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空き家売却で最大609万円節税できる?条件と税制優遇について解説

 

「親が亡くなって実家を相続することになったけれど、空き家になりそう」

「ひとり暮らしの母親が介護施設に入り、実家が空き家になってしまった」

まさに現在、上記のような状況に直面している方も、または「近い将来そうなるかもしれない」とお思いの方も、きっと多いことでしょう。

ご存知の通り、空き家の状態にしておくと固定資産税などの税金が発生し、更にはメンテナンスの手間もかかります。つまり、活用予定の無い建物はそのまま放置しておくと「負の遺産」にもなりかねない──ということですね。

そんな際に知っておきたいのが、「空き家を売却したときに受けられる、税制優遇の特例」です。

今回は、空き家売却時に是非お薦めしたい節税方法について紹介していきます。ぜひご覧ください!

「空き家問題」は、国の対応も活性している。まずは背景を理解!

「空き家が増え続けている」というニュースは、皆さんもテレビやインターネット等でご覧になられたことはあるでしょう。

実際、国内の空き家数増加は、ひとつの社会問題となっています。

空き家数及び空き家率の推移

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総務省統計局 平成25年住宅・土地統計調査 特別集計」より

なぜ空き家が増え続けると社会問題になるのかというと、特に一戸建ての空き家の場合、鼠や害虫発生の温床になったり、またはゴミの不法投棄や不法侵入者の発生を誘引してしまったりと、衛生上や防犯において様々なリスクが高まってしまうからです。

空き家問題については以下記事にて詳しく紹介しております。ご興味ある方は併せてご覧ください。

空き家問題の原因は? リスクから最善の対策や解決策を徹底解説

一方で、国の方でもこの空き家対策に本腰を入れて取り組んでいます。

今回紹介する節税もその一環なのですが、まずはその前に「空き家をそのままにしておくと、その他どんなリスクがあるか」について、「制度」の観点からも見ておきましょう。

空き家増加のリスクを対処する為にできた、「空き家対策特別諸地方」

空き家数増加の対策に向けて、国は平成27年5月に「空き家対策特別措置法」を施行しました。

この法律では、空き家に対して、行政が以下の関与をすることを定めています。

  • 各自治体が、空き家の実態調査をすること
  • 各自治体が、空き家の所有者に対して適切な管理の指導をすること
  • 各自治体が、空き家の跡地についての活用促進を行うこと
  • 各自治体は、適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができること
  • 各自治体は、特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができること
  • 各自治体は、特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

特に重要なのが、4つ目の「各自治体が、適切に管理されていない空き家を『特定空家』に指定する」という点です。

この「特定空家」に指定されると、その空き家は一戸建て住宅では通常適用されている「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなります。

住宅用地の特例とは、「住宅用土地の固定資産税は、通常の6分の1あたりまで軽くしますよ」という内容になりますので、つまり、「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税がこれまで支払われていた額の6倍になる、ということです。

──つまり、これまでだったら年間数十万円の納税で済んでいた固定資産税が、特定空家になってしまうと数百万円まで高くなってしまうこともありえるのです。

ここまでお読みになられて、「え、空き家対策による税制は、逆に私たちにとって不利になるのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ご安心ください。空き家対策について、厳しく取り締まる税制もあれば、逆に「優遇処置として、『節税』ができる制度」もあります。それを、これから説明していきます。

空き家売却時に節税できる税制は、大きく2つ!

節税が受けられる制度は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの特例」の2つ

空き家対策について「優遇処置を取れる」税制は、以下の2つです。

  • 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
  • マイホームを売ったときの特例

どちらも適用するうえでの条件・制約がありますが、それらがクリアできれば3,000万円の控除が受けられます。

税制の優遇処置において、一定額の「控除」があるということは、その控除額分内で発生する税金が免除されるということです。

そして、「控除額が3,000万円」の場合、不動産譲渡所得にかかる諸々の税金の税率を加味すると、最大640万円もの節税が実現できるのです!!条件がそろうのであれば、これは利用しない手はありませんよね。

それでは、具体的に上記2つの「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」「マイホームを売ったときの特例」の内容について、説明していきましょう。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を解りやすく説明!

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、期間限定で、相続を受けた住戸が空き家になった際に受けることが出来る税制優遇措置です。

控除額は前述のとおり3,000万円。この制度が施行されたのは平成28年4月からです。

前に述べた「空き家対策特別措置法」が施行されたのは平成27年ですので、まさに「空き家対策のアメとムチ」のような形で、ふたつの制度が運用されています。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」のポイントは、大きく2つです。

  • 1.対象の物件(空き家)は、相続又は遺贈により取得した不動産(家屋又は敷地等)であること
  • 2.平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却すること。かつ、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

つまり、控除対象になる空き家は、相続又は遺贈であること、かつ、一定の期間内に売却することが条件になる、ということですね。

ご存知の通り、不動産を売却すると、以下の通り「譲渡所得税」「住民税」、更には平成49年までは譲渡所得税に対して2.1%かかる「復興特別所得税」という3つの税金が発生します。

不動産を売却する際に発生する税金とその税率

※平成29年1月現在

  物件が5年以上の所有であった場合
= 長期譲渡所得
物件が5年以内の所有であった場合
= 短期譲渡所得
譲渡所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別所得税 0.315% 0.63%
合計 20.315% 39.63%

不動産売却時に発生する税金、および「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」については以下記事でも詳しく紹介しています。よろしければ、併せてご覧ください。

家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料〜税金まで解説!

不動産売却時の税率は非常に高く、かつ一般的な住戸買い替えの際に活用できる「マンション特例」等の優遇処置は相続物件の際には活用できませんので、それだけにこの「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の活用メリットは大きいということですね。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用条件

このように、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」はかなりメリットの大きい優遇制度ですが、その分適用条件は複数あります。

▽ 控除の適用条件

昭和56年5月31日以前に建築された「戸建て物件」であること(マンション等の区分所有建物ではないこと)
相続開始まで被相続人が自宅として使用しており、相続により空き家になっていること
相続を受けてから空き家以外に活用していないこと(賃貸、駐車場経営等の活用をしていない)
物件の売却額が1億円未満であること
物件の所轄の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」はじめ、必要書類を交付されていること

また、更には対象の物件を売却する際に以下のどちらかを行う必要があります。

A)耐震のリフォームをすること(現在リフォーム済みで耐震性がある場合は必要ありません)
B)更地にすること(建物を解体する)

詳細は、国税庁HPの以下ページをご覧ください。

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

「マイホームを売ったときの特例」を解りやすく説明!

続いては、「マイホームを売ったときの特例」についても説明してきましょう。

こちらも「被相続人居住用家屋等確認書」同様、対象の物件を売却した後、一定の条件を満たせば3,000万円の控除を受けることが出来ます。

「さっきの『被相続人居住用家屋等確認書』と何が違うの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんので、簡単に違いを説明しておきましょう。

「マイホームを売ったときの特例」と「被相続人居住用家屋等確認書」の違い

A) 「マイホームを売ったときの特例」は必ずしも「相続」を条件としていない
B) 「マイホームを売ったときの特例」は「被相続人居住用家屋等確認書」よりも空き家になってからの猶予期間が長い(3年間)
C)「マイホームを売った時の特例」は、一戸建てだけでなくマンション物件も対象にすることができる

つまり、「ひとり暮らしの親が介護施設に入居して空き家になってしまった」という場合や、「売却に少し時間がかかりそう(またはゆとりを持って進めたい)」という場合は、「マイホームを売ったときの特例」の税制優遇のほうが活用として望ましいということですね。

更には、「被相続人居住用家屋等確認書」と違って「マイホームを売った時の特例」は、マンションも対象物件として扱うことが出来ます。

「マイホームを売った時の特例」の適用条件

「マイホームを売ったときの特例」の税制優遇を受けるための条件は、以下の通りです。

親もしくは自分自身が実際に住んでいた家であること(別荘など、住居用でない建物は対象外です)
自宅に住まなくなってから、3年以内(3年目の12月31日まで)に売却していること
買主が、親子や夫婦、または生計を共にする親族ではないこと
物件を売却した年から遡って前々年までに、「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」等の特例を利用していないこと
物件を売却した同年に「特定の居住用財産の買換えの特例」等の特例を利用していないこと
対象の物件が住宅ローン控除を受けていないこと

また、「マイホームを売った時の特例」では、対象物件の建物を解体して更地化すると、適用期間が短くなり、1年以内に売却しないと特例の対象になりませんのでご注意ください。

「マイホームを売った時の特例」の条件他、詳細については国税庁HPの以下ページにて説明されています。よろしければ併せてご覧ください。

No.3302 マイホームを売ったときの特例

節税でどれだけお得になる? 空き家売却時の節税サンプル計算

さて、ここからは、実際に「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」、「マイホームを売った時の特例」それぞれ特例を活用したときにどれだけお得になるのかをサンプルの条件で計算していきたいと思います。

どちらの特例も控除額は3,000万円ですので、同一物件の場合はいずれを選んでも軽減できる税額は同じになります(もちろん、特例の適用条件を適えていればの話ですが)。

今回は、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用したケースで見ていきましょう。

1.「譲渡所得」を算出する

まずは、課税の対象となる「譲渡所得」がいくらになるかを算出していきます。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得 = 売却価格[a] -(取得費[b] + 譲渡費用[c])- 特別控除[d]

計算式内の項目について説明してきましょう。

まず、[a]の売却価格は文字通り、対象物件を売却した際の価格です。

続いて、[b]の取得費は、対象物件を取得した費用から減価償却分を引いた価格です。つまり、購入時の金額をそのまま当てはめるのではなく、「時価」で算出するということですね。

[c]の譲渡費用とは、対象物件を売却したときに発生した諸費用です。例えば、不動産会社への仲介手数料や、売買契約時に必要となる印紙代がこれにあたります。

[d]の特別控除は、今回「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できるとして、3,000万円とします。

 

▽サンプルケース

25年前に建てた鉄筋コンクリート造の土地付き一戸建てを、8,000万円で売却したケース

※ 耐震工事は行っているものとする

物件の売却価格:8,000万円

取得費:4,000万円

譲渡費用:249万円(仲介手数料 246万円 +印紙税 3万円として)

特別控除:3,000万円(「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用)

▽サンプルケースの「譲渡所得」を計算

譲渡所得 = 8,000万円 -(4,000万円 + 249万円)- 3,000万円

     = 751万円

ちなみに、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できない場合は特別控除が利用できなくなるので、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得(特例未使用の場合)= 8,000万円 -(4,000万円 + 249万円 )- 0

              = 3,751万円

続いては、算出した譲渡所得から、実際の課税額を見てみましょう。

算出した「譲渡所得」から、譲渡所得税額、住民税額、復興特別所得税を算出する

譲渡所得額を算出したら、続いては以下税率に沿って、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税を算出していきます。

  物件が5年以上の所有であった場合
=長期譲渡所得
物件が5年以内の所有であった場合
=短期譲渡所得
譲渡所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別所得税 0.315% 0.63%
合計 20.315% 39.63%

サンプルケースの譲渡所得税、住民税、復興特別所得税を計算

譲渡所得税 = 譲渡所得(751万円)× 15%
      = 112万6,500円

住民税 =譲渡所得(751万円)× 5%
    = 37万5,500円

復興特別所得税 = 譲渡所得(751万円)× 0.315%
        = 2万3,657円

合計 152万5,657円

サンプルケースでは、対象物件売却時における課税額はトータルで152万5,657円となりました。

では、続いて「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されず、控除額が無かった場合に課税額がどれだけになるか見ておきましょう。

サンプルケースにて、【税制優遇が適用できなかった場合】の譲渡所得税、住民税、復興特別所得税

譲渡所得税 = 譲渡所得(751万円)× 15%
      = 562万6,500円

住民税 = 譲渡所得(751万円)× 5%
    = 187万5,500円

復興特別所得税 = 譲渡所得(751万円)× 0.315%

        = 11万8,157円

合計 762万157円

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できなかった場合、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税のトータル課税額は762万157円にも上り、比較すると609万4,500円もの差が発生するのです。

逆に言うと、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を活用できれば、609万4,500円分の節税が実現できる、ということですね。

今回のサンプルは、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」で計算しましたが、「マイホームを売った時の特例」を活用した際も同額分の節税をすることが出来ます。

これだけの節税が実現できる税制は滅多にありません。

条件に合致するという方は、是非実施されることをお薦めいたします。

売却時は、仲介する不動産会社選びが重要!信頼できる不動産会社に依頼を

相続等で空き家を得ることになった場合、その空き家を利用する予定が無い場合は、(維持費、運用費がかさむ前に)早めの売却がお薦めです。

また、売却の際はここまで紹介しました「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」、「マイホームを売った時の特例」どちらかの税制優遇が活用できないか、必ず確認するようにしましょう。

あともう一点、大切なポイントとしては、売却する時に仲介を依頼する「不動産会社選び」です。

「物件を売却する際に、仲介する不動産会社によっても売却額は大きく変わってくる」ということは、皆様も一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。

その際に、「そうは言っても、信頼できる不動産会社がどこか知らない」「不動産会社を探すのにも手間がかかりそう」と思われた方にぜひとも活用していただきたいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトを使って、一括で複数の不動産会社に査定依頼し、それからの各社の対応や反応を見て、ご自身にあった不動産会社を選定していくことが出来るのです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、厳選された大手不動産会社のみと提携している「すまいValue」です。

お薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

お薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueの一括査定はこちら

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ 空き家対策は、早めのタイミングの売却と税制優遇の活用を!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「まさか自分が空き家を持つことになるなんて…」という状況は、多くの方に訪れるものです。

そして、その際に私たちが意識しておきたい点は、そのような状況が嵩んで、現在の「空き家問題」が深刻化している、ということです。

特に親から譲り受けた物件は、心情的にも「すぐに売却しよう」とはなかなか割り切れないものです。「いずれ活用しよう」として、そのままになってしまうケースも少なくないでしょう。

ですが、その結果何が待っているかというと、無人の為老朽化が加速されていく建物と、固定資産税等のコストの積み上がりです。

譲り受けた物件の活用イメージが持てないようでしたら、早めに売却の判断をされた方が賢明でしょう。

また、今回紹介しました「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」、「マイホームを売った時の特例」どちらも期間限定の税制優遇となっていますので、その点からも「早めの判断」が大切となります。

また、今回不動産会社選びの「不動産一括査定サイト」を初めて知ったという方は、以下記事にて詳しく説明していますので、宜しければ併せてご確認ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!