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一般媒介は契約する不動産会社選びが重要!売りに出すポイントと注意点

 

一戸建てやマンションを売りに出す際に、複数の不動産会社に仲介を依頼しながら進めていける「一般媒介契約」をご検討されている方は、一般媒介契約ならではの進め方や注意点があるのはご存知でしょうか?

「でも、一般媒介でないと、同時に複数の不動産会社に相談(依頼)できないんでしょ?」

「良い物件だったら、一般媒介の方が高額で売れやすいって聞いたんだけど…」

確かに、一般媒介契約はそういった側面もあります。ただし、それらはあくまで「一般媒介契約」の仕組みとポイントをしっかり押さえられていることが前提となるのです。

では、その一般媒介契約の仕組み、ポイントとはどのようなものなのか──。今回はそんな一般媒介について、詳しく見ていきたいと思います。

そもそも、媒介契約とは?一般媒介、専任媒介のおさらい

「一般媒介契約を初めて知った…」という方は、よろしければこちらも併せてご覧ください。

専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

媒介契約とは

「媒介契約」は、一戸建て・マンションの売買の際に、仲介に立つ不動産会社にお願いする際に締結される契約のことを言います。

ちなみに、不動産会社に仲介を依頼する際は、必ずこの「媒介契約」を結ぶ必要があります。

なぜなら、不動産会社は仲介を依頼される際に、この媒介契約をきちんと結ぶことを宅建業法で義務付けられているからです(宅建業法34条の2)。

宅建業法で媒介契約が義務付けられている理由は、「不動産会社が公平かつ適正に仲介し、また依頼主側もその為に必要な情報の開示・コミュニケーションを行っていくこと」を双方で取り交わし、後々に契約の内容、遅延、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するためです。

媒介契約の種類

不動産会社との仲介の契約を結ぶ際の媒介契約の種類は、大きく「一般媒介契約」「専任媒介契約」、そして「専属専任媒介契約」の3つに分かれます。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任
媒介契約
他の不動産会社への
複数仲介依頼ができるか
可能 不可 不可
並行して、
自分で購入希望者を探し
直接取引できるか
可能 可能 不可
契約有効期間は
どれくらいか
法令上は制限なし
(※2)
3カ月以内 3カ月以内
レインズ(※1)への
登録義務はあるか
法令上は登録の
義務なし(※3)
登録の義務あり 登録の義務あり
契約期間中、
不動産会社から依頼主への
進捗報告の義務はあるか
法令上は報告の
義務はない(※4)
報告の義務あり
(2週間に1回以上)
報告の義務あり
(1週間に1回以上)

※1 レインズは、全国の不動産会社間で一戸建てやマンションなどの物件情報を共有できる不動産情報システムのことです。詳しくは「レインズの仕組みを知っておくと、専任媒介契約、一般媒介契約の違いが一層分かる!」をご覧ください。
※2 一般媒介契約は、法令上では契約有効期間の縛りはありませんが、通常は「3カ月以内」とするところが多いです。
※3 一般媒介契約であっても、「任意」でレインズに登録することは可能です。
※4 一般媒介契約であっても、「任意」で不動産会社からの進捗報告を求めることは可能です。

一般媒介契約と、他の専任媒介契約の違いは

一般媒介契約と、他の専任媒介契約の違いは大きく以下の点にまとめられます。

依頼者(売主)は、複数の不動産会社に依頼することが出来る
仲介を受ける不動産会社は、依頼者(売主)の物件をレインズに登録する義務はない
契約期間中、不動産会社は依頼者(売主)に販促の進捗状況を報告する義務はない

ここまで見た限りでは、私たち売主からすると、一般媒介契約の形式で仲介を依頼するメリットは「同時に複数の不動産会社に依頼できる」のみになるように感じられることでしょう。

そうなると、「本当に信頼できる不動産会社に依頼できるのなら、一般媒介契約でなくても良いんじゃないの?」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ですが、それでも一戸建てやマンションの売却の際に「一般媒介契約」を選ばれる売主さんは多くいらっしゃいます。さて、その理由はなぜかについて、次の章で詳しく見ていきましょう。

一般媒介を希望する売主は意外に多い!なぜ?

「一般媒介契約」を希望するのは、不動産会社ではなく、ほぼ100%売主から

まず、「一般媒介契約」は、不動産会社側からはあまり結びたがりません。なぜかというと、仲介による媒介成立が必ずしも自分たちの会社の売り上げになるとは限らなくなってしまうからです。

これによって、一般媒介契約になったときに販促活動にあまり力を入れなくなってしまう不動産会社もあります。

ですが、一方で売主側からすると以下のようなメリットも生じてきます。

1. 複数の不動産会社に依頼して、その中から「真摯に取り組んでくれる」不動産会社を見極められる
2. 複数の不動産会社での競争が発生するので、通常より高額で売買成立する可能性も出てくる

特に1つ目のメリットでは、不動産売買の価格は仲介する不動産会社によって大きく変わってくる状況を踏まえると、私たち売主側からするととても強いアドバンテージに感じられることもあるでしょう。

また、2つ目のメリットにおいては、特に「売ろうとしている物件の価値に自信がある」といった方には功を奏しやすい特徴と言えます。

魅力的な物件には、必然的に多くの購入希望者が集まります。それにより、売却価格も上げやすくなってきます。それに加えて、不動産会社間の競争も働くと、更に効果も高まってくる──ということですね。

一般媒介契約は専任媒介契約と違って、契約期間の縛りもありませんので、「長期間かかってでも、納得いく価格で物件を売却したい!」という方には、その意図に適った適切な売却プロセスに繋げやすくなることもあるのです。

不相応な価格設定で「一般媒介契約」を進めると、大変なことになる可能性も…

ここで一つ注意しておきたい点として、「高値で売りたいから」と言って相場を大きく上乗せした希望価格で一般媒介契約を結んだらどうなるか──についても見ておきましょう。

例えば、2,000万円相応の中古の一戸建てをあなたが一般媒介契約を行い、売却金額は2,500万円で不動産会社5社に頼んだとします。

するとどうなるのかというと、おそらくどの不動産会社も契約は結んだとしても積極的な販促活動は行わないでしょう。

なぜなら、不動産会社も販促活動は身銭を切って行いますので、「そんな価格では売れないだろう」という物件に投資することは「リターンのないリスク」と判断するからです。

更には、一般媒介契約はレインズへの報告義務もありませんので、最悪の場合、あなたの売却物件は世間の誰の目にも触れられることなく、完全に放置状態となるかもしれません。

このように、一般媒介契約は自由競争を起こしやすい特徴がある反面、相場を度外視した価格設定での契約や、またはあまり人気の出ない物件を売りに出す場合は「売れにくくなる」という側面があることを意識しておくと良いでしょう。

不動産会社側でも、一般媒介に期待することはある?

一般媒介契約はどちらかというと売主側のメリットによって成立されるもの──という見方はおおむね正しいですが、それでも不動産会社側でも、一般媒介契約であることをうまく活用した展開を考えて実施することもあります。

例えば、自社に強力な顧客ネットワークを有している不動産会社でしたら、レインズへの登録義務がないことも利用しつつ、自社で売主と買主双方を仲介するいわゆる「両手取引」を狙いやすくなります(もちろん、他の不動産会社よりも早く契約成立にもっていく必要があるので、その不動産会社には相応の機動力が求められます)。

そのほか、いったん一般媒介契約で結びつつも、成約がすぐにされなそうだったら専任媒介契約を組んでもらうように仕向けていく──といったケースもあります。売主との接触回数を増やしていこうというスタンスの不動産会社で、見られやすい手法でしょう。

このケースの場合、その不動産会社にとっては一般媒介契約を専任媒介に切り替えていこうという意図が働いていますので、一般媒介の期間中は積極的な販促活動が行われていないことも想定されます。

つまり、不動産会社の方で一般媒介契約にウェルカムだったとしても、その理由は果たして私たち売主にとって望ましい理由からではないこともある──ということです。

一般媒介契約で一戸建てやマンションの売買を行う際には、その不動産会社が一般媒介契約を行う上で本当に最適なパートナーかをしっかり見極めていくことが、とても大切になってくるのです。

不動産会社の選定方法については、後半の「一般媒介契約をする不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで見極めていこう!」をご参考ください。

一般媒介契約のメリット・デメリット

さて、ここまでで一般媒介契約の特徴、ポイントは大分イメージがついてきたのではないでしょうか。

続いては、ここまでの振り返りの意も込めて、一般媒介契約のメリット・デメリットをまとめてみましょう。

一般媒介契約のメリット

複数の不動産会社に依頼して、その中から「真摯に取り組んでくれる」不動産会社を見極められる
複数の不動産会社での競争が発生するので、通常より高額で売買成立する可能性も出てくる

一般媒介契約のデメリット

複数の不動産会社への同時対応になるので、コミュニケーションコスト、事務コストが多く発生する
(物件の魅力や、価格設定等の影響で)不動産会社が積極的に動いてくれないこともある
いくつもの不動産会社が同時に販促活動に入った時、消費者(購入希望者)のほうで「いつも見る物件」という認知を与えてしまう可能性

 

一般媒介契約のメリットについては、すでに前の章で述べていますので、ここはデメリット部分について説明を加えておきましょう。

「一般媒介契約のデメリット」で挙げた1つ目、「複数の不動産会社への同時対応になるので、コミュニケーションコスト、事務コストが多く発生する」は、当然と言えば当然ですよね。

契約書の書類作成もそうですし、売主は物件の説明や現地査定の立ち合いなど、契約した不動産の数だけこなす必要が出てきます。

忙しい時間帯の合間を縫っての売却活動の場合、一般媒介契約であまり多くの不動産会社と契約を結びすぎてしまうと、かなり大変になってしまうこともあるでしょう。

 

また、2つ目の「(物件の魅力や、価格設定等の影響で)不動産会社が積極的に動いてくれないこともある」についても、一般媒介契約で一戸建てやマンションの売却を進める際に売主は常に意識しておくポイントです。

不動産会社が積極的に動かない理由は、不動産会社側にあることもありますし、そもそもの物件や価格設定のほうに原因があるかもしれません。このような状況になった際は、それら原因の所在を切り分けながら進めていく必要があります。

 

最後の「いくつもの不動産会社が同時に販促活動に入った時、消費者(購入希望者)のほうで『いつも見る物件』という認知を与えてしまう可能性」については、前述の2つほどクリティカルなものではありませんが、自分の物件がどのように世間に露出されているかは意識しておくと良いでしょう。

当然ながら、買主も物件の選定には慎重に慎重を重ねてきます。いつもいつも「売り出し中」と出ている物件は、「この物件は前から良く見るけど、ずっと残っている。なにか売れない理由があるのだろう」という警戒心を持たれてしまうこともあるのです。

一般媒介契約は期限の縛りはありませんが、だからといって悠長に構えてしまうとこのように購入希望者の購買意欲を減退させてしまうリスクも生じてくる、ということですね。

一般媒介契約をする不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで見極めていこう!

ここまでで、一般媒介契約の概要と、一般媒介契約で進める際の売主・不動産会社それぞれの意思の働き、そして一般媒介契約のメリット・デメリットについてお話してきました。

おそらく多くの方が、「一般媒介契約でも、契約相手となる不動産会社の選定がとても重要だ」ということにお気づきになられたのではないでしょうか。

まさしくその通りで、有象無象の不動産会社から信頼できる不動産会社を選んでいくよりも、最初から高水準の品質の不動産会社群と契約を結んで、最終的に一社に選定していく方が「一般媒介契約の利点」を大きく活用できます。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「高水準の品質の不動産会社って、どうやって見つけていけばよいんだ」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
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ホームフォーユー多くの大手不動産会社を提携パートナーとしており、そのほか地域密着型のその地域ならではの老舗不動産会社との連携もある、非常にバランスの取れた不動産一括査定サイトです。

つまりは、前述しました、「一般媒介契約で進める際に望ましいとされる、高水準の品質の不動産会社群」はこのホームフォーユーで、一括で見つけられる可能性が高い、ということですね。

また、一括査定依頼の際に、「一般媒介契約希望」ということも併せて触れておけば、一般媒介契約でも対応可能という意思を持つ不動産会社からのアプローチを得られやすくなるでしょう。

不動産会社一社一社連絡する手間を考えれば、これらサービスを使用しない手はないでしょう。現在一戸建て・マンションの売却の仲介先をご検討中の方は、是非お試しください。

一戸建て・マンションを「一般媒介契約」で売却する場合は、売却物件・仲介先の不動産会社ともにしっかり見極める目線が大事!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「一戸建て、マンションの売買の際は、専任媒介契約が基本だと思っていた」という方も、一般媒介契約で進めることの利点、そしてその際の注意点にも、大分イメージも持ててきたのではないでしょうか。

一般媒介契約で不動産売却を進める際は、売却する物件自体の見極め(相場観、人気物件かどうか等)と、そして仲介先の不動産会社の見極めがとても重要となってきます。

不動産会社の見極めの際は、(特に初めての不動産売却をチャレンジされる方は)前述した不動産一括査定サイトを利用されることを強くお勧めします。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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