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マンション・一戸建ての住宅ローンの支払いが厳しい方向け対処方法まとめ

 

病気や仕事の都合など、様々な理由で購入したマンションや一戸建ての「住宅ローンの支払いが厳しくなってきた…」という状況になる人は決して少なくありません。

今現在は「問題がなく住宅ローンが支払えている」という方も、長い人生においていつどんなトラブルがあるかしれません。

一方で、住宅ローンの支払いが難しくなってきたときに、「望ましい対処方法」と「絶対にNGな対処方法」とがあるところにも注意しておくべきでしょう。

今回は、マンションや一戸建ての住宅ローンの支払いが厳しくなってきたときの対処方法について、詳しく説明していきたいと思います。

目 次

住宅ローンの支払いが厳しくなる原因、よくあるパターン

はじめに、「住宅ローンの支払いが厳しくなる」という状況がどのようなときに起きるのか、以下Aさん(仮名)のケースを見てみましょう。

証券会社勤務Aさん(40歳 男性)のケース

大手証券会社に勤務していたAさんは34歳の時に7,000万円のマンションを頭金1,000万円の30年ローンで購入しました。

当時の年収は1,440万円(月収120万円)。月々のローン返済額は20万円程でしたが、十分に支払っていける環境でした。

ですが、Aさんはその後仕事の激務から身体の調子を崩してしまい、長期入院に。

数か月後退院はできたものの以前のようにバリバリ働くことは適わず、やむなく転職することになりました。

転職後の職場は年収410万円(月収35万円)。──さすがに毎月ローン返済で20万円以上を支払っていくゆとりはありません。Aさんは悩んだ挙句、マンションを手放す(売却)することになりました。

ローンの返済期間に、「人生のターニングポイント」が発生する確率は高い

今回のAさんのケースでお伝えしたかったことは、「人生はいつ何があるか分からない(予測を付けることはできない)」ということです。

Aさん自身も、まさか自分がほんの数年でローンの支払いが滞りそうになる状況になるとは、想いもよらなかったそうです。

住宅ローンは、通常20年〜40年とまさに人生の大半の期間を使って返却していくものです。

その間に、人生のターニングポイントと呼べるような大きな出来事が何度か訪れることでしょう。そしてその出来事は、必ずしも「良いもの」とは限らないのです。

ですので、住宅ローンを利用される方々は、そういった「いざという時」の準備についてもしっかり対応していくことが望ましいでしょう。

「マンションや一戸建ての住宅ローンの支払いが厳しくなる」際によくあるパターン

住宅ローン申し込み当初は「余裕を持ったプラン」であっても、途中からローン支払いが厳しくなるケースとしては、大きくは以下の3点です。

病気や事故で、以前のように働くことが出来なくなった
勤務先で失業、倒産の状況に陥った
離婚の慰謝料支払い等、財産の大きな目減りがあった

特に注意しておきたいのは、一つ目の「病気や事故で、以前のように働くことが出来なくなった」というケースです。前述したAさんのように、病気や事故といったトラブルは予期せずいきなりやってくるものです。

そのほか、2つ目、3つ目のケース「勤務先で失業、倒産の状況に陥った」「離婚の慰謝料支払い等、財産の大きな目減りがあった」についても、予め予測しておくことはなかなか困難でしょう。

これらの状況に至った際に、安心して対応できるように「何かあった時のための貯蓄体制」、「生命保険の加入」、そして「身の丈に合った返済計画」を心がけておくと良いでしょう。

貯蓄体制に対しては、最低でも生活費の6ヶ月分、できたら1年分程あると安心です。

生命保険についても、「万一住宅ローンが支払えなくなったら」という観点で、相応の保険額のところに加入しておくべきです。

更に返済計画については、「頭金や繰り上げ返済を頑張りすぎて、気付いたら貯蓄が殆ど残ってなかった」となると、いざという時に大変なことになります。ご自身の身の丈に合う返済計画を意識されることをお薦めします。

住宅ローンの支払いが厳しくなる前の、代表的な予防(準備)策

何かあった時のための貯蓄体制
生命保険の加入
身の丈に合った返済計画

住宅ローンの支払いが「だんだん厳しくなってきた…」という時にやっておきたい対策

「現に今、住宅ローンの支払いがだんだんと厳しくなってきている」という方は、以下の3つの対策を意識しておくと良いでしょう。

※ 「だんだんと厳しくなっている」どころではなく、「今とても厳しい」という状況の方は次章の「住宅ローンの支払いが本格的に厳しくなった場合の対処方法」をご覧ください。

今現在の出費を抑える(切り詰める)
住宅ローンの金利を引き下げる
住宅ローンのリスケジュール

今現在の出費を抑える(切り詰める)

住宅ローンの支払いが少しずつ厳しくなってきたときに、まず行うべきは「現在の出費を抑える(切り詰める)」ことです。

生活費で多くの割合を占めるのは、(住宅ローンを除くと)食費、雑貨費(服飾や化粧品等も含む)、交遊費、通信費(スマートフォン、携帯電話の使用料)です。

「普段から外食が多い」という家庭では、自炊(家でのご飯)の割合を増やすだけで数万単位のコスト改善が見込めます。また、スマートフォン利用では、今流行りの「格安スマホ」に切り替えれば1万円以上のコスト削減になるでしょう。

特に、自家用車をお持ちの家庭では、車を手放すことによって年間十万〜数十万のコスト改善に繋がります。もちろん、「うちは車なしではやっていけない」というケースもあるかと思いますので、判断は慎重に行っていただければと思いますが、ここで重要なポイントは「出費をかける際の優先度を見誤らない」ことです。

人は棲家なしでは生きられません。こまごました出費がかさむのに無頓着になって、最優先であるはずの住宅費(≒住宅ローン)が支払えなくなってしまっては本末転倒です。そのような状況にならないよう、家計の出費をきちんと見直すことが大切です。

これまで家の収支を管理していなかったという方は、収支表(家計簿)を付けるのも良いでしょう。

収支表や家計簿をつけるようになると、無駄な出費が視覚化できるようになり、確実に無駄なコストが減っていきます。

住宅ローンの金利を引き下げる

続いて、住宅ローンの支払いが厳しくなってきたときに取りうる方法の2つ目が、「住宅ローンの金利を引き下げる」方法です。

現在の住宅ローンの金利を引き下げる方法は、「借り換え」と「金利交渉」の2つがあります。

「借り換え」で住宅ローンの金利を引き下げる

「借り換え」とは、現在住宅ローンを組んでいる金融機関から、そこよりも金利が低い別の金融機関に乗り換えることです。

低金利のローンに移ることによって、月数千円、年間で数万のコスト改善が見込めるでしょう。

現在の低金利社会においては、借り換えによって金利を引き下げられるケースも少なくありませんが、必要書類が結構多く手間が相応にかかるのと、借り換えの手数料もありますので、注意が必要です。

▽住宅ローンの借り換えの際に必要となる書類の主なもの

  • ・住民票
  • ・課税証明書
  • ・印鑑証明
  • ・不動産登記簿謄本
  • ・本人確認書類
  • ・健康保険証
  • ・物件所在地がわかる地図
  • ・現在の資産がわかる通帳
  • ・契約書(工事請負契約または不動産売買契約)

…等

 

▽住宅ローンの借り換えにかかる手数料

  • ・十数万〜数十万円程
  •  

内訳として、ローンを一旦一括返済する手数料、保証料、登記費用、契約時の収入印紙、そのほか事務手数料があります。

住宅ローンの借り換えについては、お近くの金融機関にてご相談ください。

「金利交渉」で住宅ローンの金利を引き下げる

「金利交渉」とは、今借入している金融機関と交渉して、ローンの金利を下げてもらう方法です。

「そんなこと、本当にできるの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。ですが、実際に金利交渉を行って住宅ローンの金利を下げた方は少なくありません。

金利交渉を成功するには、まず他の金融機関の金利と比較して提示する流れが王道です。

つまり、具体的に「他の銀行の金利はこちらより○%低いので、金利を下げてほしい」というコミュニケーションを取るということですね。

この際に、より成功の角度を上げていくうえで重要となってくることは、実際に他の金融機関で「借り換え」の仮審査を受けておくことです。そうすれば、相談された元の金融機関のほうでも、「この人は本気で借り換えを考え始めているのだな」と感じ、交渉にきちんと応じないとという意識が出てくるでしょう。

ちなみに、「現在ローンの支払いが厳しくなってきているので金利を下げてほしい」と正直にお願いするのはどうかというと、あまり望ましくありません。

なぜなら、金融機関側で「この人は返済能力がなくなってきている」と見なされてしまう可能性もあるからです。そうなると今後の借り入れにも影響が出てきてしまうことも考えられますので、交渉は決して足元を見られないように、慎重に行われると良いでしょう。

住宅ローンのリスケジュール

マンションや一戸建ての住宅ローンが厳しくなってきた際の対処方法に、そのほか「リスケジュール」という方法があります。

リスケジュールとは、金融機関にローン返済のスケジュールを伸ばし、「再スケジュール化」してもらうことです。(「リスケ」と省略して呼ばれることもあります)

リスケジュールを行うことで当面の間は毎月の返済額を減らすことができます。

ですが、リスケジュールは返済総額そのものを減らすわけではありません。

イメージとしては、ローン期間を延長することで、月々の返済額を薄くしていく、という流れです。

大体3年程度、一時的にローン返済額の減額を認めてもらい、その期間を過ぎた後は従来通りの返済ペースに戻すというのが一般的です。

このリスケジュールが何のためにあるのかというと、冒頭でお話したような「病気やけがで入院して、一定期間収入が大きくダウンしてしまった」という場合や「失職・倒産の憂き目にあい、再就職まで一定の期間を要する」といった人たち向けの、一時的な救済措置になります。

ですので、リスケジュールは、「今後の収入を健全化していくための準備期間」の際に利用するものであり、これから先も収入の向上の目途がつかない場合は望ましい方法ではありません。

「これから生活を立て直そう」という意識をしっかりと持てる人が利用する仕組みと捉えておくべきでしょう。

住宅ローンの支払いが本格的に厳しくなった場合の対処方法

さて、続いては「住宅ローンの支払いが本格的に厳しくなってきた…」という場合の対処方法についてまとめていきます。

マンションや一戸建ての住宅ローンの支払いが困難な状況が続いているという場合の対策は、大きく以下の3点です。

物件を売却する(不動産会社の仲介)
物件を売却する(不動産会社の買取)
「個人再生手続」を利用する

ローン対象のマンション・一戸建てを売却する(不動産会社の仲介)

マンション・一戸建ての住宅ローンの支払いが本格的に厳しくなってきた際は、一度「住む家の見直し」も行っておくべきでしょう。

つまり、「今よりもコストの低い居住に移る選択肢も検討する」ということですね。

例えば、現在都心部のマンションに住まれている方は、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金等の費用もかさんでいるはずです。一方で、現在(2017〜18年)マンション市場は活性していますので、中古マンションと言えど相応の金額で売却することは期待できるでしょう。

または、持ち家から賃貸に切り替えることによって毎月の収支が安定するケースもあるでしょう。

とにかく、収入に対して出費がかさみ「先が見えにくい」状況になってしまった場合は、まずは日々の家計を安定させるのが先決です。

家計が安定すれば、そこからまた再起の機会はおのずと訪れるでしょう。

マンション・一戸建て売却の際は、不動産会社の仲介を依頼して売却していくのが一般的です。

また、不動産会社の仲介は一社に依頼するのではなく、まずは複数の不動産会社に依頼する「不動産一括査定サイト」を活用していくのが望ましいでしょう。

不動産一括査定サイトおよび具体的な売却の流れや詳細については、以下記事で詳しく紹介しておりますので、宜しければ併せてご参考ください。

ローン対象のマンション・一戸建てを売却する(不動産会社の買取)

住宅ローンの支払いが困難になった時の対処方法として、「マンション・一戸建ての売却」があることを説明しましたが、通常不動産の売却は3〜5ヶ月ほどかかります。

「売却まで、そんなに待ってられない」という方や「今住んでいる家が本当に売れるかわからない・・・」という方は、不動産会社の「買取」による、マンション・一戸建ての売却がお薦めです。

「買取」とは、文字通りあなたの不動産(マンション・一戸建て)を不動産会社が直接買い取ってくれる仕組みです。

販促活動を行って購入希望者を集い、買主として意思決定してもらう──という通常の不動産売買のプロセスを踏む必要がありませんので、通常の不動産売買と比べてかなり短期間(通常数週間ほど)で売却を完了させ、現金化することが出来ます。

ただし、不動産会社の買取による売却は、通常の売却と比べて売却価格は60%〜80%程と低くなりますので、ご注意ください。

「買取」による不動産売却については、以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ併せてご覧ください。

「個人再生手続」を利用する

売却のほかに、住宅ローンの支払い困難状態を緩和させる方法として「個人再生手続の利用」があります。

「個人再生手続」とは、今後も継続的な収入見込みのある人で、かつ借金の金額が一定額(3,000万円)以下の場合に利用できる制度です。

どのような特典があるのかというと、住宅ローンの以外の借り入れ(借金)を一部減額してもらえるのです。

ただし、その分申請の手順は複雑です。

個人再生手続のメリットは、自己破産とは違って今住んでいるマンション・一戸建てを手放さずに借金の減額が出来ることです。

「住宅ローン以外にもいくつかローンや借金がある…」という方で、それらを多少減額していくうえで生活を持ちなおせる、という方には効果的な手段と言えるでしょう。

住宅ローンの支払い対策にやってはいけないこと3点

ここまで、マンションや一戸建ての住宅ローン支払いが厳しくなった時の対策についてまとめました。

続いては、逆に「住宅ローンの支払い対策」でやってはいけない(やらない方が望ましい)ことについて、まとめてみましょう。

「住宅ローンの支払い対策」でやってはいけない(やらない方が望ましい)こと

支払いを遅延してしまう
ローン支払いのための追加ローンや借入
収入アップを目指しての独立や転職

支払いを遅延してしまう

まず、「住宅ローンの支払いが厳しくなってきた…」ときに、絶対やってはいけないのが、ローン支払いの滞納です。

大体において住宅ローンの未納(滞納)が3ヶ月以上続くと、金融機関は私たちのことを「支払い能力のない消費者」とみなし、ブラックリストに名前が掲載されることになります。

更には、住宅ローンの一括返済を迫られて、返済ができない場合はローン対象のマンション・一戸建ては競売にかけられてしまい、相場よりも非常に低い価格で売却されてしまうのです。

競売以外にも「任意売却」といって金融機関の協力を仰ぎながら相場に近しい形で売却していく選択肢もありますが、どちらにしても今のマンション・一戸建ては手放す必要が出てきます。

「もう任意売却か競売しか残された道はない・・・」という場合でしたらしょうがないかもしれませんが、それは相当切羽詰まったシチュエーションです。

そうなる前に、不動産会社に依頼しての売却等、早めに対応することを心がけましょう。

とにかく、住宅ローンの支払い滞納は絶対にNGです。

ローン支払いのための追加ローンや借入

「住宅ローンの滞納」と同じくらいNGなのが、「住宅ローンを支払うためにお金を借りること」です。

なぜこれがいけないのかというと、そもそも住宅ローンは国内で利用できる借り入れの中で最も金利(利子)が低いのです。

ですので、住宅ローン対策で借り入れを行うことは、すなわち借入額だけでなく支払い利息も悪化することに直結することに繋がります。

まさに、「ローン(借り入れ)の自転車操業」といったところでしょう。その先に明るい未来が待っていることはまずないということは、ご理解いただけるのではないでしょうか。

やんごとなき特別な理由・事情があってほんの短い期間だけ借り入れするのなら解らなくもありませんが、それ以外のシチュエーションでローンや借入を増やすのは絶対に避けるべきでしょう。

収入アップを目指しての独立や転職

「住宅ローンの支払いが厳しくなってきたので、現収入をもっとUPする為に転職(/独立)します」

たまにこういったことを言われる方に出会うことがありますが、住宅ローンの支払いが厳しい時期に転職や独立をするのはかなりハイリスクです。

現在は転職市場が活性しており、確かに転職後に年収UPするケースは多いのですが、一方で少なくないのが「転職後の職場が想像していたものと違い、結局辞めることになった」という事例です。

特に30代後半から40代、50代の転職においては、転職後の職場で人間関係をはじめ様々な苦境に立たされるケースが殆どです。そこで「頑張れば大丈夫」と100%言い切れる保証はなかなか持てないでしょう。

独立に関しても同様(というか、尚更)です。

独立・起業においては、軌道に乗るのは大体2〜3年後あたりになるのが通常ですので、当初から「うまく行くパターン」だけを夢見て独立に踏み切った場合、最初の数年はとても苦労することでしょう

そもそも、転職も独立もその後の人生を大きく左右する、大きな「人生の選択」です。少なくとも、一時の「住宅ローン支払いの困難化」だけで決めてよいものではありません。

住宅ローンの支払い対策の一環で独立や転職を考えているという方は、今一度その判断が適切かを振り返られることを強くお薦めします。

住宅ローン支払いが難しくなってきたときは、売却と不動産一括査定サイトの活用も視野に

住宅ローンの支払いが厳しくなってきて、かつそれが一時的なものではなく、しばらく続きそうと感じられた場合は、一度マンション・一戸建ての「売却」について検討されると良いでしょう。

結果的に売却の選択を取らなかったとしても、「実際に売却したらいくらになるのか」を知っておくことによって、安心できる点もあるでしょうし、取りうる行動の適正度合も変わってきます。

前述のとおり、マンション買取の際に不動産会社を選定していくうえで最もスムーズな進め方が、「不動産一括査定サイト」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、同じく提携不動産会社の品質が非常に高い「すまいValue」です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト

HOME4U
すまいValue

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ 住宅ローンの支払い対策は、早め早めの行動と、いざというときの「売却」プランの準備を!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「住宅ローンの支払いが厳しくなりそう…」となったときに、まず意識したいことは「早め早めに行動を取ること」です。

これまでの内容からも、早いタイミングから取る行動と、もう後にも引けない状況下の行動とでは、とりうる選択肢が大きく変わってくることは十分にご認識いただけたのではないでしょうか。

また、住宅ローン支払い対策に向けて最終的な選択となりうる「売却」については、こちらも早いタイミングで確認・イメージし、具体的な売却価格がどれくらいになりそうかを知っておくことも大切です。

対策のイメージがついていれば、いざという時もその分落ち着いて選択・行動できるようになるものです。

その際は、併せて不動産一括査定サイトについても確認しておくことをお薦めします。

そのほか、マンション・一戸建ての「住み替え」、「買い替え」についても検討されている方は、宜しければ以下の記事も併せてご参考ください。

住み替えで家を売る!買い替え時におすすめの住宅ローンとは?

今回の記事が、皆さんがこれからの人生でより安心・快適なマンション・一戸建て生活を送れるうえで、少しでもお役に立てることを心より願っています!