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離婚した後の家は売る?住み続ける?住宅ローンの残債次第で選択肢は変わる

 

「今・マンションの売却を検討する理由」でかなり多いのが、「離婚」のケース。

現代の日本では、3組のうち1組が離婚すると言われているので、その際に持ち家がある場合は当然のごとく挙がってくる問題です。

と同時に、離婚の際に特に揉めるケースで多いのが、この「家やマンションの財産分与」です。現金や株と違って、分配しにくいところからも、議論が難航しやすく、多くの夫婦間で頭を悩ませるタネとなっているようです。

 そこで今回は、「離婚した後の家・マンションは、どう処理していくのが良いのか?」をテーマに、お話していきたいと思います。

そもそも、離婚したら財産分与はどうしていくのが通常なの? 

まず、夫婦が離婚する際には、これまでの夫婦生活の中で築き上げた財産を、互いの個人財産として分割していきます。これが、「財産分与」ですね。

財産の取り分の割合は、共働きの場合は半々になることが多いようです。また、どちらかが家事を専業していた場合は、その方の割合を3割~5割程度になることを目安として、話し合いによって決めていきます。

ちなみに、財産分与の対象となる主なものは、以下が挙げられます。

現金・貯金額
自動車
家電製品
家財道具
保険
年金
株券
不動産(建物や土地)

 

この中でも、特に話をまとめにくいのが「不動産(建物や土地)」です。

そもそも、現状の資産価値(相場)がどれくらいなのか、また、ローンが残っている場合はどうするのか、住み続ける側と引っ越す側が出る場合は、どう調整していくか──、考えただけでも、憂鬱になりそうですよね

 

家・マンションといった不動産が財産分与の対象になる場合は、このようにいくつか検討すべき事項が出てきますが、まずはその不動産の現在の資産価値(相場)がどれくらいになるのか、それを把握することが大切です。

家・マンションの現状の相場が把握できると、そこからローン残額を引いても価値が残るのかであったり、他の財産と比較しての、配分の重みづけをどれくらいにした方が良いかが見えてきます。

離婚による財産分与の可能性が出てきている方で、「まだ家・マンションの現在の相場が確認できていない」という場合は、不動産一括査定サービスなどを活用しながら、なるべく早く確認していくようにしましょう。

「家やマンションの相場を確認するのは、今回が初めて」という方は、不動産一括査定サービスを使うのが便利

 不動産一括査定サービスとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。家やマンションの相場を見ることを、「査定」と言いますが、この査定額は不動産会社によって高くなったり安くなったりします。

そこで、「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その中から不動産会社を選定していく、という流れを取ることが出来ます。

「不動産一括査定サービスは、多くの会社で運営されていますが、初めの方は、比較的癖がなく、不動産会社の守備範囲、対応地域の網羅性等オールマイティにこなしてくれる以下のサービスをご利用されると良いでしょう。

初めての「不動産一括査定」をするときの、オススメのサービス

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サービス名

イエイ
審査対象

マンション、一戸建て、土地、ビル一室、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル、店舗・事務所、工場・倉庫、その他

登録業者数 300万人
選べる業者数 1000社以上
入力に掛る時間 1時間
対応地域 全国
運営会社 株式会社Q

 

売却理由が「離婚」でも家・マンションの相場は変わらない?

 「そもそも、離婚が理由で家やマンションを売ろうとすると、相場より安くなってしまうんじゃないの?

離婚の際に、家・マンションを手放すべきか検討されている方はよくこのような疑問を持たれます。

結論から先にお話しますと、手放す理由が離婚だからといって、家・マンションが相場より安くなることはありません

実際、現在で回っている家やマンションの中古物件の、売却理由の殆どは転勤や離婚が多く、そのほかにも「所有者の経済的困難な状況のため売却する」というケースもかなり多くあります。

逆に、「ステップアップでより良い住居に引っ越すため」「家族が増えたのでより広い家へ」といった、ポジティブな理由での売却というのはそれほど多くありません。

それよりも意識しておきたいのは、「売却理由をきちんと明確にしておく」 ということです。

購入希望者は、検討している物件が「なぜ売却することになったのか」という理由を知りたがるものです。この欲求は、「具体的に理由について調べておきたい」というよりも、「理由が不明なまま、判らないことがあるまま購入を進めるのは不安だ」という、知らないまま進めることに対する反発心によるものが大きいでしょう。

ですので、変に理由を隠さずに、売却の一番の理由が「離婚」であるのなら、そのことは伝えておいた方が無難です

離婚した後の家・マンションをを売るか住み続けるかを決める際に、大切な4つのポイント

離婚です

離婚の際、これまで夫婦で住んでいた家・マンションは「売却する」か「どちらかが住み続ける」かの、大きく2つの選択肢があります。

家・マンションを「売却する」場合は、一旦その不動産を現金化(ローン残高によっては借金になることもありますが)できるので、より財産分与をしやすくなるでしょう。

半面、「どちらかが住み続ける」という場合は、財産分与が複雑にはなりますがそのかわり、夫婦の片方はこれまでと同じ慣れ親しんだ住まいに居続けることが出来ます。

「売却する」、「どちらかが住み続ける」、どちらがより最適な選択か──、なかなか悩ましい選択ですよね。また、こちらを決めていくうえで、以下の4つのポイントは事前にしっかり確認しておくことが大切です

ポイント1. 現状のローンが、アンダーローンなのかオーバーローンなのかについて
ポイント2. 家・マンションの所有名義について
ポイント3. 住宅ローンの名義について
ポイント4. 夫婦の片方が「連帯保証人」になっている場合

ポイント1. 現状のローンが、アンダーローンなのかオーバーローンなのかについて

家・マンションのローン状態を示す用語に、「オーバーローン」と「アンダーローン」というものがあります。

オーバーローンとは、家・マンションの不動産を売却しても、ローンだけが残ってしまう状態です。つまり、家・マンションの売却価格より、ローン残高の方が高い場合ですね。

そしてアンダーローンとは、家・マンションの不動産を売却した際に、ローンの完済もできて利益が生じる状態です。家・マンションが高く売れて、ローン残高を支払ってもあまりがある状態を指します。

 

オーバーローンとアンダーローンの比較

  オーバーローン アンダーローン
説明 家・マンションの不動産を売却しても、ローンだけが残ってしまう状態。
家・マンションの売却価格 < ローン残高
家・マンションの不動産を売却した際に、ローンの完済もできて利益が生じる状態
家・マンションの売却価格 < ローン残高
一般的な処理方法と検討事項について 家・マンションを売却してもローンが残ってしまいますので、夫婦の片方が住み続けてローンの支払を続けるというのが一般的です。
ただし,「それでも売却をせざるを得ない」という状況の場合には,残ったローンの支払をどうするのかという点を検討する必要も出てきます。
家・マンションを売却することにより生じた利益を夫婦で分割する方法がシンプルです。
逆に売却をしない場合は、以下の検討をしておく必要があります。
・引き続き支払うローンの負担をどうするか
・所有権(名義)を誰のものにするか
・家から出る側の配偶者は財産分与としていくら受け取るべきか
・保証人の問題をどうするか

 

オーバーローンの場合は「どちらかが住み続ける」、アンダーローンの場合は「売却する」としたほうが、処理も比較的スムーズに、かつ検討事項もよりシンプルに進められる、ということですね。

ですが、もちろんこれだけで「売却する」か「どちらかが住み続ける」かを決めてしまうのは早計です。残りの以下3つのポイントも確認しておきましょう。

ポイント2. 家・マンションの所有名義について

「所有名義」とは、家・マンションの不動産を購入した際に、その物件が誰のものであるかを登記している名義のことを指します。

名義は複数人指定される場合もあり、一人ならば「単独名義」、夫と妻など二人以上ならば「共有名義」となります。

単独名義か共有名義かは、家・マンションを購入する際の住宅ローン名義や、頭金を捻出したときの負担額の出どころによっても変わってきます。

例えば、家・マンション購入時に頭金の1割でも配偶者と負担し合った場合は、大抵共有名義となっています。

家・マンションを売却せずに夫婦のどちらかかが住み続けるとなった場合は、この所有名義も変更していかなくてはいけません

所有名義を後から変更することはもちろん可能です。

仮にローンが残っていても、離婚を理由に共有名義から単独名義に変更することもできます。

その代り、ローン契約をしている場合は、その際に交わした金銭消費賃貸契約書に、「所有名義を変更する場合は、事前に金融機関から承諾を得ること」と記されていることが多いので、その場合はその内容に沿って、ローン契約を交わした金融機関に、事前に承諾を得ることを忘れないようにしましょう。

ポイント3. 住宅ローンの名義について 

「住宅ローンの名義」とは、金融機関からお金を借りた住宅ローン契約者本人=ローン申込人のことを指します。

例えば夫が一人でローンを組んでいる場合は、夫が主たる住宅ローン名義者です。夫婦ふたりの収入の合算でローンを組んでいる場合は、住宅ローンは夫婦共有名義となります。この場合、「連帯債務者」といわれます。

夫婦二人で共有名義にしている場合、住宅ローンを貸している金融機関の審査・承諾なしに名義を変えることは出来ません。前述の「所有名義」をどちらか住み続ける方に変更できたとしても、ローンが共有名義であるかぎり、支払い義務は双方にあり続けます。

「住宅ローンを共同名義にしており、かつ離婚により片方がその物件に住み続ける」という場合は、いくつか注意する点があります。

住宅ローンを共同名義にしていた場合の、離婚後の支払い滞納のケースは意外と多い

注意点の一つ目は、「離婚後の、ローンの支払い滞納」です。

例えば、共有名義で組んだローンが残っている状態で離婚した場合は、離婚後も双方がローンの支払いを継続する義務があります。

ですが、お互いに住んでいる時はまだしも、家・マンションから出た側からしてみると、自分の住んでいない家・マンションに対してローンを支払い続ける意識はどうしても低くなりがちです。

怖いのは、夫婦のどちらかが支払いを滞らせてしまった場合金融機関側は夫婦双方に一括返済を迫ってくることもあるということです。

そこで返済が無理だと判断された場合、その家・マンションはそのままにしておくと競売される可能性が高くなり、最悪の場合、せっかく財産分与で得たはずの不動産が、強制退去せざるをえなくなった──ということも起こりえます。

実際に、離婚後にローンの支払いを滞納してしまうケースというのは意外に多いそうです。

上記のような事態にならない様に、ローン残高の返済をどうしていくのか、万一支払いの継続が難しくなった場合はどうしていくかを、事前に夫婦間でしっかり話し合っていくことが大切です。

「ローンの共同名義を単独名義に変更しようとしても、金融機関からNGを受けることもある

もうひとつの注意点は、「ローンの共同名義を単独名義に変更しようとしても、金融機関からNGを受けることもある」ということです。

なぜかというと、金融機関はローン契約をする際に、融資可能の審査を「夫婦の収入を合算した分」に対して行われているからです。

ですので、離婚後に単独名義に変更する側の収入が少なくなってしまう場合は、金融機関側で「ローン残金の回収ができなくなるリスクがある」とみなして、単独名義への変更を承諾できないケースがあるのです。

その場合は、離婚後も共同責任でのローンの支払いを継続していく必要がありますので、ご注意ください。

つまりは、住宅ローンの名義変更は、基本的には金融機関との交渉次第ということです。どの名義をどのように変更するか、金融機関ごとに承諾条件も異なってきますので、早め早めに相談しておくようにしておきましょう。

ポイント4. 夫婦の片方が「連帯保証人」になっている場合

最近では、あまりケースとしては見られなくなりましたが、「夫婦で不動産購入時に片方を連帯保証人にしている場合」も、離婚時は注意が必要です。

まず知っておくべきことは、「離婚したからといって、それを理由に連帯保証人を抜けることはできない」ということです。

連帯保証は夫婦間での取り決めではなく、ローンを組んだ金融機関との契約です。ですので、金融機関からしてみれば、離婚はあくまで当事者間の問題であり、イコール連帯保証の責任は消えるという考えはありません。

連帯保証人を解除する方法

住宅ローンを完済する
住宅ローンの借り換え (片方の名義に直して借り換える)
代わりの連帯保証人を連れてくる

 

連帯保証人の怖いところは、ローン名義者が支払い滞納をしたときに、その責任が連帯保証人にまで追ってくることです。

更には、離婚後しばらくしてからその物件を「やっぱり売ろう」となったときに、連帯保証人の同意も必要になってきたりと、離婚後も連帯保証人との関係は付きまといます。

そういったトラブルや煩わしい手続きを避けるためにも、離婚時に夫婦の一方が連帯保証人になっている場合は、住宅ローンを一括返済して完済させるか、住宅ローンの借り換えで連帯保証人を解除しておいた方が、安心でしょう。


 

ここまでで、離婚後の家・マンションを、売らずに夫婦の片方が住み続けることにした場合は「その後のローン支払い」から「所有名義」、「ローン名義」、「連帯保証人」の再整理など、考えておかなくてはならないことが沢山あることがご理解いただけたのではないでしょうか。

特に住宅ローンがまだ大分残っているという場合は要注意です。後であわてることのないように、今回紹介した4つのポイントを、事前にしっかり把握しておくことを、お薦めします。

家・マンションは離婚前に売る?離婚後に売る?どっちが売れやすい?

さて、「離婚後の家・マンションは売却しよう」と決めたときに、実際にその家・マンションは離婚前・離婚後どちらの時期に売った方が良いでしょうか。

こちらも結論から言いますと、「離婚前に売却した方が良い」です。

離婚後は、当然ながらお互い「あまり頻繁には連絡したくない」、「必要最低限は会いたくない」と思っているものです。

そういった感情から、離婚後すでに住まいを離れて暮らす夫婦間で、家・マンション売却の共同活動を行うというのは、かなり心的も負担のかかる作業でしょう。

「離婚前に売却すること」が、お互いの夫婦にとって望ましいでしょう。

購入希望者側から見た「売れやすさ」で言うと、離婚前、離婚後でそれほど差はないとは思いますが、私が中古マンションの購入を検討していた時の経験から言いますと、「離婚した後の家というのは、内覧時になんとなく肌で感じられる」といったところです。──もちろん夫婦の片方の方が内覧の対応をしていただけるのですが、その方の寂しげな雰囲気であったり、室内から生活感がやや薄れていたり──。

不動産の購入希望者というのは、内覧時にその物件の雰囲気やムードも、重要な検討事項としています。

加えて、離婚後、パートナーの去った住処というのは、どうしても寂しさがまとってしまうもの。そういった部分で購入者からのマイナス評価になってしまわないように、家・マンションはなるべく離婚前に売却の手続きを進めていった方が良いでしょう。 

離婚が理由で家を売る場合のベストな時期は?

離婚した後に「家を売る」か、「住み続ける」かで、「家を売る」ことにした場合のベストな時期がいつごろかについても見てきましょう。
 
前述した「家を売るとしたら、離婚前の方が望ましい」でもあるとおり、こちらはなるべく早めに売却に向けての行動を起こしたほうが良いでしょう。

離婚が理由で家を売る場合の、「なるべく早めに行動を起こした方が良い理由」

離婚後はどうしても夫婦間の連絡が取りづらくなるため
家・マンションの売却は通常3~5ヶ月かかるので、離婚直前からの行動だと、離婚後も継続して売却活動を行う状況が発生しやすいため
離婚後の家・マンションは、雰囲気にも出やすい。内覧時の印象を少しでも良くしていく為には、離婚前に行った方が望ましいため
時期が過ぎると、築年数の経過や(手入れの状態によててゃ)景観の劣化も発生するため

 

離婚するとなったときは、とにかく様々な手続きで忙しくなり、家・マンションの売却活動については後回しにされがちです。

ですが、ここまで説明した通り、離婚後の家・マンションの扱いは、売るにしても住み続けるにしても検討しなければいけない事項は意外なほど多いものです。

離婚を理由で家・マンションを売る際は、「なるべく早く行動を起こす」ことを意識して、進めていくようにしましょう。

「離婚した後の家・マンションをどうするか」は、早め早めの検討を意識しましょう(まとめ)

ここまでの内容を、まとめてみましょう。

離婚での「財産分与」の際には、住んでいる家・マンションの相場を早めに確認することが大切
離婚した後の家・マンションを「売る」か「住み続ける」かは、以下の4つのポイントを踏まえて決めることが大事

  > 現状の住宅ローンが、アンダーローンか、オーバーローンか

  > 家・マンションの所有名義がどうなっているか

  > 住宅ローンの名義はどうなっているか

  > 夫婦の片方が連帯保証人になっていないか

離婚を理由にした家・マンションの売却は、「離婚前に、なるべく早く」売却できるよう行動を起こすことが大切

 

特に意識しておきたいのは、一つ目の「家・マンションの相場を早めに確認すること」です。

家・マンションを売るにしても住み続けるにしても、今の家・マンションの相場価格がどの程度かを把握しないことには、アンダーローン・オーバーローンの判断を付けることも出来ませんし、適切な財産分与もできなくなってしまうからです。

また、売却することになった場合は「なるべく早めのアクション」をしていけるためにも、早め早めのタイミングで、不動産一括査定サービスなどを活用しながらの、不動産会社への相談をされることをお勧めします。 

離婚は、人生でもかなり大きなライフイベントでもあり、かつ多くの場合それは決してポジティブなものではないでしょう。ですが、そんな時だからこそ、「適切な検討・判断」が求められてきます。

そのような状況に皆さんが見舞われた際に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!