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住み替えで家を売る!買い替え時におすすめの住宅ローンとは?

 

念願の一軒家・マンションを購入した人でも、その後の長い人生においては、その物件を手放さなくてはいけない状況になることもあるでしょう。いわゆる、「住み替え」というケースですね。

「住み替え」でこれまでの家やマンションを手放して、新しい家を買い替えるときには、私たちはどんなことに注意しながら進めていけば良いでしょうか。

今回は、そんな家やマンションの「住み替え」、「買い替え」のときに知っておかないといけない事柄について、お話していきたいと思います。

住み替え検討中の方必見!あなたの家は売れますか?

さて、住み替えを検討する際にまず確認しておきたいのが、「住まなくなる現在の家・マンションは売れるか?」ということです。住み替えによって、新しい物件に移る為には先立つもの──つまり、相応のお金が必要となってきます

すでに潤沢な資産があるなら問題ないでしょうが、特に住み替え先の家やマンションをまた新しく購入する、という方は、現在の家・物件を売却してその資金で──とお考えの方が殆どなのではないでしょうか。

住宅ローンが完済できる状態でないと、基本家は売れない!?

ご存知の方も多いと思いますが、大切なことなのでお伝えします。

まず、「ローンの残っている物件(家・マンション)」は基本、売れません

なぜかというと、通常ローンには担保が付きますよね。そしてその担保には、ローン対象の物件(その家やマンション自体)が含まれます

つまり、家を売ってしまうと、その担保の所有を手放したことになるので、そのままではローンを継続できない、ということになるのです。ですので、ローンが完済されていない不動産(家やマンション)を売却するときは、併せてローン残債を一括返済するのが通常です

住み替え検討の際には、まず今の家のローンが完済できるかを確認しましょう

現在ローン中の家やマンションから、新たな家に住み替えを行う際には、まずは「今の家のローンが完済できるか」を確認しましょう。

お住まい中の家・マンションのローンを完済する方法としては、大きく以下の4つがあります。

A)家・マンションを売却して、その売却金でローン残額の一括返済を行う

B)手持ちの資金で、ローン残額の一括返済を行う

C)Aの売却金がローン残額に満たなかった場合、残りの分を手持ちの資金で補って一括返済を行う

D)住み替えローン(買い替えローン)を利用し、現在のローン残高を新しいローンに組み入れる

A)の「家・マンションを売却して、その売却金でローン残額の一括返済を行う」でなるべく完結させたい、という方が殆どなのではないでしょうか。──となると、今の家・マンションが「どれくらいで売れるか」ということが気になってきますよね

現在の家・マンションがどれくらいの相場で売れるかについては、一度「不動産一括査定」サービスを活用するなど、現状の物件価格の相場を把握しておくと良いでしょう。

 

家・マンションの相場の確認方法については、「家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?」も併せてご覧ください。

 

──さて、ここまで見ていって、「どうやっても今のローンが完済できない…」という方もいらっしゃるかもしれませんね。その場合に有効となるのが、D)の「住み替えローン(買い替えローン)を利用し、現在のローン残高を新しいローンに組み入れる」方法です。この「住み替えローン(買い替えローン)」については、次章以降で詳しく説明していきたいと思います。

住み替え時に利用できる住宅ローンのケース

 

現在の家・マンションの相場を確認して、売却&現在のローンの完済の目途が立ったら、今度は新しい家・マンションの購入に向けてのプランニングをしていきます。

ここで新たに住宅ローンを組まれるというケースの方が殆どではないでしょうか。

住み替えによって、新しく住宅ローンを組む際は、「現在の家・マンションの売却価額住宅ローン借入残高より多い場合」と「現在の家・マンションの売却価額住宅ローン借入残高より少ない場合」とに分けて考えると、整理しやすくなります。

現在の家・マンションの売却価額が住宅ローン借入残高より多い場合

例えば、現在の住宅ローン残高が2,000万円で、かつ今の家・マンションの売却相場が2,500万であった場合は、売却金額で現在の住宅ローンは完済することが出来ます。

また、余った金額を新しい住宅ローンの頭金にするなど活用すれば、より無理のないローン計画にしていくことが出来るでしょう。

現在の家・マンションの売却価額が住宅ローン借入残高より多い場合においての、大切なポイントは以下になります。

売却金額で、ローン残額を完済すること
ローン残額完済後にも売却金額が残る場合は、新しい住宅ローンの頭金にするなど、これからのローン負担をなるべく軽減すること

現在の収入が一定以上ある方も、月々のローン負担はなるべく軽減できるように計画することをお勧めします。なぜかというと、ローン完済が出来なくなる人のケースの多くが、「これまで高収入だったけれど、本人や家族の病気や職場の事情で、収入が激減した」というものだからです。

つまり、今いま収入が高い人も、5年後、10年後どうなっているのかわからない、それが世の中というものです。ましてや、住宅ローンは20年~35年あたりで組まれる人が殆どでしょう。なるべくローン負担は無理がかからないプランにしておきつつ、余裕がある際は、その都度の繰り上げ返済で対応しておくようにした方が良いでしょう。

現在の家・マンションの売却価額が住宅ローン借入残高より少ない場合

「相場を見積もってみたけれど、 どうやらローン残高よりも下回る売却価格になりそう…」という場合は、まずは手持ちの資金でその不足分を補えるかを確認します。
ですが、これから新たに住宅ローンを組まれる方にとっては、「今このタイミングで、手持ちの資金が大きく目減りするのは避けたい」といった思いもお持ちのことでしょう。

そこで有効になってくるのが、前にも説明しました、「住み替えローン(買い替えローン)」の活用です。

住み替えローン(買い替えローン)とは

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住み替えローン(買い替えローン)とは、通常家やマンションを購入するときに組む住宅ローンにプラスして、以前の住宅ローンの残高を合算して組んでもらう住宅ローンのことです。

住み替えローン(買い替えローン)のメリットとしては、

古い住宅ローンをいったん完済扱いにして、終わらすことが出来る。

  ※ その分新しい住宅ローンに残高分が上乗せされます。

その後のローン支払いを一本化できる。

 

といった点が挙げられます。

特に、「古い住宅ローンを完済扱いにできる」点でいうと、これによってマンション売却もスムーズに進めやすくなるでしょう。

家やマンションを住み替えされる方で、この「住み替えローン(買い替えローン)」を利用される方は多数いらっしゃいます。

「現在の家・マンションの売却価額が、住宅ローン借入残高より少なくなりそう」いという方は、住み替えローン(買い替えローン)も併せて検討しておくと良いでしょう。

ダブルローンは条件も審査も厳しい、現実的ではない

さて、新しい家・マンションで住宅ローンを組むことが決まっていて、現在の家・マンションの売却価額が住宅ローン借入残高より少なく、かつ住み替えローン(買い替えローン)も利用しない(もしくはできない)という場合は、いわゆる「ダブルローン」状態になります。

 

そもそも住宅ローンが複数になる「ダブルローン自体が可能なのか?」という点からお話しますと、ローンを組むこと自体は可能です(もちろん、金融機関の審査が必要となります)。

ですが、ローンが2つになるということは、当然ながら毎月の返却も2倍になってかなりシビアなコストとなります。更に、現在のローンを支払い中の方に対しては、金融機関の審査も厳しくなり、審査自体通らない場合や、利子がやや高くなることもあるでしょう。

 

勿論、ダブルローン中は古い物件も売りに出すことは出来ません。そういった中でダブルローンを組む方の多くは、「古い物件をなるべく早く売りたい」という気持ちが強まって、相場より安値で売却をしてしまう──そういったケースが、非常に多いのです。

ですので、ダブルローンはいわば「最後の手段」に取っておくとして、進んで選択するというのはお勧めしません。現在の家・マンションの販売価格がローン残高より少ない場合も、なるべく手持ちの資金での埋め合わせか、もしくは住み替えローン(買い替えローン)を活用できるように、検討しておくと良いでしょう。

「なるべく負担を軽減したい」という際の、オススメは住み替えローン(買い替えローン)!

 現在の家・マンションの売却価格がローン残高よりも少なくなる場合においての、オススメプランはやはり、「住み替えローン(買い替えローン)を活用したプランです。

ダブルローンは前述のとおりリスクが大きいですし、手持ちの資金で埋め合わせするにしても、それによって現在自由に扱えるお金が大きく目減りしてしまうことにリスクを感じられる方もいらっしゃることでしょう。

 

住み替えローン(買い替えローン)は、「家やマンション買い替え時に、なるべく負担を集中化させず、分散させるために有効なプラン」です。──ということで、住み替えローン(買い替えローン)について、もう少し詳しく見ていきましょう。

住み替えローン(買い替えローン)のパターンについて

住み替えローン(買い替えローン)とは、前述のとおり「新しい家・マンション購入のために契約する住宅ローンに前の住宅ローン残債を上乗せして貸してくれる仕組み」のことです。
 
住み替えローン(買い替えローン)の進め方は、大きく以下の3パターンがあります。

売り先行 現在の家・マンションを先に売却して、そのあとに新しい家・マンションを購入する。
買い先行 先に新しい家・マンションの購入をしてから、現在の家・マンションの売却をする。
同時進行 現在の家・マンションの売却と、新しい家・マンションの購入を同時に進める。

住み替えが発生するときは様々な状況がありますので一概に「必ずこのパターンが良い!」とは言い難いところもありますが、選べる状態だとしたら、「売り先行」パターンで進めるのがベスト!と言えます。

なぜかと言いますと、先に現在の家・マンション売却を済ませておくと、必然的に「手もとに残るお金」がハッキリしますよね。すると、予算が決まり、新しい家・マンションの購入プランも立てやすくなるからです。

このパターンで進める場合は、仮に、現在の家・マンションがなかなか売れなかったとしても、「新しい家・マンションを購入する時期を遅らせる」という判断が出来ることにようにすることも大切です。──つまり、「じっくり待って、期待する価格で売却できるように、余裕を持った売却スケジュールを立てる」ことが重要になるということですね。

住み替えローン(買い替えローン)の「売り先行」パターンで進める場合の流れ

それでは、「売り先行」パターンで、住み替えローン(買い替えローン)を進める場合、どのような流れで進めていくかを見ていきましょう。

手順1 不動産会社に「査定」を依頼する

まずは現在の家・マンションがどれくらいで売れるかの「査定」について、不動産会社に依頼します。査定は大きく「簡易査定」と「実査定(訪問査定)」とありますが、この場合は机上のみで済ませる簡易査定だけではなく、実査定(訪問査定)まで受けるようにしましょう。

この手順内の望ましい進め方としては、「不動産一括査定」サービスを活用して、複数の不動産から簡易査定をしてもらいます。

そして、その中で物件の価値をしっかりと見定めてくれそうな(つまり、高額で検討してくれそうな)不動産会社を選定します。

不動産一括査定サービスを行っている会社はいくつかありますが、特に「ここを使おう」というものが現状ないようでしたら、業界最大手の「イエイ」をご利用しておけば、まず問題ないでしょう

 

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サービス名 イエイ
審査対象 マンション、一戸建て、土地、ビル一室、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル、店舗・事務所、工場・倉庫、その他
登録業者数 300万人
選べる業者数 1000社以上
入力に掛る時間 1
対応地域 全国
運営会社 株式会社Q

 

「イエイ」は業界内でも最大手の不動産一括査定サービスです。

イエイを利用された方々からの反応としては、「登録が簡単、スムーズ」であること、「その後一括査定もすぐ来て、最適な不動産会社を見つけやすい」というコメントが多く、不動産売却初心者の方にもオススメできる、「不動産一括査定」サービスです。

手順2 不動産会社との契約&売却活動

家・マンションの査定を終えたら、ここからの売買活動は不動産会社の方で担ってもらいましょう。ここで、不動産会社との契約を結ぶことになります。

家・マンションの売却には最低2~3ヶ月はかかります。余裕をもって行動するとしたら4~5ヶ月くらいの時期は見込んでおいたほうが良いでしょう。

その間、新しい家・マンションを探したり、売り先行で先に買い手が見つかって早めの引き渡しになる場合は、賃貸や実家など、一時的に住める場所も併せて探していきます。

手順3 売却先と売却金額を確定する&新しい家を探す

晴れてこれまで住んでいた物件の売却先と売却金額がほぼほぼ確定したら、売却価格からローン残高などの諸経費を引いて、手もとにどれくらいのお金が残るかを確認しましょう。そして、その予算を踏まえて、新しい家探しと、ローン計画のイメージを固めていきます。

手順4 新しい家・マンションの購入候補が決まったら、住み替えローン(買い替えローン)について金融機関に相談する。

新しい家・マンションの購入候補が決まったら、いよいよ「住み替えローン(買い替えローン)」について、金融機関に相談していきます。前物件の売却が決まっていたら、ローン残額があったとしても、大抵の金融機関で「住み替えローン(買い替えローン)」について前向きに相談に乗ってくれるでしょう

金融機関によっては、現在のローンからの切り替えということで、引き続きで住み替えローン(買い替えローン)について相談に応じてくれる場合もあります。詳しくは、取引中の金融機関、または不動産会社にも相談してみましょう。 

家・マンションの住み替えの際に大切なことは、「ローンの整理」と「計画的な行動」(まとめ)

ここまでお読みになられて、如何でしたでしょうか。

住み替えで家・マンションを売る際の、大切なポイントを再度まとめてみましょう。

前提として、現在住まいの家・マンションの住宅ローンが完済できる状態でないと、その物件は売れない。
現在の家・マンションの売却価格がローン残高より少ない場合は、「住み替えローン(買い替えローン)」を使って不足分ンを新しいローンにまとめることが出来る。
ローンが複数になるダブルローンは、支払額の負担大、金融機関の審査が厳しくなる等のリスクから、オススメではない
住み替えローン(買い替えローン)を進める場合は「売り先行」パターンで進めるのが望ましい。
住み替えローン(買い替えローン)を「売り先行」パターンで進める流れは、以下1~4の手順になる

   手順1 不動産会社に「査定」を依頼する

   手順2 不動産会社との契約&売却活動

   手順3 売却先と売却金額を確定する&新しい家を探す

   手順4 住み替えローン(買い替えローン)について金融機関に相談する。

重要なポイントは、現在の家・マンションの売却価格がローン残高より少なくなるケースを見越しての、「住み替えローン(買い替えローン)」の仕組を知っておくこと、そして、「住み替えローン(買い替えローン)」の進め方(手順)の流れを知っておくことです。

 

家・マンションの住み替えは、急に予期せぬ状態でその必要性が訪れることも少なくありません。
そのようなとき、皆さんが落ち着いて、最適なプランで住み替えを進めていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!