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「仲介先の不動産会社を変えたい!」売却時の仲介先は途中で変えられる?

 

マンションや一戸建てを売ろうとなった時に、仲介をお願いしている不動産会社の働きかけがあまり良くなくて「仲介先の不動産会社を替えたい」と思うことは、決して珍しいことではありません。

事実、「マンションがなかなか売れない…」という状況において、仲介担当の不動産会社の働きに原因があることも少なくないからです。

ですが、「仲介をお願いしている不動産会社を、途中で別の不動産会社に替えることってできるの?」と疑問に思われた方もいらっしゃることでしょう。

そこで今回は、「仲介先の不動産会社を変更する際の注意点」について、お話していきます。

現在マンションや一戸建てを売却中で、「どうも活動が芳しくない」「仲介先の不動産会社に不信感を持ってしまっている」という方は、ぜひ参考にして下さい。

仲介先の不動産会社を、途中で変えることは基本「可能」

始めに結論から言いますと、仲介先の不動産会社を、途中で替えることは「可能」です。

ただし、いくつか条件や制約もありますので、それらも併せて説明していきたいと思います。

マンション・一戸建ての売却がうまく行かない際に、不動産会社の活動が原因のケースは少なくない

マンション・一戸建ての売却がうまく行かず、価格変更などの対策を行っても状況が変わらない…という場合は、仲介をしている不動産会社の活動に原因がある可能性があります。

参考:マンション・一戸建ての売却がうまく行かない時に考えられる、主なケース

  • A)物件の売却価格と実際の相場観にギャップがある
  • B)同じマンション内で売却物件が複数、同時進行している
  • C)不動産会社の営業担当の販促活動が停滞している
  • D)仲介先の不動産会社に囲い込みをされている
  • E)内覧時に、物件内にモノが多かったり掃除していない
  • F)内覧時に、購入希望者に対して物件の良さ・メリットを内覧時に伝えられていない
  • G)内覧時に、購入希望者の疑問・質問に応えきれていない

マンション売却がうまく行かない際の原因の切り分け方法については、以下記事で詳しく紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

マンションを売りに出しているのになかなか売れない…という場合の対策・対処法まとめ!

上記「マンション・一戸建ての売却がうまく行かない時に考えられる、主なケース」において、原因がCまたはDにありそうなとき、私たちがどんなに売ろうと努力しても不動産会社の働きかけが変わらない限り事態は好転しないでしょう。

また、不動産売買は、私たち売主と仲介する不動産会社の「二人三脚」で進めるものですので、上記のような懸念を持ちつつの売却活動は、信頼関係の構築もままならず、健全に進めていくことは難しくなります。

この場合、新しく「信頼できる」不動産会社を見つけることはとても重要となってきます。

まずは媒介契約の確認を

不動産会社にマンション・一戸建ての売却仲介を依頼した際には、契約を結ぶことになります(=「媒介契約」)。

この媒介契約が結ばれたのちにでも、不動産会社を替えることはできるのかというと、無条件または場合によって条件付きで「可」となります。

それら条件は、媒介契約の種類によって異なりますので、まずはおさらいの意も込めて媒介契約の種類を確認してみましょう。

  • 参考:媒介契約の種類

媒介契約の種類 不動産会社への仲介依頼 買主を自分で見つける行為
一般媒介契約 OK 複数社に依頼できる OK 認められる
専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 OK 認められる
専属専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 NG 認められない

媒介契約は、上の表のとおり「一般媒介契約」「専任媒介契約」、そして「専属専任媒介契約」と3つの種類があります。

そして、どの契約も基本契約期間3ヶ月となっています。

媒介契約について、「より詳しくそれぞれの媒介契約の特徴を把握したい」という方は併せて以下記事もご覧ください。

専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

一般媒介契約の場合は問題なく仲介先の不動産会社変更が可能

上記の媒介契約の中で一番「縛り」の少ないのが、「一般媒介契約」です。

一般媒介契約は、同時期に複数の不動産会社に並行して仲介を依頼することが出来ます。

ですので、今回のように「仲介先の不動産会社を替えたい」といったときも、新たに仲介先の不動産会社を追加で依頼できる(媒介契約を結べる)ということですね。

また、前述した通り一般媒介契約の期限は3ヶ月ですが、3カ月前の期間途中であっても解除することが可能です。

解除の方法は不動産会社によって様々ですが、「解除の意思を書面として残しておく」という意も込めて、電話や口頭だけでなく、メールでも伝えておくと良いでしょう。

基本的には私たち売主に解除の意思があれば、無条件で契約解除を行うことが出来ます。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、仲介契約の解約時に違約金が発生する場合も

一方で、「専任媒介契約」および「専属専任媒介契約」で不動産会社と契約を結んだ場合は、無条件で契約解除はできません。

と言いますのは、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、売主は「一社の不動産会社のみに仲介する」ルールがあり、不動産会社も「売主に定期的な報告を行う」義務があったりと、双方ともに一定の縛りのある契約だからです。

また、契約途中で解約した場合、私たち売主は不動産会社に「違約金」を支払う場合が多いです。(詳細は、契約締結時の契約書を確認、または不動産会社に直接お問い合わせください)

「違約金」とは、契約中に発生した広告宣伝費用の実費を補填する形で計上されるのが通常です。

この際に不動産会社が請求できる金額は、「売却価格×3%+6万円」が上限となっています。

不動産会社の販促活動が始まってしばらくしてからの解約は、この違約金が相応の額に膨れ上がることも考えられますので、その場合は媒介契約の期限である3ヶ月を待って別の不動産会社を探した方が得策かもしれません。

または、仲介をしてまだ間もない時期でしたら、3ヶ月を待つよりもまだそれほど広告宣伝用の実費が発生していないことを見越して「違約金」を支払う判断が望ましいこともあるでしょう。

仲介先の不動産会社を途中で替えるメリットは?

さて、ここまでで「仲介先の不動産会社を替えるのは可能」ということをお伝えしました。

ですが、これまで担当してもらった仲介担当に「やっぱり別の不動産会社にします」とはなかなか言いづらいものでしょう。──とはいっても、だからと言ってこのままずるずる不動産会社を替えずに進めていって結果「物件が売れませんでした」となっては目も当てられません。

そこで、ここで一度「仲介先の不動産会社を途中で替えるメリット」についても整理しておきたいと思います。

仲介先の不動産会社を途中で替えるメリットとして、主なもの

不動産会社の変更によって、新しい層の購入検討者にアプローチできる
売却力の高い不動産会社に出会える可能性がでる
相性の合う営業担当を選びなおせる

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

不動産会社の変更によって、新しい層の購入検討者にアプローチできる

不動産会社は、それぞれの会社ごとに固有の販促ルートであったり、既存顧客を抱えているものです。

そして、新しく売却物件が出てきた際には、それら販促ルート、顧客ルートに向けて販促活動を行っていきます。

つまり、同じ物件であったとしても、不動産会社が変われば物件情報が周知される層も変わってくるのです。

例えば、不動産会社のタイプとして「全国規模の大手型」と「地域密着型」の2パターンがあるとされますが、これらパターンによっても、その販促ルート、顧客ルートは大きく異なるでしょう。

新しく不動産会社を替える際は、これまでの不動産会社と違うタイプの不動産会社を選んでおくと、アプローチできる購入検討者も大きく変わり、効果に変化が出てくるかもしれません。

売却力の高い不動産会社に出会える可能性がでる

「マンション・一戸建てがなかなか売れない…」といったときに、まず思い付く対策は「値下げ」でしょう。

もちろん、値下げ対策はマンション売却を進めていくうえでとても大切なのですが、だからと言って「値下げ意外に対策はない」という訳ではありません。

例えば不動産ポータルサイトへの露出を増やしたり、掲載記事内にてキャッチーな文言や画像を更新したり、、、このあたりの対応をいかにきめ細かく行えるかも、売却力の高い優秀な営業担当とそうでない営業担当の違いと言えるかもしれません。

今現在の担当営業の人が、「値下げ一辺倒」であった場合は、不動産会社の変更で、こういった売却力の高い不動産会社やその営業担当に出会える可能性も出てきます。

不動産会社の営業担当の良し悪しの見極めについては、以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

マンション・一戸建てを売却する際の「信頼できる営業担当」の見極め方!

相性の合う営業担当を選びなおせる

前の文章でも「仲介先の不動産会社と信頼関係を構築することが大切」と述べましたが、いかに優秀な営業担当であったとしても、人として信頼できなかったり、安心して任せられないと思ってしまったままでは、不動産の売却も順調には進みにくくなるでしょう。

結局、人と人には「相性」があり、その相性次第で物事のうまく行く/行かなくなるが左右されることも多々あるのです。それは、不動産の売却時における、仲介担当との相性についても同様です。

特に、先方からの連絡が来たり来なかったり、こちらの知らぬ間に勝手に話を進めていたりといった担当者であった場合は、相性以前に「信用できない」と判断しても仕方のないことです。

不動産会社を替えるということは、同時に営業担当も新しくなるということです。

かつ、担当の選出も1度目より2度目の方が慎重にかつうまく行えるものです。

仲介先の不動産会社を替えるということは、「より良い営業担当と出会える可能性を高める」行為にもなるということは、意識しておくと良いでしょう。

不動産会社を替える以外にも取れる方法はある?

さて、ここまで「不動産会社を途中で替えること」の実現性、およびそのメリットについてお話してきました。

「仲介先の不動産会社に不安感を持ったら、新しく仲介先を選びなおして良いんだ」と認識を新たに持たれた方もいらっしゃることでしょう。

ですが、必ずしも「不動産会社の働きかけが良くない」=「不動産会社を替えるしかない」というわけではありません。

ここでは、不動産会社を替える以外にも取れる方法について紹介しておきましょう。

営業担当に不安感・不信感を正直に伝えてみる

マンション・一戸建ての売却が思うように進まず、かつ不動産会社の働きかけに要因がありそうと考えたとき、まずは「営業担当に不安感・不信感を正直に伝えてみる」のも一つの手です。

例えば、「期間内に売却が決まるか、正直不安な気持ちが強くて…。現在そちらのほうで行っている販促活動について、途中結果も含めて定期的に教えていただけますか?」といった風に聞けば、襟を正して一層まじめに取り組む営業担当もいるでしょう。

あとは、「今週(または今月)の、内覧申し込みの目標人数はどれくらいで設定していますか?」「達成しなかったときのリカバリー案は何かありますか?」といった質問をしてみても良いかもしれません。

これら質問について、「ちょっと詰めてるみたいで気が引ける…」と思う必要はありません。

物件が売れなくなって困るのは私たち売主です。質問した後、面倒そうにする営業担当だったとしたら、それこそ不動産会社を替えた方が良いサインと言えるでしょう。

営業担当者を替えてもらう

そのほか、不動産会社ではなく、その営業担当者を替えてもらうのも、一つの手です。

マンション・一戸建ての売却を行っていくうえで、諸々の理由で「不動産会社の営業担当者を変えてもらう」ということは、決して少ないことではありません。

不動産売買はその後のライフプランにも関わる重要なアクションですので、「この営業担当とは信頼関係を築けなそう」と思ってしまうようでしたら、(もちろん改善のための自助努力が必要なこともあるでしょうが)不動産会社に正直に相談された方が良いでしょう。

不動産会社の方でも、このまま関係がこじれて他の不動産会社に鞍替えされてしまっては困りますので、真摯に対応してくれるはずです。

特に、仲介先の不動産会社が全国規模の大手不動産会社であった場合は、「たまたまめぐり合わせた営業担当の品質が低かったと」いう可能性もあるでしょう。

不動産の売買は、売却成立後も瑕疵対応などでかかわりがでてくることも少なくありません。

そういった際に、「最後まで仲介役としてしっかりサポートしてくれる」と安心できる営業担当を、私たち売主の方でも「選定していこう」という意識を持つことが大切です。

不動産会社の解約の手続き方法

不動産会社を新しく替える際に、今の不動産会社との契約を解約する流れは大きく以下の2点です。

契約満了の3ヶ月を待って、解約する
契約満了の3ヶ月を待たずに、解約する

契約満了の3ヶ月を待って、解約する

こちらはいたってシンプルな流れです。

前述した通り、不動産会社との媒介契約の期限は3ヶ月であることが通常ですので、契約が満了するのを待つ、という流れです。

3ヶ月が経過したタイミングでおそらく不動産会社より「契約更新しますか?」という連絡が来ますので、その際にに「更新しません」と答えれば終了。あとは、新しい不動産会社選びに入るだけです。

契約満了の3ヶ月を待たずに、解約する

媒介契約が満了する3ヶ月が経つ前に解約する場合は、まず営業担当に電話で相談します。

そのまま電話で解約に応じてもらえる不動産会社もありますが、書面の作成を行ったり、前述のとおり「違約金」についての協議を始めるケースもあります。

後々トラブルに発展しないよう、なるべく決められたことはメール等の文面に残す等の対応をしておくと良いでしょう。

仲介解約後の、新しい不動産会社の探し方

仲介先の不動産会社を解約したら、次は新しい不動産会社探しです。

次こそは、売却をスムーズに進めてくれて、かつ営業担当との相性も問題ない不動産会社を仲介にしておきたいところですよね。

ですが、「また一から不動産会社選びはしんどい」であったり、「そもそも、どの不動産会社が良いかもわからない」と悩まれる方も少ないことでしょう。

その際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

前章で「不動産会社との相性も大切」と述べましたが、不動産一括査定サイトでしたら、まずは一括で複数の不動産会社に査定依頼し、それからの各社の反応(電話やメール)を見て、ご自身にあった不動産会社を選定していくことが出来るのです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、厳選された大手不動産会社のみと提携している「すまいValue」です。

マンション・一戸建て売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション・一戸建て売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ 不動産会社の付き合いは、最初の選定時が一番大切

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

仲介先の不動産会社を、途中で変えることは基本「可能」であり、そして新たに不動産会社を替えることのメリットも複数あることをお伝えしてきました。

これから不動産会社に仲介を依頼される方も、新たに不動産会社を替えて選びなおすという方も、不動産売却において最も重要なタイミングは「不動産会社の選定」時期です。

後から後悔することの無いように、不動産一括査定サイトを活用しまずは複数の不動産会社とコンタクトを取って、その中で「この不動産会社と一緒に売却を進めていきたい」と思える不動産会社を仲介パートナーに選定していくことが、とても大切です。

また、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!