不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

空き家対策特別措置法で固定資産税が6倍?空き家は全部該当するの?

 

「親から一戸建てを相続される予定だけれど、特に活用する予定が無い…」

「地方に空き家があるけれど、そのままにしている」

上記のような状況にある方は、「空き家対策特別措置法」について注意しておいた方が良いかもしれません。

空き家対策特別措置法では、各自治体(市町村)が「この物件は『特定空き家』に該当する」と判断した際に、その物件の固定資産税がこれまでより最大6倍まで跳ね上がるということもあるのです。

(正確には、空き家対策特別措置法は「手入れのされていないような放置状態の空き家」を防災、衛生、景観の保全から対処していく為に作られた法律です。)

今回は、この空き家対策特別措置法についてと、空き家が出来てしまった際の対処方法についてお話していきます。

現在空き家を所有されている方、もしくは一戸建て物件を相続予定だが活用するあてが無いという方は、是非ご確認ください!

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法の概要

近年、国内の空き家数が加速状態で増えてきたこともあり、平成27年5月に「空き家対策特別措置法」が施行されました。

この法律では、この法律では、空き家に対して、行政が以下の関与をすることを定めています。

・各自治体が、空き家の実態調査をすること
・各自治体が、空き家の所有者に対して適切な管理の指導をすること
・各自治体が、空き家の跡地についての活用促進を行うこと
・各自治体は、適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができること
・各自治体は、特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができること
・各自治体は、特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

 

特に重要なのが、4つ目の「各自治体が、適切に管理されていない空き家を『特定空家』に指定する」という点です。

特定空家とは?

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状空き家対策特別措置法より

つまり、特定空家とは、「そのまま放置することが地域および地域住民にとって悪影響を及ぼす可能性がある」と判断された物件のことです。

特定空家は、固定資産税が6倍になる?

さて、この「特定空家」の厄介なところは、一戸建て住宅では通常適用されている「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなることです。

住宅用地の特例とは、国で定めている法律で、「住宅用の土地は固定資産税は通常の6分の1あたりまで軽くしますよ」という内容になります。具体的には、以下の表をご覧ください。

住宅用地の状態 発生する固定資産税
小規模住宅用地 (1戸につき200㎡以下の住居用地) 課税標準額 × 1/6 × 1.4%
一般住宅用地 (1戸につき200㎡以上の住居用地) 課税標準額 × 1/3 × 1.4%
通常 (更地で建物の無い状態) 課税標準額 × 1.4%

 

小規模住宅用地も、一般住宅用地も、通常発生する固定資産税に「1/6(6分の1)」もしくは「1/3(3分の1)」が掛けられているのですが、特定空家に指定されると、この固定資産税の減税がなされなくなってしまうのです。

よく、「特定空家にされると固定資産税が6倍になる」と言われますが、正確には、特定空家に指定されたことでこれまで優遇されていた固定資産税の減税処置が適用されなくなって、通常の税額になってしまう、ということですね。

例えば、これまで土地の固定資産税が10万円程で、その土地の空き家が特定空家に指定された場合、(上記表の計算式で行くと)60万円程の固定資産税に膨れ上がってしまうのです。

現在、空き家物件をお持ちの方からすると、なんとも底冷えする話ですよね。

どんな空き家が特定空家対象になるのか

特定空家に指定される空き家のケースは、以下の通りです。

建物の破損状態が著しく、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

例えば、建物が傾いていたり柱が腐食していたりで建築物が倒壊等するおそれがあるとみなされたり、屋根、外壁等がはがれて落下する危険性がある場合は、「特定空家」と判断されることがあります。

そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

敷地内にごみ等が放置されたままになっていたり、もしくは不法投棄などが原因で、異臭や害虫、害獣が発生するなどの状態、または将来そのような状態になることが予想される場合は、「特定空家」と判断されることがあります。

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

屋根、外壁等が汚物や落書き等で外見上でも大きく傷んでいる場合、立木等が建物を覆うほど繁茂している場合、敷地内にゴミが散乱されている状態で、景観の悪化につながっている場合は、「特定空家」と判断されることがあります。

周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

敷地内の直物の腐朽、折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっていたり、敷地をはみ出して歩行者等の通行を妨げている場合、住み着いた動物のふん尿その他の汚物の放置により、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている場合または生活環境に悪影響を及ぼす恐れがある場合、「特定空家」と判断されることがあります。

上記ケースをお読みになって、もし空き家をお持ちの方でしたら、「放っておくと、うちもこのようになるかもしれない…」と思われたことでしょう。

実際、これらのケースとは、すでに前例があってこそ決められていったルールなのです。

つまり、誰しも空き家を所持したタイミングで、特定空家になる可能性を大きく持つことになる、ということですね。

空き家対策特別措置法が実施された背景は…

「国内で空き家の数が増え続けている」というのは、恐らく誰もが1度はニュースでご覧になられたことがあるでしょう。実際に、国内の空き家の数は、毎年平均して、約6.4万戸のペースで増加し続けているのです。

国内の空き家の数の増加状況(出展:総務省「住宅・土地統計調査」より)

image1

実際に空き家の増加によって、近隣地域・住民に以下の悪影響が及ぼされると言われています。

ケース
倒壊・破損・散乱など 地震や大雨、台風などによって倒壊や外壁の剥落、屋根材の散乱等による被害の可能性。
不審火、自然発火による火災 空き家は非常に放火の対象になりやすいことで有名です。 また、火災は近隣への損害が回避できず、その法的責任が問われますので注意が必要です。
治安と衛生 空き家は浮浪者などの不法侵入を及ぼすケースが多く、更にそれらによって治安の悪化を巻き起こすことも少なくありません。 また、空き家には不法投棄もされやすく、更には害虫・害獣・犬猫等が棲みつくケースも多くあります。

その他にも、景観の悪化や庭木や草花の繁茂による近隣区域への影響等、空き家をそのままにしておくことの近隣地域、住民への被害のケースは多くあり得ます。

空き家対応の煩わしさは確かにありますが、だからと言って放っておくとこのように周囲の住民にまで被害を及ぼしてしまうリスクにつながることは、意識しておくべきでしょう。

空き家の発生を抑制するための特例措置もある!

ここまでお読みになられて、

「そうは言っても、どのみち空き家を更地にしたら固定資産税での『住宅用地の特例』の優遇処置は適用されなくなるし、譲渡しようにも譲渡所得税もかかるし、なかなか手が付けられない…」

と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、空き家を更地にするとこれまで適用されていた「住宅用地の特例」は適用されなくなりますので、固定資産税は高くなるでしょう。

ですが、更地にすることによってその土地の活用機会を見出せるのなら、その方が建設的です。

また、更地にしても活用機会は特に見いだせない、という場合は早めに売却することを考えたほうが良いです。

さらには、現在では「空き家の発生を抑制するための特別措置」として、

相続人が、相続により生じた古い空き家又は当該空き家の除却後の敷地を平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する。

という特例もあります。

つまり、相続などにより空き家が発生する場合は、早いタイミングで手を売ったほうが得策だということですね。

特定空家等に該当された場合の解決策

 所有している空き家が「特定空家」に指定されると、まずは自治体による立入調査が入ります。

その後、リスク回避に向けて「このようにしてください」といった助言、指導が行われます。

その際にきちんと対応して、かつ自治体の方でその対応によって改善されたことが認められると「特定空家」指定から解除されます。

ですが、それで安心して放っておいてしまえば、いずれまた特定空家の指定をされてしまうでしょう。

さらには、初回の助言・指導の際に改善が認められなかった場合に「住宅用地の特例」の勧告を受けてしまうと、前述の通り固定資産税がこれまでの6倍になります。

最終的に自治体からの投げかけに何も応じなかった場合は、「行政代執行」として、強制的に解体撤去されます。

もちろん、その際の費用は所有者負担です。費用が負担できない場合は財産の差し押さえも行われることとなります。…怖いですね。

活用機会の持てない空き家は、なるべく早いタイミングで解体または売却を

「特定空家」に指定された、もしくは指定されるリスクのある空き家で、かつその物件に対して活用機会を持てない場合は、しかるべく迅速に「解体」または「売却」されることをお勧めします。

解体後の土地について、固定資産税の支払いへの懸念があったり、更地にした後の活用も見込まれない場合は、「売却」一択で考えておいた方が良いでしょう。

「空き家ってなかなか売れなそう…」と思っている方は、 まずは不動産一括査定サイトの利用を

「空き家ってなかなか売れないんじゃないか」であったり、「売却の手間がなかなか取れなそう」という方は、まずは不動産一括サイトを利用されることをお薦めします。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

なかでも一番のおすすめが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
年間400万人の利用実績!かつ、満足度90%以上!

ホームフォーユーは個人情報を保護していくための運用体制として「プライバシーマーク」も取得しているので、「登録したら個人情報が色々流出してしまうのでは…」といった心配もありません。もちろん不動産一括査定も無料です。

不動産一括査定サイトにて査定依頼して、不動産会社から連絡が来るということは「その物件、うちでしたらちゃんと売却できますよ」と言っているということです。

空き家問題で深刻に悩む前に、 頼りになる不動産仲介パートナーを見つけて早めに手を売ったほうが、確実に得策ですよね。

「空き家はそのままにしない」が原則! きちんと対処すれば期待以上の価格で売却できることも

ここまでお読みになられて、如何でしたでしょうか。

相続等で発生する空き家問題は、関わる利害関係者が多かったり、それら関係者との協議に時間がかかったりと、何かと手間が掛かるものです。そして、その手間の多さがこれまで国内の空き家数が増え続けた一つの背景でもあったのでしょう。

ですが、前述の通り空き家をそのままにしておくリスクは甚大です。

活用の見込みのない物件は、近隣地域・住民への被害につながってしまう前に、早めに不動産売却のプロに任せてしまうのが最善でしょう。

物件や土地の売却は、人から人へとその価値を引き継いでいく作業とも言えます。

そして、それら作業によって、私たちの街・地域は発展し続けてきたということですね。

その流れをせき止めてしまわないためにも、そして新しい人にその物件が価値ある形で引き継いでいけるように、空き家への対処、売却は不動産会社ならびに不動産一括査定サイトをうまく活用していくようにしていきましょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら