不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

中古の定期借地権のマンションは売れにくいって本当?売却のポイント・注意点

 

10年ほど前から、都心部を中心に話題の賑わいを見せている「定期借地権マンション」

50〜70年間といった期限付きであっても、都心部の立地の良さと、通常の新築マンションでは見られないような「低価格」に魅力を感じて、購入された方も多いことでしょう。

一方で、「定期借地権マンションは、買う時は良いけれど、売るときは大変」という噂も少なくありません。

今回は、現在定期借地権マンションにお住いの方で、「いずれ売却したいと思っている」、「もしかしたら売却するかもしれない…」という方向けに、「中古の定期借地権マンションは売れるのか?」という疑問をたどっていきたいと思います。

現在定期借地権マンションにお住いの方も、今後定期借地権マンションに住むことを検討されている方も、是非ご覧ください!

定期借地権マンションとは

現在定期借地権マンションにお住いの方からすれば、「すでに重々知っている」事柄かもしれませんが、おさらいの意もかねて、はじめに「定期借地権マンションとは何か」について見ていきましょう。

「定期借地権」と定期借地権マンション

まず、「定期借地権」は、文字通り、期限を定めて土地を賃貸借する権利のことです。

一般的な土地の借地権契約では、借地人が請求さえすれば賃貸借契約が更新されます。また、地主がこれに異議を申し立てられるのは「正当な事由」があるときに限られます。

ですが、「定期借地権契約」では、更新が認めらません。契約期限が来ると無条件で土地が返還されるという仕組みです。

しかし、その契約期間の一般的な長さは50〜72年ですので、時期からすれば「契約期限内で、自分の人生は全うするだろう」という人も多いことでしょう。

そして、この定期借地権を利用して、デベロッパーが地主から借り受けた土地に建てるのが「定期借地権付きマンション」です。

定期借地権マンションは、とにかく安い!

さて、近年なぜ定期借地権マンションが注目されているかというと、一番の理由がその「安さ」です。

同地域にある同レベルの分譲マンションに比べ、3〜4割程価格が引き下がっていることが殆どです。

例えばマンション価格帯6,000万円〜8,000千万円の西新宿に立地された定期借地権マンションの「パークタワー西新宿エムズポート」は最多販売価格帯が4,600万円程、億ションの立ち並ぶ麻布地域においても、定期借地権マンションの「プラウド南麻布」は7,500万円前後です。

名だたる大手デベロッパーの手掛けるマンションで、これだけ価格の差があれば、定期借地権マンションに関心が集まるのも必然と言えるでしょう。

そのほか、運用時のコストにおいても定期借地権マンションは「土地分の固定資産税がかからない」というメリットもあります。

定期借地権マンションは、なぜ人気が出てきたのか?

実は定期借地権マンションは、はじめから人気があったわけではありません。

どちらかというとその逆で、当初は「土地はいずれ返却しなくてはいけない」という認知がマイナスに働き、一時期物件数は減少傾向にありました。

ですが、2008年ごろから都心部が恒久的な「土地不足」になってきていた影響と、寺院などの土地を持つ地主に対するデベロッパーの積極的なアプローチが功を奏し、段々と人気が集まるようになりました。

人気の定期借地権マンションの先駆けとなったのは、神楽坂に位置する「江戸の三社」と呼ばれた「赤城神社」の敷地内に建った定期借地権マンション「パークコート神楽坂」でしょう。

同マンションは翌年のグッドデザイン大賞にも選ばれ、その土地になじんだ高品質なデザイン性で話題になりました。

つまり、定期借地権マンションの人気のポイントは、以下の3つに要約できるでしょう。

価格が(他のマンションと比べて)安い
都心部、駅近くなど、利便性の高い立地にある
土地になじんだ高品質なデザインであるものが多い

中古の定期借地権マンションが「売れにくい」と言われる理由

さて、「新築」では圧倒的な人気を誇る定期借地権マンションですが、「中古」での人気はどうなのかというと、やはり「いずれ土地を返却しなくてはいけない」という前提条件と、「残り期限がどれくらいあるか」という残存期間の状況から、やや人気は落ちる傾向にあるようです。

「残り期限がどれくらいあるか」という点で見ていくときに、注意しておきたいのが住宅ローンの期間です。

マンションを購入する際に、多くの人は30年〜35年程を目安に金融機関に住宅ローンを組みますよね。ですが、定期借地権マンションの借地期間があと35年をもう切っている状態だとしたら、どうでしょうか。

「マンションを手放したとしても尚、ローンだけが残ってしまう」という状況は、買主の心象としてはあまり良くないものでしょう。

また、マンションはその規模が大きくなればなるほど、築年数が経った時の「修繕積立金」の額は大きくなってきます。

私の知人が住む定期借地権マンションでは、築3年の現在は修繕積立金1万円程ですが、30年後には8万円程になるというシュミレーションを出されて、その知人も頭を悩ませていました。

定期借地権マンションが「売れにくい」とされる理由、それは大きく以下の3つがあるのです。

定期借地権の残存期間が差し迫ってくるため
住居可能期間が住宅ローン期間より短くなってしまう可能性
修繕積立金が年々高くなってくるため

実際は、中古の定期借地権マンションが高価格で販売されることも?

ところが、現在中古の定期借地権マンションがあまり売買されていないかというと、決してそんなことはありません。

逆に、築5年未満の築浅の、都心部の定期借地権マンションは新築購入時より高値で売買されていることも少なくないでしょう。

前述した定期借地権マンションの「パークタワー西新宿エムズポート」(2014年12月竣工)でも、現在(2017年11月)においては新築時と同価格帯もしくは数百万ほど高い価格で売買がされています。

「定期借地権マンションは売れにくい」と言われながらも、なぜこのようなことが起きているのでしょうか。

現在、定期借地権マンションが高価格で売買されている理由

東京オリンピック前にして、首都圏の不動産価格は中古マンションも上昇傾向に

多くの方がご認識されている通り、現在(2017年)における国内の不動産市場は地価上昇と併せて非常に活況しています。

特に過熱しているのが、まさに定期借地権マンションが多く存在する首都圏エリア。

フォーカスされているのは新築マンションですが、ただその新築マンション自体の価格も現在跳ね上がっているので、「もう少し価格帯を抑えたところで」という消費者層から中古マンションの需要が高まってきているのです。

また、都内の人気新築物件の多くは「即日完売」となるくらいの需要過多の状況ですので、中古の定期借地権マンションにも目が行く機会も多くなっています。

──つまりは、東京オリンピック前のこの時期においては、中古の定期借地権マンションを売却するのにうってつけのタイミングと言えます。

ですが、「この不動産好景気がいつまで続くか」という問いに対しては、多くの人が予測している通り「2020年のオリンピック開催まで」と見ておく方が無難でしょう。

現在定期借地権マンションの売却を検討されている方は、早めに行動を起こしておいた方が良いかもしれませんね。

マンション売却を東京オリンピック前に行うメリットと注意点については、以下の記事も併せてご覧ください。

 

人々のライフスタイルの変化に伴い、不動産購入=終の棲家ではなくなってきている

一昔前までは、「家を買う」=「永住の家を手に入れる」という図式を多くの人たちが持っていましたが、現代ではその考え方自体主流ではなくなりつつあります。

最近では、家を購入した後により自分たちの生活にフィットする家に住み替えようという、いわゆる「買換え」をする人も多くなってきました。

そういった傾向の背景には、一戸建てやマンションの購入を検討する際に、人々と重要視するポイントが移り変わっていることが挙げられます。

参考:「物件選びの際に、注意したポイント」

image1
(参照 株式会社マンションマーケット「マンションサプリ」「物件選び」に関する実態調査より

上記のグラフから見てわかるように、人々が家を購入(または賃貸)する際に重要視するのは「最寄駅からの所要時間」が圧倒的に多いのです。

そのほか、「持ち家派」のポイントでは、「価格」「間取り」の他、「周辺施設」「通勤・通学手段や所要時間」などの立地条件に大きなウェイトを置いているのが確認できます。

これら人々の意向の傾向からすると、たとえ「期限付きの物件」であったとしても、定期借地権マンションへのニーズ、関心が高まるのも頷けるところではないでしょうか。

中古の定期借地権マンション売却のメリット・デメリット

一旦ここで定期借地権マンション売却のメリット・デメリットについて整理しておきましょう。

中古の定期借地権マンション売却のメリット

都心部にあり、立地条件の良い定期借地権マンションは、購入希望者からのニーズも非常に高い
同レベルの他マンションに比べ低価格なので、価格競争でも優位に立てる
築浅物件の場合、デザインや雰囲気も秀逸な物件が多く、第一印象も良くなるケースが多い

中古の定期借地権マンション売却のデメリット

築年数が進むと、住居期間も短くなってしまい価値が下がる
長期的な住宅ローンを組んだ場合、築年数によっては居住期間よりもローン期間が長くなってしまうリスク
(定期借地権マンションに限らず、)東京オリンピック以降に市場が冷え込む可能性

 

中古の定期借地権マンションのメリットにおいては、立地条件の良さや価格帯からニーズも高くあり、(築年数がかなり古い物件出ない限りは)現在においてはそれほど「売れにくい」ということはないはずです。

ですが、一方で中古の定期借地権マンションのデメリットにあるように、2020年の東京オリンピック以降の不動産売買の市場は冷え込む可能性があり、「期限付き」の楔のある定期借地権マンションは一層、その影響を受ける可能性があります。

つまりは、定期借地権マンションを「満足する価格で売却していく」としたら、まさに「この数年間のタイミング」が勝負時と言えるのではないでしょうか。

定期借地権マンション売却するなら一括査定サイトは必ず利用を!

ここまでで、定期借地権マンションの概要から、中古の定期借地権マンション売却のメリット・デメリットについてお話してきました。

まず押さえておきたいのが、「定期借地権マンションが売れにくい」ということは(現在においては)言えないということです。

ですので、「売れにくそうだから」という想いだけで売却額を引き下げたり賃貸にしたりといった判断を安易にされない方が良いでしょう。

まずは、信頼できる不動産会社に依頼して、売却の査定額を出してもらうべきです。

また、マンションや一戸建て売却の際に、不動産会社によって売却額が大きく変わってくるのもよくあることです。相場の見極め、併せて仲介をお願いする不動産会社の見極めも併せて、複数の不動産会社に依頼することをお薦めします。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「信頼できる不動産会社って、どうやって見つけていけばよいんだ」「そんなにたくさんの不動産に連絡するような時間はない・・」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応のホームフォーユー」(HOME4U)です。

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
年間400万人の利用実績!かつ、満足度90%以上!

ホームフォーユー多くの大手不動産会社を提携パートナーとしており、そのほか地域密着型のその地域ならではの老舗不動産会社との連携もある、非常にバランスの取れた不動産一括査定サイトです。

不動産会社一社一社連絡する手間を考えれば、これらサービスを使用しない手はないでしょう。現在定期借地権マンションの売却の仲介先をご検討中の方は、是非お試しください。

定期借地権マンションが「売れにくい」は間違い!ただし、オリンピック前の早いタイミングでの売却がお薦め!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

もう十分お分かりになられたかと思いますが、「中古の定期借地権マンションが売れにくい」ということは、今のところありません。現に今でも多くの中古定期借地権マンションの売買が相応の金額で成立されています。

また、現代人の棲家に対する意向や価値観も、定期借地権が持つ特性との親和性があることも意識すべき点でしょう。売主となる私たちは、売却の際も弱気になりすぎることなく、逆に物件のアピールポイントについて自信を持って伝えていった方が、より購入希望者の大きな満足に繋がるように感じられます。

ただし、(これは定期借地権マンションに限らずですが)2020年のオリンピック終了後は深刻な不動産市場の冷え込みも予想されます。判断を先延ばしにしていたら、いつの間にか売れるマンションも売れなくなってしまった…ということの無いように、売却に踏み切る際は早めの決断と行動をされることをお薦めします。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら