料の50%」で進めていくことができます)。

役員社宅の賃料を決める計算式(小規模住宅の場合)

賃料=(その年の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2% 

+ 12円 ×(その建物の総床面積/3.3(平方メートル))

+ (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

「建物の固定資産税の課税標準額」、「敷地の固定資産税の課税標準額」については税務署の窓口で確認が可能です。

そして、上記計算機の結果は大体賃料の30%前後で落ち着くことが多く、通常の家賃の30%ほどの負担で済むようになる、ということですね。


役員の住宅費を社宅扱いすることによって、法人税と所得税、ダブルでの節税ができることになるので、節税効果で見ると最大80%までのコストダウンが見込めることでしょう。

とにかく「賃貸派」の役員クラスの方には、一度検討する価値のある方法です。

※ 詳しくお調べになりたい方は、国税庁のHP「No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき」をご参考ください。

まとめ 持ち家か賃貸かは、あなたの「将来のビジョン」を一番の参考に

さて、ここまでお読みになられて如何でしたでしょうか。

「持ち家」か「賃貸」か──選択の決め手は、「年収」、「年齢」、「地域」、「家族構成」と、そしてそられから導き出せる、購入先の物件に住み続けられる「期間」が重要となってきます。

一定の年収または資金があり、かつ物件がそれに見合う金額で、更にその物件に長く住み続ける、その3つの条件がそろうとしたら「持ち家」で検討したほうが適切でしょう。

どれか一つでも懸念がある場合は、いったんは賃貸にしつつ、検討を続けるというのも手です。

また、その検討の際にはあなた自身の「将来のビジョン」を描きながら、進めていくと良いでしょう。

「将来は一軒家に住みたい!」であったり、「いろんな地域に住んでみたい」など、描くビジョンは人それぞれです。

そして、人は自然と、その思い描くビジョンを目指して、行動を取るものです。

将来のビジョンで描かれるイメージでは、あなたの住まいは「持ち家」、「賃貸」どちらでしょうか。

そのイメージに沿って、決断と行動を進めていくのが、一番悔いのない進め方だと、私は考えます。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!