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不動産売却の売買契約のトラブルに注意!知っておきたい売買契約の注意点4つ!

 

はじめて一戸建てやマンションを売却するとなった際に、「知っておくべきこと」がいくつかあります。

そのひとつが「売買契約」

不動産売買においては、売主と買主とで売買契約を取り交わさなくてはいけません。

「売買契約っていったい何?」「売買契約ってしなくてはいけないものなの?」──このような認識・認知のまま、一戸建てやマンションを売却しようとしたら、手痛いトラブルに見舞われる可能性もありますので注意が必要です。

そこで今回は、不動産売却時の「売買契約」について、その概要から注意点まで詳しくお伝えしていきます。

はじめて家を売るという方は、是非ご覧ください!

そもそも、売買契約ってどんなもの?

不動産売却時の「売買契約」は、売買を取り交わすために必要な手続き

不動産の売買契約は、一戸建てやマンションといった不動産の売買をする際に必ず必要となる手続きです。

また、宅地建物取引業法においては、「売買契約を締結する際は口頭ではなく書面での手続きをすること」が求められています。

一戸建て、マンションの売買においては通常数千万円という高額な金銭のやり取りになります。

「書面として、きちんとエビデンスを残しておくこと」が重要であり、また、売主、買主双方で不便や不平等がないように公正な取引になるように取り決める必要がある為、このようなルールがあるということですね。

さて、「その売買契約書はだれが作るの?」という点ですが、こちらは通常仲介する不動産会社が作成されます。

ですが、私たち売主もその内容をよく確認しておかないと、こちらにとって不利な条件で契約が結ばれてしまう可能性もあるため、注意して確認していく必要があります。

売買契約には、どんな内容が盛り込まれているの?

売買契約書には、実際に売却する物件の売買代金や支払条件、そのほか物件の所有権の移転と引き渡しなど、私たち売主にとってとても重要な項目が記載されています。

売買契約書に盛り込まれる主な情報

  • (1) 売買する物件内容の表示
  • (2) 売却額、手付金の額、および支払日
  • (3) 土地の実測についての記載
  • (4) 所有権の移転と引き渡し
  • (5) 付帯設備等の引き継ぎ
  • (6) 負担(抵当権や賃借権など)の消除
  • (7) 公租公課等(固定資産税、都市計画税等)の精算
  • (8) 手付の解除
  • (9) 引き渡し前の物件の滅失・毀損における取り決め
  • (10) 契約違反による解除
  • (11) 反社会的勢力の排除
  • (12) ローン特約
  • (13) 瑕疵担保(かしたんぽ)責任

 

※上記(1)〜(13)の番号は、本記事で説明する為にわかりやすくするために便宜上つけた番号になります。実際の売買契約書では、これら順番は前後しますのでご了承ください。

それぞれの項目がどのようなものか、ざっと説明していきましょう。

(1) 売買する物件内容の表示

売却する物件の住所や建物種類、構造、面積などを記載します。

実際に取引する物件内容に誤りがないかを確認する項目です。

(2) 売買額、手付金等の額、および支払日

実際に物件を売却する際の額、および手付金がある場合はその額、併せて支払日を記載します。

(3) 土地の実測についての記載

土地付きの物件を売却する際に、売却前に土地面積を実測することが多くあり、こちらはその点についての記載になります。

これは、物件の土地面積は、登記簿上に記載された面積と実際の面積とで異なることがあり、買主に「記載の通りの面積ですよ」と伝えるために行われます。

(4) 所有権の移転と引き渡し

売主から買主へと、所有権が移転されるタイミング、および実際に物件が引き渡される時期について記載します。

売主・買主双方で引っ越しの時期もありますので、それらスケジュールと照らし合わせて、問題ないかどうかを判断していきます。

(5) 付帯設備等の引き継ぎ

中古物件の建物を売却する際に、建物内に取り付けられた照明やエアコンなどの設備であったり、庭の樹木や庭石などをどうするかという問題があります。

これらを買主に引き継ぐかどうかを明確にするのが、こちらの項目です。

付帯設備の引き継ぎをめぐるトラブルは実はけっこう多く、この点を明確にしておくのも売買契約書の重要な役割の一つです。

(6) 負担(抵当権や賃借権など)の消除

ここで言う「負担」とは、物件にある「抵当権」(ローン物件の場合に金融機関側が有する担保の権利)や「賃借権」(投資用物件の際に賃借人が持つ賃借の権利)のことです。

これら抵当権や賃借権が残っていたままですと、買主にとっては不利益(=負担)が生じてしまいますよね。

ですので、「こういった不利益(負担)は物件を引き渡す際には消除しますよ」ということを公言する為に、こちらの項目が用いられます。

(7) 公租公課等(固定資産税、都市計画税等)の精算

「公租公課」とは、簡単に言うと「税金」のことです。

一戸建てやマンションにおいては、固定資産税や都市計画税が毎年発生しますが、売買を行う際は引き渡し日に合わせてこれらを売主、買主とで按分よく清算する必要があります。

例えば、月のなか日で物件の引き渡しをする際は固定資産税や都市計画税を日割りで清算する必要が出てきます。

この項目では、それらの取り決めを記載していきます。

(8) 手付の解除

主に買主側の突発的な事情が起きて、契約が締結できなくなるケースもあるでしょう。

その際に、手付を解除できるかどうか、またできる場合はどのような条件とするか、といった点を決める条項です。

(9) 引き渡し前の物件の滅失・毀損における取り決め

例えば地震などの天災によって、物件自体が減失・毀損(きそん)してしまった場合、どうするべきかを決めておく条項です。主に天変地異などの売り主にも買い主にも責任のない理由によって、物件の売買が困難になったときを対象として記載されます。

「万が一」の場合の取り決めではありますが、いざそうなったときに大きな損失になることの無いよう、しっかりと確認しておくと良いでしょう。

(10) 契約違反による解除

売主、買主の契約違反(債務不履行)が発生したときに、契約を解除するための取り決めです。

売主もしくは買主のどちらかが契約に違反するような状態になった時に、その相手方は契約を解除することができます。

また、契約違反によって売買が解除された場合には、契約に違反した側が「違約金」を支払うことが通例となっており、かつその金額は売却金額の20%までの範囲と、結構な高額になります。

このあたりも「万が一」の状態に陥ったことを踏まえ、事前にしっかりと確認しておくと良いでしょう。

(11) 反社会的勢力の排除

不動産売買のみならず、多くの契約書に必ずと言って良いほど含まれている項目です。

「反社会勢力」とは暴力団やテロ組織などが当たります。

まず私たち売主と買主自身が、「反社会勢力」ではないこと、そして買主が「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを約束する条項が記載されています。

(12) ローン特約について

一戸建てやマンションを、買主が購入する際は多くの場合ローンを組むことになります。

その際に、もしもローンの借り入れが出来ず、かつその原因が買主に責任の無いものであった場合、「ローン特約」と言って契約違反にならずに(手付金や違約金を払わずに)売買契約を無条件で解除できることが記載されている条項です。

(13) 瑕疵担保(かしたんぽ)責任

売却した物件にて、シロアリの巣や雨漏りなどがあったり、または機器の故障があって、それが物件引き渡し後に発覚した場合に、売主がその補修や損害賠償を担うことを記載した条項です。

この場合、瑕疵の責任を売主が担うかどうか、またどの期間まで責任を負うかなども併せて定めていきます。

瑕疵・欠陥が重大で住み続けることもままならない場合は、契約解除になることもあります。

この条項も、事前にしっかりと確認しておくと良いでしょう。

売買契約を取り交わす際の「重要事項説明」にも意識を向けて

さて、これら不動産売買契約の内容について、通常は契約前に仲介先の不動産会社から説明が行われます。

これを「重要事項説明」と言い、不動産会社側では、「必ず行い、かつ宅地建物取引士の資格を有する者から説明すること」が義務付けられています。

重要事項説明は、売買契約を締結する前に行われます。多くの場合、不動産会社のオフィス等で、1時間ほどの時間をかけて行われます。

いわば、売買契約前の最終チェックと言えるフェーズなので、このときに契約内容が問題ないかしっかり確認することが大切です。

また、売買契約は前述のとおり内容が多岐に及んでいますので、重要事項説明のときにさっとチェックするくらいでは十分な確認とは言えないでしょう。

重要事項説明前にも、きちんと売買契約の内容を確認しておくよう、心がけておくべきです。

2)売買契約にまつわるトラブルで、事前に知っておきたいポイント4つ!

さて、ここまでで、不動産の売買契約の大枠の内容はご理解も進まれたことかと思います。

ここからは、不動産売買契約において、よくあるトラブルと事前の回避方法について、お伝えしていきましょう。

買主が契約解除を申し出るケース

不動産売買契約を行ってから、実際の引き渡しまでは大体1〜2ヶ月ほどの期間が空くことが殆どです。

そして、その期間内で買主が「やっぱりこの物件の購入を辞めたい」と言ってくる可能性もあります。売主からしてみたら、なんとしても避けたい事態ではありますが、こういったケースは決して少ない事例ではありません。

特に多いのが、買主側で「あてにしていたローンが組めなかった」というケースです。

この場合、売主からすれば「今更そんなことを言われても…!」といったところですが、買主からしても「とはいえ、購入する金がないのでどうすることもできない…!」という状況で、もはやどうすることもできません。

その際に事前にしっかりと準備確認しておきたいのが、前述の売買契約の内容の「(8) 手付の解除」「(10) 契約違反による解除」「(12) ローン特約について」です。

これら条項が明確になっていれば、「買主側で手付放棄することで解決」とするか、「買主の違約金支払いで解決」とするか、もしくは「完全に白紙撤回」とするかの判断が付きやすくなります。

また、「(12) ローン特約」については、予定していたローンを組めなかった原因に買主側の問題がある場合は、白紙撤回とはならないのが通常です。

つまり、「買主が契約解除を申し出てきた」といったトラブルについては、「事前に契約でしっかり取り決めておくこと」が最大の回避策なのです。

売り止めを実施して、違約金が発生するケース

続いては、今度は私たち売主側のほうで、何らかの理由で「やっぱり売るのをやめたい」という場合です。

こちらも、売買契約書の「(8) 手付の解除」「(10) 契約違反による解除」(併せて「(9) 引き渡し前の物件の滅失・毀損における取り決め」も)を事前に確認しておき、買主への違約金が発生する問題かどうかを見ておくべきでしょう。

また、このケースの場合、まれに仲介している不動産会社の方から違約金を請求されることもあります。

ですが、「やっぱり売るのをやめたい」と言ったのが売買契約の締結前であるとしたら、不動産会社に違約金を支払う義務はありません。

もし不動産会社から上記のようなことを言われたら、不動産会社のほうで「なんとしてでも契約にこぎつけたい」という想いからのプレッシャーである可能性が高いので、安易に違約金支払いに応じないように注意しましょう。

※逆に売買契約締結後の場合は、すでに不動産会社に仲介手数料を支払っており、その分の金額が戻ってくることはありませんのでご注意ください(契約締結後に売主・買主側の都合で契約が解除された場合は、不動産会社の方は仲介という責務自体は全うしている、と捉えるため)。

瑕疵担保に関わるトラブルのケース

続いて、売買契約にまつわるトラブルで、取り上げておきたいのが「瑕疵担保に関わるトラブルのケース」です。

前述した契約内容「(13) 瑕疵担保(かしたんぽ)責任」でも述べたように、売却した物件に隠れた瑕疵が見つかった場合は、売主側で責任を負うのが通常です。

一方で、特に築年数がかなり経った中古物件の売買の際には、売主側の方で契約書に「瑕疵担保免責特約」をつけることが多いです。

この瑕疵担保免責特約とは、売買契約時に「売主は買主に対し瑕疵担保責任を負わなくてよい」ことを買主に合意してもらうための取り決めです。

例えば築40年の物件の場合、経年劣化に伴う建物や機器の不調、故障が発生することは充分に予想できます。そこで、そもそもの物件価格を相応額にしておくこと(必要以上に高額にしないこと)で、その代わり瑕疵担保の義務を免除してもらう、というのがこの瑕疵担保免責特約です。

築年数の経った物件については、瑕疵担保責任の契約内容にあらかじめ瑕疵担保免責特約も組み込むことを検討しておくと良いでしょう。

瑕疵担保免責特約の注意点は、「売主がその瑕疵を知りながら買主に告げなかった場合」は無効となってしまうことです。

瑕疵のリスクについて事前に把握している場合は、仲介先の不動産会社を通してきちんと告知することを意識しておきましょう。

不動産会社からの説明が不十分なことでトラブルが発生するケース

売買契約にまつわるトラブルのケースで、最後に紹介するのが「不動産会社からの説明が不十分なことでトラブルが発生するケース」です。

ここまでの内容でもお分かりになりますように、不動産売買の際には「その業界や売買における慣例を知っていないと困ること」が少なくありません。

それらについて、また契約内容についてきちんと仲介先の不動産会社が説明してくれなかった場合は、様々なトラブルが生じるリスクに繋がることでしょう。

もちろん、「重要事項の説明」は不動産会社で義務付けられてはいますが、それでも杓子定規で説明をされるのと、私たち売主に対して分かりやすく誠心誠意をもって説明するのとでは、雲泥の差があります。

こちらの対策については、事前に私たち売主が不動産の売買契約についてきちんと事前に確認しておくことも大切ですが、それ以上に「信頼と実績ある不動産会社に仲介を依頼すること」がとても重要です。

「信頼と実績ある不動産会社」をどうやって見つけていくかについては、次の章で説明していきます。

売買契約をつつがなく進めていく為に、信頼&実績ある不動産会社を!

続いては、「信頼と実績ある不動産会社の選定方法」についてお話していきます。

まず、不動産会社選びは、すでに「あてがある」と言う方を除いては、「不動産一括査定サイト」の活用をお薦めします。

この「不動産一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産会社の実績については、その会社のホームページを見るなどして確認することが出来ます。

ですが、不動産会社の良し悪しは、「実績」もさることながら、誠実さや真摯さ、そして私たち売主との「相性」も重要です。

ですが、それら誠実さや真摯さ、相性は実際にその不動産会社の担当と会ってみないとわかりません。

そこで役立つのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトを使って、まずは複数の不動産会社に査定依頼をし、そこでのファースト・コミュニケーションから、「この不動産会社だったら信頼できる」という不動産会社を選定していくことができるのです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「すまいValue」です。

信頼・実績ある不動産会社探しの際の、お薦めの不動産一括査定サイト すまいValue

すまいValue」は、国内有数の大手不動産会社の紹介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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日本国内の不動産会社は約12万もあり、大手不動産会社から街の不動産屋さんまで、その形態は様々です。

そして、不動産一括査定サイトの中には、「中小の不動産会社との提携が多く大手不動産会社の提携が少ない」というものも少なくありません。

その点「すまいValue」は、キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueの一括査定はこちら

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

その他、国内の著名不動産一括査定サイト

上記すまいValue以外にも、評判の良い不動産一括査定サイトはいくつかあります。

その主なものも、併せて紹介しておきましょう。

  強み 提携不動産会社数 展開地域
HOME4U NTTグループ運営の、実績・信頼度ともに国内Topの不動産一括査定サイト 約900社 全国
すまいValue 国内最大手の三井不動産と住友不動産に査定依頼が行える、唯一の不動産一括査定サイト 国内最大手6社 全国
イエイ サポート体制が充実しており、提携する不動産会社の品質が高い 約1,000社 全国
イエウール 提携不動産会社数は国内TOPクラス。比較検討しやすい 約1,400社 全国
リガイド 一度の査定依頼で最大10社からの査定を受けられる。提携する不動産会社の品質が高い 約600社 全国
ソニー不動産 「100%売主様の味方になって、高く、早く売ることを追及します」がキャッチコピーの、売主の側に立ったサービス提供が評判 非公開 東京・神奈川・
千葉・埼玉
HOME’S 提携不動産会社数は国内TOPクラス。地域密着型の不動産会社が数多く参加している 約1,500社 全国
マンションナビ マンション売却に特化した不動産一括査定サイト。売却だけでなく、賃貸の相談も同時に受け付けられる 非公開 全国
スマイスター 売却だけでなく、賃貸の相談も同時に受け付けられる 1,200社 全国

4)まとめ はじめての不動産売却の際は、売買契約の内容と不動産会社の選定を慎重に!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

不動産売買に限らず、「売買契約書」とは、売主、買主双方が、「お互いに納得して、かつ安心して取引をしていけるようにするため」に行われる行為です。

ですので、「マンションや一戸建てを売りたい!」となった際に、売買契約に無頓着なままでいると、その売買行為の安心性、安全性が損なわれる危険がある、ということですね。

とくに初めてマンションや一戸建てといった物件を売却される際は、売買契約の内容をきちんと確認すること、そして、その売買契約をしっかり誠意をもって説明してくれる不動産会社を仲介先に選定することが、とても大切です。

また、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

不動産売却の際に、皆さんが希望・期待通りの売却が出来るように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!