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家(一戸建て)・マンションは売る?貸す?どっちがお得?ケース別に解説!

 

転勤、介護、相続や離婚──、持ち家や分譲マンションを手放すきっかけは、本当に様々です。

その際に、これまで住んでいた家を売るべきか貸すべきか…お悩みになられる方も多いのではないでしょうか。
悩む理由は、物件を「売る」のも「貸す」のも、どちらもデメリットや不確定要素がありそうで、なかなか決まらない──といったところではないかと思います。

そこで今回は、家やマンションを売る場合・貸す場合で、「必ず把握しておきたい点」と、「どちらがお得か」について説明していきます。

目 次

家・マンションを「売る」か「貸す」で悩んでる方のチェックポイント

 初めに、以下の「家・マンションを売るか貸すかを悩んでいる方の、確認チェック項目」をご覧ください。

各項目に当てはまる場合は【○】を、当てはまらない場合は【×】を付けていきます。

【○】が多ければ多いほど、その物件は「貸すよりも売ったほうが良い」ということになります。

家・マンションを売るか貸すかを悩んでいる方の、確認チェック項目

  質問内容 補足説明
1 手放そうとしている物件の住宅ローンがまだ残っている。 ローン残債の有無で〇/×を付けます。「残っているが、すぐに無理なく完済できる状態」の場合は×でも結構です。
2 現在手放そうとしている物件に、今後また住む(戻ってくる)という予定がない。 一時的な長期出張や、転勤などで、また今の地域に戻ってくる予定がある場合、または今の物件が気に入っていて「機会があったらまた住みたい」は×を、そうでない場合は〇を付けます。

3

手放そうとしている家・マンションの固定資産税や修繕費を、今後支払っていくのが大変、余裕がない。 そもそも物件を所有するうえで発生する固定資産税や修繕費・リフォーム代を担うのが大変だ、という場合は〇を付けます。
4 今後数年の見通しで、現在の物件の地域の土地の値上がりは期待できない。 その区域や地域の人気度、これからの都市開発の有無から見て、土地の値上がりが期待できない場合は〇を、出来る場合は×を付けます。
5 物件を貸すときに、賃貸管理料で毎月1~2万円払っていくのに抵抗がある。 物件を賃貸に出す場合、多くの場合不動産会社を仲介に、毎月1~2万円の管理料を支払う形になります。この場合の毎月のコストに抵抗を感じる場合は〇を、そうでない場合は×を付けます。


チェックを行って、「〇の数が1個以上ある」という場合は、家・マンションを貸しに出すのは慎重に検討していった方が良いでしょう。「どうしてもその物件を手放さなくてはいけない」状態で、〇の数が2個以上ある場合は、貸すよりも売った方が良い場合が多いです

さて、上記のチェック項目でなぜそのような判断が出来るのか── 項目ごとに追って、説明していきたいと思います。

手放そうとしている物件の住宅ローンがまだ残っている

手放そうとしている物件の住宅ローンがまだ残っている」、このような場合物件を売るのにも貸すのにも注意が必要です

まず、物件を売る場合は基本該当する住宅ローンを完済する必要があります。物件の売却金額でローンを完済させるか、新しく購入する物件のローンに組み入れるか等の対応をして、まずはローンの完済プランを建てましょう。

ローンが残っていて、物件を貸したい場合」については、まずローン契約次第では貸すこと自体が出来ないこともあります。金融機関と締結する住宅ローンの契約には、以下のような条件が設定されていることがあります。

使途が住宅に限られていること
ローンの名義人がその住宅に住むこと

(親族(扶養家族と両親程度)の居住なら認められることもあります)

 

つまり、住宅ローンが残っている状態で家を貸すと、上記の場合は契約違反となることがある、ということですね。

この場合、どうしても家を貸したければ、ローンの一括返済を求められることになります。

こちらは、実際の契約内容によっても変わりますので、一度物件を購入したときの契約約款を見直していくと良いでしょう。

「売る」のと「貸す」のとで、どちらもローンの一括返済が求められるとしたら、売却金を返済に充てられる「売る」選択の方が、より負担なく返済できる、ということになります。

ですので、「手放そうとしている物件の住宅ローンがまだ残っている」場合は、「貸す」よりも「売る」方が向いている(負担を軽減できる)ケースが多くなります。

現在手放そうとしている物件に、今後また住む(戻ってくる)という予定がない

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一度住んだ家には、愛着が湧くものです。ですので、しばらく手放すことになっても、「いずれは戻ってきたい」、「老後はまたここに住みたい」という場合は、可能な限りで「売る」のではなく、「貸す」判断にした方が、当事者の精神安定の上でも、望ましいでしょう。

ですが、「その物件に自分が再度住む可能性は殆どない」という場合は、「売る」判断のほうが望ましいです

理由は、「物件を貸す」ということは、その物件の所有をし続けるということ、つまり、そのための維持費用が発生し続けるということになります。

物件を貸す場合にかかる費用項目については後で述べますが、不安定な収入リスクを持ちながらも維持費用を払い続けるのは、「いずれその物件に戻ってくる」可能性、もしくは「不動産オーナーとして、今後収入の柱にしていきたい」という意思があればこそです。

不動産の賃貸で安定した収入を得ていくというのは、それなりの労力と時間を要します。その覚悟がなく、かつ「またその物件に住みたい」という意思もない場合は、「貸す」よりも「売る」判断をした方が望ましいでしょう。

手放そうとしている家・マンションの固定資産税や修繕費を、今後支払っていくのが大変、余裕がない。

物件を貸す場合は、その物件の所有は引き続き貸す側で担うことになりますので、固定資産税や、マンションの修繕費、家のリフォーム代は当然ながら所有者として払い続けていく必要があります。

固定資産税は年間数十万~円、修繕費やリフォーム代も(物件により蹴りですが)同等の数十万円になることが殆どでしょう。

これらの金額を賃貸料で担ってなおの収益が見込めれば良いですが、賃貸料はあくまで借り手がいれば入ってくる収入です。

借り手がずっと住み続けてくれれば良いですが、そうとも限りませんし、新しい借り手が見つかっても住むまでに1~2ヶ月以上の空白期間が出ることも少なくないでしょう。

ですので、物件を「貸す」判断をする際は、たとえその物件からの収入が途切れたとしても、固定資産税や修繕費を払い続ける余裕があるか、確認しておくことが大切です

今後数年の見通しで、現在の物件の地域の土地の値上がりは期待できない。

物件を「貸す」という判断をされる方の中で、「これからこの物件周囲の地価や人気は向上してくるので、今売るよりもそのときに売ったほうが良い」という狙いを持たれている方もいらっしゃることでしょう。たしかにそれも有効な手段の一つと言えます。

ちなみに、2020年の東京オリンピック以降はどの地域の地価も下降が予測されており、一部都市部でのみ、上昇、維持される地域があると言われています

この予測自体も本当にそうなるかはわかりませんので、あまり過度な期待はしすぎないようにしておいた方が良いかもしれませんね。

怖いのは、何年か経って今の物件を売ろうとしたときに、土地などの相場が大きく下降していることです。

当然ながら、その場合は賃貸料の相場も下がっていきます。相場変動に合わせて資産が目減りしないように、「現在の物件の地域の土地の値上がりは期待できない」という場合は、「貸す」よりも「売る」判断をしておいたほうが安全でしょう。

物件を貸すときに、賃貸管理料で毎月1~2万円払っていくのに抵抗がある。

物件を賃貸に出す場合、多くの場合不動産会社を仲介に、毎月1~2万円の管理料を支払うことになります。(※ 自分自身で借り手を探し出して、契約も両者で完結される場合はもちろんこの仲介料はかかりませんが、その分の手間は相応に発生します)

賃貸管理料のことを知らないまま、物件を「貸す」判断をされる方も中にはいらっしゃって、後で「こんなに仲介料を取られるなんて…!」といったお話を聞くこともあります。

お気持ちはわかりますが、もし賃貸管理料のことを事前に把握されていたとして、それに対して抵抗感を持たれるようでしたら、そもそもその物件を「貸す」判断はあまり望ましくなかった、ということになるでしょう。

前述のとおり、不動産の賃貸を担う場合は賃貸の仲介料のほか、様々なコストが発生します。それらのコスト折り込み済みで「賃貸をやろう」と思えるくらいの準備がないと、収益は当然ながら想定よりも大分下がります。

何事も大切なのは準備と覚悟。「物件を売る」場合はそれらが顕在化していてわかりやすいのですが、「物件を貸す」場合は見えにくく、不完全なまま判断をしてしまうことがあるのです。──少なくとも、賃貸管理料の1~2万円の支払いに抵抗を感じている状態でしたら、「物件を貸す」覚悟としてはまだ不完全と言えるかもしれませんね。

一戸建てとマンションで選択肢が大きく変わる?

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さて、ここまでで家を「売る」か「貸す」かのポイントとなる項目をいくつか見てきましたが、2つの選択肢は対象の物件が、「一戸建て」か「マンション」によっても、その様相は大きく変わってきます。

マンションを「貸す」場合も、所有者は管理組合員のまま。

マンションを貸し出した場合でも、所有者は管理組合の組合員であり続けます

組合員ということは、会合の参加であったり、管理組合で出た議題に対して議決権を行使するなど、追うべき義務・責任も持ち続けるということです。

管理組合の組合員の責任範囲はその組合によっても変わってきますが、重要な点としては、マンションを売った場合もそれら責任は継続して持ち続ける、ということですね。

もし住処を変えた後にそれら責任を持つことが困難だという場合は、マンションを「貸す」選択自体も難しくなると考えたうえで、判断をしていく必要があります。

また、物件を借りた入居者にて、「モラルが著しく欠けている」などの問題があった場合は、当然所有者のほうへと責任が問われることになります。

賃貸物件のメンテナンスの相談先は、一戸建ての場合は、所有者へ。マンションの場合管理会社へ。

家を貸した場合、借り手がメンテナンスについて相談する事態が発生した際には、一戸建ての場合は所有者、マンションの場合管理会社にすることになります(一戸建てにおいても、所有者が管理会社に委託することも可能です)。

また、マンションの場合はゴミ捨てや共有スペースの利用から機器の故障の際の連絡先等、管理会社や組合の方で細かくルールが定められているのに対して、一戸建ての場合は、所有者の「マイ・ルール」的なところで運用されている、というケースが多いでしょう。特に一戸建て物件を「貸す」際は、そのあたりのルールも整理して、渡すように準備する必要があります。

土地が借地の場合は、地主の了承がないと売ることが出来ない。

こちらはマンションの売却の際によくあるケース(一戸建てでも発生する場合もあります)ですが、物件の立っている土地が借地の場合、その土地の地主に承諾をもらわなければ、物件を売ることはできません。

なぜかというと、家・マンションの物件と一緒に土地の借地権(賃借権)も売ることになるからです。

基本、物件を売買するときは、その物件と土地の、両方の使用権について話を進めます。

家だけを売ろうとしても、土地が使えないと家も使えないことになるので、こちらはまあ当然のことになります。

そして、その際に土地が借地であった場合、地主の承諾が必要になってくる、ということですね。

その際に少し厄介になってくるのが、承諾料の存在です。地主の方で、承諾の際に「名義書換料」という名の承諾料を徴収してくる場合があります。

承諾料の一般的な相場は、借地権価格のおおよそ10% だと言われています。──10%というと結構な金額ですよね。

土地が借地の場合は、借地権における契約にて、物件を手放す際の取り決めが含まれているはずです。

事前に条項を見てチェックしておくことをオススメします。

家を売る場合と貸す場合の収入や支出

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ここまでは、家・マンションを売る場合と貸す場合の様々な条件や制限を見てきましたが、実際に売る場合と貸す場合の収入や支出がどのようになるのかも見ておきましょう。

家を売る場合と家を貸す場合の、収入・支出の項目比較

  家を売る場合 家を貸す場合
収入面 ・物件売却金
【一括】
・物件使用料(家賃)
【毎月】
支出面 ・印紙税
・仲介手数料
・測量費用(土地の測量をした場合)
・登記費用(ローンがある場合)
・繰り上げ返済手数料(ローンがある場合)
・所得税と住民税(詳細は後述)
・固定資産税と都市計画税
・火災保険料
・仲介手数料(入居者ごと)
・事業所得に対する所得税と住民税
・管理委託料(管理を委託する場合)
・修繕費(もしくは積立金)


こうして収入面、支出面から見ると、家やマンションを売る場合と貸す場合での違いもより分かりやすくなりますよね。

そこで、続いては収入面、支出面からみたときの、物件の「売ったとき」「貸したとき」それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう

家・マンション売ったときのメリット・デメリット

家・マンションを売ったときのメリット

物件の売却代金を、まとまった現金として即換えることができる。
物件の売却額を確定できるため、将来、その物件自体の価値(地価などの影響)が下落してもリスクがない
物件の管理費、維持費などにかかる手間と費用が不要になる。
売却で得た収益で、新しい不動産を購入することも可能。
固定資産税、火災保険料などがなくなり、税金・保険面での負担が軽くなる。

家・マンションを売ったときのデメリット

仲介手数料、印紙税などのコストが相応にかかる。
買い手がすぐに見つからなかった場合、売却期間が長期化することも。
これまで資産としていた不動産を失うことになる。

家・マンションを貸したときのメリット・デメリット

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家・マンションを貸したときのメリット

資産としての不動産を手放さないまま、継続して家賃収入を見込める
いずれその物件をまた利用できる、という選択肢を持てる。
所有する不動産を担保に融資を受けることも可能
将来、自分の子供に相続させることもできる。
都市再開発エリアなどに指定された場合、地価が急上昇することも。

家・マンションを貸したときのデメリット

物件を賃貸にする際に、リフォーム費用などが必要になる。
家賃収入を得る場合、確定申告をする義務が発生する。
必ずしも家賃収入が得られるとは限らない(借り主の急な退去など)。
税金・管理維持費などの経費を引き続き払い続ける必要がある。
仲介料を払い続ける必要がある。


家・マンションを売る場合も貸す場合も、デメリットとなる支出面はかなりはっきりと、明確に出ていますね。

これらの特徴をまずしっかり認識したうえで、メリット面を見ていくと、「売る」のか「貸す」のかの判断も付きやすくなるのではないでしょうか。

家を売るか貸すかの判断は、「直近」で考えず、「将来」を見据えての決断を (まとめ)

ここまでお読みになられて、如何でしたでしょうか。

「手放さなくてはいけない家・マンションをどのように活用するか」を考えることは、決して単純なことではありません。

愛着もあるでしょうし、これまでの生活のよりどころでもあり、なかなか判断に向けての行動が鈍くなりがちです。
売るとしても貸すとしても、ふと、「これでよかったのか」と悩むこともあるでしょう。

最後に私からのアドバイスですが、将来のイメージがうまく持てないまま、物件を貸すという判断をされることはあまりオススメできません

なぜなら、家やマンションを貸すということは、それが成立した時点でその人は「不動産経営者」として活動することになるのです

将来のビジョンが持てない経営者がうまくいかないというのは、皆さんもご存知のところではないでしょうか。

家やマンションを売るにせよ貸すにせよ、「未来において、最終的にその物件がどうなっていると良いのか。

そして、そのとき自分たちがどうなっていると幸せなのか」のイメージを持った上での判断でしたら、それで進めてみても良いと思います。
これは、不動産の活用でよく「出口戦略」と言われるもので、「最終的にその不動産をどうするのか将来設計をして、活用方法を検討していく」という考え方です。

直近の損得だけにとらわれず、将来まで目を向けてみて、例えば、「こんな素敵な家なんだから、空き家などにはせずに、次の人に大切に使われてほしい──」であったり、「自分たちはこれから新天地での生活が始まるのだから、いつまでも過去に縛られずに、これからのことに100%目を向けていこう──」といった思いを持って判断することも、それも1つの出口戦略と言えるのではないかと思います。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!