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マンションを売却するか賃貸にするか?メリット・デメリット・判断方法解説

 

せっかく購入されたマンションも、

「転勤(転職)で、生活圏を移すことになった」

「親の介護のため地元にもどることになった」

などなど、様々な理由で手放すことを考えなくてはいけない状況に直面することもあるでしょう。

その際に、誰もが悩むことになるのが、そのマンションを「売却するか」「賃貸にするか」という選択肢です。

 

もちろんどちらの選択も、状況によってメリット・デメリットは変わってきます。

更には、売るか貸すかというその選択次第でその後の資産状況やライフスタイルにも大きくかかわってきますので、その決断はぜひとも慎重に進めていきたいところです。

とはいっても、「『慎重に進める』って言っても、具体的にどう考えていけばよいの?」と不安に感じている方も少なくないことでしょう。

そこで今回は、マンションの売却と賃貸について、メリット、デメリット、それぞれ適しているケース、迷った時の判断方法について、詳しくお話ししていきたいと思います。ぜひご覧ください!

マンションの売却・賃貸のメリット・デメリット比較

はじめに、マンションを売却する/マンションを賃貸に出す際には、どんなメリット・デメリットがあるのかを比較してみてみましょう。

マンション売却・賃貸のメリット/デメリット比較

  主なメリット 主なデメリット
売却 売却金をすぐに得られる
・資産価値の将来的な下落リスクを回避できる
・これまでかかっていたマンション維持費(管理費、修繕積立費、固定資産税)が不要になる
・売却先が決まらなかった場合、買換えの場合はダブルローンになることも
・資産を完全に手放すことになる(「後でまた住む」などは不可)
賃貸 中長期的な家賃収入を期待できる
・「いずれまた住む」という選択肢を残しておける
・固定資産税や金利を経費として計上(控除)できる
・常に収入があるとは限らない(空室リスク)
・リフォーム費用をはじめとする運用コストの発生、および確定申告の義務がある
・将来的に資産価値が下落していくリスク

マンション売却・賃貸それぞれのメリット・デメリットをご覧になられて、いかがでしたでしょうか。

マンション売却の場合、大きなメリットとしては「売却金をすぐに得られること」、および「これまでの運用固定費から手離れできること」が挙げられます。

「資産をすっきり整理したい」という際には、売却が望ましいかもしれませんね。

反対に、マンション賃貸においては、「中長期的な家賃収入」および「将来またそこに住めるという選択肢を残して置ける」といったところが大きなメリットでしょう。

「マンション物件を引き続き中長期視点で扱っていきたい(すぐに手放すのに抵抗がある)」という際には、賃貸の選択がフォーカスされてくることでしょう。

マンション賃貸の際は、リスク観点もしっかりチェックを

特に「マンションを賃貸する方向で検討中」という方は、賃貸する場合のリスクもしっかり確認しておくことをお薦めします。

というのは、マンション売却と比べて、マンションの賃貸はどうしても中長期的な運用になるがゆえにリスクとなる要素も多くなってくるからです。

マンション賃貸の際のリスク要因については、以下の4点について特にご留意ください。

入居者がすぐに見つからないことも(空き家リスク)

マンションの賃貸運用の場合は、ある程度の空き家リスクは見込んでおいた方が良いでしょう。

賃貸マンションが空き家のままであった場合は、その部屋の所得はゼロで、一方で固定資産税や住宅ローンの返済といった出費は発生し続けます。

ですので、資金がカツカツの状態で毎月の家賃収入を当てにしてマンション賃貸を始めてしまうと、空き家時期が続いてしまったときにどうしようもなくなってしまう…ということもケースとしてはありえます。

ハウスクリーニング等、初期費用も当然かかる

マンション賃貸をはじめるとすれば、当然ながら内装の手入れは発生します。「大がかりなリフォーム」とまでは言わなくとも、少なくとも壁紙の張替えやハウスクリーニングなどは必須となってきます。

初期費用の必要最低限の目安は数十万程で見ておく必要があるでしょう。

更に、賃貸人(入居者)が入れ替わるごとに、これらの費用は毎回発生するとみておいた方が無難です。

賃借人とのトラブルはふんだんに発生しやすい

マンション賃貸運営を長くやっていれば、必ず当たることになるのが「賃借人とのトラブル」です。

例えば、水回りのトラブルや騒音といった入居者からのクレームが来ることもあるでしょうし、入居者同士のトラブルなどもありますし、更には賃料の延滞も起こりえます。

更には、(ケースの確率としては高くはありませんが)火事や刑事事件が発生した場合は、「事故物件」になり資産価値も暴落する──といったリスクもあります。

もちろん、これらのトラブルを不動産会社の仲介で代行してもらうことも可能ですが、その場合は毎月数万円の管理費がコストに上乗せされることも覚悟しなくてはいけません。

売却の際に値段が下がることもある

マンション賃貸の際に、意識いただきたいことは、「一度賃貸物件にすると、売却時に査定額(資産価値)は下がる可能性が高くなる」ということです。

その理由は、大きく以下の4点です。

経年劣化に伴う、資産価値の低減
物件を雑に扱う賃借人がいたときの場合
マンション物件が、「収益物件」として見られるようになる可能性
2020年以降は、不動産価格は下降傾向になることが見込まれている

ここで意識しておきたいのは3点目と4点目でしょう。

3点目にあるマンションを「収益物件」(不動産投資を目的とした物件)としてみなされた場合、居住用の物件と比較して査定額は低くなる傾向にあります。
(収益物件としてみなされるケースは、マンションを売りに出そうと活動したタイミングに、賃借人がいる場合が多いです)

また、4点目の2020年以降の不動産価格の下降予測についてはあくまで「予測」ですのでそうならないこともあるでしょうが、少なくとも賃貸の選択を取るとしたら「そうなる覚悟」はしておくべきでしょう。

──つまりは、「いずれ売却する予定」ということなら、賃貸として貸し出すより売却した方がリスクはかなり軽減されます。逆に言えば、賃貸の選択肢を取るとしたら、これらリスクも鑑みての決断が大切になる、ということですね。

マンションの「売却」が向いている方はこんなケース

続いては、具体的にマンションを売却/賃貸するとしたら、どんなタイプの人が向いているかについても見ていきましょう。

「マンションの売却が向いている」という方は、以下のようなケースです。

いずれにしろ、マンションは遅かれ早かれ売却する予定という方
住む場所は変わるが、マンションの住宅ローンがまだ結構残っているという方
相続や離婚等、マンション資産を早めに金銭化する必要があるという方

各ケースについて、順を追って説明します。

「いずれ売却する予定」という方は、「いずれ」を待たずに売却した方が良い

ここまでの内容をお読みになってもうご理解されているところかと思いますが、「マンションはいずれ売却する予定だ」という方は、「いずれ」を待たずに売却する方が良いでしょう。

なぜなら、その「いずれ」を待っている期間も維持費・運用費は発生しますし、資産価値も築年数を重ねるごとに下がっていってしまいます。

「その間に少しでも利益が出れば」と賃貸に踏み切ったとしても、前述のとおり賃貸に出して必ずしも希望通りの利益が出るとは限りません。

「いつか売却する」ということが決まっているのであれば、一番資産価値が高いであろう「今」その行動を起こすべきでしょう。

住む場所は変わるが、マンションの住宅ローンがまだ結構残っているという方

「住み替えでマンションを手放すことになった」という際に、マンションの住宅ローンがまだ結構残っているという場合は、売却をお勧めします。

売却の一番のメリットは、「すぐに現金化ができること」です。つまり、その収益で住宅ローンの返済にあてやすい、ということですね。

もちろん、賃貸として貸し出して、毎月の家賃収入をローンの返済に充てるということもできなくはありませんが、賃貸収入はマンションが相応の人気物件でなければ前述のとおり空き家期間が発生するリスクもあります。

または、地価の変化や近隣に大型の賃貸マンションが建った等の影響で、当初よりも賃貸相場が下降していくことだって起こりえるでしょう。

必ず支払うべき住宅ローンに対して、不安定さのある家賃収入で対応しようという行動自体が、少なからずのリスクであると言えるのです。

相続や離婚等、マンション資産を早めに金銭化する必要があるという方

遺産相続や離婚等で、マンションの資産を分与する必要がある場合は、「売却」を強くお薦めします。

なぜなら、不動産の「正確な」価値というのは見えづらく、そして分けづらいからです。見えづらく分けづらければ相続時や離婚時の財産分与では当然ながら揉めやすくなります。

反面、現金化してしまえば価値は明確ですし、分与もされやすくなります。

あわせて関係者との禍根を後々まで残すことの無いよう、相続や離婚に伴うマンション物件の整理の際は、現金化や、今後の運営・維持コストをすっきりと整理していける「売却」で進めた方が無難です。

マンションの「賃貸」が向いている方はこんなケース

続いては、「マンションの賃貸が向いている」ケースについても見てみましょう。

マンションを売却ではなく賃貸で検討するほうが望ましいケースとしては、以下の2点が挙げられます。

いずれそのマンションにまた戻る予定という方
「賃貸ビジネスに興味ある」かつ、「物件に対して、賃貸ニーズが高そう」という方という方

上記2ケースについて、一つずつ説明していきます。

「いずれそのマンションにまた戻る予定」という方は、時間を取って賃貸の検討を

「新たに住居を購入(賃貸)したが、今のマンションも気に入っており、老後は戻りたいと思っている」であったり、「親の介護中は実家に戻る予定だが、落ちつたら戻りたい」といった場合は、マンション賃貸を検討してみると良いでしょう。

ただし、マンション賃貸は前述のとおりリスクも多くありますので、賃貸を進める場合は入念な準備と、サポートしてくれる不動産会社の活用をされることをお薦めします。

賃貸の仲介をしてくる不動産会社探しについては、以下についてもご参照ください。

参考:売却・賃貸両方相談できる不動産ポータルサイトを利用する

「賃貸ビジネスに興味ある」かつ、「物件に対して、賃貸ニーズが高そう」という方

もともと、「賃貸ビジネスに興味があった」という方で、かつ現状のマンション物件において、一定の賃貸ニーズが見込まれるという方は、マンション賃貸について具体的に検討を進められると良いでしょう。

あえて「ビジネス」という言葉を使いましたが、マンション賃貸は立派な不動産ビジネスです。

そして、ビジネスには必ずリスクがつきものであり、そのリスクも含めて賃貸運用に対して「高い関心」を持って進められるのであれば、その方はマンション賃貸に向いていると言えるでしょう。

ですが、その際は「家賃収入をあてにしなくても、ある程度暮らしていける資金面の余裕」があること、そして「その物件が、客観的に見て賃貸ニーズが少なからずある」ことの2つが適えられているかを見極めておくことをお薦めします。

売却・賃貸、それでも判断付かない場合の対処方法(売却・賃貸の収益比較)

さて、ここまでお読みになられて、皆さんのマンション物件が、売却/賃貸のどちらが向いているかについても大分イメージも付かれてきたのではないでしょうか。

もしまだ現状においても「判断がつかない」と悩まれているとしたら、それはおそらく「売却・賃貸それぞれの収益イメージがついていないから」でしょう。

そこで、続いては「マンション売却・マンション賃貸それぞれの収益イメージの比較の仕方」について、説明していきます。

「マンション売却金」と、「マンション賃貸20年分の収益」で比較する

マンションの売却・賃貸どちらの収益性が高いかを比較する際に一つの目安となるのが、マンション売却金と、マンション賃貸20年分の収益の比較です。

「マンション賃貸20年分」としているのは、「20年」が一般的に不動産ビジネスを行う際のひとつの目安となる期間だからです。

もちろん、20年より長期にわたって賃貸し続けることは可能かもしれませんが、相場変動や地価変動など、不動産ビジネスにおいては不測要因が少なくないため、このように一旦期間を区切ってシュミレーションされることが通常です。

(とはいえ、20年間だったら確実に安全、という訳ではないのでその点も加味したうえでご覧ください)

それぞれの算出方法を見ていきましょう。

「マンションの売却金」の目安は、不動産一括査定サイトを使って調べるのがもっとも簡単

「このマンション、売ったとしたらどれくらいの金額になるんだろう」という疑問については、不動産一括査定サイトを活用して調べるのが最もスムーズで、かつ正確性も高いです。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括で、かつ無料でお願いできる」サービスです。

複数の不動産会社に査定額を依頼できるので、売却価格のイメージを持てやすく、かつそのなかで実際に仲介を依頼する不動産会社も選定しやすくなります。

また、査定で費用が発生することもありませんので、マンションの価値をプロの目でしっかり見てもらうという意味でも有効でしょう。

お薦めの不動産一括査定サイトについては、以下ページで紹介していますので宜しければご参考ください。

参考:おすすめ一括査定サイト

そのほか、マンションを売却する際には、不動産会社への仲介手数料ほか、契約時の印紙代等の費用も発生します。マンション売却時にかかる費用については以下の記事でまとめておりますので、併せてご参考ください。

参考:家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料〜税金まで解説!

マンション賃貸20年分の収益は、(家賃収入 - 月々の運用経費)×12ヶ月 ×20年で算出

マンション賃貸の20年分収益の算出方法は、以下の計算式で導き出せます。

マンション賃貸の20年分収益 = (家賃収入 - 月々の運用経費)× 12ヶ月 × 20年

「家賃収入」は、現在のマンションを賃貸に出した時の月々の賃料のことですね。

賃料をいくらにするかはオーナーとなる皆さんに委ねられますが、とはいっても相場を度外視した家賃にしてしまっては借り手がつかなくなってきてしまいますので、近隣の近しい条件の賃貸マンションではいくらくらいの賃料で出されているかを確認して、賃料を決めていくと良いでしょう。

「月々の運用経費」については、大きく以下のものが発生していきます。

① マンション管理費

② マンション修繕積立費

③ 都市計画税 ※年間にかかる費用を12ヶ月で割って計算します

④ 固定資産税 ※年間にかかる費用を12ヶ月で割って計算します

⑤ 火災保険 ※年間にかかる費用を12ヶ月で割って計算します

⑥ 不動産会社への管理委託費

このうち、①〜⑤についてはすでに皆さんの方で支払われているものですので金額のイメージは立てやすいでしょう。

⑥の「不動産会社への管理委託費」については不動産会社によって異なってきますので一概には言えませんが、相場としては「家賃収入の20%程」となることが多いようです。

そして、計上された金額(賃貸20年分の収益)と、前述のマンション売却金を比較してみて、どちらか金額が高い方で売却か賃貸かを決めていく、ということですね。

「どちらもそれ程差がなかった」という場合は、アクション後のリスクの少ない「売却」を選択する方が無難でしょう。

売却・賃貸両方相談できる不動産ポータルサイトを利用する

もうひとつ、マンション売却/賃貸のどちらかを決めていくうえで有効な手段としては、「専門家(プロ)のアドバイスを受ける」ことです。

専門家といえば、不動産会社がまっさきに挙げられるところですが、この場合も不動産一括査定のサービスを持つ、不動産ポータルサイトの利用がお薦めです。

──というのは、不動産会社一社だけに相談した場合、その不動産会社が実績・経験が不足していた場合、判断を見誤る可能性もあるからです。

また、以下に紹介する2つの不動産ポータルサイトは、売却時の一括査定・賃貸の相談どちらも対応しています。

査定依頼、相談までは無料ですので、まずは複数の不動産会社に相談しつつ、判断材料となるアドバイスを収集していかれると良いでしょう。

売却・賃貸両方相談できる不動産一括査定サイト#1「リガイド」

「リガイド」は株式会社ウェイブダッシュが運営する、不動産投資、収益物件情報、不動産査定、賃料査定、リフォーム、不動産ローンなど住宅・不動産の情報を提供する、不動産ポータルサイトです。

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不動産ポータルサイト「リガイド」の特徴は、先に述べた通り、売却から賃貸、リフォームまで不動産にまつわる様々な情報をサイト上で紹介しており、かつそれぞれお薦めの不動産会社を紹介できるという点です。

不動産ポータルサイト「リガイド」の主な機能(同社HPより)

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売却向けに一括査定依頼を行った場合も、以下の画面のように、「同物件の賃料査定を行う場合はこちら」という風に、売却か賃貸かを悩まれている方が参照しやすい情報表示となっています。

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「プロの不動産会社の担当に、売却した場合と賃貸に出した場合それぞれの収益イメージを出してほしい」という場合に、リガイドはうってつけの不動産サービスでしょう。

 

売却・賃貸両方相談できる不動産一括査定サイト#2「マイスミEX」

「マイスミEX」は、Webメディア事業を担う株式会社じげんが運営する、不動産一括査定サイトです。

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マイスミEXも前述の「リガイド」同様、不動産売却だけではなく、不動産賃貸、そのほか土地活用など、こちらも不動産にまつわるテーマを幅広く網羅した不動産ポータルサイトです。

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マイスミEXの特徴としては、上記イメージのとおり「売却だけでなく賃貸の一括相談依頼が可能であること」と、一括依頼する際に「その目的や傾向」についての確認ができ、より利用者のニーズに合わせたソリューション提供がされやすい仕組みになっているという点です。

例えば以下の図は、売却の一括査定時の申し込み画面の一部なのですが、「売却する目的」「売却傾向」をかなり細かく伝えられるようになっています。

マイスミEXの「売却目的」「売却傾向」確認画面

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マイスミEX経由で相談に応じる不動産会社の方では、私たち申し込み者の目的、傾向を把握できますので、その分希望に沿った提案がされやすくなる、ということですね。

売却か賃貸か悩まれていて、かつその悩みの背景も共有したうえで不動産会社に相談していきたい──という場合は、マイスミEX経由での一括依頼がスムーズになってくるでしょう。

まとめ マンションを売却するか賃貸にするかは、まずは向き不向きの確認と、収益計算を。

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「マンションを売却した方が良いか賃貸にした方が良いか」について、大分イメージも固まってきたのではないでしょうか。

前述のとおり、マンション売却の大きなメリットは、「売却金をすぐに得られること」、および「これまでの運用固定費から手離れできること」です。

一方、マンション賃貸においては、「中長期的な家賃収入」および「将来またそこに住めるという選択肢を残して置ける」といったところが大きなメリットとなります。

両者のメリットとデメリット(リスク)と併せて、更にはそれぞれの収益シュミレーションを確認したうえで、それでも「判断に悩む」という場合は、上記に紹介した不動産ポータルサイトを活用しつつ、判断をしていくと良いでしょう。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!