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マンションの売却は「一般媒介契約」で仲介してもらうのが良いって本当?

 

「マンションの売却をしよう」と行動を起こす際に、必ず知っておきたいことが2つあります。

──それは、以下の2点です。

マンション売却は、不動産会社に仲介をお願いしていき、進めていくのが基本であること
不動産会社に仲介を依頼するときの契約(媒介契約)には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があること

「そんなの、とっくに知っている」という方も少なくないかもしれませんね。

ですが、その不動産会社との媒介契約の際には、「まず一般媒介契約」で結んだ方が良いケースが多いというのはご存知でしたでしょうか。

今回は、初めてマンション売却を行う方向けに、媒介契約の内容と、「一般媒介契約」がお薦めの理由について、お話ししていきたいと思います。

不動産の仲介(媒介)契約のおさらい─一般媒介契約と専任媒介契約

「一般媒介契約という言葉を初めて聞いた…」という方は、よろしければこちらも併せてご覧ください。

専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

マンション売却の際に、不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類

冒頭でお話しした通り、マンション売却に限らず、不動産売却の際に、仲介先の不動産会社に仲介をお願いする際の契約には、以下の3つの種類があります。

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

 

このうち一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に媒介(仲介)を依頼することができます。

ですが、それ以外の媒介契約(専任媒介契約、専属専任媒介契約)では1社の不動産会社にしか仲介を依頼することができません。

 

仲介先の不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類

媒介契約の種類 不動産会社への仲介依頼 買主を自分で見つける行為
一般媒介契約 OK 複数社に依頼できる OK 認められる
専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 OK 認められる
専属専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 NG 認められない

それぞれの契約においての期間は、通常3ヶ月間ほどです(※延長も可能)。

つまり、マンション売却においては大体3ヶ月の期間で、売却成立まで進められるということですね。

一方で、仲介の契約を結んだ不動産会社の方でなかなか買主を見つけられなかった場合は、3ヶ月内に売却成立を果たせないこともあります。

売却が決まらない場合の理由は様々ですが、そのうちの一つには「不動産会社の力量不足」も(可能性としては)あります。

ですので、そういったリスクを避けるという意味合いで、マンション売却は複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」が望ましいという考え方もできるでしょう。

とは言いながらも、必ずしもすべての不動産のケースで「一般媒介契約の方が適している」という訳ではありません。

それぞれの媒介契約にもメリット・デメリットがありますので、シチュエーションに合わせて判断・選択していったほうが安全です。

では、それら媒介契約の特徴について、もう少し詳しく見ていきたいと思います。

なぜ媒介契約には種類があるのか?

そもそも、なぜ媒介契約にこれら3つの種類があるのかというと、以下の理由があるからです。

1)不動産の売買は専門知識が必要となるシーンが多く、一般の人が「自分で行う」ことは難しい
2)また、不動産売買においては、売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」と利益相反があるため、取引時にトラブルが発生しやすい
3)1)、2)の理由から不動産会社が仲介に立って売買を行う方がスムーズになるが、その際に不動産会社が一方の利益(または自社の利益)に不当に与さないように、法律(制度)で公平性を律していく必要がある
4)加えて、売主(または買主)が仲介先の不動産会社と不利な契約を結ぶことがないように、仲介契約に種類を持たせている

 

特に重要となるのは、4)の理由についてです。

媒介契約は、不動産会社の仲介を通して不動産売買をスムーズに行っていくうえで、私たち消費者の立場を守るように、作られているのです。

各媒介契約における、売主側のメリット

媒介契約の種類 主な特徴 売主側のメリット
一般媒介契約 複数の不動産会社に仲介を依頼できる
自分で買主を見つけてくることも可能
1社の不動産会社に囲い込まれずに、売却活動ができる
あとから専任媒介契約に切り替えることも可能
専任媒介契約、専属専任媒介契約 1社の不動産会社が専任で仲介を行う
不動産会社側で定期的な進捗報告が義務付けられている
定期的な進捗報告を受けられる
一般媒介契約と比べ不動産会社側で仲介への専念度が高まる傾向がある

上記表の「各媒介契約における、売主側のメリット」において、皆さんの方で「自分たちのケースではこちらの方のメリットが望ましい」という方を選んで、媒介契約を結んでいける──ということですね。

なぜマンション売却の際に、一般媒介契約がお薦めなのか

では、なぜマンション売却の際には「一般媒介契約」がお薦めなのでしょうか。

その理由は、大きく以下の3点が挙げられます。

ひとつの不動産会社と一般媒介契約を結んだ後も、他の不動産会社と同様の契約をすぐに結べる
現在(2017年)、マンション売買は売り手市場であるため、どの不動産会社も売却仲介へのモチベーションが高い
複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだ後、必要に応じて「一番信頼のおける不動産会社」に対して専任媒介契約を結ぶことが出来る

ひとつの不動産会社と一般媒介契約を結んだ後も、他の不動産会社と同様の契約をすぐに結べる

マンション売却は、仲介する不動産会社との二人三脚で進めていきます。

ですが、その不動産会社との相性が良くなかったり、不動産会社の方で販促に向けての実力が不足していたとしたら、(当然と言えば当然ですが)マンション売却も満足いく結果には至らないでしょう。

ましてや、初めてのマンション売却の際には「どの不動産会社の仲介が信頼できるか」なんて、なかなかわかるものではありません。

その点、「一般媒介契約」でしたら複数の不動産会社と仲介を依頼できますので、「運悪くあまり良くない不動産会社と当たってしまった」というリスクを大幅に軽減することが出来ます。

また、実績のある不動産会社であっても、実際に窓口となって私たち売主とコミュニケーションを取る「担当者」との相性もあるでしょうし、それら信頼性や相性を見極めていける一般媒介契約は、初めてのマンション売却の際にはおすすめの契約と言えます。

現在(2017年)、マンション売買は売り手市場であるため、どの不動産会社も売却仲介へのモチベーションが高い

現在、多くのメディアでも報道されているように、(特に都心部における)中古マンションは売買が活性しており、いわゆる「売り手市場」(売主のほうが有利になりやすい市況)となっています。

通常、不動産会社自社が専属で仲介に立てる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を希望してくるものなのですが、2020年の東京オリンピックまでは一般媒介契約でも十分に仲介へのモチベーションを高く掲げてくることが予想されます。

また、私たち売主からしても、「一般媒介契約であっても仲介に高い熱意を持って取り組んでくれる不動産会社」を見つけやすい状況でもありますので、時期的な要因から見ても、一般媒介契約はお薦めでしょう。

複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだ後、必要に応じて「一番信頼のおける不動産会社」に対して専任媒介契約を結ぶことが出来る

不動産会社と一般媒介契約を結んだ場合、その不動産会社がとても良かった時に専任媒介契約に結びなおすことは可能です。(不動産会社の方でも、その流れを求めているケースは多いです)

ですが、その逆──つまり、一度専任媒介契約を結んだあと、契約期間中に一般媒介契約に結びなおすことはできません。

こういった、後になってからの軌道修正の自由さという点も、一般媒介契約をお薦めできるポイントです。

マンション売却を一般媒介契約で進める際のメリット・デメリットまとめ

ここまでで、マンション売却の際は一般媒介契約のほうが望ましいことはご理解いただけたことかと思います。

一旦、ここで一般媒介契約についての認識を深めるために、「メリット・デメリット」で整理しておきましょう。

一般媒介契約のメリット

複数の不動産会社に依頼して、その中から「真摯に取り組んでくれる」不動産会社を見極められる
複数の不動産会社での競争が発生するので、通常より高額で売買成立する可能性も出てくる

一般媒介契約のデメリット

複数の不動産会社への同時対応になるので、コミュニケーションコスト、事務コストが多く発生する
(物件の魅力や、価格設定等の影響で)不動産会社が積極的に動いてくれないこともある
いくつもの不動産会社が同時に販促活動に入った時、消費者(購入希望者)のほうで「いつも見る物件」という認知を与えてしまう可能性

 

一般媒介契約のメリットについては、すでにここまで詳しく述べてきましたので、ここはデメリット部分について説明を加えておきましょう。

「一般媒介契約のデメリット」で挙げたひとつめ、「複数の不動産会社への同時対応になるので、コミュニケーションコスト、事務コストが多く発生する」は、当然と言えば当然ですよね。

契約書の書類作成もそうですし、売主は物件の説明や現地査定の立ち合いなど、契約した不動産の数だけこなす必要が出てきます。忙しい時間帯の合間を縫っての売却活動の場合、一般媒介契約であまり多くの不動産会社と契約を結びすぎてしまうと、かなり大変になってしまうこともあるでしょう。

また、二つ目の「(物件の魅力や、価格設定等の影響で)不動産会社が積極的に動いてくれないこともある」については、地方部や過疎化の進む地域でのマンション売却の際には留意しておくと良いでしょう。

一般媒介契約の際に不動産会社が積極的に動かなくなるケースで多いのは、「この物件は、なかなか売れないかもしれない」「ましてや、他の不動産会社のほうで成立まで進められてしまう可能性も高い」という2つの理由が重なった時です。

この場合は、少しでも不動産会社が仲介への熱量を挙げていける「専任媒介契約」の選択も視野に入れつつ、取り組まれることをお薦めします。

最後の「いくつもの不動産会社が同時に販促活動に入った時、消費者(購入希望者)のほうで『いつも見る物件』という認知を与えてしまう可能性」については、前述の2つほどクリティカルなものではありませんが、自分の物件がどのように世間に露出されているかは意識しておくと良いでしょう。

当然ながら、買主も物件の選定には慎重に慎重を重ねてきます。いつもいつも「売り出し中」と出ている物件は、「この物件は前から良く見るけど、ずっと残っている。──なにか売れない理由があるのだろう」という警戒心を持たれてしまうこともあるのです。

一般媒介契約は期限の縛りはありませんが、だからといって悠長に構えてしまうとこのように購入希望者の購買意欲を減退させてしまうリスクも生じてくる、ということですね。

一般媒介契約は、複数不動産会社とのやりとりが基本。「不動産一括査定サイト」の利用を

さて、ここまでマンション売却の際には、一般媒介契約がお薦めである理由についてお話してきました。

お読みになられて、おそらく多くの方が、「一般媒介契約においても、契約相手となる不動産会社の選定はとても重要になってくる」ということにお気づきになられたのではないでしょうか。

──まさしくその通りで、有象無象の不動産会社から無作為に信頼できる不動産会社を選んでいくよりも、最初から高水準の品質の不動産会社群と契約を結んで、最終的に一社に選定していく方が「一般媒介契約の利点」を大きく活用できます。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「高水準の品質の不動産会社って、どうやって見つけていけばよいんだ」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

一社の不動産会社に依頼したときに不当に低い価格を設定されてしまって…といったことの内容に、複数の不動産会社に依頼したほうが、安心かつ確実ということですね。

なかでもおすすめの不動産一括査定サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、同じく提携不動産会社の品質が非常に高い「すまいValue」です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

マンション売却の一般媒介契約の際には、併せて不動産一括査定サイトの活用を!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「マンションを売却する」という行為は、人生でそう何度もあることではありません。

恐らくこの記事をお読みになられている方の多くが、「今回がはじめてのマンション売却になる」という方々でしょう。

そのはじめてのマンション売却の際に、知っておいた方が良い情報を確認して進めるのとそうでないのとでは、結果に大きな違いが生じるものです。

特に今回紹介しました「媒介契約」と「不動産一括査定」については、必ず押さえておきたいポイントです。

 

マンション売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!