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不動産会社の見極めは「訪問査定」で!訪問査定の有効な活用法まとめ

 

「今の家を売ろう」と思った際に、まず気になるのは「この家は、いったいいくらで売れるのだろう…」ということでしょう。

その際に役立つのが「査定」です。

そして、私たち売主は、査定を不動産会社に依頼する際に、「なるべく高く見積もってもらうこと」に意識が行きがちです。

ですが、査定の目的はそれだけではなく、不動産会社の見極めにも大きく役立てられるのです。

特に不動産会社と直接対面する「訪問査定」は、とても重要となってくるでしょう。

今回は、そんな訪問査定の概要と活用法について、詳しく説明していきます。是非ご参考ください!!

「査定」についてまだあまり詳しくわかっていない・・という方は、以下記事にて詳しく説明しております。よろしければ、併せてご確認ください。

マンションを売る際に訪問査定は必須?知っておきたいポイント・注意点

目 次

そもそも、訪問査定とは何か。机上査定(簡易査定)との違いは?

はじめに、冒頭でお話ししました「訪問査定」について、もう一方の査定方法である「机上査定(簡易査定)」と比較しながら、概要を確認していきましょう。

訪問査定と机上査定(簡易査定)の比較

  机上査定(簡易査定) 訪問査定
査定方法 同物件又は類似物件の過去の成約価格、不動産市場の動向などのデータを元に、おおよその査定金額を算出する 机上査定の後、訪問し、実物の不動産を調査(建物の劣化状況や部屋の状態、その他周辺の道路や施設の状況等)をして、算出する
査定スピード 早い(依頼から即日〜翌日) 依頼してから数日かかることが多い
査定の精度
(品質)
それ程高くない やや高い

上記表で確認できる通り、机上査定は「過去の実績と市況からの推測」として金額を出すのに対して、訪問査定は実際に現物の不動産を確認して査定額を出していきます。

当然ながら、査定スピードは机上査定の方が早く、訪問査定はその分査定の精度「品質」が高まります。

マンションや一戸建てを売却する際は、机上査定だけではなく訪問査定を行う必要があるというのは、この「査定額の精度」の面があるから、ということですね。

訪問査定時に得られる「査定報告書」を有効活用しよう

訪問査定後、不動産会社は「査定報告書」というものを私たち売主に用意してくれます。

査定報告書は、その名の通り、「訪問査定した結果を報告するレポート」になります。

査定報告書のサンプル

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引用元:公益財団法人不動産流通推進センターのマンション価格査定マニュアルの査定結果

上記サンプルからも確認できますが、査定報告書は実際の査定額だけではなく、査定額の根拠となった情報──例えば住戸内のスペースのゆとりであったり、バリアフリーの有無、そのほか近隣の立地状況、店舗からの距離等までしっかりと記されているのです。

この査定報告書によって、私たち売主は査定額とその根拠についても深く知ることができるということですね。

当然ながら、机上査定ではここまでの情報を得ることはできません。

「訪問査定を実施した方が良い」というメッセージの妥当性について、ここまでの内容からもご理解いただけるのではないかと思います。

ですが、訪問査定を実施することによって得られるメリットはそれだけではありません。

次の章で、訪問査定を行うメリットについて、くわしく見ていきましょう。

訪問査定で、不動産会社の見極めもできる!チェックしておきたい5つのポイント

さて、訪問査定を行うメリットとして、ここまで「査定額の精度(品質)」と「査定報告書から得られる納得性」を中心にお話してきました。

ですが、訪問査定を行うメリットとしてより意識しておきたいことは、「仲介する不動産会社の見極めが出来る」ということです。

どういうことかというと、訪問査定において、私たち売主は対応する不動産会社の以下5点をチェックすることが出来るからです。

  • ① 不動産会社は、査定報告書をきちんと提示、共有できているか(正確性・誠実性)
  • ② 他の不動産会社と比較して、査定額、評価内容についておかしな点はないか(他社比較、評価の信ぴょう性)
  • ③ 不動産会社は、査定内容をきちんと説明できているか(相手目線、説明のうまさ)
  • ④ 不動産会社は、私たちの物件に好感を持てているか/正しく評価しているか(物件への意識・スタンス)
  • ⑤ 不動産会社は、周辺地域の情報に通じているか(専門性、精通性)

それぞれの内容について、順を追ってみていきましょう。

① 不動産会社は、査定報告書をきちんと提示、共有できているか(正確性・誠実性)

「宅地建物取引業法」では、不動産会社が売主に対して査定評価額についての意見を述べるときは、「必ず査定価格の根拠を明らかにすること」と定めています。(宅地建物取引業法34条の2)

これが何を意味するかというと、不動産会社は訪問査定を行った際に「査定額と併せて査定報告書もしくはそれに準ずるものを私たち売主にと提示する必要がある」ということです。

もし、訪問査定のあと、査定額だけしか伝えない不動産会社だったとしたら、それは上記の定めから外れますし、売主への理解と納得を得ようという誠実さに欠けると言わざるを得ないでしょう。

つまり、訪問査定後に不動産会社がきちんと「査定報告書」を提示し、私たち売主に共有するかによって、その不動産会社の仕事の正確性や誠実性を確認することができるのです。

② 他の不動産会社と比較して、査定額、評価内容についておかしな点はないか(他社比較、評価の信ぴょう性)

「査定価格」を複数の不動産会社で見比べると、セカンドオピニオンも見られやすく、物件の特性や長所・短所が確認できるのと同時に、「他社とは違う査定価格をつけた不動産会社」も確認できます。

つまり、各不動産会社における査定評価の「信ぴょう性」も見えやすくなる、ということですね。

例えば、一社だけ高い査定額を設定した不動産会社があって、その理由についても他の不動産会社の査定報告からは見られないものでしたら、一旦その不動産会社の査定評価は鵜呑みにせず、注意してみていくべきでしょう。

なかには「おとり価格」と言って、査定価格をあえて高値にして売主と契約を結び、その後から値下げを促してくる不動産会社もいます。

このように、訪問査定は「複数の不動産会社と比較」することによって見極められる要素もあります。

複数の不動産会社に査定を依頼する方法については、「複数の不動産会社を比較検討する際は、不動産一括査定サイトの活用を!」をご確認ください。

③ 不動産会社は、査定内容をきちんと説明できているか(相手目線、説明のうまさ)

訪問査定後には、不動産会社は査定報告書の提示の他、口頭でも査定内容を説明します。

その際に、「きちんと、わかりやすく説明できているか」といった点も見ておくと良いでしょう。

不動産業界の専門用語が出たときに、私たちに理解できるように補足説明を入れながら解説しているかであったり、途中で「何かわからないところはありますか」というふうに確認を取ったりしているかを見ていきます。

この、「査定内容をきちんと説明できているか」の視点は、その不動産会社がどれだけ「相手目線に立っているか」を見極めることが出来るのです。

不動産売買は、仲介する不動産会社担当がどれだけ売主側に立って真摯に進めてくれるかが成否の大きなポイントになりますので、この点についてもしっかりチェックしておくと良いでしょう。

④ 不動産会社は、私たちの物件に好感を持てているか/正しく評価しているか(物件への意識・スタンス)

訪問査定で得られる「査定報告書」の内容から、その不動産会社が私たちの物件に対してどれだけ「好感」を持てているかも確認できます。

これが、前述のように複数の不動産会社で訪問査定を依頼した場合は、顕著に傾向が見えてくるでしょう。

例えば、報告書の内容がかなり辛口で、かつ売主の私たちからしても「ちょっと厳しいな」という内容であった場合、その担当者はそれほど私たちの物件に良い印象を持っていない可能性があります。

逆に、私たちが感じる物件の長所をしっかり把握して、更には私たちが気付かなかったような長所を見つけられているような査定結果を提示した不動産会社でしたら、それだけ物件に好感や思い入れを持ってくれていると判断することが出来るでしょう。

不動産会社担当の物件への好感や思い入れは、その後の販促活動に大きく影響してきます。

仲介先の不動産会社の選定の際には、「どれだけ自分たちの物件に好感、思い入れを持って接してくれるか」という点も見つつ、行っていくと良いでしょう。

⑤ 不動産会社が、周辺地域の情報に通じているか(専門性、精通性)

仲介先の不動産会社を選定する際に、「その不動産会社が周辺地域の情報に通じているか」も重要なポイントです。

そして、訪問査定は、不動産会社の担当と対面してコミュニケーションを取れる絶好の機会でもあります。

訪問に来た不動産会社に、周辺地域の情報について確認の質問をしてみると良いでしょう。

不動産会社の周辺地域の精通度合を確認する質問例

  • この近辺では、どんな不動産物件の人気が高いですか?
  • この近辺の物件を購入する方は、近隣のどのような施設・環境にメリットを感じられていますか?
  • 購入希望者が出た場合、周辺環境のどのような点をアピールポイントにすると良いでしょう?
  •  
  • これら質問に対して、すらすらと応えられる不動産会社担当と、そうでない担当は確実に出てきます。

    その点を見極めて仲介先の不動産会社の選定を行うと、より満足の行く不動産売却が実現されやすくなるでしょう。

    訪問査定前までに準備しておくこと

    ここまでで、訪問査定の重要さと、訪問査定時に不動産会社の見極めが出来ることについてお話してきました。

    続いては、訪問査定前に私たち売主が準備しておくことについても説明しておきましょう。

    訪問査定前に私たち売主が準備しておくことは、大きく以下の4点です。

    ① 室内の掃除をしておく
    ② 必要書類を準備しておく
    ③ 査定の際にアピールできる長所を確認しておく
    ④ 複数の不動産会社に、なるべく時期を集中して査定依頼を出しておく

    室内の掃除をしておく

    こちらは、当然と言えば当然ですが、不動産会社の担当が訪問査定に来るまでに、家の中をしっかり掃除しておくと良いでしょう。

    ポイントは、「ゴミや汚れを落とし、綺麗にしておくこと」と、「なるべく不要なモノは片づけたり処分して、室内を広く見せること」です。

    訪問査定では、不動産会社担当の主観で判断するところも多々あります。

    その際に、散らかってモノが乱雑になっているような物件では、マイナスの評価を受けてしまうリスクも出てきます。そしてそれは、査定額に反映されてしまうのです。

    とはいっても、ハウスクリーニングやリフォームまでする必要はありません。

    不動産会社の担当が、「気持ちよく、またスムーズに査定できること」を意識して、準備しておくのです。

    それによって、不動産会社の担当もまた、私たちの物件に対して好感や思い入れを持ちやすくなるでしょう。

    必要書類を準備しておく

    また、訪問査定前に、早めに不動産会社への提出書類も準備しておきましょう。

    提出書類は不動産会社によっても若干異なりますが、多くの場合は以下の書類が必要となります。

    本人証明書類(免許証やパスポート、保険証など)
    実印
    印鑑証明書
    住民票

    また、念のため事前に、訪問査定に来る不動産会社に「こちらで準備しておくものはありますか」と聞いておくと良いでしょう。

    準備物の抜け洩れ防止になりますし、そういったコミュニケーションが不動産会社側も「しっかり査定をしよう」という意識にも繋がるものです。

    査定の際にアピールできる長所を確認しておく

    訪問査定は、過去の統計や建物・物件情報からは見えないその物件の特徴を確認する為に行われますが、それら特徴について、不動産会社の担当が「すべて」気付いてくれるとは限りません。

    特に、以下のような物件のアピールポイントについては、私たち売主からも不動産会社担当に伝えられるように、ピックアップして整理しておくと良いでしょう。

    窓やベランダからの景観の良さ
    最新式設備の存在(キッチンのディスポーザーや食器洗浄機、浴室暖房…等)
    過去のリフォーム実績
    (マンションの場合は)共用施設の充実度合
    高価な素材を使用した部屋や備品等(大理石や高級木材など)

    複数の不動産会社に、なるべく時期を集中して査定依頼を出しておく

    ここまでで、訪問査定の際は、「複数の不動産会社とで比較検討しながら進めていくと良い」とお伝えしました。

    ですが、その訪問査定も、時期に間があいてしまうとどうしても比較が難しくなったり、不動産会社からの仲介契約をプッシュされて比較前に契約を交わしてしまった…ということになりかねません。

    そうならないようにするためには、複数の不動産会社に「なるべく時期を集中して」査定依頼を出しておくことが大切です。

    そう聴いて、「何社にも依頼出すのが面倒…」であったり、「どれくらいの数の不動産会社に依頼すればよいのか解らない」と不安に感じられた方もいらっしゃるかもしれませんね。

    複数の不動産会社に査定を依頼する方法については、次章の「複数の不動産会社を比較検討する際は、不動産一括査定サイトの活用を!」にて詳しく説明しています。併せてご覧ください。

    複数の不動産会社を比較検討する際は、不動産一括査定サイトの活用を!

    前の章でもお話ししました、「複数の不動産会社に査定依頼を出す」といった際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

    不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

    不動産一括査定サイトを使って、一括で複数の不動産会社に査定依頼し、それからの各社の対応や反応を見て、ご自身にあった不動産会社を選定していくことが出来るのです。

    不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、厳選された大手不動産会社のみと提携している「すまいValue」です。

    お薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

    HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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    提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

    HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

    また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

    マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

    ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

    HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

    HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

    お薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

    すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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    キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

    つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

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    すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

    すまいValueの利用手順は?

    まとめ 訪問査定は、「適正価格」と「仲介先の不動産会社」の見極めに有効!

    ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

    訪問査定のメリットを端的に言うと、「適正価格」と「仲介先の不動産会社」の見極めに有効だということです。

    どちらも、訪問査定の機会なしで得ることは非常に難しいでしょう。

    また、もう一つ意識しておきたいことは、訪問査定では私たち売主側の準備・対応のありかたも大切になってくるということです。

    不動産売買は、仲介役の不動産会社と私たち売主とで二人三脚で行っていくものです。そして、その際は相互の信頼関係もまた、売却の成否に大きく関わってきます。

    満足の行く不動産売却を果たしていく為に、訪問査定の機会を最大限有効に活用していくことを、意識していきましょう。

    今回不動産会社選びの「不動産一括査定サイト」を初めて知ったという方は、以下記事にて詳しく説明していますので、宜しければ併せてご確認ください。

    損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

    マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!