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相続した家・土地のベストな売却方法とは?税金から確定申告まで解説

 

土地や家を相続したは良いけれど、その後活用方法も見つからず、全国で放置されているケースが非常に多くなっている」ということは、皆さんご存知でしょうか。

不動産相続の厄介なところは、そのまま活用せずに放置していると、それだけでも税金などの出費がかさんできてしまう、更には、家や建物の場合は、月日の流れとともに資産価値も下がってきてしまうということ。

親や親せきから家や土地を相続された──、もしくは今後相続される可能性があるという方は、事前から不動産を相続された時の準備・対策を進めておくことが大切です。

今回は、そんな不動産相続に対して、「準備・対策と言っても、具体的にどんなことをすれば良いの?」といった方向けに、不動産相続時の対応、売却について詳しく説明していきます。

相続する不動産とは、どんな種類があって、どう進めていくのが良いの?

はじめに、「不動産相続」と言っても、どんなものが対象になるかをまとめてみましょう。

不動産相続の対象になるもの

土地 宅地・貸地・田畑・山林・原野・牧場など
建物 居宅(一戸建て、マンション、アパート)・賃家・倉庫・駐車場・店舗など
権利 借地権・地上権・定期借地権など

 

ポイントは、一戸建ての相続など、建物のほかに、土地の相続も付いてくる場合もある、ということですね。

不動産相続の流れ

具体的な不動産相続の流れは、以下の5ステップになります。

尚、今回は多くの人に当てはまる「不動産を売却する」ケースとしてまとめました。

ステップ1 相続対象となる人を確認する

まずは、「相続対象となる人はだれか」を確認します

基本の型としては、配偶者と子どもが相続人になります。

ですが、子どもが居ない場合、または親よりも先に子どもが死去した場合などは、対象の相続人の範囲が複雑になることもありますのでご注意ください。

相続人が誰になるかは、法律でも定められています(法定相続人)。

詳しくご確認されたい方は、以下のページもご参照ください。

 

ステップ2 相続人たちとで、「遺産分割協議」を実施する

遺産分割協議」とは、相続対象となる人達が集まって話し合い、遺産となる不動産をどのように分けるか決めることを指します。

そして、その話し合いで決まった内容を「遺産分割協議書」にまとめていきます。

「遺産分割協議は必ずやらなければいけないの?」という問いを持った方もいらっしゃることでしょう。

先にお答えしますと、「必ずではないですが、やっておいた方が良い」です。

なぜかというと、相続人同士で見解の齟齬や不一致があると、あとあとトラブルの種になりやすい、ということ、そして、相続された不動産を売却することになったとき、金融機関によっては「遺産分割協議書」の提示を求めてくる場合もあるからです。

遺産分割協議書の作成方法については、特に用紙の大きさや枚数、書式の決まりはありません。

このステップでのポイントは、以下になります。

相続人の全員が合意することをゴールとします。
・遺産分割協議書は法定相続人全員の実印で契印します
・不動産は所在地ではなく、登記簿通りの表記で記載をします。
・相続人の住所氏名など、必ず相続人本人に署名してもらいます。
・相続人の住所情報は、印鑑証明書のとおりに記載します。

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ステップ3 不動産の名義人を、相続人に変更する(相続登記)

どの相続人にどの不動産を相続するかが決まったら、次はお住いの管轄の法務局へ、相続登記の手続き申請をします(相続登記)。

つまり、亡くなった人(元の所有の方)の名義から、新たに相続する人の名義に変更する、という手続きです。

ステップ4 売却予定の不動産については、仲介業者に依頼して売却

冒頭でもお話した通り、相続された方自身が使用予定でない不動産を持つことになった場合、早め早めの売却がお薦めです。

具体的には、不動産会社など仲介業者に依頼して、不動産の売却活動を行います。

不動産の売却の流れについては、以下の記事でも詳しく説明しています。

宜しければ併せてご覧ください。

参考:家を売るときの注意点!知っておきたい不動産売却時の基礎知識まとめ

 

ステップ5 確定申告・納税

不動産を売却したときに、もし利益を得た場合は「譲渡税」を納税する必要があります

この「譲渡税」とは不動産を売却した利益にかかる皆さんの所得税と住民税を指します。

所得税と住民税を導き出すにあたって、今回の不動産売却にいくら利益が出たのを確定申告する必要がありますので、ご注意ください。

※ 譲渡税、確定申告については後述します。

不動産相続税とは?

ここまでで、「不動産を相続するときって、相続税もかかるんでしょ?」と思われた方もいらっしゃることでしょう。

相続税は確かに発生します。

また、相続が発生して(被相続人の死亡等のタイミング)から10ヶ月以内に納付する必要があるので、スケジュール的にも注意しておく必要があるでしょう。

また、相続の総額が「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」に至らない場合は、基礎控除額範囲内として、相続税は発生しません。

逆に、相続税が4,000万~5,000万円を超える場合は多くのケースにおいて相続税が発生してきますので、ご注意ください。

相続税の金額の基本算出は以下のようになります。

相続税= (相続の総額- 基礎控除額)×相続人の取得金額割合(法定相続分)% -速算控除額

 

相続人が取得した金額 税率 速算控除額
1,000万円以下 10% 0万円
1,000万円以上 3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円以上 5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円以上 1億円以下 30% 700万円

 

ここで注意すべき点としては、一戸建てやマンション、土地のような「現金化されていない遺産」を上記式にどう当てはめていくか、です。

一戸建てやマンションといった建物や土地も一旦金額に換算されて、相続税の対象として計算されます。

基本的に建物は、「固定資産税評価額」と同じ価格として扱われます。

固定資産税評価額は、役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できますので、相続対象が予想される不動産に対しては、大切に保管しておくと良いでしょう。

土地の価格付けに関しては、「路線価方式」と「倍率方式」二通りの方法があります。

詳細については、以下国税庁ホームページをご覧ください。

相続した不動産は利用価値がなければ早期売却がおすすめ

さて、不動産を相続したあなたは、その後その建物や土地を利用する予定はありますでしょうか。

「ただ相続されただけで、特に利用する予定もないし、今後も発生しなそう」という方は、早期に売却されることをお勧めします。

利用予定の無い不動産を早期売却したほうが良い理由

毎年の固定資産税を支払わないといけない
・相続された不動産が建物の場合、本体の劣化を防ぐためのメンテナンス、修繕が必要となる
・相続された不動産がマンション・アパートなどの場合は、更に管理費や共益費などの費用が発生する
・最終的に建物が売却できなった場合、解体費用が発生する
・年月の経過とともに、不動産本体の価格は下落していく
自分で管理する場合は管理に要する手間や時間がかかる
・万一その不動産内で事件やトラブル(放火や違法侵入などのケース)が起きた時、責任を負う必要がある

ざっと導き出しただけでも、かなりの数ですね。

逆に、利用しない不動産を持ち続けるということは、少なくとも上記の数分のリスクを背負うことになるのです。

特に一つ目の「固定資産税」(不動産によって異なりますが、年間数十万~数百万の出費)については、じわりじわりと家計を切迫していく要因にもなりえるでしょう。

さらには、最終的に「やっぱり売ろう」と思っても、建物の劣化やメンテナンスの不備から、買い手が全く見つからず、どうすることもできなくなって…といったこともあり得ます。

故人の想いや、相続人自身にとっても思い出のある物件というのは、なかなか「売ろう」という決断をしにくくなることもあるでしょう。

ですが、その判断を後回しにしたがゆえに、相続人の未来に、マイナスの影響があってしまうようでは、誰も浮かばれません。

過去を振り返ることも大切ですが、その為に未来の機会を犠牲にすることが無いよう、判断は早めに行われることを強くお勧めいたします。

相続された不動産のベストな売却方法

続いては、不動産を相続されたときの、望ましい売却方法について説明します。

建物や土地を売却するときは、主に不動産会社の役務です。

ですが、ご存知の通りひとえに不動産会社とあっても、全国には多種多様な不動産会社があり、「どの不動産会社に依頼してよいか分からない・・・」という方も多くいらっしゃることでしょう。

また、不動産会社によっても、販促活動の仕方であったり、物件の得意分野は大きく変わってきます。

現状の不動産会社に不安を感じるようでしたら、一度他の不動産会社の活用も検討することをお勧めします。

その際にお薦めしたいのが、「不動産一括査定サイト」を利用して、複数の不動産会社から査定結果と仲介サービスの紹介を受けながら、その中から実績・経験面で信頼できる不動産会社を選んでいくという方法です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

サイトに対象の物件情報を登録するだけで、複数の不動産会社から査定額と合わせて、仲介の案内を受けることができます。

連絡があった不動産会社の、査定額、営業担当のタイプ、対応を観ながら、「この不動産会社にお願いしたい」というパートナーを選定していくことができます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

初めて不動産一括査定サイトを利用される際は、実績も豊富で、かつ全国地域対応の不動産一括査定サービス「イエイ」がオススメです。

初めての「不動産一括査定」をするときの、オススメのサービス「HOME4U」

  • 4u
  • サービス名 ホームフォーユー(HOME4U)
    審査対象

    分譲マンション、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他

    登録業者数 約550社
    選べる業者数 最大6社
    入力に掛る時間 1分
    対応地域 全国
    運営会社 株式会社株式会社エヌ・ティ・ティ・データ

    不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

    全国どの地域の物件情報についても、対応可能!
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  • なぜ不動産一括査定サイトのなかでホームフォーユーを利用することがオススメなのかというと、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、ホームフォーユーは大手不動産会社からの提携が多く、その分実績豊富な不動産会社の中から選定していくことができるからです。

    ホームフォーユー(HOME4U)の特徴・メリット・登録方法については、以下記事で詳しくまとめています。

    宜しければ、是非ご参照ください。

相続不動産を売却したときにかかる費用・税金

続いては、相続した不動産を売却したときにかかる費用・税金についても説明していきます。

「相続税も払ったのに、その不動産を売却するときにも税金が発生するの?」と思われた方もいらっしゃることでしょう。

──残念ではありますが、その通りです。

基本、相続税と売却時にかかかる税金は別であること、つまり二回とも、費用が発生することは事前にご認識いただければと思います。

一般的に、相続した不動産を売却した時にかかる費用・税金は以下が挙げられます。

・印紙税・・・売買契約にかかる税金
・譲渡所得税・・・取得から売却における「差益」にかかる税金
・登録免許税・・・登記にかかる税金
・仲介手数料・・・売却が成立した時に仲介業者(不動産会社)に支払う手数料

印紙税

不動産を売買するときは、必ず「売買契約」を結びますが、その際に意識し忘れがちなのが、「印紙税」が発生することです。

印紙税は、契約する売買の金額によって決まります。

平成30年3月1日までは軽減措置があり、若干税額が安くなっています。

売買金額と印紙税額の関係

売買金額 軽減措置期間中の印紙税額 通常の印紙税額
1万円~10万円迄 200円(軽減なし) 200円
10万円超~50万円迄  200円 400円
50万円超~100万円迄 500円 1,000円
100万円超~500万円迄 1,000円 2,000円
500万円超~1,000万円迄 5,000円 10,000円
1,000万円超~5,000万円迄 10,000円 20,000円
5,000万円超~1億円迄 30,000円 60,000円
1億円超~5億円迄 60,000円 100,000円

譲渡所得税

続いては「譲渡所得税」。

土地や家の売却で、最も税金が高額になるとすれば、この譲渡所得税でしょう。

ただし、対象が住居用の建物であり、また譲渡所得が3,000万円以下の場合は「マイホーム特例」が適用されて譲渡所得税を控除することができます。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は、譲渡で得た利益について、所得税と住民税でのそれぞれの利率で持って支払われます。

譲渡所得税額 = 所得税(譲渡所得額×所得税率)+ 住民税(譲渡所得額×住民税率)

  所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%


※ 相続された物件においては、所有期間は被相続人から相続した日からではなく、被相続人がその不動産を取得した日から数えます。

譲渡所得税は、「分離課税」と言われて、通常納付されている給与所得や事業所得による所得税や住民税とは別に、課税されます。

譲渡所得額の算出方法

譲渡所得の額は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額※1 -(取得費 + 譲渡費用)

譲渡収入・・・    売却によって得られた収入
譲渡費用・・・    売却によって負担した費用
取得費・・・    取得時の費用と負担した費用


まず、譲渡収入は、今回の不動産売却によって得られた収入です。

続いて、譲渡費用とは、売却の際に必要となった費用。

具体的には、「仲介手数料」、「登記費用」、「印紙税」、そのほかケースに応じて「測量費用」、「立ち退き料(貸家物件)」、「解体費用」といった費用も該当します。

最後の取得費は、不動産を取得した時に負担した費用の合計です。

実際の取得にかかったお金のほか、「登録免許税」や「不動産取得税」などがこれにあたります。

ですが、かなり昔の話でこれらの金額が分からない・・・ということもあるでしょう。

その場合は、「譲渡収入の5%」を、取得費として計算することができます。

譲渡所得税では、税額が安くなる、またはかからなくなる特例・控除がいくつかある!

マイホーム特例はじめ、譲渡所得税には、特例や控除の仕組みがいくつか存在します。

控除・特例の種類 説明
居住用不動産譲渡の3,000万円控除(マイホーム特例) ご自身が住んでいた家を売却した際は、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
所有期間10年超の自宅を売却した場合の軽減税率 所有期間が10年を超えている住宅を売却した際に、一定の要件を満たせば譲渡所得の金額が6,000万円までの部分について所得税と住民税の税率が低くなります(約3分の1)。
居住用不動産を買い換え場合の特例 売却して得たお金で新たにマイホームを購入した(いわゆる「買換え」)の場合には、一定金額までの譲渡所得は無かったものとする特例です。

 

不動産売買には大きなお金が動きますので、控除・特例が適用されるとその分の額も大きくなりがちです。

あらかじめ、どのような制度があるかはしっかりチェックしておいた方が良いでしょう。

登録免許税

不動産売買では必ず以下の所有権移転登記をします。

・住所変更登記

・抵当権抹消登記(ローンがある場合)

 

額としては不動産ひとつにつき1,000円です。

土地だけなら1,000円。

土地と家なら2,000円が必要です。

この所有権移転登記は、買主が登録免許税を負担するのが通常ですが、住宅ローンが残っていたり、現住所と登記上の住所がことなるときは、売主が登録免許税を負担することになります。

仲介手数料 

そのほかやや負担額が大きくなるのが、「仲介手数料」。

売却を仲介してくれた不動産会社への成功報酬です。

仲介手数料の金額は、売買価格に応じて上限額が次のように定められています。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円

 

例えば物件が3,000万円で売れた場合は、仲介手数料は以下のようになります。

 仲介手数料 = 売却価格(3,000万円) × 3% + 6万円
       = 96万円

不動産会社への仲介手数料の仕組みについては、以下の記事でも詳しく説明しています。

宜しければ、併せてご参考ください。

相続した不動産を売却したときの確定申告は?

さて、前に説明しました「譲渡所得税」については、相続不動産を売却した時の利益を「所得税」、「住民税」として支払う必要があること、更にそれらは「分離課税」といって他の給与などの所得とは別に計上していく必要があることを説明しました。

つまり、相続した不動産を売却して、利益が出た場合(=譲渡所得税が発生する場合)は「確定申告」をする必要がある、ということです。

確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に行います。

※ 提出期限が土・日・祝日のときはその翌日が期限です。

不動産を売却した際の確定申告に必要な書類は以下の通りです。

・確定申告書(申告書B第一表、第二表、申告書第三表(分離課税用))
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
・売買契約書
・取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
・譲渡所得申告のチェックシート

売買契約書や取得費及び譲渡費用等の領収書の写しはこの際も必要となりますので、大切に保管しておきましょう。

また、それ以外の書類のひな型(テンプレート)は国税庁のホームページより確認できます。

また、詳しくはお住いの地域の税務署または役所にお問い合わせください。

不動産相続は、あらかじめの前知識と、そして準備がとても大切(まとめ)

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

もしあなたがこの記事を読むまで「不動産相続」のことをほとんど知らずにいたとして、かつ将来不動産相続される可能性があるとしたら、きっと、「このことを先に知れて、良かった」と思われたのではないでしょうか。

「急な相続の話があって、予期せぬ不動産を得ることになった──」という話はよく聞きますが、そういった際に、その不動産を有効活用されたというケースは殆ど聞きません。

つまり、「相続された不動産をどうしていくのが一番良いのか」という考え・思考がしっかり働かなかったからでしょう。

不動産に関わらず、財産は持ち主に対してプラスにも働きかけますし、マイナスに働きかけることもあります。

その際に大切なことは、「これから先、その財産を持ち続けることによってどんな影響があるのか」をしっかり考えること。

そして、その影響を見越しての判断をしていくことが、とても大切です。
大切な人からの相続を、最適な形で扱っていけるよう、今回の記事が皆さんのお役に立てることを、心より願っております。