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空き家を売りたい!空き家を売る時・処分する時に知っておくと役立つ知識

 

「二世帯同居するようになって、これまでの家を手放すことなった」

「親が他界、または介護施設に入居することになって、家の住み手がいなくなった」

「手ごろな大きさの、マンションに引っ越しした」

 

──などなど、さまざま理由で、実家や自宅が「空き家」になる、というケースは多くあります。この記事を読まれている方の中にも、空き家になった家(もしくはこれから空き家になりそうな家)をどうしようか、迷われている方もいらっしゃることでしょう。

そこで今回は、空き家を売って処分するときに知っておきたい情報について、お話していきたいと思います。

空き家を処分する方法は、大きく3つある

まず住み手のいなくなった空き家を処分する方法は、大きく以下の3つがあります。

そのままの状態で、売りに出す(売却する)
リフォームや修繕を行った後に、売りに出す
解体工事を行って、更地にして土地として売却する

 

出来たら、一番手間のかからなそうな、一つ目の「そのままの状態で、売りに出す(売却する)」で進めていきたいところですよね。

二つ目の「リフォームや修繕を行った後に、売りに出す」では、当然ながらリフォーム代の費用がかかりますし、三つ目の「解体工事を行って、更地にして土地として売却する」にしても、解体費用がかかります。

ですが、国内の空き家はどんどん増え続けており、総務省の調べによると2013年の空き家数は、なんと820万戸。空き家の割合は13.5%という数字です。そして、この空き家数、空き家率は年々増えてきています。

──となると、「空き家を売ろう」と思っても、他にもたくさん空き家があってはなかなか売れにくくなってしまう、ということですね。

では、ここからは、空き家を売る時には、どういったポイントを意識しておくと良いのか、また、「そのままの状態で売れるかどうか」の判断軸はどこで見るのかについて、説明していきたいと思います。

 空き家を売ろうと考えたら、まずは現在の「空き家の状況」をチェックすること!

空き家の期間は?

最初にチェックしておきたいのは、「空き家の期間」です。

住み手がいなくなって数か月でしたら大して問題にはなりませんが、1年以上誰も住んでいない…となると、その物件に対しての印象はもちろんのこと、価値も下がってしまいます。

空き家期間が長い物件の、印象や価値が下がる理由

誰も住まない時期が長くなると、建物の劣化が進む為
多くの人々で、長い年月の空き家は「汚い」、「修繕の手間が多そう」、「危険」といった意識を持つため
景観の悪化が進むため

 

特に一つ目の、「誰も住まない時期が長くなると、建物の劣化が進む為については注意が必要です。日本は特に夏場において湿気が高まりますので、家内の換気を行っていないと、建物の老朽化が促進されるとされています。また、ご存知の通り上下水道などのライフラインも、ずっと使用しないことによっても劣化が始まります。

それに伴い、二つ目の「多くの人々で、長い年月の空き家は『汚い』、『修繕の手間が多そう』、『危険』といった意識を持つ」であったり、三つ目の「景観の悪化」といった、ネガティブな印象が高まってきてしまう──ということですね。

多くの人は、1年以上空き家になっている物件を「そのままの状態で住める」とは思わないでしょう。空き家期間が長くなればなるほど、購入の際に、リフォームや修繕しておくことを条件に出されるケースが多くなってきます。

ですので、「なるべく、そのままの状態で空き家を売りに出す」為には、空き家期間が長くならないうちに売りに出すことがとても大切になります。

築年数はどれくらい?

 

続いて意識しておきたいのが、空き家の築年数です。

一般的に、一軒家の寿命は40~60年程と言われています(※ 建物の作りによって大きく変わります)。

例えば築40年以上経った空き家となると、「そのままの状態で売れる」というケースは当然ながら少なくなってきます。

 

売ろうとしている空き家の築年数が30年を超えたあたりから、リフォームや修繕の可能性は高まってくる、ということを意識しておきましょう。築年数が50年を超えてきたなど、建物の寿命に近づいているような状況でしたら、解体して土地として売り出した方が売れやすくなる場合もあります

ただ、リフォームや解体の必要性があったときでも、買い手の方から「それは自分たちの方でやりたい」と言ってくる場合もあります。空き家をそのまま売るのが難しいということが確認できた後も、リフォームや解体は自分たちだけで判断せずに、仲介の不動産会社さんなどと相談しながら進めていくことをお勧めします。

空き家の構造は木造or鉄筋コンクリート?

空き家の建物の構造も意識しておきたいポイントです。
一概に一軒家と言っても、その構造によってその建物に想定される寿命(耐用年数の目安)は変わってきます。

各構造の、建物の耐用年数目安

構造 耐用年数目安(自己の居住用)
木造モルタル造 30年
木造、合成樹脂造 33年
金属造 28年~51年(骨格材の肉厚状況により変動)
レンガ造、石造、ブロック造 57年
鉄骨鉄筋コンクリート造 70年

 

木造の建物の場合は、耐用年数の目安は30年ですが、鉄筋コンクリートだとその倍の70年と、2倍以上の開きがありますね。このように、建物の構造によって、その耐用年数(≒想定される建物の寿命)は変わってくることを、理解しておきましょう。

併せて、売ろうとしている空き家が、建物の寿命からしてあとどれくらい居住することが可能か──、といった観点を持って、家を「そのまま売る」、「リフォーム・解体して売る」、もしくは「解体して、土地として売る」のかの、検討をしておくと良いでしょう。

そもそも、空き家は売れるの?

犬小屋が別荘

 

さて、ここまでお読みになられて、将来空き家の売却を検討していて、「そもそも、うちの空き家は売れるのだろうか…?」と不安に思われた方もいらっしゃることでしょう。
そこで続いては、「売れる空き家の特徴」、「売れない空き家の特徴」と、実際に空き家を売る時の流れについて、説明していきます。

売れる空き家の特徴

立地が良い(都内へのアクセスがしやすい、最寄駅から徒歩10分圏内、周辺環境が整っている…等)
空き家になってからの年数が新しい、もしくは住み手がいなくなってからも定期的なメンテナンスがされている
建物の外観、および室内の状態が、(築年数と照らし合わせて)不自然に劣化していない
周辺地域で、中古不動産の購買実績が多くある

売れる空き家の特徴として、買い手から一番重視されるのは立地の良さ」です。
これからその家に住む人にとって、都内へのアクセスや最寄り駅の近さ、スーパーや病院、公園などの周辺環境の整備具合はとても重要です。これらの条件が適切にそろっていれば、空き家は「売れやすい」とみて良いでしょう。

また、「周辺地域で、中古不動産の購買実績が多くあるか」や、「具体的にどれくらいの価格で売却されているか」も併せてチェックしておくと良いでしょう。不動産売買が盛んな地域では、それだけ買い手も多くいるということになるので、空き家も売れやすくなります。

「とは言っても、購買実績なんて、どう調べれば良いか分からない…」という方は、国土交通省の運用している、「土地総合情報システム」を利用してみることをお勧めします。


上記サービスでは、確認したい地域での、過去の物件売買情報を詳しく見ることが出来ます。

その他、売り手側で意識しておきたいのは、「なるべく空き家になってからの年数が新しい状態であること」、もしくは「住み手がいなくなってからも定期的なメンテナンスがされていること」です。
前述のとおり、古い空き家はどうしても人気が落ちてしまいます。ですので、人気がどんどん下がる前に行動を起こすか、または少しでも良い状態を保つための努力をするかが、大切になってきます。

売れない空き家の特徴

立地が悪い(最寄駅から遠い立地にある、治安が悪い、周辺環境として住みやすさが感じられない…等)
空き家になってからかなりの年数が経っている、またその後のメンテナンスも殆どされていない
建物の外観、および室内の状態が、(築年数と照らし合わせて)不自然に劣化している
周辺地域で、中古不動産の購買実績が殆どない

 

続いては、「売れない空き家の特徴」を見ていきましょう。

こちらでまず意識しておきたいのは、「居住区域」としての立地の悪さです。

例えばすぐ近くに工場や高速道路があるなど、騒音の問題があったり、または繁華街や風俗店が近くにあり治安が悪かったりすると、当然ながら空き家は売れにくくなります。

それらのデメリットを払しょくさせるようなメリットがあれば別ですが、「全くない」という場合は一度、その空き家をそのまま「居住施設」として売るのか、「それ以外の用途の可能性」(例えば、更地にしてテナントや駐車場にする…等)を意識して売るのかを、一度検討しておくことをお勧めします

あとは、どんなに立地条件が良くても、空き家の状態が悪くなってしまえば、なかなか「そのままの状態で売却する」ことは難しくなってきます。空き家の状態が長くなる前になるべく早く売りに出す、もしくはきちんと定期的にメンテナンスを行う、等を意識するようにしましょう。

空き家を「そのままの状態で売る」、「リフォーム、修繕して売る」、「更地にして売る」の判断のポイントは?

ここまでで、ご自身または身近な方の所有される空き家が、売れやすいのか、売れにくいのかの大体のイメージはついてきたことと思います。

もし、「売れる空き家の特徴」で多くの共通点が見つけられた、という方は、まずは「そのままの状態で売る」スタンスで進めてみると良いでしょう。リフォームや解体についての検討がなくなることによって、行動もスムーズかつスピーディに起こしやすくなります。

逆に、「そのままで売れるか、ちょっと不安だな…」と感じられた方は、そこでリフォームか解体して更地にするかの判断を進める前に、一度不動産会社に相談されることをお勧めします。もしかしたら、買い手の方で「自分でリフォームをしたかった」という場合や、「今の物件のままでの使い道もあったのに…」ということもあるかもしれません。

 

リフォームも解体も、当然ながらやった後は元に戻せませんので、プロの目からもチェックしてもらって、適切な判断が出来るように進めていったほうが良いでしょう。

不動産会社の選定は、不動産一括査定サービスを使って、複数の不動産会社を比較して選ぶようにするのが一般です。不動産会社によっても、物件のタイプや地域ごとの得意不得意がありますので、より正確な判断を期待できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

空き家を「そのままの状態で売る」、「リフォーム、修繕して売る」、「更地にして売る」の判断のポイント

「売れる空き家の特徴」で多くの共通点がある

  →     まずは「そのままの状態で売る」方向で進めてみる。

「売れる空き家の特徴」と、共通点があまりない

  →     不動産会社の相談を受けつつ、リフォームや解体の有効性を確認していく。※ 不動産会社は、「不動産一括査定サービス」を使って、選定していくのがお薦め

空き家を売る時の流れ

空き家を売る時の流れは、基本的には中古不動産の売却を進めるときと同じ手順になります。

手順1 売却の準備

空き家の売却準備で特に意識したいのは、「権利」についてです。

例えば、親の相続などで家を売りに出す場合は、所有者や名義はどうなっているかを事前に確認しておくとスムーズでしょう。相続人が複数いる、いわゆる「協働相続人」形式の場合は、売却するには共有名義人全員の同意が必要となります。

手順2 査定と、不動産会社の選定

続いては、空き家の相場を算出していく為の査定と、物件の売買を仲介してくれる不動産会社の選定を行います。

こちらの作業を行う際は、「不動産一括査定」サービスを利用して複数の不動産会社から簡易査定をしてもらい、その結果から、一番適した(空き家を期待相場で売ってくれそうな)不動産会社を見出していくと良いでしょう。

前にも述べましたが、家の売却価格は査定・仲介する不動産会社によって大きく変わってきます。なるべく多くの不動産会社を見るためにも、不動産一括査定は必ず行っておくことをお勧めします。

手順3 不動産会社との仲介契約を行い、現地査定と販売計画の決定

不動産会社の選定を終えると、その不動産会社との仲介契約が取り交わされます。
その前後において、不動産会社の方で、空き家の売り出し価格を出していく為の現地査定と、そして販売計画が行われていきます。

手順4 売買活動と、購入希望者からの内覧希望の対応

不動産会社の方で売買活動が開始されると、定期的に不動産会社の担当から活動の進捗状況の報告があります。その内容を確認しつつ、購入希望者が出たときは「内覧」への対応を行っていきます。

手順5 購入決定者との、売買契約の締結

晴れて購入者が決まったら、売買契約の締結を行います。そのほか、移転登記、引き渡しなどの作業があります。

契約を作成していくうえでの登場人物は、空き家の売り手(あなた)、買主、不動産会社の仲介担当、更には銀行、司法書士です。

──結構たくさん登場しますよね。それぞれの登場人物が契約の確認や、押印などの手続きを行っていきます。大体のスケジュールは不動産会社の方でセッティングしてくれますが、このタイミングでも日程調整が必要となることを覚えておきましょう。

空き家の放置は危険!空き家対策特別措置法とは?

空き家を扱っていく中で、一つ注意していただきたい点があります。それは、「空き家を放置することは、リスクがある」ということです。

空き家をそのままにし続けることで、売却の際に売れにくくなるということは前に述べましたが、それ以外にどんなリスクがあるのかも見ておきましょう。

空き家を放置するリスク

 

老朽が進み、倒壊、落下破損などの危険性が高まる(周辺家屋、住民への危害に繋がるリスク)
放火され、空き家および周辺家屋に被害が及ぶリスク
不審者や浮浪者が住み着くリスク(犯罪の温床になることも)
国で定められた「空き家対策特別措置法」に適用された場合、強制撤去や罰金などを課せられるケースも

 

どのリスクも、実際に長い期間空き家にされていた物件で幾度と発生しているケースです。特に2つ目の「放火」については、近年全国規模で被害が広がっているとの報道もありました。

空き家対策特別措置法について

「空き家対策特別措置法」とは、市町村が固定資産税の情報を利用して所有者を把握したり、倒壊のおそれなどがある場合は強制的に除去できる法律です。2014年に成立された、まだ若い法律ですので、ご存知の方もまだそれほど多くはないようです。

この法律では、市区町村が管轄地域の固定資産税の情報を利用し、空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、倒壊の恐れ等がある空き家には、立ち入って危険性などを調査できること──などが、盛り込まれています。

 

さらに、市町村が「そうしたほうが良い」と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が不明であったりする場合は、「強制的に除去できる
としています。"

家は、そこに住む人があって初めて価値を発揮するものです。住み手が不在のまま放置しておいても、良いことは何もない、ということですね。「空き家対策特別措置法」に抵触される前に、なるべく早く、空き家の処置をするように、心掛けておきましょう。

空き家のベストな売り時・売り方は?(まとめ)

さて、ここまでの内容をまとめてみましょう。

空き家を処分する方法は、「そのままの状態で売る」、「リフォーム・修繕して売る」、「更地にして売る」の大きく3つ
空き家を「そのままの状態で売る」ためには、以下を意識しておくことが大切

空き家の状態を、長い期間放置しないこと
定期的なメンテナンスを行うこと
不動産一括査定サービスの活用、不動産会社の売却活動の進捗確認などをしっかりやること
空き家の放置は、「売れにくくなる」以外にも多くのリスクが発生することをしっておくこと

ここまで何度もお伝えしました通り、「空き家を売ろう」とお考えになられたら、なるべく早めに行動に移し、住み手の居ない期間をなるべく短くしておくことが、とても大切です。

また、だからと言って、「手っ取り早く売ってしまおう」と手順を飛ばして売るのではなく、売ろうとしている物件が適切に、かつ適正な価格で売れるように、「売却準備」→「不動産一括査定」→「不動産会社の選定」、「売買活動の進捗を丁寧に追っていく」──というプロセスを、しっかりと踏んでいくことも重要なポイントです。


家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!