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築年数が古い家のベストな売り方!解体して土地のみ売る??そのまま売る?

 

親族の遺産などで、古い家の処理をしなくてはいけなくなったときに「家をそのまま売るか、家を解体して土地として売ったほうが良いか」で、悩む人は結構多いです。

ですが、必ずしもそうとは限りません。逆に、古い家を解体せずにそのまま売りに出す方が、より高額で売却が決まったり、早いタイミングで購入希望者が現れることもあるのです。

今回は、そんな「築年数が古い家のベストな売り方」について、お話していきたいと思います。

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目 次

古い家の基準とは?築年数何年から?

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よく、「築年数20年を超えた一軒家の資産価値はゼロになる」という話を聞きますよね。

ですが、実際は中古物件の価値を評価する為の明確な基準というものはありません。ではなぜそのようなことが言われているのかというと、税法上の法定耐用年数で、建築物は「木造」や「鉄筋コンクリート」といった構造毎に年数が定められており、それらを資産価値の目安にされることが多いからです。

ちなみに、木造パネル構造の建物における法定耐用年数が22年。それで、木造家屋であることが多い中古の一軒家は、「20年を過ぎると資産価値がなくなる」と言われているということですね。

住宅の構造毎 耐用年数について(住宅の法定耐用年数)

構造 耐用年数
(事業用(賃貸用))
耐用年数
(自己の居住用)
木造モルタル造 20年 30年
木造、合成樹脂造 22年 33年
金属造 19年~34年
(骨格材の肉厚状況により変動)
28年~51年
(骨格材の肉厚状況により変動)
レンガ造、石造、ブロック造 38年 57年
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
47年 70年

 

上記の表で確認できますように、法定耐用年数は、建物の構造によっても大きく変わっていきます。

また、法定耐用年数を過ぎてしまったからと言って、イコール「家が寿命を迎え」というたわけではありません。

ですが、日本では特に築浅の家ほど「価値が高い」「築年数の古くなった家は価値が下がっている」という認知・価値観が根強く、その為、「古い家は解体して更地にしたほうが売れやすい」と言われることも多くありました。

実際に、耐用年数間になった中古物件は売れていないのか?

さて、「実際に築年数の古くなった家は売れないのか」について見ていきましょう。

数年前までは確かに、「中古住宅は築年数が古くなるとなかなか売れないという状況が長く続いていました

ですが、近年において相応に築年数の古くなった物件の売却が成約するケースはどんどん増えてきています

その理由はいくつかありますが、ひとつは「築年数だけにこだわらず、家本来の性能を重視しよう」という消費者一般の方々の意識・価値観に変化が見えてきたからです。

また、建築技術の水準が向上し、古くなっても住みやすさが損なわれないでいる物件が増えてきた、という点も大きな理由と言えるでしょう。

事実、1998年ごろは「中古の一戸建て物件を購入して入居した世帯」のうち、「築38年以上の物件を購入した世帯」のわずか3.7%だったのですが、その10年後の2008年には約2倍の6.8%にまで増加しています。この傾向はマンション物件ではさらに顕著に顕れています。

中古物件の性能については、「築年1981年以降かどうか」がひとつの目安

住宅がどれだけの品質・性質を満たして建築するかについては、建築基準法によっても定められています。そのなかでも特によく知られている・かつ重要なのが「耐震基準」です。

耐震基準は言葉のとおり、地震に耐えうる設計・構造をされているかの基準です。こちらの制度は幾度も改正が重ねられてきましたが、特に大きな変更がされたのが1981年です。

1981年以前の基準では「震度5までの揺れに耐える住宅の強度」を基準にルールが定められていましたが、1981年以降の耐震基準では、「震度6~7の地震でもその建築物が倒壊しないように」という基準で定められています。

かつ近年においては、地震の災害も多くなってきました。その為、耐震基準が旧型のものであった1981年以前の建物は敬遠される傾向があます。

ですので、築40年を超える家を売りに出す際は、1981年以前の建物かどうかが「売れやすさ」を見るうえでのひとつのポイントになるでしょう。

もちろん、1981年以前に建てられた一軒家のすべてが地震に弱いというわけではありません。

また、その後耐震補強を行っているという物件の場合もあるでしょう。そういった一軒家を売りに出す際は、購入希望者の不安を軽減するうえでも、耐震補強や耐震診断の結果などの、耐震性能を証明できる書類を用意しておくと良いでしょう。

古い家を売るときに考えられる問題とは?

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ここまでで、「築年数の古くなった一軒家は、必ずしも売れない訳ではない」ということを説明してきました。「築年数だけではその一軒家の価値は測れない」という考えが徐々に浸透してきている、ということですね。

ですが、それでも古い家を売る時は、様々な問題が発生しやすくなります。続いては、築年数の古くなった一軒家を売る時の注意点を項目ごとに見ていきましょう。

家を解体して更地にすると、固定資産税が何倍にもなることも?

土地を所有している場合は、「固定資産税」を納めなくてはいけないというのは誰もがご存知のことでしょう。

この固定資産税ですが、一軒家を建てている場合「住宅用地の特例」により税率の優遇が受けられているケースがおおくあります。
この税率の優遇の特例が受けられている状態で一軒家を解体して更地にしてしまうと、当然ながら特例の対象外となってしまいますすると、翌年以降にはこれまでの3~6倍ほどの固定資産税を払わなければならなくなる──ということも発生します。

中古の一軒家の売却は、なかなか買い手が見つからず長期化する場合も多々あります。その際に、「古い家があるままだと売れないから」といって更地にした場合、その後も売却が決まらなければ高い固定資産税も払うことになりますので、ご注意ください。

築年数の古くなった家で、壊すことはできても建てられない場合がある?

「建築基準法」という言葉はご存知でしょうか。

家などの建物を建てる際に、「こういう風に作らないといけませんよ」という一定のルールを定めた法則ですね。そして、この建築基準法は年々改正されてきています。(どちらかというと、大抵はより「厳しく」なってきています。)

ここで問題となってくるのは、以前は建築基準法で全く問題がなく建てられた建物も、新しく建てようとしたときに今の建築基準法でNGになる、ということもあることです。
それ以外にも、家が建てられる土地にも制限があります。例えば、「幅4m以上の道路に2m以上接していないと、新たに家を建てられない」というものもあります。

その場合は例外として、「1.8m以上の道路(通路)に接していれば、道路の中心から2mの距離まで後退していれば家を建てることができる」とありますが、後退するということは、それだけ家全体が持てるスペースが狭くなる、ということですね。

家が建っているうちは、リフォームやリノベーションに関してはこれらの制限はあまり気にする必要はありません。

ですが、大幅な増築や再建築は役所の確認が必須となっています。

その際には、これらの制限をきちんと意識しなくてはいけなくなります。特に狭い路地に囲まれた一軒家をお持ちの方は、重々意識しておいたほうが良いでしょう。

土地所有の境界がはっきりしていないと、後々トラブルになりやすい。

国内のほぼすべての土地には、所有者が存在します。ということは、土地には所有の範囲を示す境界線が、必ずあります。ですが、特にその土地の購入がかなり以前にさかのぼるような不動産においては、境界があいまいになっているということも多々あります。

私の実家も、隣にアパートが立つことになったときにこれで若干揉めたことがありました。

アパートが立つまでは空き地だったので特に問題はなかったのですが、「すでにあるこの柵(垣根)は境界よりはみ出ていないか」であったり、逆に今度は「今ある柵はプライベートを保つには低いのでもっと高くしてほしい」と言われたり…。

結局、境界の決定するための測量等を行うのに、大きな手間と費用がかかることを知って、先方の要望に大枠従って、垣根の一部を取り壊すことになりました。

このように、境界があいまいな土地では、隣地の所有者とトラブルが発生することが多々ありますそういう土地は買い手も欲しがらなくなってしまいますよね

そして、土地付きの一軒家を売るとなったら、境界をはっきりさせておくのは「売主の義務」と言わざるを得ないでしょう。

古い家を売却するときに、併せて上下水道管をリフォーム・好感しなくてはいけない場合も

重要なライフラインの一つ、「上下水道管」には口径の太さ狭さがあることはご存知でしたでしょうか

上下水道管の太さは、そこで居住する家族がどのくらいの水量を使うかによって決められ、道路の地中にある配管から敷地へと引き込まれます。

もし、新しく中古住宅を購入する人が、二世帯など大家族で住むことになっている場合、その分使用される水量が増えることになるでしょう。その場合は、上下水道管を太いものに換える必要が出てきます。

その他にも、築年数が20年以上経っている一軒家の場合、上下水道管自体が劣化している可能性もあり、交換しなくてはならないといったケースもあります。

敷地内に樹木や庭石、物置がある場合は、除去・撤去が必要になることも

敷地内に植えられた木や、庭石などがあった場合、買い手の希望によっては除去しなくてはいけないこともあるでしょう。
その他、庭に物置のような建物があって、継続利用が難しいほど劣化している場合は売却成立前までに撤去したほうが無難です。

これらの除去・撤去作業が発生した場合は、当然ながらお金が掛かります。

古い家をどう評価するかは、まさに人それぞれ

最後に注意したいのは、「売りに出す家をどう評価するかは、まさに人それぞれ」ということです。

これまで挙げた注意事項でも、全部気にする購入検討者の方もいれば、一部のみの対応で良いという購入検討者の方もいるでしょう。また、建物の景観含め、築年数の一定経った状態を好むという購入予定者も(なかには)いらっしゃいます。

家の評価が人それぞれだとしたら、その家の期待価格もまた幅が出てくることになります。
古い家を売りに出すときは、なるべく複数の購入予定者と会って、先方の希望を聞きながら、「双方の歩み寄り」がより現実的となるパターンを見出していくことも大切です。

同様の理由で、査定を依頼する不動産会社も、なるべく複数から募ることをお勧めします。最近では中古の一軒家物件も、「不動産一括査定」を使って、同時に複数の不動産会社に査定依頼出すことも可能となっていますので、活用すると良いでしょう。

古い家をそのまま売る場合のメリット・デメリット

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さて、ここからは、実際に不動産を売却する際の、 「古い家付きでそのまま売った場合」と、「一軒家を解体して土地だけ売った場合」それぞれの、メリットとデメリットでどのようなものがあるかを見ていきたいと思います。

まずは、古家をそのまま売る場合のメリット、デメリットでどのようなものがあるかを見ていきましょう。

古い家をそのまま売るメリット

建物の解体の手間、解体にかかる費用を省ける。
土地の固定資産税が古家の存在で安くなっている
現在の建築基準法等の法律で、再建築不可の場合は、居住の価値を継続できる。
今後、家をリフォームするか、解体するか、またはそのまま使うかについて、購入者の方で決められる(選択の自由を提供できる)
(家が存在することで)買主が住宅ローンを利用できる

2つ目~4つ目については、売主というよりも買主側のメリットですが、不動産の売買の場合は、「売主がいかに買主にメリットを感じてもらえるか」がとても重要です。「古い家をそのまま売ろう」という場合は、売主の方はこれらのメリットをしっかり意識されておくと良いでしょう。

古い家をそのまま売るデメリット

古家物件に対する様々な不具合で、売却後に買主から責任を問われる可能性があること(瑕疵担保責任)
最初から土地購入が目的の買主からは、当然ながら売れにくくなること
古くなって建物の景観が悪くなっている場合は、売れにくいこと

特に意識すべきポイントは1つめの瑕疵担保責任でしょうか。

ですが、一定の築年数の経った一軒家は新築と比べ様々な劣化が発生していることは購入者からしても認識している部分も少なからずあるでしょう。

ですので、あらかじめ不具合があることがわかりきっている場合は、購入者との協議で瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることも可能です。もちろん、その場合はその分売却価格が下がりますので、認識の上、進めるようにしましょう。

【参照】:不動産売買における瑕疵担保責任とは?責任範囲や期間、契約解除事例まとめ

築年数の経った古家は、リフォームやリノベーションしてから売るべき?

「古くなった一軒家は、リフォームやリノベーションしてから売ったほうが良いか」という質問も多く受けますが、こちらはメリット・デメリット双方ありの一長一短です。

建物の景観が良くなれば、当然購入予定者の第一印象は良くなりますので、検討機会も増えることでしょう。
ですが、土地購入目的の買主からすると、売却価格がリフォームの影響でやや高くなるのでは、という見方で敬遠されることもあります。

また、リフォームやリノベーションでかけた費用の分だけ、そのまま売却価格が増加するわけではありません。買主からしても、「リフォームするのなら、自分の好み、趣向でやりたい」という意思を持っている場合もあります。

結論としては、「仲介する不動産会社と相談して決める」というのが無難なところでしょう。古家の売却前のリフォームは一定の購入者層の関心を向上させる代わり、その関心保持層の幅を狭めることになります。
 

その土地で物件や不動産を購入した過去の人たちでは、どんな傾向があるかなどを確認してから、進めていくことをお勧めします

【参照】:ホームステージングで家は早く売れる?メリットは?費用はどれくらい?

解体して土地だけ売る場合のメリット・デメリット

続いては、「解体して土地だけ売る」場合のメリット・デメリットを観ていきたいと思います。 

解体して土地だけ売るメリット

家の瑕疵担保責任が発生しなくなる。よって、売却後のトラブルのリスクを大幅に軽減できる。
古家物件に関する手続きをしなくても良くなるので、契約もよりシンプルに進められる。
買主側で、制約なしに土地を活用できる。(土地購入優先の買主を見つけやすい)
売却成約まで、売主側で古家の管理が不要になる。

売主のほうで「現在の家は色々ガタが来ていて、売却後に色々不具合が発生しないか心配…」という心配がある場合は、1つ目の瑕疵対応は大きなポイントでしょう。

また、土地購入目的の買主からは、やはり圧倒的に購入されやすくなります。

この辺りは、過去の実績においてその地域でどのタイプ・層の購入者がいたかなどを不動産会社に相談しながら、メリットの厚みを確認していくと良いでしょう。

解体して土地だけ売るデメリット

建物の解体費用が発生する
土地の固定資産税が高くなる。
解体時には騒音や粉塵など、近所に迷惑がかかることへの配慮も必要となる。
解体後は物件が解体されたことの登記(滅失登記)の手間が必要となる。

解体することのデメリットで大きいのは、解体費用がかかること、そして土地の固定資産税が高くなることの2つでしょう。

特に解体費用は、売却価格が入ってくる前に発生します。先出しの費用をきちんと確保して行う必要がある、ということですね。

一軒家を解体する場合の、解体費用の相場・目安は?

さて、一軒家を解体することになったときに、費用はどれくらいかかるのでしょうか。

こちらは、その一軒家の構造や状態によってもかかりますが、最低でも100万~、場合によっては300万以上かかるくらいの予算感で見ておくと良いでしょう。

一応の目安として、解体時の構造別の坪単価は次のようになっています。※一坪=3.3平米

木造建築 大体2万円から3万円程
鉄骨造
大体3万円から4万円程
鉄筋コンクリート造 大体4万円から5万円程

 

現在の一軒家の平均坪数は、大体40坪ほどですから、仮に木造建築の一件家で、坪数40坪とすると、上記坪単価で計算すると、約100万円になる、ということですね(坪単価2.5万円で計算した場合)。

ですが、上記表はあくまで目安。家の解体にかかる費用は項目で見ていくと、以下のようなものがあります。

一軒家の状態によっては、平均以上に手間のかかる項目も出てくるでしょうし、具体的な費用については専門業者に見積もってもらうようにしましょう。

解体時にかかる費用項目(例)

項目 おおよその単価目安 説明
仮設工事 500円~1000円/㎡ 解体の足場を創ったり、防音・防塵対策として、建物を解体する前に周囲を養生シートで覆うためにかかる費用です。
内装解体 5,000円~10,000円/坪 生活用の設備(台所、トイレ、風呂等)の撤去、ガラスや石膏ボードの撤去などで、基本的に手作業で行うための費用です。
屋根解体 1,000円~2,000円/㎡ 屋根が屋根瓦でできている場合、撤去は手作業で行われる為、別途費用が計上されます。
重機解体 3,000円~5,000円/坪 内装解体、屋根解体のほかは、重機を使って一気に主要構造を壊していきます。そこでの解体を重機解体といいます。重機運搬費も含まれて経常sれることがあります。
基礎撤去 3,000円~5,000円/㎡ 土間や基礎部分の撤去をする際の費用です。
人件費 15,000円前後/人 解体にかかる人件費費用です。
廃棄物処理 5,000円~20,000円/㎥ 解体で生じた木材、ガラス、その他がれきなどは、廃棄物として処分する際の費用です。
樹木撤去 10,000円~50,000円/本 敷地内に樹木がある場合の、撤去費用です。
ブロック塀撤去 2,000円/㎡ 家の周囲にブロック塀がある場合の、撤去費用です。
その他の付帯物撤去 1つに付き20,000円程度 門、車庫、物置等の付帯物があれる場合、その際の撤去費用が計上されます。
その他諸費用 合計で大体50,000円程 解体の際は、業者の方でも様々な届け出を行います。(ex:建築リサイクル法による届出、道路使用許可…等)

 

敷地内に駐車場や門、庭木などを多く配置している場合は、それだけ解体費用も高くなってくる、ということですね。
解体してから土地として売りに出そうという方は、上記の項目をしっかり意識しておくと良いでしょう。

古い家のベストな売り方とは?

さて、ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

中には、「家を残して売るべきか、解体すべきか、なかなか判断が付かない…」という方もいらっしゃるかもしれませんね。

その場合は、不動産会社の担当の方に相談しながら、「中古住宅」と「古家付きの土地」の両方で売りに出してみるのがお薦めです。

そうすることによって、「中古住宅を探している」購入予定者と、「土地を探している」購入者の両方に物件を見つけてもらう機会を得られることになります。

さらには、「買い手が希望する場合には更地での引き渡しも可」であったり、選択できる要素を持たせることも効果的です。

中古物件を売りに出す際にとても重要となるポイントは、「どれだけ多くの人に、物件に興味を持ってもらえるか」ということです。

築年数の古い物件への関心が高まってきているといえども、多くの購入予定者が意識しているのは新築または築年数の新しい物件です。

そもそもターゲットとなる購入予定者のパイが少ないということでしたら、それを少しでも広げて、リーチの数を増やしていくのは、いわばビジネスの基本です。

不動産の売買は、「買い手目線」を意識することがとても大切です。

そして、その目線を意識することによって、売り手の方もこれまで気付かなかったような価値・メリットが見つけられることもあるのです。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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