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不動産の価格が下落する「2022年問題」?準備しておきたい対処法4つ

 

皆さんは「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか。

不動産業界では少し前から良く耳にしたキーワードでしたが、近年ではテレビやインターネットでも取り上げられることが増えてきました。

この「2022年問題」とは、簡単に言うと「この時期に農家が都市部に持つ農地を一気に手放し、都市開発用地が一気に増える(かもしれない)」という予測です。

なぜこれが問題なのかと言うと、不動産マーケットにおいて、この2022年のタイミングで需要と供給のバランスが崩れ、不動産価格の下落などを引き起こすかもしれない、といった懸念があるからです。

近い将来「土地や建物などの不動産を売却しよう」と考えていた人からすると、もしこれが本当なら抜き差しならない状況ですよね。

さて、今回はそんな「2022年問題」にフォーカスして、このキーワードの概要、背景、そして私たちが受ける影響について、詳しくお話していきたいと思います。ぜひご覧ください!

2022年問題とは?なぜ不動産価格が下落するの?

「2022年問題」とは?

はじめに、「2022年問題」とは何かについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

2022年に何が起きるのか──それは、「多くの農家が都市部の農地を手放し、売却対象として売り出すのではないか」と言われています。

なぜ2022年に農家が農地を手放すのかと言うと、これまで都市部の農地の多くは「生産緑地」として指定されており、その生産緑地は固定資産税の減税という優遇処置が取られていました(通常の固定資産税の約1/6)。

ところが、2022年にはその優遇処置が終了してしまうのです。

そのため、固定資産税の増額に負担を感じる農家の多くが、農地を手放すことが予想されている、ということですね。

続いては、ここで出たキーワード「生産緑地」についても詳しく見ていきましょう。

生産緑地とは

生産緑地とは、端的に言うと「都市部(市街化区域)にある農地」のことです。

生産緑地の指定は、「都市部の生活環境の良好性」「都市災害の抑止」、更には「将来大規模な公共施設を建てる際の土地の確保」を目的としています。

生産緑地に指定された土地は、その所有者は営農義務が生じますが、一方で固定資産税の大幅な免税措置が図られます。

ちなみに、「市街化区域」とは「すでに市街化を形成している区域、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。

つまり、「本来は都市化が促進される地域ではあるものの、生活環境や災害時のリスクを踏まえ、バランス的に農地も配置しておくべきだろう」という意図から、生産緑地が生まれたということですね。

  • 生産緑地に指定されるための要件

1)市街化区域内にある農地であること
2)現在、対象の土地を農業用地として利用していること
3)土地面積が500㎡以上であること
4)災害等の防止や良好な生活環境の確保に効果が見込めること
5)農地を所有する当人から申請を行うこと

この制度が指定されたのが1992年のことでしたが、当時東京都内の半分以上の農家の方々がこの生産緑地の申請をされたそうです。

ですが、生産緑地の一番のポイントであった、「固定資産税の優遇処置」は30年間の期限付きでした。そして、その期限が切れるのが、2022年ということなのです。

実際は、「30年後に無条件で固定資産税の優遇処置が廃止される」という訳ではなく、「生産緑地を所有する人がその地区の市区町村(自治体)に「買い取ってください」と申出をすれば、市区町村はそれに応じるか、または他の農業者に斡旋する(それらが不可能な場合は生産緑地の「農地として利用し続けなくてはいけない」という制限を解除する)という、仕組みもあります。

ですが、現在において各市区町村が生産緑地を買い取る財力があるかと言うと、殆どが無い状態です。

そのため、このタイミングで生産緑地の多くが解除されるだろうと予想されているのです。

「2022年問題」で、得をする(かもしれない)人、損をする(かもしれない)人

さて、この「2022年問題」で、どんな人が得をして、どんな人が損をしそうか観てみましょう。

2022年問題で得をする(かもしれない)人

対象 理由
マンションデベロッパー   戸建て分譲開発業者 新たに建物を建設するための土地を、比較的安く入手出来る可能性がある為
地価の高い地域の生産緑地を有している人 所有していた生産緑地を、高額で売却できる可能性がある為

2022年問題で損をする(かもしれない)人

対象 理由
現在売却予定の土地・建物を所有している人 多くの生産緑地が解放され、供給過多から相場下落が発生する可能性がある為
地価の低い地域の生産緑地を有している所有者 所有していた生産緑地を手放したとしても、高額で売却できる可能性が低くなる為

上記の得をする人、損をする人において、特に東京都の方は多く影響を受けるかもしれません。なぜなら、全国の生産緑地の面積の1/4は東京都にあるからです。

かつ、生産緑地は比較的地盤の良いところに多くある為、土地評価も相応に高くなるでしょう。

そのため、この2022年時期は、不動産の「買い手」有利に、「売り手」がやや不利に働きやすくなる、ということですね。

特に、生産緑地以外の土地や物件を所有されている方は、この2022年時期に売却しようとすると多くの競合の影響で売却がなかなか決まらない、または売却価格が少なからず下降するリスクもあるでしょう。

2022年問題の対策に向けて、準備しておきたい対処法4つ

ここまでの内容で、2022年問題についてのご理解は大分深められたことと思います。

一方でご注意いただきたいのが、この2022年問題で語られるリスクが、「必ず発生するわけではない」ということです。

これまでも、不動産業界で様々な未来予測がなされてきましたが、予測通りにならなかったことも少なくありません。今回の2022年問題も、その時期になって蓋を開けてみたら、「特に何の影響もなかった」ということもありえるでしょう。

ですが、「結果を完全に予測することはできない」ことは何も生産緑地に限ったことではありません。

そして、不動産売買においては、「いかにリスクを先読みして行動できるか」がとても重要です。

ですので、ここから先にお伝えする対処法については、「もしかしたら起きるかもしれないリスク」に向けての準備策ということで、ご確認されると良いでしょう。

特に都市部の土地については、2020年前に売却しておいた方が無難

まず、すでに都市部で土地や物件を所有しており、「数年以内に売却予定だ」という方は、早いタイミングで行動に移されることをお薦めします。

特に東京都内の土地は、2020年の東京オリンピックを過ぎた後は、全体的に不動産価格が下降する可能性が濃厚です。

「オリンピックを過ぎてしばらくしたら、価格も上昇してくるのでは」と待っていたら、2022年問題の影響で更に価格が下降してしまった──、となったら、目も当てられません。

都市部の不動産を所有しており、現在活用予定のないという方は、早めの売却をご検討されると良いでしょう。

東京オリンピック時期における不動産価格の変動予測については、以下記事でも紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

マンション売却は東京オリンピック前が絶対におすすめ!譲渡所得税も注意

売却(買い替え)スケジュールを事前に立てておく

現在住居中の土地や建物を売却する際は、その後に購入する不動産のことも踏まえて、スケジュール建てしておくべきです。

当然ではありますが、不動産価格が高騰しているということは売却時には高額で売却できる可能性が高まりますが、反面買い替えで新居を購入するときも高額になります。

不動産を売却したときの「売却益」を少しでも多くと考えている方は、その後の購入(買い替え)も見据えて、計画を建てておくことをお薦めします。

不動産の買い替え計画・スケジュールについては、以下記事でも紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

マンション・一戸建て「買い替え」の際に絶対押さえておきたい5つのポイント

その土地の価格変動に敏感になっておこう

不動産価格というのは、購入検討者たちの「先読み」によっても価格は変動していきます。

つまり、2022年問題もその年になって急に価格が変わるというよりも、少し前から価格が変わっていく可能性がある、ということですね。

そして、その変動の推移を見ておけば、その1〜3年先の価格変動についても予測が立てやすくなるでしょう。

「価格変動なんて、素人には無理」と思われたかもしれませんが、ある程度までは一般の方でも土地の価格・相場推移を見ていくことは十分可能です。

土地の価格変動を確認できるツール・サービス

土地の価格変動を確認できるツール・サービスで一番のお薦めは、国土交通省の運営するWebサイト「土地情報総合システム」です。

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こちらのサービスでは、誰でも無料で確認できるうえ、1〜3年前までさかのぼって土地の価格を確認していくことが出来ます。

つまり、現在の土地の価格が上昇中なのか下降中なのかもここで確認できるということですね。

また、年ごとに土地の価格がどう推移していっているのかの定点観測する際にも、「土地情報総合システム」が役立てられるでしょう。

土地情報総合システムを使っての相場の確認方法は、以下記事でも紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

土地価格相場の調べ方、査定相場額を把握して土地を高く売却しよう!

複数の不動産会社に相談しつつ進めよう

ご存知の方も多いかもしれませんが、不動産を売却する際の査定額や実際の売却価格は、その仲介を依頼する先の不動産会社によって大きく変わります。

なぜ不動産会社によって査定額や売却価格が変わるのかというと、不動産会社の方でも得意とする物件タイプやアプローチできる買主(購入希望者)層に差があるからです。

例えば、前述で挙げたような「2022年問題で得をする(かもしれない)人」を、自社の顧客ネットワークで多く抱えている不動産会社でしたら、2022年問題の影響があったとしても強気で高めの価格提示をしてくれるかもしれません。

そのほか、不動産会社はその地域性でも得意・不得意が顕れることがあります。

とはいえ、そのあたりを正直に「私の会社では、この地域は苦手です」と言ってくる不動産会社はまずいないでしょう。

ですので、複数の不動産会社にあたってみて、その際の反応や提示してくる査定額を見て、「この不動産会社だったら、期待通りの売却価格で進めてくれそう」という会社を選定していくことが大切なのです。

今や、2022年問題に関わらず、不動産を売却する際には「複数の不動産会社に相談(査定依頼)すること」が鉄則となりつつあります。

「でも、実際どうやって複数の不動産会社に依頼していけばよいの?」と思われた方は、この次の「不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトの活用がベスト!」で詳しく説明していきますので、是非引き続きご覧ください。

不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトの活用がベスト!

不動産を売却する際の、仲介先の不動産会社選びは、すでに「あてがある」と言う方を除いては、「不動産一括査定サイト」の活用をお薦めします。

この「不動産一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括サイトでは、登録時に物件の特徴、所在地を合わせて登録しますので、必然的に「その物件での不動産の売買活動が可能な不動産会社」からコンタクトを得ることが出来るのです。

また、不動産会社の良し悪しは、「実績」もさることながら、私たち売主との「相性」も関わってきます。

ですので、複数の不動産会社に査定依頼をし、そこでのファースト・コミュニケーションから、「この不動産会社だったら信頼できる」という不動産会社を選定していくことが大切なのです。

そして、そのような選定をしていく際に、不動産一括査定サイトはとても効率的かつ有効だ、ということですね。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

マンション・一戸建て売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、現在マス広告やインターネットの広告でも多く紹介されているので、ご存知の方も多いことでしょう。

一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイト、それがHOME4Uです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

かつ、「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社との提携も多く、かつ大手不動産会社の提携数もとても多いというのも、HOME4Uの特徴です。

親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

その他、国内の著名不動産一括査定サイト

上記HOME4U以外にも、評判の良い不動産一括査定サイトはいくつかあります。その主なものも、併せて紹介しておきましょう。

  強み 提携不動産
会社数
展開地域
HOME4U NTTグループ運営の、実績・信頼度ともに国内Topの不動産一括査定サイト 約900社 全国
すまいValue 国内最大手の三井不動産と住友不動産に査定依頼が行える、唯一の不動産一括査定サイト 国内最大手6社 全国
イエイ サポート体制が充実しており、提携する不動産会社の品質が高い 約1,000社 全国
イエウール 提携不動産会社数は国内TOPクラス。比較検討しやすい 約1,400社 全国
リガイド 一度の査定依頼で最大10社からの査定を受けられる。提携する不動産会社の品質が高い 約600社 全国
ソニー不動産 「100%売主様の味方になって、高く、早く売ることを追及します。」がキャッチコピーの、売主の側に立ったサービス提供が評判 非公開 東京・神奈川・
千葉・埼玉
HOME’S 提携不動産会社数は国内TOPクラス。地域密着型の不動産会社が数多く参加している 約1,500社 全国
マンションナビ マンション売却に特化した不動産一括査定サイト。売却だけでなく、賃貸の相談も同時に受け付けられる 非公開 全国
スマイスター 売却だけでなく、賃貸の相談も同時に受け付けられる 1,200社 全国

まとめ 遠方の不動産でも、「スマートな売却活動」は可能!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

古くから、「土地は水物」と言われている通り、不動産価格は様々な要因の影響を受けやすく、非常に移ろいやすいものです。

今回の2022年問題が本当に多くの人が危惧しているような結果になるのかは誰も分かりませんが、少なくともその可能性を踏まえて、私たちは準備をしておくべきでしょう。

また、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

不動産売却の際に、皆さんが希望・期待通りの売却が出来るように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!