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投資用マンションを売る際に絶対押さえておきたいポイント・注意点4つ

 

「投資用マンションを所有しているけれど、収入状況があまり芳しくない…」とお悩みの方は、多いのではないでしょうか。

そして、その投資用マンションの売却について、慎重になりながらも検討されている方も、きっと少なくないことでしょう。

少し前の「不動産バブル」の時代でしたら、購入した不動産の価値はすぐに上昇していき、キャッシュフローも健全化されがちでしたが、今のご時世ではなかなかそうはいきません。

毎月の家賃収入が入ってきても、キャッシュフローではとんとんか、ややマイナスになっている、という方が殆どでしょう。

そこで今回は、「賢く適切に投資用マンションを売る」為に必要な知識、押さえておきたいポイントを説明していきたいと思います。

投資用マンションを所有されている方は、是非ご覧ください!

「その投資用マンション、売りに出した方が良いかも」を知らせる5つのサイン

始めに、投資用マンションを売る「タイミング」についてお話したいと思います。

と言いますのは、投資用マンションは、居住用マンションの売却とはまた異なる、特有の「売るタイミング」があるのです。

具体的に、どんなタイミングを意識していけばよいかというと、大きくは以下の5つになります。

(時期的な要因等で、)周辺物件の相場が高まってきている
近隣地区の「空室率」が上昇し始めている
マイナスになった(もしくは近い将来にマイナスになる見込み)
築年数が10年を超えている
投資用マンションを運営するモチベーションが下がってきた

それぞれ、具体的にどういうことなのかを詳しく見ていきましょう。

(時期的な要因等で)周辺物件の相場が高まってきて

こちらは居住用マンションも同様ですが、好景気等のなにかしらの時期的な要因で「投資用マンションが高く売れそう」という状態でしたら、その投資用マンションは「売り時」と見ても良いでしょう。

例えば、国の政策による不動産市況の活性が見られる時期であったり、「東京オリンピック開催」前に見られる不動産相場上昇が出ているときが、それにあたります。

実際、2020年のオリンピック開催が予定されている東京(特に豊洲などのオリンピック会場付近の地域)では、マンションや土地の不動産価格が上昇傾向にあります。

これらの不動産好景気時に意識しておきたいのは、「その好傾向がずっと続くことはない」ということです。

オリンピックの影響による不動産好景気においても、過去の事例では「オリンピック前にピークが訪れ、オリンピック後は少なからず(価格が)下降する」ことが殆どでした。

つまり、不動産相場の上昇が見られたら、その上昇があるうちの売却を検討することがとても大切だ、ということですね。

東京オリンピックの影響による不動産相場上昇に伴いマンション売却を検討されている方は、併せて以下記事もご覧ください。

マンション売却は東京オリンピック前が絶対におすすめ!譲渡所得税も注意

近隣地区の「空室率」が上昇し始めている

投資用マンションの近隣地区の「空室率」が上昇してきているときも、投資用マンションの「売り時」検討の際に抑えておきたいポイントのひとつです。

確認しやすいポイントで言うと、入居者の入れ替えの際に「新しい入居者が決まるペースが遅くなってきた…」といった体感が得られる場合は、意識した方が良いでしょう。

ですが、この「空室率」については何もご自身の投資用マンションについてだけでなく、近隣地区(例えば最寄り駅付近)のライバル物件についてもチェックしておいた方が良いでしょう。

一般的に、マンションの「健全な」空室率は10%以下と言われています。

「マンション賃貸のポータルサイト等で、空き室の紹介がやや多く出ている」であったり、「実際近くのマンションに来てみたが、(ポストや外から見えるベランダからの空き室状態等で)空き室がやや多そうだった」ということが感じられるようでしたら、近隣地区の「空き室率」が上昇していると疑ってみるべきかもしれません。

そのほか、空室率とも通じるところですが、投資用マンションの地域が「過疎化」していないか(以前と比べて人口が減っていないか)なども確認しておくと良いでしょう。

確認方法は、対象の市区町村のHPで紹介される「人口推移」をチェックすると、具体的な数値も見れてイメージも付きやすいはずです。

「空室率」「過疎化」も、その傾向が続いたり加速するとマンション収益のマイナスに大きく関わってきます。

その際は早めに傾向に気づき、売却などの手段検討に移行していくことが、とても大切です。

キャッシュフローがマイナスになった(もしくは近い将来にマイナスになる見込み)

投資用マンションの運営をされている方は、「ローンの借り入れ」を行って運営されている方が殆どでしょう。

毎月のローン返済があっても、その月の家賃収入がその返済額を上回っていれば、利益は出ていることになります(実際は、固定資産税や管理費、修繕積立金等もありますので、その分も加味して利益計算をする必要があります)。

ですが、空き室等で家賃収入が入らない月が出てきたりすると利益は下がり、更にその傾向が促進されるといずれ収入がローン返済額を下回ってしまい、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。

不動産業界では、このタイミングを「デッドクロス」と呼び、またこの時期が「投資用マンションの売り時の一つ」と言われています。

キャッシュフローがマイナスの状態でマンションを経営していても、利益がマイナスの状態が続いてしまうので投資用マンションを続けるメリットはなくなってしまいますので、この状態になったら「早く売ること」を意識するべきでしょう。

また、現在マイナスでなかったとしても「近い将来マイナスになる可能性が高い」ことが見込まれるようでしたら、他の4つのサインも参考にしながら、投資用マンションの適切な売り時について、検討をし始めると良いでしょう。

築年数が10年を超えている

投資用マンションが高く売れる時期は、当然ながら築年数があまり経過していない方が高く売れます。

(ただし、所有が5年未満だと税金面がやや不利になるので、所有して5年以上経過してからのほうがメリットが高まるでしょう)

一方で、「築年数いつくらいまでなら高く売れるか」という点については、「築10年まで」のタイミングを見ておくと良いでしょう。

と言いますのは、中古マンションの価格傾向として「築6〜10年頃から価格下落が強めに進み、20年以降は緩やかになる」という傾向があるからです。

中古マンションの築年数別平均㎡単価

image1

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

上記は、公益財団法人 東日本不動産流通機構がまとめた、東京首都圏のマンション物件価格(㎡価格)の築年数推移のグラフです。

グラフを見ると、マンションの価格は築6〜10年を過ぎたあたりから築21〜25年までかなり強い勢いで下降しています。

もちろん、この傾向がすべてのマンション物件に当てはまる訳ではありませんが、一つの指標として見ておくには効果的でしょう。

つまり、もし「投資用マンションを少しでも高く売りたい」ということでしたら、築年数10年あたりまでに売却した方が良い、ということですね。

投資用マンションを運営するモチベーションが下がってきた

最後に紹介します「投資用マンションの売却時期を知らせるサイン」は、あなたの投資用マンションを運営する「モチベーション」が下がってきたというタイミングです。

不動産投資事業の最大の魅力は、「基本何もしなくても収入が入ってくる」ことですが、それでも全く何もしないわけではなく、近隣地域の地価であったり、中長期的な収益シュミレーションの考察や修正等、運営時に意識していくポイントはいくつもあります。

最初はそれらに気を配れていたのに、「どうも最近はあまり意識できていない」であったり、「なんとなく、不動産運営のモチベーションが下がってきている」という状態になっていたら要注意です。

何故なら、そのモチベーションはこれからも下降し続けることが予想されるからです。

そうなれば、適切な売り時を見極めることや、トラブル時の防止や適切な対処も小手に回ってしまったりと言ったことも起きやすくなるでしょう。──当然、それらは最終的に投資用マンション経営の結果(収益)にも関わってきます。

「最近、投資用マンションを運営するモチベーションが下がってきたな…」ということが自覚されたら、それは大きな「投資用マンション売り時のサイン」です。見逃さずに、しっかりとその事態を受け止めて対処されることをお薦めします。

投資用マンションを売る際に絶対押さえておきたいポイント・注意点4つ

続いては、「投資用マンションを売却しよう」となった時に、私たち売主が「絶対に押さえておきたい」大切なポイント・注意点を紹介いたします。

紹介するポイントは、以下の4点です。

投資用マンション売却時の「相場設定」と、「キャップレート」について押さえておこう
投資用マンションを売却する際の、築年数のタイミングを見ておこう
譲渡益への節税対策も押さえておこう
投資用マンション対応の「不動産一括査定サイト」を活用しよう

それぞれ、項目ごとに詳しく見ていきたいと思います。

投資用マンション売却時の「相場設定」と、「キャップレート」について押さえておこう

最初に把握しておきたいことは、「マンション売却時において、居住マンションと投資用マンションでは、売却価格(査定)の方法が違う」ということです。

居住マンションにおいては、「取引事例比較法」といって同じマンションや近隣類似マンションの相場を見ながら価格が設定されていくのに対して、投資用マンションでは「収益還元法」という手法を用いて価格設定されていきます。

「収益還元法」をシンプルに説明すると、「この投資用マンションは、賃貸に出すと月額○円になるだろう。収益期間は〇年程で見ると、期間内に平均○%程の利回りが欲しい。──となると物件価格は○円程が望ましいだろう』という風に、現在予想される当該マンションの「賃料」を基準に売却額を算出していくのです。

そして、その際に把握しておきたいのが「キャップレート」という言葉です。

キャップレートとは

地域や立地ごとにある適正な利回りのこと

利回り=年間家賃収入 ÷ 物件価格

ex) 家賃が10万円、物件価格(売却の際の価格)が1,000万円だった場合

利回り=10万円×12ヶ月÷1,000万円

   =12%

※利回りが高ければ高いほど収益性の高い物件となります。

キャップレートは、言い換えると、「その地域・物件内容に対して、投資家が『これくらいの利回りは欲しい』と捉える相場値」とも言えます。

当然ながら、地域や物件の仕様、環境によってキャップレートの数値は変わります。

投資用マンションを売却する際、買主からするとその際の購入金額(私たちから見たときは売却金額)がその投資用マンションの価値(物件価格)となります。

そして、そのマンションを賃料いくらで出すかが設定されれば、キャップレートが算出されるということですね。

例えば、投資用マンションの売却活動の際に購入希望者から「その価格だと、キャップレートに対する利回りが低いですね」と言われた場合は、言い換えると「売却価格がちょっと高すぎません?」ということです。

私たち売主からすれば、「売却金額でローン残債や新たな不動産投資資金に回そう」といった予定もあるでしょう。ですが、その想いを前面に出しすぎてしまうと、キャップレートより大幅に引き下げてしまうような利回りの価格設定になってしまい、購入希望者の心象を悪くさせるリスクもあるので、注意しておきましょう。

投資用マンションを売却する際の、築年数のタイミングを見ておこう

前述もしましたが、投資用マンションを売却する際は、築年数のタイミングも重要です。

一般的に築年数5〜10年あたりから、1年経過ごとの価格下落の傾向は強まりますので、「とにかく高く売りたい」という場合は、早いに越したことはないでしょう。

ですが一方で、投資用マンションを「所有してから5年経っていない」状態で売却しますと、売却時に利益が出た場合の税金がやや高くなってしまうので注意が必要です。

不動産売却時に利益が出た際の、税率について

所得期間が5年以下の場合
(短期譲渡所得)
課税譲渡所得金額×税率20%
所得期間が5年超の場合
(長期譲渡所得)
課税譲渡所得金額×税率39%

※上記税率は、所得税と住民税の合計になります。

上記の表を見てわかります通り、所得期間が5年以下の場合、それ以上の場合と比べて税率が倍近くになっています。

例えば、投資用マンション売却で500万円の利益が出たとします。

その際に、「所得期間が5年超」の投資用マンションでしたら税金は100万円程になります。──これでも十分高いですが、「所得期間が5年以下」であった場合は195万円もの税額になってしまうのです。

「投資用マンションを所有して、ちょうど5年程になる」という方は、所得期間5年以上になるのを待ってから売却した方が、税制面で有利になる、ということですね。

譲渡益への節税対策も押さえておこう

前項でも紹介しましたが、投資用マンションを売却した際には、「譲渡所得」にともなう税金の支払いが発生します。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却額)- 取得費(購入価額から減価償却費を控除した額)- 譲渡費用(仲介手数料等)

居住用マンションの際には「マイホーム特例」という制度があり、様々な節税を活用することが出来るのでは、投資用マンションではマイホーム特例を適用できません。

「そもそも、譲渡所得がマイナスになってしまう」という方は、税金の支払いは発生しませんが、投資用マンション売却に伴って利益が発生する方は必ずそれに伴う税金の支払いについて意識しておくべきでしょう。

ちなみに、居住マンションと比べて数は少ないですが、投資用マンション売却時に譲渡益が出た際の節税もいくつかあります。当てはまらないケースも少なくありませんが、念のため押さえておくと良いでしょう。

投資用マンション売却時の、譲渡税の節税方法

節税ケース 説明
10年超保有していた物件を売却し、
新たに買い替えする場合
新たに「買い替え」を行う場合の優遇処置です。
買い替え物件の購入価額により、最大80%分の利益を圧縮し、課税の繰り延べをすることができます。
売却損になる不動産を
同じ年に売却する場合
個人が不動産経営を行っている場合は、基本譲渡税の計算は給与と不動産収入と別で計算します(分離課税)。
ですので、給与所得の税金(所得税、住民税)と不動産所得の赤字とで相殺することはできませんが、不動産経営の中で同年に発生した譲渡益と譲渡損を相殺することはできます。
つまり、投資用マンションを売却して譲渡益が出た場合は、その年内に譲渡損が出そうな物件を売れば、譲渡税の軽減に繋げられます。

投資用マンション対応の「不動産一括査定サイト」を活用しよう

「投資用マンションを売る際に絶対押さえておきたいポイント」の最後は、投資用マンション対応の「不動産一括査定サイト」を活用することです。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

なぜ不動産一括査定サイトの活用が大切なのかというと、投資用マンションに限らず、不動産売買は不動産会社に仲介を依頼するのが通常ですが、不動産会社によっても地域や物件の得手不得手があり、売却成否や金額も不動産会社によって大きく変わってきてしまうからです。

ですので、投資用マンションの売却に、不動産会社の仲介を依頼する際は「まず複数の不動産会社に相談し、仲介パートナーとしての適性を見定めること」が非常に重要です。

そして、その「複数の不動産会社に相談」する際に有効なのが、この「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかには「投資用マンション」の相談も得意分野としているサイトもありますので、活用していくと良いでしょう。

具体的なサイトと内容については、次の章で詳しく説明いたします。

投資用マンションを売却する際の、お薦め不動産一括査定サイト

さて、ここからは投資用マンションを売却する際に、お薦めの不動産一括査定サイトを紹介していきます。

紹介する不動産一括査定サイトは、以下の2サイトです。

リガイド
イエウール

投資用マンション売却時のお薦め不動産一括サイト(1) 「リガイド

リガイドは、株式会社ウェイブダッシュが運営する、不動産投資、収益物件情報、不動産査定、賃料査定、リフォーム、不動産ローンなど住宅・不動産の情報を提供する、不動産ポータルサイトです。

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リガイドの他の不動産一括査定サイトと一線を画す特徴は、サイトトップページのコピーメッセージにも含まれている「11年目の老舗サイト」であること、そして提携企業は「独自の審査を通過した」優良不動産会社が多いところです。

また、投資用マンションも含めた投資物件に関してもサイト内に多くのソリューションが紹介されていますので、併せて確認されると良いでしょう。

リガイドの一括査定はこちら

リガイドでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

リガイドの利用手順は?

投資用マンション売却時のお薦め不動産一括サイト(2) 「イエウール」

イエウールは、株式会社Speeeが運営する、国内で最も提携不動産会社数の多い(15,000社!)、不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社の多さのみならず、また、利用者の満足度も98%(2017年2月 同社HPより)と、実際にご利用される方の満足度も高いところも特徴の一つです。

満足度が高い理由としては、イエウールは単に提携不動産会社数が多いだけではなく、利用者からのクレームの多い企業を排除して、不動産会社を良質なものに厳選するといった「品質」面の配慮もきちんとなされているといった点も挙げられます。

イエウールの一括査定はこちら

イエウールでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

イエウールの利用手順は?

まとめ 投資用マンションの売却は、タイミングと投資ならではの知識を押さえたうえで行動を!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

投資用マンションを売却する際に大切となるのは、まずその「タイミング」です。

不動産市場は変動の激しい領域です。かつ、物件価格は経年に伴っての下降もあり、なかなか適切な売り時を判断しにくいこともあるでしょうが、本記事に挙げた「売り出しタイミングを知らせる5つのタイミング」はしっかり把握しておくと良いでしょう。

併せて、投資用マンションは居住用マンションと売り方や金額設定が変わってきます。

居住用マンションとの違いを認識しつつ、適切な相場(売却価格)をご自身でも把握して、売却活動を進めていくことが大切です。

また、最後に紹介した不動産一括査定サイトについて、「今回不動産一括査定サイトの存在を初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

投資用マンション売却の際に、希望・期待通りの売却が出来るように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!