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住宅ローンが残っていても家は売れる?売却方法とベストな売り方とは?

 

「住宅ローンの残っている不動産は、完済しないと売れないというのは本当ですか?」──たまにこういった質問を、家やマンションをローン購入された方から受けることがあります。

家やマンションを購入するときの価格は数千万にもなるので、仮に購入して10年~20年のタイミングで売却した際は、まだ数千万のローン残高が残っているというケースが殆どでしょう。これらを完済しないと家が売れないとなると、結構大変ですよね。

結論から言うと、住宅ローンが残っていたとしても家を売る方法はあります。さて、それはどんな方法か──今回は、「家を売る時に住宅ローンが残っていたときの対処方法」について、詳しく見ていきたいと思います。

住宅ローン中の家・マンションを売るための条件は?

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住宅ローン中の家やマンションを売るためには大前提があります。それは、「ローンが完済できること」です。
(「あれ、冒頭と言っていることが違うのでは…」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、まずは続けてご覧くださいね)

完済するタイミングは、基本「買主に引き渡す」ときまでに、──つまり家やマンションの売買完了時のタイミングで完済できれば良く、売却代金でローンを完済しても構いません。

例えば、ローン残高がまだ2,000万円残っている家やマンションを、3,000万円で売却できた場合は、その売却金の中からローン残高を支払えばOK、ということですね。

ですが、ローン残高が2,000万円なのに対して、その物件が1,500万円でしか売却できなかった場合など、売却金をローン残高の支払いに充てたとしてもまだ不足分がある場合は、新たに自己資金を用意するか、別途借り入れをしてでも完済をしなくてはいけません。

不動産を売る時に、なぜローンを完済しなければいけないのか

「家やマンションを売却した後にローンが残っても、そのままローンを継続して払い続ければよいのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。ですが、ローン(借金)には担保がつきもの。担保があるからこそ、人は他人(金融機関)からお金が借りれるのです。
住宅ローンで言うと、「抵当権
という「ローンの返済ができなくなったら、住宅を取り上げて処分できる権利」が、ローンを提供する金融機関の方で所有されます。

この抵当権は、ローンを完済することで外すことができます。つまり、ローンが完済される前に所有者が対象の家やマンションを売ってしまうと、抵当権も残して売るということになってしまいます。

仮にそういった状況で、元の売主が、その後ローンの支払いを滞納したり踏み倒してしまったら、どうなるか──。金融機関は抵当権を発動しようにも、対象の不動産の所有者は新しい買主に移ってしまっては、おかしなことになってしまいますよね。

新しい買主からしても、前の売主がローンを完済しないと家が取り押さえられてしまうと知ったら、とても買う気になれないでしょう。

よって、親族間などで不動産売買を行うなどの特別な事情があるケースを除いては、ローンの完済は前提条件なのです。

 

ですが、そうなると「ローン残高がまだ結構残っているが、あまり高く売れそうにない…」といった場合は、売ることも出来なってしまうのか──というと、そういう訳ではありません。そういったシチュエーションに対応するための方法も、いくつか用意されています。

続いては、そういった「住宅ローンが残っている状況で売る方法」で、どのようなものがあるかについて見ていきましょう。

住宅ローンが残っている状況で、家やマンションを売る方法は?

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住宅ローンが残っていて、かつ手持ちのお金や売却代金でローン残額を一括返済できない場合でも、家やマンションを売る方法はいくつかあります。その方法として挙げられるのが、以下の3つです。

住宅ローンが残っている状況で、家やマンションを売る方法

1.買い替えローン(住み替えローン) を使って、新しいローンに切り替える

2.無担保ローンに切り替える

3.任意売却を行って、返済できない差額分を分割で支払っていく

 

前に述べたように、基本望ましいのは「手持ちのお金や売却代金でローン残額を一括返済する」ことです。ですが、それがどうしてもできない、という場合が上記の法になりますので、どれもメリット・デメリットがありますのでご注意ください。

それぞれの方法の内容や特徴について、みていきましょう。

1. 買い替えローン(住み替えローン) を使って、新しいローンに切り替える方法

こちらは、今の不動産を売却したのち、新しい不動産をローン購入される方向けの方法です。

現在住宅ローンサービスを提供している各金融機関は、売却予定の家やマンションに残ったローンを、次の住宅ローンへ組み入れることができる、「買い替えローン」や「住み替えローン」といったサービスを用意しています。

つまり、これらのサービスを利用することによって、家の売却で現在のローンを完済できなくても、不足分を補填しながら新たな住宅を購入することができるようになる、ということですね。

ただし、こちらのローンサービスは買い替え(住み替え)を前提としているため、(当然ではありますが)単に売却代金が不足するだけの事情では借りられません。次に住むことになる住宅の購入資金と一緒に借りなくてはなりません。

 

買い替えローン(住み替えローン)のメリット

買い替えローン(住み替えローン)のメリットは、手放す物件の売却金と手持ちのお金でローンを完済できなくても、「ローンを継続できる」感覚で物件を売ることができる点が挙げられます。

「とにかく家・マンションを早く売却したい」であったり、「売却の不足金を一度に払うと、直近の資金不足が否めない」という状況であった場合、確実なメリットと言えるでしょう。

自営業の方の、事業の運転資金確保であったり、直近で子供の進学など大きな出費がローン返済以外にあるときなどに、負担を短期間で集中させないための有効な手段として活用できるでしょう。

 

買い替えローン(住み替えローン)のデメリット

買い替えローン(住み替えローン)のデメリットは、売却と同時に購入の話も進めなくてはいけないので、どうしても手続きのタイミングがシビアになるということです。

一度家やマンションを購入したことがある方でしたら重々ご承知のところとは思いますが、不動産の売買の際は、不動産会社や金融機関との調整で相応の時間と工数が発生します。

また、売却も購入もそれぞれに期間が設けられるため、両方の売買契約をかなり綿密にスケジューリングしていきながら進めていく必要があります。

また、当然ながら新しいローンはこれまでの住宅ローンの残額と新しい住宅ローンの合算となるので、毎月の支払額は大きくなり、出費の圧迫は増えます。ですので、ローンが増えても返済できるだけ収入と、「そのローンをきちんと支払い続けられるか」という、金融機関の審査を通過できる社会的な信用が必要となるでしょう。

2. 無担保ローンに切り替える方法

「無担保ローン」とは、文字通りローンを組むときに担保を必要せずに行えるローンです。
最近では、「住宅無担保ローン」という名称で、多くの金融機関でも取り上げられることの多くなったローンサービスです。

家やマンションを売却するときに、すぐに用意することのできないローン残高の不足分を、無担保ローンを使って返済していく、ということですね。

担保がない分、融資限度額は通常の住宅ローンよりは低めに設定されています。数百万~1500万ほどで見ておくと良いでしょう。また、返済プランについては通常ローンよりも短めで提案されることが多く、金利も通常のローンよりも高めに設定されています。

 

無担保ローンのメリット

無担保ローンは、買い替えローン(住み替えローン)と違って、次の住宅がローン購入出なかったとしても活用できる、というところでしょう。例えば、しばらくの間は賃貸住宅で生活する──という場合には「ローンを継続できる」感覚で物件を売ることができます。

無担保ローンのその他のメリットとしては、通常の住宅ローンよりも審査と融資までがスムーズかつスピーディであることが挙げられます。ですが、職歴・収入・資産・勤続年数などは住宅ローン同様に慎重に審査されますので、収入の安定していない方は審査が通らないこともありますのでご注意ください。

 

無担保ローンのデメリット

無担保住宅ローンのデメリットは、「金利が高いこと」。担保がないので、当然と言えば当然ですね。
ローンを組むときの変動金利や固定金利でも違ってきますが、通常の担保付きのローンと比較して、大体1~1.7%ほど金利が高くなりますので、トータルの支払い額は結構大きくなってきます。

また、その他のデメリットとしては融資限度額が少ないことです。目安としては、「通常の住宅向けローンで受けられる融資限度額の30%~50%」で見ておくと良いでしょう。つまり、「不足分のお金が数千万になる」という場合は、無担保ローンはあまり向いていない、ということですね。

3. 任意売却を行って、返済できない差額分を分割で支払っていく方法

住宅ローンが残っていながら家やマンションを売却する方法で「任意売却」というものがあります。

これは、何らかの理由でローンの残高を払えなくなった人の代わりに、いったん保証会社(または債権回収会社)が代わりにローン残高を金融機関に支払う、という仕組みです。ローンを組んでいた人は、その後保証会社に不動産の売却金と、それでもローン残額が不足する場合は、不足分を無理のない範囲で毎月支払っていく、という形をとります。

また、状況を見て「どうしても返済が難しい」となる場合は、支払額を減額してもらえることもあります。

任意売却のポイント

 

 任意売却をしても、ローンの残りは帳消しにはならない。きちんと返済していく必要がある。
 ローン残額の支払いは、無理のない範囲で分割にして支払うことができます。
 (債務者の状況によって、)支払い額を減額してもらえる場合がある。

 

上記のポイントを見る限りでは、これまでの方法と比較して、任意売却はかなり好都合な方法ですよね。債権者(金融機関)はなぜ、債務者(この場合、対象の家やマンションを売ろうとしている人)にこのような好条件の方法を用意しているのか、と疑問に思われた方もいらっしゃることでしょう。

 

債権者(金融機関)は、当然のごとく、ローンを全額返済してもらいたいと考えています。ですが、ローンを借りている人がすべて100%返済してくるかというと、そうでないこともあるでしょう。例えば、病気や失業などで収入がなくなったりすれば、いずれその人はローンが払えなくなります。そうすれば、貸したお金を全額戻そうとしても、出来なくなってしまいます。

そこで両者の課題を解決しようと登場するのが、「保証会社」(または債権改修会社)と、「任意売却」なのです。

つまり、任意売却とは、債権者(金融機関)は回収の難しくなったローン残額を少しでも多く回収するために、そして債務者は無理のない範囲で返済して行けるために、双方の最大限の折り合いをつけていく為の方法、ということですね。

ですが、こちらの方法はいわば、どうしてもローン残高が返せない為の「最後の手」として取っておいたほうが良いでしょう。

なぜならば、任意売却とは、「ローンの支払いを全うできなかった人への救済処置」として用意されている仕組みです。ローンは通常、債務者(お金を借りる人)は債権者(金融機関)からの信頼を得てはじめて組むことが出来ます。それが、様々な理由があったにせよ、支払いが完済できなかったとなると、その信頼は当然ながら失墜します。

つまり、次からまた新しくローンを組もうとしても、その信頼を得られない為ローンを組むことが出来なくなってしまうとのことですね。ちなみに、金融機関を変えたとしても、「ローンの支払いを全うできなかった」というその人の情報は新しい金融機関でも確認できてしまいます。

ですので、任意売却をする場合は、その旨も受け止めたうえで、行うようにしましょう。

 

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、「家やマンションを手放そうにも、ローン残高をすぐに支払えるあてがない」という場合においても、その後の返済プランが柔軟に対応できる、という点です。

買い替えローンや住み替えローン、無担保ローンにあるような、「その後のローン返済がさらに厳しくなる」ということもありませんし、場合によっては残額も調整してもらえることもあります。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、前述したとおり「金融機関からの信用を失墜させてしまうこと」。これから先の人生で、またローンを組むことが想定されるとしたら、やや手痛いデメリットです。

更には、多くの場合任意売却を代行する、仲介者の存在を必要とすることです。金融機関の方から、「任意売却しませんか」と勧められることは殆どありません。ローンサービスを提供している金融機関側からすれば、一番望ましいのは金利も含めた、ローンの完済です。

ローンの返済プランの見直しや、買い替えローンや無担保ローンの紹介を提案してくるでしょう。また、個人で進めるにしても、そもそもどう進めていいかわからないという場合が殆どでしょう。

ですので、任意売却を進めていくには、保証会社や、代行会社の仲介やサポートが必要となってきます。
最近はネット上でも「任意売却」に対しての紹介記事も多く見受けられますので、情報収集もしやすくなってきているとは思いますが、上記に記載したような任意売却のデメリット・リスクについてきちんと説明していない記事も多く目立ちます

任意売却をご検討の際は、メリット・デメリットをしっかり理解・把握したうえで、進めていくようにしましょう。

 


 

さて、ここまで住宅ローンが残っている状況で、手持ちのお金や不動産の売却金額以外でローンを完済する(または他のローンに移す)方法を紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

どれもメリット・デメリットがあることを紹介しましたが、シチュエーションによってデメリットをあまり感じずに進めることができそう、という方もいらっしゃることでしょう。それぞれの方法をしっかり吟味したうえで、選んでいただくことをお薦めいたします。

住宅ローンが残っている状況で売るときの注意点──ローン残高以外にも、出費はある!

そのほか注意する点としては、「家やマンションを売却するときに、用意しなくてはいけない費用はローン残額だけでなない」、ということです。ローン残高以外に、どのような出費があるかについて、見ておきましょう。

家やマンションを売る時に、ローン残高の支払い以外に必要となる出費

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費用の項目 説明 金額目安
仲介手数料

仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。
※仲介手数料の計算式は以下の通りです。

取引価格(売却価格) × 3% + 6万円 + 消費税

 

※ 売却金額によって大きく変動
印紙税

売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。

※不動産の売却価格によって変動します。

1万円~
1万5000円
抵当権抹消登記費用

売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。


・登録免許税 不動産1個につき1000円
(土地・建物の場合は×2で2000円)


・司法書士への費用 約1万円

1万2000円
ローン返済時の事務手数料

住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。

※ 金額は金融機関により異なります。

大体3,150円~5,250円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3~5万円が必要です。

3,150円
税 金 譲渡益課税
(所得税・住民税)
家を売るときかかる税金です。家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。
※売却した際の利益額によって変動


 

各項目の中で、特に仲介手数料は「取引価格(売買価格)」の3%に更に6万もプラスされるということで、数十万から百万を超える金額になることもあります。こういった手数料や税金がかかることを想定せずに物件の売却を進めていたら、大変なことになってしまいますよね。


家やマンションを売却することになったら、これらの項目を事前にきちんと確認しておくことを強くお勧めします。

不動産を売却する際にかかる費用とその詳細については、「 家を売却した時の費用ってどれくらいかかる?手数料~税金まで徹底解説!」にて詳しく説明しております。よろしければ、あわせてご覧ください。

住宅ローンが残っている状態で家やマンションを売ろうと思ったら(まとめ)

ここまでの内容をまとめてみましょう。

家やマンションを売る時に、ローン残額がある場合はローンを完済しての売却が基本
ローン残額を売却金額や手持ちのお金で完済できない時は、以下の方法がある。

  ・買い替えローン(住み替えローン)

  ・無担保ローン

  ・任意売却

買い替えローン(住み替えローン)は、次に新しい物件をローン購入する場合に利用できる
無担保ローンは、次の住まいが賃貸でも利用できる。ただし、利子はやや高め
任意売却は、ローン残額の支払いをいったん保証会社に担ってもらい、その後保証会社に残額を無理のないペースで支払っていく仕組み。ただし、金融機関からの信用を失うデメリットがある

大事なことは、家やマンションをすでにローン購入されている方は、これらのことを事前に知っておく、ということです。

人生はいつ何があるかはわかりません。終の棲家と思って購入した物件でも、ある日突然「手放す必要が出てきた」という状況になることもあるでしょう。そのようなときに、焦らずに、ご自身にとって有効かつ最適な行動ができるように、是非参考にしてください。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!