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失敗しない不動産屋の選び方とは?大手と地域密着不動産会社どっちを選ぶ?

 

一戸建て・マンションの物件を売りに出す際に、とても重要となるのが「仲介してくれる不動産会社」の選定です。

ですが、現在国内の不動産会社(宅建業者)の数はざっと12万以上──。

とにかく不動産会社の数は多く、全産業の中でもトップクラスの企業・業者数となっています。

この中から、「一番良い不動産会社を選ぼう」というのは、なかなか途方に暮れる作業に感じてしまいそうですよね。

そこで今回は、「失敗しない不動産会社の選び方」をテーマに、仲介する不動産会社を選ぶときに、どんな点に注意するかについて、お話していきたいと思います。

それぞれの不動産会社には、得意分野と得意地域がある

ひとえに「不動産会社」といっても、得意分野は様々

はじめに理解しておきたいのは、私たちが普段よく口にする「不動産会社」には、かなり多くのタイプ・業種が含まれているということです。

たとえば、物件の売買の仲介を専門としている不動産会社もあれば、賃貸を専門としている不動産会社、またはその両方を手掛ける不動産会社もあります。

それ以外にも、物件の管理を主業務としている不動産会社や、物件の売買の際に、仲介せずに一度不動産会社で物件を買い取り、自社で直接売買を行うというところもあります。

または、土地を購入して、その地域を開発して建物を建てていき分譲していくいわゆる「デベロッパー」も、不動産会社のひとつです。

つまり、それぞれの不動産会社は、それら広義における不動産会社の役割の中で、「自らが得意・専門とする分野がある」、ということですね。

「不動産会社の得意・専門分野」の見極め方

では、それら不動産会社が、「何を自身の得意・専門分野としているか」の見極め方法ですが、一度その不動産会社のHPやチラシを確認してみると良いでしょう

どの不動産会社も、自分たちの専門・得意分野を一番目立たせるように掲載しているはずです。

不動産賃貸が専門でしたら消費者にそれが伝わるように、不動産の買い取りがメインでしたらそれが一番訴求されるように、構成されていることでしょう。

注意すべき点は、例えば「賃貸を得意・専門分野としている不動産会社」に不動産売買の仲介を依頼したとしても、それ程品質の高いサービス・サポートは期待できない、ということです。

専門外の分野ではどうしても実績やノウハウも乏しくなってしまうので、当然と言えば当然ですよね。

この記事をご覧になられている皆さんの多くは、「不動産売買」(特に一戸建てやマンションの売却)への関心が高い方であると思いますので、実際に仲介を検討し始めた不動産会社が出てきた際には、一度その会社のHPを見ておき、不動産売買(特に売却の仲介)をメインの分野としているかを確認しておくことをお勧めします。

不動産会社の「対応可能な地域」は必ず確認を

 

(ここからは、物件売買の仲介をメインとする不動産会社を中心に、記載していきます。)

基本、不動産会社が一社(または一営業所)で対応できる地域には限りがあります。

担当する物件が出た時に、その物件の所有者(仲介の依頼者)とのコミュニケーションを取ったり、実際に物件の査定を行ったり、付近の地域から買主を集うことを考えれば、「対応地域に限りがある」というのは当然と言えるでしょう。

一方で、最近では「レインズ」という全国の不動産会社間で一戸建てやマンションなどの物件情報を共有できる不動産情報システムを活用して、規模の小さい不動産会社でも全国の物件情報を参照・紹介できるようになっています。

不動産情報システム「レインズ」については、以下記事でも紹介しています。

宜しければ併せてご参考ください。

 

ですが、もし不動産会社が、明らかに営業活動が手薄な地域に対してレインズ頼みで仲介を受け付けたしても、心もとないですよね。

基本は、その不動産会社(またはその事業所、営業所)が、皆さんの売ろうとしている一戸建て・マンション物件の近く目安としては20~30km範囲内)に存在するかを参考にされると良いでしょう。

不動産の売買仲介で、最終的に決めてとなるのは、やはりコンピュータではなく「人」なのですから。

大手不動産会社か、地域密着型不動産会社か、選ぶとしたらどっち?

大手企業と地元企業

 

仲介先の候補として不動産会社が絞れて来たら、次に多くの方が悩むのが、「大手不動産会社」、「地域密着不動産会社」どちらがより望ましいか、という点でしょう。

大手不動産会社、地域密着不動産会社どちらも特徴がありますので、まずはそれぞれどのような活用メリットがあるのかを見ていきましょう。

大手不動産会社の特徴と、活用するメリット

不動産売却において大手不動産会社と呼ばれているのは、三井不動産住友不動産販売東急リバブル野村不動産・三菱UFJ不動産販売・三井住友トラスト不動産・みずほ不動産販売・大京穴吹不動産などがあげられます。

大手不動産会社の活用メリットは、これまで培った販促活動の実績の豊富さと、そして広告宣伝の充実さの2つが大きく挙げられます。

つまり、それだけ私たちが依頼した物件が多くの人の目に触れやすくなり、そして多くの買主にアプローチしやすくなる、ということです。

この強みは、企業規模がそこまで拡大されていない地域密着型不動産にはなかなか出し切れない、大きなアドバンテージです。

また、大手不動産会社では、営業所や担当営業マンごとに「ノルマ」を課せられているところが多く、それだけ仲介担当者の「なんとか売買契約を成立させよう」という意思・活動が強まっていることも多いです。

反面、人事異動や退職などによる営業担当の変更が多いのも大手不動産会社の特徴です。

担当となる仲介者と「密接な関係」を築いたり、「この地域はずっと担当していた」といった営業担当と出会うというケースは、地域密着型と比べると、少なくなるでしょう。

地域密着型不動産会社の特徴と、活用するメリット

一方の地域密着型不動産会社ですが、さすがに大手不動産会社までの膨大な販促活動の実績や、広告宣伝の充実は期待できないでしょう。

ですが、担当となる営業マンの殆どは、その地域に深く精通しています。

購入検討者、買主からすると、私たちの物件の基本的な情報以外にも、その物件がどのような環境で、この地域にはどんな利点・特徴があるか、より詳しく知ることができます

これは、多くの物件購入者は、物件だけでなくその地域を含めて総合的に判断して購入を決める傾向にあることからも、地域密着型不動産会社の大きなアドバンテージと言えるでしょう。

また、地域密着型だから査定額が高くなる(もしくは安くなる)、仲介料が高くなる(安くなる)というのは基本的にはありません。

それは、大手不動産会社にしても同様です。

「どちらかを選ばなくてはいけない」場合は、大手不動産会社が手堅い。ただし、地域密着型不動産向きの物件もある

さて、大手不動産会社と地域密着型不動産双方の特徴、メリットをお話しましたが、「どうしても、そのどちらかひとつを選ばなくてはいけない」という場合(仮にそういうシチュエーションがあったとして、ですが)は、大手不動産会社を選ばれることをお薦めします。

なぜなら、売りたい物件に興味を持ってもらえる購入検討者へのアプローチ力で言うと、やはり「大手不動産会社」に軍配が上がるからです。

地域密着型不動産会社は、どちらかというと、アプローチ後の「フォロー」が充実する傾向にありますが、その前段階の「購入検討者」という母数形成がしっかりしていないと、その先のフォローに繋げられないというリスクがあります。

ですが、「この物件はとても人気が高いので、確実に売れる」ということが確実に見えている場合は、地域密着型不動産のほうが適するかもしれません。

なぜなら、誰が見ても「人気のある」と判断される物件は、必然と購入検討者も集まるからです。

そうなると、そこから先は、地域密着型不動産の得意とする「きめ細かいフォロー」がモノを言うようになってくる、ということですね。

不動産会社選びのポイントは他にもある!こんな不動産会社には要注意

ここまで、不動産会社選びについて、「大手不動産」、「地域密着型不動産」の観点から説明してきましたが、そのほかにもいくつか注意しておきたいポイントがあります。

特に重要な点から順に、説明してきましょう。

両手取引にこだわる不動産会社には注意して!

 

不動産会社は、仲介の際に手数料を貰い、これが収益となります。

そして、売主、買主両方から仲介手数料を貰えるのが、「両手取引」。

現在、物件情報は全国の不動産会社に共有されることが殆どですので両手取引に発展することは依然と比べてかなり減ってきましたが、それでも不動産会社からすれば、両方取引は単純に2倍の手数料を得られるのでかなり魅力的でしょう。

両手取引については、以下記事でも紹介しています。

宜しければ併せてご参考ください。

 

ですが、そこで不動産会社が「両手取引にしよう」という思惑が強まると、その不動産会社は買主をなんとか自社の顧客内から探すことになり、対象が減ってしまうことに繋がります。

そうなると、私たち売主からすると、「なかなか買主が見つからない」といった好ましくはない状況になることもあるでしょう。

不動産会社に仲介をお願いする際には、事前にその不動産会社が予定している販促活動を聞いておくと良いでしょう

意図的に両手取引にすることを考えている不動産会社の場合、販促活動は自社の顧客にのみ向けた、ややクローズドなものになっているはずです。

その際は併せて、両手取引で進めようとしているかの確認と、「なぜそうしようとしているのか」という理由の確認を取ることをお薦めします。

あまり聞いたことの無い不動産会社に依頼する際は、周囲の評価や「行政処分履歴」チェックしておく

良いなと思った不動産会社でも、その社名に馴染みがない場合は、一度周囲からの評価がどうなのかをチェックしておくことをお薦めします。

不動産会社は非常に数が多いことをお話しましたが、その分、中には不正を行う悪徳業者も存在します。そんな不動産会社に当たらないようにするための対策は、私たち自身も行うべきです。

「その会社のHPで、特徴やメリットしっかり紹介されていた」としても、自社のHPで都合の悪いことを書いている会社なんて、滅多にありません。

更新頻度が高い口コミ・評価サイトなどを複数見て、総合的な評価を見ていくと良いでしょう。

また、不動産会社は、国土交通大臣または都道府県知事から「適切な運営を行っているか」の確認と、何か問題や違反があったときに指導を受ける仕組みになっています。

そして、過去に指導や業務停止のあった不動産会社は公表されます。

行政処分された不動産会社の確認方法

以下のURLより、過去に行政処分された不動産会社の履歴を確認することができます。

はじめて名前を聞くような不動産会社の場合は、念のため履歴に含まれていないか確認しておくと良いかもしれません。
 

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

国土交通省ネガティブ情報等検索システム【都道府県(知事)が行った、宅地建物取引業者に対する監督処分に関する情報】


不動産会社だけでなく、仲介する「営業担当」の見極めも大事

不動産会社選びは、その会社の得意分野や実績だけでなく、仲介する営業担当の見極めも大切です。

私も過去に、大手不動産会社にマンションの売却を仲介してもらったときに、担当の営業の方のレスポンスがあまりにも悪く、途中で担当交代をしていただいたことがありました。(その後の担当の方は非常に優秀かつ誠実な方で、担当変更後すぐに売買が成立しました)

仲介する「営業担当」の方の見極めポイントとして、重要な点は以下の4つです。

対応が早いか

メールでの返信であったり、こちらからの依頼や確認に関しての返答がスピーディに行われているかは、はじめに見るべきポイントでしょう。

「反応が遅い」という場合は、あなたの物件への活動の優先順位は低く設定されているか、営業担当の仕事が遅いかのどちらかです。

 

査定の価格出しに、根拠を持った説明ができているか

不動産会社の営業担当とのコミュニケーションでは、初期は「査定」に関するところがメインとなるでしょう。

その査定の価格出しの際に、営業担当の方で「根拠を持った、かつ納得できる説明ができているか」を見ておくと良いでしょう。

優秀な営業マンは、丁寧にかつ論理的に、理由を説明してくれるはずです。

 

販促活動のプランを、しっかり説明できるか

不動産の売り出し方法は、インターネットからチラシ、店頭表示、情報誌、レインズ登録など様々です。

それら販促に向けての活動計画をしっかり説明できることは、仲介担当としてマスト要項です。

この点も事前にしっかり確認しておくと良いでしょう。

 

人柄として、信用できそうか

この辺りは相性にもよってくると思いますが、その相性がこれからの販促活動をスムーズにしていく潤滑油にもなりえる、大切な要素です。

どの点で人柄を見るかは人それぞれでしょうが、例えば、「悪いニュース、都合の良くない情報もきちんと伝えてくれる」であったり、「スケジュールを立てる際にこちらの都合も考慮してくれる」であったり、人柄という観点で皆さんが普段大切にしているポイントを確認しておくと良いでしょう。

不動産選びは、不動産一括査定サイト活用がベスト!

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参考 >>
HOME4U(ホームフォーユー)の評判は?不動産一括査定の実績16年の信頼度

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最終的には、その不動産会社が「信頼できるか」の見極めが大切 (まとめ)

さて、ここまで「失敗しない不動産会社の選び方」として、大手不動産、地方密着型不動産の特徴から、不動産会社を選定する際に注意するポイントについて説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産会社選びでいくつか方向性が見えてきたら、あとは「その不動産会社が最も信頼できるか」を意識して選んでいくことが大切となります。

なぜなら、不動産売買における活動において、仲介者(不動産会社)との信頼関係もまた、とても重要となってくるからです。

私たちが相手に信頼を持てていなければ、相手との相互の信頼関係もまた、育みやすくなるはずです。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!