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売れない土地を売る方法は?売れない理由から最善の売却・活用方法を考察!

 

「現在活用していない土地を持っている」

「相続で、新たに土地を所有することになった」

特に親からの相続もあったりで、30代後半〜50代の方で、上記のような状況にいるという方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

その際に沢山の方から挙げられる声が、「売りたいけど、売れない(売り方が分からない、うまく売れない)」というお悩みです。

ひと昔前までは、「売れない不動産はない」というくらい、不動産の売買は活性していたのですが、現代においては(都市部の人気地域は除くと)「土地・物件の売却はなかなか買主が見つからない…」というケースも増えてきていますので、こういった悩みが増えてくるのも自然なことなのでしょう。

ですが、だからといってそのままにしておいても、なにも良いことはありません。

そこで今回は、「売りたい土地の、売却や処分する対処方法」について、詳しく紹介していきたいと思います!

土地が売れない理由・共通ポイント3つ

 はじめに、「土地が売れない・売りにくい」といった際に、主な理由・原因となるポイントをまとめてみましょう。

現状同じような状況に見舞われているという方は、恐らくどれか一つ(もしくは複数)当てはまるのではないでしょうか。

土地が売れない理由・原因で主に挙げられるもの

ケースA 価格─相場のミスマッチの問題

現在売りに出している「価格」と「相場」とでミスマッチがある。

ケースB 仲介する不動産会社の問題

売却を仲介する不動産会社との連携がうまく行っていない。

ケースC 土地の条件や課題による問題

売ろうとしている土地において、立地条件の問題や欠陥・憂慮すべき点などの問題がある。

 

ひとつまたは複数当てはまって、「たしかにこれがあるから…」と気落ちされた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、これら理由・原因があったからといって、土地を売ることができないかというとそんなことはありません。

上記の問題の中には私たちの働き次第で解決できるものもいくつかありますし、売却以外で解決できる方法もあるでしょう。

まずは、それぞれの問題点についてもう少し詳しく見ていきながら、改善方法を紹介していきましょう。

売れない土地の最善の売却方法は?

ケースA)価格─相場のミスマッチの問題

「土地がなかなか売れない…」となっている際に、実際多いのがこちらのケースです。

特に、相応の金額で購入された土地であったり、土地の売却金をローンの完済の目途としている場合など、「この金額以下では売りたくない」といったシチュエーションになることも多々あるでしょう。

ですが、そもそも「この金額で売りたい」という売主側の希望価格が、「この価格だったら買っても良い」という買主側の希望価格(つまり、これが「相場」になります)とで開きがあっては、土地が売れるということはまずありません。

また、土地を売れないままでいると、固定資産税や都市計画税の負担も積み重なっていきますので、売り抜けて「損失」を少なくしていくのも大事な考え方です。

そもそも「売ろう」としている土地は、元々必要性を感じていなかったり、持ち続けることに不利益を感じている土地であることが多いでしょう。

つまり、売れるだけでもそれらの負担から解放されることになるのです。ですので、「金額を多く得ることだけが利益ではない」と考えれば、価格の見直しもできるのではないでしょうか。

売りたい土地の「相場」を正しく把握して、価格の見直しをすることが大切

大抵の不動産は、「相場より2割下げる」ことによって、買い手がつくとも言われています。

いきなり「2割下げて売ろう」とはせずとも、まずは売ろうとしている土地の相場を正しく把握することが大切だ、ということですね。

土地の相場の確認方法はいくつかありますが、一番の常とう手段としては、「複数の不動産会社から査定額を出してもらい、比較すること」です。

ちなみに、多くの不動産会社では査定額の算出は無料サービスとして行っています。

複数の不動産会社に依頼するのが手間だという場合は、「不動産一括査定サイト」の活用がお薦めです。

不動産一括査定サイトとは

Webサイト上で査定依頼をすることによって、そのサイトと提携している不動産会社複数から査定額を提示してもらえるサービスです。

査定対象の不動産の価値をどれだけ高く見積もるかは、「その土地だったらこれくらいで売れるだろう」という予測ということになりますので、見積もる側の不動産会社の販売力やこれまでの経験・実績によっても異なってきます。

それで、複数の不動産会社から査定額を確認することによって、その土地のおおよその相場額も見えてくる、ということですね。

不動産一括査定サイトは国内でいくつか存在しますが、お薦めは不動産会社との提携数が多く、かつ大手不動産会社も多く参加されている「ホームフォーユー」が特にお勧めです。

ケースB)仲介する不動産会社の問題

多くの場合、土地を売るとなった際には不動産会社に仲介を依頼されることになりますが、不動産会社によっても物件によって「得意・不得意」があります。

土地の売買を得意とする不動産会社や、その地域内でのネットワークが強く、地域密着型で仲介を進められる不動産会社など、売ろうとしている物件と、仲介する不動産会社の「相性」もあることを知っておきましょう。

土地が売れない理由に「仲介する不動産会社の問題」があるかを見極める方法としては、「不動産会社の方で提示してきた売却金額と、相場との開きが無いか」という点と、「これまで問い合わせをしてきた購買検討者がどの程度いるか」の2点です。

不動産会社の方で提示してきた売却金額と、相場との開きが無いか

ケースAとも関わるポイントですが、不動産会社としても物件を高い金額で売れればその分仲介手数料も高くなりますので、(不動産会社によっては)高めの売却金額を設定されがちです。

ですので、土地の売却に対して1社の不動産会社の仲介のみ依頼していて、相場の確認なしに進めていたという場合は、一度他の不動産会社にも(できれば複数)査定依頼を出し、相場感をよりはっきりと持っておく方が良いでしょう。

他の不動産会社に査定依頼を出す際は、前述の「不動産一括査定サイト」を利用すると良いでしょう。

これまで問い合わせをしてきた購買検討者がどの程度いるか

売却価格と相場でそれ程開きが無いにもかかわらず、「これまで問い合わせをしてきた購買検討者がほとんどいない」という場合は、現在仲介をお願いしている不動産会社の販促活動が芳しくない可能性があります。

その場合は、「その物件を販促していく為の不動産会社の経験・スキルが不足している」か、「不動産会社の方で積極的な販促活動がなされていない」のどちらかが考えられます。

後者の場合は、仲介契約をするときの形態が理由の場合もあります。

 

不動産会社との仲介契約の際は、大きく「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

一般媒介契約 複数の不動産会社に仲介を依頼できる
→不動産会社からすると、「自社以外の不動産会社のほうで先に成約になる可能性があるので、自社の収益に繋がらない」という意識になりやすい。
専任媒介契約/専属専任媒介契約 特定の不動産会社(1社)にしか仲介を依頼できない
→不動産会社からすると、「成約するとすれば確実に自社の収益になる」という意識になりやすい。

 

一般媒介契約の場合は、私たち売主からすると仲介先の不動産会社を複数選べるので一見自由さを感じられますが、上記表の記載の通り、不動産会社からすると「その物件売買は自社の収益にならない可能性」がありますので、販促活動にそれ程力を入れなくなってしまう可能性があります。

逆に、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、不動産会社からすると成約するとしたら確実に自社の収益になりますし、成約が決まらなければ直接自社の評判にも繋がりますので、その分販促活動にも力が入ってくることでしょう。

現在不動産会社との契約が「一般媒介契約」であったという方で、かつ不動産会社の販促活動が芳しくないと感じる場合は、契約を専任媒介契約に切り替えてみる、というのも一つの手です。

また、すでに「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で進められていて、それでも不動産会社の販促活動が芳しくないと感じられている方は、契約更新のタイミングで一度他の不動産会社への仲介も視野に入れておいた方が良いかもしれません。

仲介担当と、信頼関係を築けているか

不動産会社の仲介の見極めをする際に、「仲介担当と、信頼関係を築けているか」という視点を持つことも大切なポイントです。

不動産の売買は大きな金額が動きます。そしてそれにかかる手間・時間も相応にあります。

その際に、それら作業を共に行う、いわば「パートナー」役の仲介担当が皆さんにとって「信頼できる間柄」になれているか、という点も売却を成約に導いていく上で大きく関わってくることでしょう。

もし、「あまり信頼関係を築けていない」状態で、具体的に不安や不満を感じるポイントがあったら、それらを正直に仲介担当もしくはその不動産会社に伝えるべきです。

それで改善されることも多くありますし、全く改善されないようでしたら、他の不動産会社へと仲介先を変更することも検討していった方が良いでしょう。

ケースC)土地の条件や課題による問題

土地が売れない理由で、「土地の条件や課題による問題」による場合も多くあります。

その中でも多いのは、以下の3点でしょう。

人気の低い立地条件にある
土地の境界が明確でない
土地が広すぎる

人気の低い立地条件にある

最寄り駅からかなり遠い位置にある、生活インフラが完全に整っていない、周辺環境の治安が悪い…など、その土地の人気が低くなる原因は様々ですが、これらの場合必然的に購入希望者の母数も低減されますので、その土地は売れにくくなります。

この場合は、ケースAで挙げた、「相場の見極め」と、そういった条件下でも力強い販促活動を行える「不動産会社の選定」が重要となってきます。

まずは今の土地の相場を把握したうえで、現在のパートナー役の不動産会社が、それらハンディキャップも緩和していける販促活動を行えているかを確認していくと良いでしょう。

土地の境界が明確でない

親の代、もしくはそれ以上前からの土地で多いのが、「土地の隣地との境界が明確になっていないこと」です。

そして、この境界線があいまいな問題は隣家とのいざこざに発展するケースが少なくありません。

その土地に新しく建物を建てる場合、境界をどのようにしていくかは必ずと言ってよいほど論点になる為です。

その為、隣地の所有者との境界が明確になっていない土地というものは、購入希望者からは疎まれる傾向が強くあります。

逆に言うと、土地の境界が明確な物件は、購入希望者からの「強い安心感」を得られやすくなる、ということですね。

では土地の境界の確定をどうするかというと、土地家屋調査士に測量してもらいます。

そして、隣地の所有者との境界確認、および道路等の公有地の境界も確認をしていきます。また、協会の確定の際には隣地の所有者からも合意をもらう必要があります。

少し手間はかかりますが、こうして境界を明確にすれば購入希望者は「この土地で境界トラブルが起きることはない」と購買意欲を刺激することにもつながるでしょう。

土地が広すぎる

以外に土地が売れにくくなるケースで多いのが、「土地が広すぎる」という問題です。

持ち主からすると「土地は広いに越したことがない」と思われがちですが、新しい買主からしてみれば、「広いと持て余してしまうし、その分価格も高くなってしまう」と、特に個人を相手に土地を売るときには、物件の土地が広すぎることによって敬遠されることが良くあります。

ちなみに、一戸建て(戸建住宅)の敷地の全国平均は280㎡ほどです。

この平均から大きく変わらないようでしたら問題ないでしょうが、例えば400㎥を越えてくると、購入希望者の数も減ってくることでしょう。

その際に有効となる方法は、土地を分筆(複数に区切る)して部分ごとの売却にすることです。すると、その分購入希望者のニーズにも応えやすくなります。

ただし、分筆するときは「接道義務」に注意が必要です。

接道義務とは、建築基準法の制限で、「建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければいけませんよ」というルールです。

例えば、道路と一面しか接していない土地でしたら、道路と水平に分筆してしまうと奥の方の土地は接道義務に反してしまい建物が建てられなくなってしまいます。

その他、二つの道路に接している土地でそれぞれの道路の「路線価」が異なる場合は、分筆の仕方によっては分けた土地がそれぞれの道路の路線価に影響され価格が変わってくることもあります。

このように、土地の分筆の際にはいくつか注意が必要です。接道義務、路線価状況も併せて、詳しくは地域行政の担当窓口に確認しておくと良いでしょう。

売れない土地の活用方法は?

 さて、ケースA〜Cにて、売れない土地の主な原因と対策について述べてきましたが、「それでも土地が売れない!」という場合に向けて、土地を売る以外の活用方法や考え方についてもお話していきたいと思います。

直接買取サービスを行っている不動産会社に土地を買い取ってもらう

通常、個人の土地の売買は個人間で行われ、仲介に不動産会社が入るという流れになりますが、不動産会社によっては、不動産会社自体が直接土地を買い取ってくれるところもあります。

不動産会社が直接土地を買い取る場合は、大体相場よりも3〜4割前後安い価格になってしまいますが、売れないまま放置していますと税金やらメンテナンス費やらでコストがかかってきてしまいます。

いよいよの場合は直接買取サービスを利用することも視野に入れたほうが賢明でしょう。

直接買取サービスを行っている不動産会社はいくつかありますが、買取価格は不動産会社で大きく変わってきます。

このケースで不動産会社を選定する場合も、前述の「不動産一括査定サイト」を利用することをお薦めします。

不動産一括査定サイトに登録時に、「ご希望・ご要望」欄に「直接買取を希望」と記しておけば、直接買取サービスを行っている不動産会社の方から打診を得られやすくなるでしょう。

土地の新たな活用方法を検討する

「土地が売れない」という際に、別の利用方法が無いかを検討することもひとつの選択肢としてあります。

住居を構える以外での土地の利用方法で代表的なものとしては、以下があります。

駐車場
高齢者用住宅
家庭菜園
アパート、マンション建築
トランクルーム・倉庫用敷地として利用
太陽光発電
店舗・オフィス

 

どれも元手となる資金が必要となりますが、もしその土地の周辺環境を以前から熟知されているということでしたら、あなたなりの有効な活用イメージが見えてくることもあるでしょう。

また、「収益化はそれほど重要ではない」という場合は、ご自身の趣味のスペースとして活用したり、家庭菜園で週末農業を営むといったことも良いかもしれません。

「すぐにお金に変えなくてはいけない」という必要性が無いようでしたら、土地の価値・活用方法を金銭以外のところで見出す──例えば、新しいビジネスや余暇の充実といった観点でも一度見られてはいかがでしょうか。

土地を寄付する

その他の土地の活用方法として挙げられるのが「寄付」です。売れない土地を持ち続けることが負担になるようでしたら、寄付するという手段も検討していくと良いでしょう。

土地の寄付を行う際には、その対象は大きく「自治体」「個人」「法人」の3つに分かれます。

土地をその地域の自治体に寄付する場合

「土地を寄付する」となったときに、まず思い浮かぶのは「その土地の地域の自治体」ではないでしょうか。

ですが、自治体のほうで新たにその土地を使用する目的がない場合、土地の寄付を受け入れないこともあるので注意が必要です。

まずは自治体(行政役場)の窓口に確認してみましょう。

▽ 地域の自治体に寄付する際の流れ

1)地域自治体の担当窓口に、土地の寄付について相談を行う
 

2)自治体の方で調査を行い、「受け入れ可能」と判断された場合、必要書類を提出
 【必要書類】(詳細は担当地区の自治体にご確認ください)

・寄付の申出書(自治体によって異なります)
・土地の公図(法務局で取得可能です)
・登記簿謄本(法務局で取得可能です)
・所有権移転登記承諾書
 その他、土地の現況写真や権利者の承諾書が必要になる場合があります。

 

必要となる書類は自治体によっても異なりますので、詳細は担当地区の自治体に確認されることをお勧めします。

土地を個人に寄付する場合

土地の寄付先で「個人」という選択もあります。実現されるケースとして多いのが隣地の所有者です。

隣地の所有者からすると、「自分の土地が広がる」という感覚になりますので、建物の増築や個人駐車場スペースとして利用するなど、活用イメージも湧きやすいためです。

ただし、土地を個人に寄付する場合は、贈与税が課税されることがあるのでその点の注意が必要です。(贈与税には基礎控除が110万円ありますので、寄付する土地の合計評価額が110万円以下なら贈与税はかかりません)

その他、寄付先の方で所有権移転の登記費用も発生します。

贈与税と登記費用が発生することを事前に話したうえで、寄付の話を進めていった方がスムーズでしょう。

▽ 個人に土地を寄付する際の流れ

1)相手方との贈与契約書を交わす
・贈与契約書は2通作り、あなたと相手方が署名押印して、お互い1通ずつ保管します。

2)所有者移転登記を行う
・法務局にて必要書類を取りそろえ、自分で行うことが可能です。または、有料で土地家屋調査士や司法書士に依頼することも可能です。

 

2つ目の所有者移転登記を行わないと、寄付後も固定資産税を引き続き自身で払わなくてはいけなくなってしまう…ということにもなりかねないので、必ず行うようにしましょう。

土地を法人に寄付する場合

3つ目の土地の寄付先として「法人」が挙げられます。ですが、この場合、相手先の法人自体が「その土地を活用できる」と判断した場合でないと寄付を受け付けませんので、可能性はやや低めです。

ですが、隣接に学校などの教育機関がある、もしくは近隣に懇意にしている社団法人や財団法人があるという場合は一度打診しておくのも手です。

営利法人ではなく公益法人(社団法人や財団法人、教育機関、寺社等の非営利・公益性の高い団体)に寄付する場合、譲渡所得税が発生しないというメリットもあるからです。

法人に土地を寄付する際の流れは、寄付先の法人の法務担当と確認を取りながら進めていくと良いでしょう。

不要な土地を持ち続けた場合にかかる年間コストは

ここまでで、「土地の処分って結構大変…。そのまま放置しておいた方が、実は手間が掛からないんじゃないの?」と思われた方のために、土地を持ち続けた場合にかかるリスクについてお話しておきましょう。

意識しておくべきは、「固定資産税」と「都市計画税」のコスト

土地は所有者が利用しているしていないに関わらず、「固定資産」に分類され、そして「固定資産税」がかかります。更には、地域によっては土地に「都市計画税」がかかることもあります。

実際に、固定資産税、都市計画税にかかる費用がどれくらいかについて説明していきます。

固定資産税・都市計画税の簡易計算方法

固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.0%〜0.3%

※ 「固定資産税評価額」とは
市区町村が定める固定資産の評価額を指します。固定資産税評価額は実際の相場よりも低く設定されることが多く、大体、取引価格(相場)の70%程度を目安にしておくと良いでしょう。

 

固定資産税評価額を具体的に確認する場合は、市町村から年に4回届く、「固定資産税納税通知書」の価格または評価額の欄で確認することができます。

もしくは、担当の市区町村の役場窓口で「固定資産評価証明書」の交付申請をして確認することもできます(300〜400円程度の発行費が発生することがあります)。

それでは、以下の土地のケースで、具体的に固定資産税と都市計画税がどれくらいになるかを試しに計算してみましょう。

【ケース】土地の固定資産税評価額:2,000万円

・建物無し
・その地域の都市計画税:固定資産税評価額×0.2%

毎年支払う固定資産税 固定資産税評価額(2,000万円)× 1.4% = 28万円
毎年支払う都市計画税 固定資産税評価額(2,000万円)× 0.2% = 4万円
合計費用 32万円

上記ケースのように、固定資産税評価額2,000万円(相場で大体2,800万円あたり)の土地であった場合、毎年発生する固定資産税と都市計画税の合計は32万円にも登ります。

仮にその土地を10年間放置した場合、発生する支払いはその10倍の320万円!土地をそのまま放置すること非常にコスト負担になっていくことが、よく分かりますよね。

宅地の場合は「固定資産税評価額の減免措置」があるが、「特定空家」に指定されないよう注意を

その土地に一戸建てが建っており、いわゆる「宅地」扱いになっている場合は、固定資産税が約6分の1まで免税される減免措置制度が採用されています(住宅1戸当たりにおける面積が200㎡以下の部分)。

ですが、だからといって誰も済まない一戸建てをそのままに放置しておくと、行政側で「特定空家」に指定されて指導を受けたり、減免措置が撤廃されるといったリスクもあるので注意が必要です。

その他、メンテナンスのされない空き家状態が続くことは家屋の倒壊や不法侵入、放火などのリスクを伴います。活用されない土地・家屋をそのままにしておくことは何のメリットにも繋がりません。早いタイミングで売却等の対応を取られた方が良いでしょう。

一括査定サイトを利用して、その土地の売買を【得意】とする不動産会社を探そう

さて、ここまでの説明にて何度か登場してきた「不動産一括査定サイト」についても説明しておきましょう。

現在、国内には不動産会社は約12万社存在します。そして、それぞれの不動産会社では仲介を得意とする物件種類や地域の分野があります。

それら不動産会社の中から、今回売却する土地の仲介をしてもらう上で最適な不動産会社を探し当てるというのは、なかなか手間のかかる作業ですよね。

その際に役立つのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトでは、Webサイトからの簡単登録で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

そして、依頼された物件に対して「きっとこの額で売れますよ」と応えてきたいくつかの不動産会社から、その査定額と担当営業マンの対応を見ながら、不動産会社を比較して選定していくことができるのです。

不動産一括査定サイトは「ホームフォーユー(HOME4U)」がオススメ

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

 ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
年間400万人の利用実績!かつ、満足度90%以上!

土地売却の仲介選定に、ホームフォーユーの一括査定がオススメな訳

なぜ不動産一括査定サイトのなかでホームフォーユーを利用することがオススメなのかというと、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、ホームフォーユー大手不動産会社からの提携が多く、その分実績豊富な不動産会社の中から選定していくことができるからです。

また、大手不動産会社だけでなく、地域密着型不動産会社との提携も多くあるのもホームフォーユーの特徴の一つです。「なかなか売れにくい土地」に関して様々なアプローチで成約へと導ける不動産会社を複数候補見出しやすくなるでしょう。

使い道のない土地は、早めに不動産一括査定サイトを使って対応してくれる不動産探しを。場合によっては「損切覚悟」で処分しよう (まとめ)

さて、ここまでの内容をまとめてみましょう。

土地がなかなか売れない理由で多いのは、「価格─相場のミスマッチ」、「仲介する不動産会社の問題」、「土地の条件や課題による問題」の3つが挙げられる
「価格─相場のミスマッチ」によって売れにくくなっている場合は、まずはその土地の相場を正しく把握することが大切
「仲介する不動産会社の問題」で売れにくくなっている場合は、不動産会社との契約形態の確認と、場合によっては仲介先不動産会社の再選定も検討する
「土地の条件や課題による問題」で売れにくくなっている場合は、その課題ごとの対策を行い、かつそれら課題にも対応できる不動産会社を仲介にしていく
土地は活用せずとも所有しているだけで固定資産税・都市計画税といった費用が発生する
買い手がどうしても見つからない場合は、寄付などの別の選択肢も視野に入れる
仲介先どのコスト・リスクが発生し積みあがっていってしまうことです。

場合によっては「損切」覚悟で処分することも検討したほうが良いでしょう。

そしてその際にも、経験あるプロが仲介として立っていたほうがスムーズです。

土地の売却から処分まで、一緒に取り組んでくれるパートナーとしての不動産会社を見つけていくことが、「後悔しない土地対応」に繋がっていくものです。

不動産の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんがお持ちの家・土地の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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