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一戸建てを売るのは買う以上に大変?売却のコツは業者の選び方にあり!

 

「一戸建ての家を売ろうと思っているけど、なかなかうまく進まない…」

「不動産会社には相談しているけど、数か月経っても進展がなく…」

住む人がいなくなった、もしくはいなくなる予定の中古の一戸建てを売りに出そうとして、「なかなか進まない、決まらない」と悩まれている方は多いのではないでしょうか。

怖いのは、売れずに残ってしまった中古の一戸建ては、時の経過とともにどんどん価値が下がってしまうこと。

定期的なメンテナンスも必要となりますし、固定資産税の支払いをはじめとするコストも発生します。

そこで今回は、「売却予定の一戸建てが、確りと計画通りに売れるために」といったテーマで、お話していきたいと思います。

一戸建ての売却完了までの平均期間は?

はじめに、一戸建てを売却する際にかかる期間がどれくらいになるかについて、お話していきましょう。

インターネットで記事を探していると、「中古物件の売却期間はだいたい5ヶ月前後」と記載しているところが多いですね。

ですが、これらの平均期間の内訳は転勤や離婚などの理由による売却も多く含まれています。

一戸建てと比べて比較的フットワークの軽い、マンション物件の売買も多いことも数値に影響していることもあるでしょう。

では、一戸建ての売却完了までの平均期間の実際はどうなのでしょうか。

不動産会社のアットホーム株式会社では、過去5年以内に首都圏の自宅を売却した人」295人を対象として、自宅の購入時の価格、売却時の価格、居住年数、売り出してから売却までの期間についてのアンケート調査を実施しました。(平成27年6月12~15日)その際に公表されている結果を、ご紹介したいと思います。

  平均購入時価格 平均売却価格 平均居住年数 売却までの期間
全体(255人) 3,459万円 2,536万円 13年 8ヶ月
マンション(184人) 3,558万円 2,579万円 12年 6ヶ月
一戸建て(111人) 3,295万円 2,464万円 15年 11ヶ月

一戸建ての売却までの期間は、マンションのおおよそ倍の11ヶ月──約1年ですね。

こうしてみると、一戸建ての売却までの期間はマンションと比べると、やや長くなる傾向にあることが受け止められます。これまで良く言われている「物件の売却期間は5ヶ月くらい」という目安は見直して、売却のスケジュールを立てたほうが良さそうですね。

「家をなるべく早い期間で売却したい!」という方は、以下の記事をご参考ください。

「家(一戸建て・マンション) を早く売りたい! 1日でも早く売るための方法は?

一戸建てはマンションより売れにくい?

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続いて、少し前のデータですが、2010年の中古物件購入数(4~6月時期)における、マンション・一戸建ての比較表を見てみましょう。

  購入物件数(4~6月時期)
マンション 7,555件
一戸建て 2,718件

(参考:TBS「がっちりアカデミー」2010年8月の放映データより)

上の表で見ると、マンションの購入件数は一戸建ての3倍弱もの数になっています。先ほどの一戸建ての売却期間と併せて踏まえると、「一軒家よりも、マンションの方が断然売れやすそう…」と思ってしまいそうですね。

ですが、この数値にはいくつか理由があって、「人の入れ替わりが多い都心・駅前には、一戸建てよりマンションのほうが、物件数が多い」ということ、更には「(同じ地域、環境で比較した場合)マンションは一軒家よりも価格が安い」為、購入者が活性しているのです。

そもそもの数が違って、かつ価格も安いとなれば、マンションの購入物件数が多くなるのは当然と言えば当然でしょう。

都市部ではマンションが売れやすく、郊外・地方では一戸建ての需要も高くなる

全体的に、都市部ではマンションの方が売れやすい傾向にあります理由は、先ほど説明した「マンション物件には、立地の利便性の高い物件が多いことがまず一番にあります。

また、現在日本の家族構成はこれまでの「核家族」と比較して、夫婦2人のみ、または子供1人の少人数世帯も増えてきていることもあって、特に都市部においては広い一戸建てよりもマンションの方がニーズに合いやすくなってきている傾向にあります。

ですが、「将来は一戸建て・一軒家で暮らしたい」という希望を持つ方も依然多くいらっしゃいます

それゆえに、郊外や地方では一戸建てのニーズも依然高くあります。特に車社会であることの多い地方部においては、複数の車を停められる駐車場スペースの有無は、物件購入時の重要な検討事項として挙げられることが多いようです。

また、「都市部でマンションが売れやすく、郊外・地方では一戸建ての需要がある」からといって、その逆の需要が全くないわけではありません。

また、一戸建ては特に都心部においてマンションと比べて物件数も少なくなりますので、比較的ライバルの少ない状態で売りに出していくことも出来ます。

これらの傾向は、まずは「目安」として認識しておくに留めて、売買計画を立てていくと良いでしょう。

中古の一戸建ては、マンションと比べて購入時の検討事項が多い

中古の一戸建ては、マンションと比べて、購入時に以下のような検討事項が新たに発生します。

家のメンテナンス、防犯にかかる維持費はどれくらいか

(マンションの場合は管理会社への一任で済むことが多い)

リフォームの必要性(特にキッチンやバス、トイレといった水回り)
土地の権利はしっかり所有しているか。境界部分ははっきりしているか
付近の住民はどのような人が住んでいるか
固定資産税はどの程度になるか(マンションより高額になることが多い)

管理会社が存在しない、土地の権利の問題もあったりと、一戸建ての購入はマンションの時と比べて、様々考慮しながら進めていく必要がある、ということですね。マンションと比べて売却期間が長くなるのも、納得のいくところではないでしょうか。

逆に言うと、一戸建てを売却する私たちのほうで、これらの検討事項を考慮して売りに出すと、より購入されやすく(=売却期間を短く)していくことにも繋がります。

例えば、メンテナンスや防犯面についてこれまでどうしていたかについて整理して伝えられるようにしておいたり、現状ですでにメンテナンスが必要なところは最低限対応しておくのも効果的です。また、土地の権利書などもきちんと用意して、説明できるように準備しておくことも大切でしょう。

一戸建ての売却の際は、「土地を売る」という観点も併せて持っておくと、売りやすくなる

多くの場合、一戸建ての物件は土地も付いています。

一戸建て物件を売りに出す際は、この「土地」も併せて売るという観点を持っておくと良いでしょう。

購入者はその建物でなく、土地に対して興味を持つ場合も多くあるからです。

建物の価値は「経年劣化」に伴い、時間が経つと共に下がっていきますが、土地自体が劣化するということはありません。

また、更地にして立て直す、駐車場として土地を再活用するなどの選択も産まれてきます。

 

ここで大切となってくるのは、一戸建て売却の際には「建物の活用」、「土地の活用」といったように、購入者に活用の選択肢を用意しておくことです。

それによって、物件に興味を持っていただける購入検討者の数は増え、売却もされやすくなってくるでしょう。

一戸建てを売るのは買う以上に大変?

一戸建てを売るのと買うの、どちらが大変か」──結論から言うと、売る方が大変です。

理由はというと、不動産の売買で重要なのは「タイミング」。

購入者は自分でタイミングを選びますが、売却側はそのタイミングを自分ではコントロールできません。購入検討者のタイミングに合わせて、自分の家をプロモーションしていかなくてはいけません。

ある住宅情報誌のアンケート調査によると、ひとつの物件に対して、購入が決まるまでの物件見学(内覧)数は平均5~10回ほど、と言われています(※物件の条件によって大きく変動します)。

逆に、一人の購入検討者が物件を現地まで見にいく平均回数は3件~4件ほど。

つまり、近年においては中古の不動産物件においてはやや買い手市場(売り手よりも買い手の方がやや有利)になってきている、ということですね。

それだけに、一戸建てを売る際は、購入者の希望に沿った形で売れるように、売却を進めていく必要があります。

また、一戸建てを売る際は、前述のとおり建物のメンテナンスやリフォーム、土地の権利の確認等、様々な準備が必要となります。

過去に買った一戸建てを売る際は、買った時よりも手間・負担が増えることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

「売却期間がかかってもいいから、利益が出るようにしたい!」という場合は?

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さて、ここまでお読みになられて、「売却期間がかかってもいいから、きちんと利益が出るようにしたい!

と思われた方もいらっしゃることでしょう。

そこで続いては、一戸建てで売却益を出すためには、どんな点を意識していくと良いかについて説明していきましょう。

まずは、不動産を売却したときにかかる費用を把握しておく

一戸建てやマンションの不動産を売却するときには、売却にかかる費用が相応かかってくることはご存知の通りでしょう。特に、売却する一戸建ての住宅ローンが残っている場合はローンの完済も視野に入れる必要があります。

不動産(一軒家)売却時に発生する費用の内訳と各種金額

費用の項目 説明 金額目安
仲介手数料 仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。
※仲介手数料の計算式は以下の通りです。
取引価格(売却価格) × 3% + 6万円 + 消費税
売却価格により変動します。
印紙税 売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。
※不動産の売却価格によって変動します。
大体1万円程
抵当権抹消登記費用 売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。 登録免許税 不動産1個につき1000円
(土地・建物の場合は×2で2000円)
司法書士への費用 約1万円
1万2000円
住宅ローンの返済 ローン残債の返済分です。
※ 売却代金に自己資金を加えてでもローンを支払うことができないと、原則として不動産を売ることはできません。
住宅ローンの残債に
より変動します。
ローン返済時の事務手数料 住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。
※ 金額は金融機関により異なります。
大体3,150円~5,250円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3~5万円が必要です。
3,150~5,250円
税金
譲渡益課税
(所得税・住民税)
家を売るときかかる税金です。家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。
※ 詳細は後述します。
0円

 

家を売却するときにかかる費用の詳細説明をご希望の方は、併せて以下をご覧ください。

「家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料~税金まで解説!
特に意識しておきたいのは、金額も大きくなりがちな「仲介手数料」と「住宅ローンの返済」の項目です。

その他項目も確認して、一戸建てを売る時にどれくらいの費用が発生するかの金額イメージは事前に持っておくようにしておきましょう。

一軒家を高く売却するコツは、「不動産会社選び」がポイント

得意はそれぞれ

 

「一戸建てを売る際に、なるべく利益を出していきたい」際に続いて意識してきたい点は、一軒家を売る際に仲介に立っていただく不動産会社選び。

ご存知の通り、現在国内では非常に多くの不動産会社が存在します。

そして、1つの物件に対してどの不動産会社で選んでも価格が同じになるかというと、決してそのようなことはありません。

売却価格の見積もり査定のタイミングから、不動産会社によって数百万もの幅で金額が変わってくるのです。

なぜ不動産会社によって物件の査定額が変わってくるのかというと、それぞれの不動産によって販売が得意な物件のタイプや地域があるからです。

例えば、「この物件タイプはこれまで携わった実績も多くあるし、自社の販売ネットワークで顧客を見つけてこれる自信がある」という不動産会社は、その物件に対して高めの査定額を出してくるでしょう。

つまり、高く設定しても売却できる自信がある、ということですね。

また、査定額だけで不動産会社を決めるのもお薦めしません。

査定・仲介契約後は不動産会社の担当はその物件の販促活動を進めていきます。

このときに、その担当の方が「どんな販促活動を進めていくのか」を事前に聞いて、その内容も観ながら不動産会社を決めていくと良いでしょう。

不動産会社の販促活動を確認するときの視点候補

宣伝の媒体は何か

(ネットのみの宣伝か、または店頭広告や新聞チラシ広告だけなのか、不動産ネットワークを使ってくれるのか等)

購入希望者を増やしていく為にどんな工夫をする(している)のか
販促の進捗をどれくらいの頻度で、どのように報告してくれるのか
売却が決まりやすくなるために、こちらに対してどのような意見、アドバイスをしてくれるか

不動産会社は一括査定サイトで探すのがおすすめ

「不動産会社選びが大切なのは分かったけれど、どうやって選んでいけばよいか分からない…という方は、『不動産一括査定サイト』を利用されることをお勧めします

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」であったり、「お願いした不動産会社の担当があまり良い感じではなかった・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その後アプローチしてくる複数の不動産会社の中から査定額と営業担当のタイプ、対応を観ながら選定していく、という流れを取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

初めての方へのオススメとしては、実績も豊富で、かつ全国地域対応の不動産一括査定サービス「ホームフォーユー」(HOME4U)」があります。

初めての「不動産一括査定」をするときの、オススメのサービス

4u

不動産一括査定を使えば、「信頼できる不動産会社」の選定と「査定額アップ」の両方が見込める!

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービス。

なかでも一番のおすすめが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
年間400万人の利用実績!かつ、満足度90%以上!

ホームフォーユーは個人情報を保護していくための運用体制として「プライバシーマーク」も取得しているので、「登録したら個人情報が色々流出してしまうのでは…」といった心配もありません。

もちろん不動産一括査定も無料です。

一戸建て売却は、売買期間にゆとりをもって、かつ不動産会社選定はしっかりと!

 さて、ここまでの内容を簡単にまとめておきましょう。

一戸建ての売却完了までの平均期間は、約11ヶ月。マンションの約6ヶ月よりも、かなり長め
中古の一戸建ては、マンションと比べるとメンテナンスや土地の権利についてなど、購入時の検討事項が多くなる
一戸建ては買う時よりも売る時の方が大変になりがち
一戸建てを売る際に利益を出していくには、以下をしっかり対応しておくことが大切

 > 不動産を売却したときにかかる費用を把握しておくこと

 > 仲介に立つ不動産会社をしっかり選定しておくこと

不動産会社の選定には、不動産一括査定サイトの活用が効果的

特に重要なのは、一戸建ての売却にかかる期間はそれなりに掛かっているということ。

そしてだからこそ、売る際にはしっかりと準備をして、信頼・安心できる不動産会社を選定しておくことが大切となってきます。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!