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マンション買い替え時はココに注意!初心者が陥りやすい5つの失敗パターン

 

「家族も増えて、今のマンションが手狭になってきた…」

「3ヶ月後に転勤が決まっている。──いっそのこと、マンションも買い替えようか」

様々なライフスタイルの変化により、マンションの「買い替え」について検討をされている人は多いのではないでしょうか。

すでにマンションを所有されている方からすると、「一度経験しているから」と油断しているかもしれませんが、マンションの「買い替え」は「初回の購入」の時とは勝手が大きく変わってきます。

例えば、「マンションの『売却』と『購入』をどちらから先に進めるか」であったり、「現在の住宅ローンをどうするか」であったり──。わからないのをそのままにしていた場合、直前になって思わぬトラブルや痛手を受けることも少なくありません。

そこで今回、マンションの「買い換え」について、必ず押さえておきたいポイントから、典型的な失敗パターンと対策について詳しくお伝えしていきます。是非、ご覧ください!

「マンション買い替えについてまだほとんどわかっていない…」という方は、以下記事でもマンション買い替えについて詳しく説明しておりますので、併せてご覧ください。

マンション・一戸建て「買い替え」の際に絶対押さえておきたい5つのポイント

マンション買い替え、まずは基本のココを押さえておこう!

まずは、「マンション買い替え」の可能性が生じた際に、最初に押さえておきたい基本のポイントをお伝えしていきます。

お伝えするのは、以下の4点です。

「買い先行」と「売り先行」
買い替えローンとつなぎ融資について
買い替えのリスクを軽減する「住宅ローン」
買い替えで発生する「税金」

それぞれ、項目ごとに詳しく見ていきましょう。

「買い先行」と「売り先行」

マンションを買い替える際には、大きく「売り先行」と「買い先行」という2つの流れがあります。

名称 説明
売り先行 マンション・一戸建ての売却を先に済ませ、その後新居を購入する方法です。
マンション・一戸建ての売却代金を確定した後に新居購入に移るので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
買い先行 新居の購入を先に行います。更には、新居に引っ越した後に物件を(空き家状態で)売り出す方法です。
「次に住みたい物件」を優先して検討し、確実に購入することがでるというメリットがあります。

買い替えを実施する際は、まずこの2つのどちらの流れを取り入れるかを決める必要があります。

買い替えを行う時点で「住宅ローンの残債がある」という場合は、多くの方が「売り先行」を選ばれることでしょう。一方で、売り先行は売却後に購入が決まるまで仮住まいの手配が必要だったりと、相応の手間も発生します。

一方で「買い先行」は先に購入物件の獲得を進めていきますので、「売り先行」にあるような仮住まいの手間などは発生しません。ですが、現在ローン残債を少なからず抱えている方からすると、新たにマンション物件を購入するとなると二重ローンになりかねませんので、資金繰りにある程度の余裕がないと選択に勇気がいることでしょう。

これら「売り先行」、「買い先行」どちらで進めるかの判断は慎重に行いたいところですので、もしもっと詳細を確認したいという方は併せて以下記事をご確認ください。

マンション・一戸建て「買い替え」の際に絶対押さえておきたい5つのポイント「買い替えは、タイミングが重要!スケジュールを建てる」

買い替えローンとつなぎ融資について

マンションの買い替えを行う際、多くの方は現在のお住いの住宅ローンが残った状態であることでしょう。

その際には、「買い替えローン」と「つなぎ融資」についても押さえておくと良いでしょう。

「買い替えローン」とは

買い替えローンとは、「現在のマンションのローン残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできますよ」というローンサービスになります。(「住み替えローン」と呼ばれることもあります)

前述の「売り先行」で進めていく際にこの「買い替えローン」を活用すれば、これまでの住宅ローンの完済も済ませられますし、新規に購入する住居を探す上でも、より早く計画的に進めることが出来るでしょう。

また、現マンションを売却したときに想定より売却金が少なく、「ローン残債が残ってしまった…」というときも、この買い替えローンであてがう(補完させる)こともできます。

また、買い替えローンは「二重ローン」の防止にも役立ちます。

当然通常のローンと比べてローン総額は高くなってしまいますが、今のところ(2018年1月現在)はローン金利もかなり低金利になっていますので、有効活用できるシーンも多いことでしょう。

「つなぎ融資」とは

つなぎ融資とは、金融機関から、今のマンションを売却するお金で完済することを条件に、新しい住居購入の資金融資を受けることです。

例えば、新居として最適な物件が見つって「是非契約を進めたい!」となったときに、通常ですと購入資金(または新規の住宅ローンの頭金)がないと契約を進めることができませんが、つなぎ融資を行えば、それが可能となるのです。──つまり、「買い先行」で買い替えを進めていきたいという方に有効なツールということですね。

つなぎ融資を受けて、新しい住居の購入資金に充てた後、マンションを売却した後に融資を返済するという流れになります。

一方、つなぎ融資は「買い先行」で買い替えを行う際に、非常に便利な仕組みでありながら、以下のような特徴もありますので、ご利用に踏み切る際は、重々仕組みを理解したうえで、かつ金融機関とも相談のうえ進めていくよう、ご留意ください。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は、一般的に通常の住宅ローンより金利が高くなる
つなぎ融資を行う際に、手数料および保証料が発生する
つなぎ融資の借り入れ期間は通常6ヶ月〜1年の範囲(その間に返済する必要がある)

買い替えのリスクを軽減する「住宅ローン」

前述の「買い替えローン」、「つなぎ融資」に通ずるところではありますが、買い替え時に多くの方が思うのが、「また住宅ローンを組まないといけない…」ということでしょう。

買い替えの住宅ローンを検討する際に、いくつか「買い替え時に有利な住宅ローン」として人気の住宅ローンサービスがありますので、紹介いたします。

東京都民銀行の「買い替え用ローン」

まず紹介しておきたいのが、東京都民銀行の「買い替え用ローン」です。

こちらの住宅ローンサービスには、以下の特徴があります。

新たにローンを組む際の「返済負担比率」に現在所有しているマンションの住宅ローン残債を組み入れない
新たな住宅ローン支払いの際に、1年間「元本」の支払いを保留してくれる

通常ローンサービスを提供する金融機関においては、買い替えで新たに住宅ローンを組む際は、現在所有しているマンションの住宅ローン残債を返済負担比率の計算に入れることになります。

ですが、東京都民銀行の「買い替えローン」は住宅ローン残債があっても返済負担比率の影響を受けません。

また、上記特徴の2つ目にある「新たな住宅ローン支払いの際に、1年間『元本』の支払いを保留してくれる」は、言葉の通り新居の住宅ローンを組んだ際に、通常すぐに支払うべき「元本」について、1年間待ってくれるのです。

つまり、買い替えで新しく住宅ローン家を買った後一年間に限っては、「金利分」だけ支払えば良いということですね。

特に「買い先行」でマンション買い替えを検討されている方には、とてもうってつけな住宅ローンサービスと言えそうですよね。

フラット35買い替え住宅ローン

ご存知の方も多いでしょうが、フラット35とは、金融機関の融資した住宅ローンを「住宅金融支援機構」が受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品です。

フラット35の特徴は、その「借りやすさ」自営業の方や、転職して間もない方、フリーランスの方も利用しやすく、その点でも人気を博しています。

更にこのフラット35は、今回のような「マンション買い替え」の際にもかなり有効な住宅ローンとして活用できます。

といいますのは、フラット35は以下の特徴を有しているからです。

(耐震性等の品質の高さの条件付きで)金利を一定期間引き下げられる
ずっと固定金利で支払い続けられる
保証料が無料
繰り上げ返済の際に、手数料が無料

フラット35を利用する為にはいくつかの必須事項がありますので、ご注意ください。

フラット35利用の条件

新耐震基準を満たしていること
物件の広さが30㎡以上であること
購入する対象マンションに「管理規約」があること
20年以上の長期修繕計画が用意されていること

買い替えで発生する「税金」について

続いては、マンション買い替え時に発生する「税金」についてです。こちらもおさらいの意も含めて、ざっと確認しておきましょう。

マンションを購入した際、売却した際には、それぞれ下記の税金が発生します。

マンション売却の際に発生する税金

税金の種類 説明
印紙税 マンションを売却した際の、その売却金額に応じて売買契約書に収入印紙を貼付するために発生します。(通常1万〜2万円程です)
譲渡所得税 マンション売却で利益が発生したときに、その利益分に対して発生する税金(所得税・住民税)です。利益がない場合は発生しません。 また、利益が出た場合も、「マイホーム特例」等の優遇で、減税処置を受けられることがあります(※ 確定申告が必要となります)。
住民税

マンション購入の際に発生する税金

税金の種類 説明
印紙税 マンションを購入した際の、その購入金額に応じて売買契約書に収入印紙を貼付するために発生します。(通常1万〜2万円程です)
登録免許税 購入したマンション物件の登記を行うときに支払う税金です。登記は司法書士に代行してもらうことが多く、その場合、司法書士に登記(代行)費用の一部として支払う流れになります。
不動産所得税 不動産所得税とは、マンション、一戸建て等の不動産を所得した際に1度だけ支払う税金です。金額は、「不動産の価格×税率」で算出され、税率は通常3%です。 マンションを購入したのちに金額の案内と請求書が届きます。
固定資産税 新しいマンションにかかる、毎年発生する固定資産税の徴収分です。 マンションを購入したのちに金額の案内と請求書が届きます。

このように、マンション買い替えの際は、売却時、購入時それぞれ税金が発生します。

資産ぎりぎりの資金計画で買い替えを行っているとこれら税金の支払い時に苦労することも出てくるかもしれません。

前もってこれら税金の存在を認識し、必要に応じて確認しておくようにしましょう。

マンション売却時に発生する税金については、以下記事にて詳しくまとめています。ご興味ある方は併せてご確認ください。

マンションを売却する際の税金はいくら?売る前に知っておきたい全知識

マンション買い替え時の、典型的な失敗パターン5つ!

つづいては、マンション買い替え時に回避したい、典型的な失敗パターンについて紹介していきます。買い替え前にお読みになられている方は是非とも一読いただき、より安心安全な買い替えが進められるよう、ご活用ください。

ご紹介する失敗パターンは以下の5点です。

急ぎすぎて、不動産会社または買主に足元をみられてしまう
売却価格の設定を過度に高くしてしまう、利益を求めて売却を先送りしてしまう
仲介手数料や諸費用に関しての認識が浅かった
「買い替え特約」を利用しようとしたが、つけられなかった
良くない不動産会社と契約してしまった

それぞれ、個別に詳細を説明していきましょう。

急ぎすぎて、不動産会社または買主に足元をみられてしまう

マンション・一戸建ての売却の際によく言われるのが、「金額を取るか、スピードを取るか」です。

売却を「なるべく高く」していこうとするとどうしても売却成立までは時間がかかりますし、「スピード」を取ろうとすれば、売却金額をなるべく引き上げることは難しくなるでしょう。

つまり、「なるべく高く」と「なるべく早く」の両立は難しい、ということですね。

一方で、「スピード優先」を意識しすぎると、仲介する不動産会社や買主から「この人は相当売り急いでいるな。早く売りたい理由が何かあるのかもしれない」と勘繰られてしまったり、買主から強気な姿勢での値下げ交渉に来られたりすることも出てくるでしょう。

マンション買い替えの際には、多くの人が「なるべく早く」の意識による傾向があります。その際に、その意識が強まりすぎて通常の相場価格よりもかなり低く売却成立に至ってしまった…ということのないように、早め早めの準備とスタートを行えるよう、意識すると良いでしょう。

売却価格の設定を過度に高くしてしまう、利益を求めて売却を先送りしてしまう

マンション・一戸建てといった不動産の売買において、「なるべく高く」「なるべく早く」は両立が難しいことを前段でお話ししましたが、「なるべく高く」を意識しすぎた場合についても注意が必要です。

不動産売却時に、「もっと高く売りたい」という気持ちが先行して売却期間をいたずらに長期化してしまう人は少なくありません。

ところが、マンション買い替えの場合では売却期間が長期化してしまうと「売り先行」の場合は次のステップの購入アクションになかなか入れなくなってしまったり、「買い先行」の場合は新しい住居購入時のローン設定や頭金の工面に苦労することもあるでしょう。

「売却価格の設定を過度に高くしてしまう」、「利益を求めて売却を先送りしてしまう」といったところから買い替えのスケジュール自体もうまく進まなくなってしまった…ということがないように、重々お気を付けください。

仲介手数料や諸費用に関しての認識が浅かった

マンション売買の際に、不動産会社に仲介を依頼すると売買が成立した際に以下の仲介手数料が発生します。

仲介手数料:取引価格(売却価格) × 3% + 6万円 + 消費税

注意すべき点は、「マンション買い替え」の場合は、この仲介手数料が売却と購入それぞれのとき、つまり2回発生するということです。

例えばマンションの売却を2,500万円で行い、新たに3,500万円のマンションを購入した場合、以下の仲介手数料が発生します。

売却時の仲介手数料 = 2,500万円 × 3% +6万円 +消費税 = 87万4,800円

購入時の仲介手数料 = 3,500万円 × 3% +6万円 +消費税 = 119万8,800円

合計        = 207万3,600円

ただでさえ多額な仲介手数料ですが、2つ合わさると大きなインパクトですよね。

マンション買い替えの際には、仲介手数料はこのようにおおきなウェイトを占めてきますので、注意が必要です。

※新規購入のマンションが「新築」物件であった場合は、購入時の仲介手数料は発生しません。

 

また、そのほかマンション買い替え時には以下のような諸費用が発生しますので、併せて押さえておくべきでしょう。

マンション買い替え時に発生する諸費用の、主なもの

種類 説明
仲介手数料 不動産会社の仲介に対して発生する支払いです。売却、購入時それぞれに発生します。
印紙税 マンションを売却・購入した際の、それぞれの金額に応じて売買契約書に収入印紙を貼付するために発生します。(通常1万〜2万円程です)
登録免許税 購入したマンション物件の登記を行うときに支払う税金です。登記は司法書士に代行してもらうことが多く、その場合、司法書士に登記(代行)費用の一部として支払う流れになります。
不動産所得税 不動産所得税とは、マンション、一戸建て等の不動産を所得した際に1度だけ支払う税金です。金額は、「不動産の価格×税率」で算出され、税率は通常3%です。 マンションを購入したのちに金額の案内と請求書が届きます。
固定資産税 新しいマンションにかかる、毎年発生する固定資産税の徴収分です。 マンションを購入したのちに金額の案内と請求書が届きます。
新規の家具・家電等 「新しいマンションはこれまでのマンションと間取りや窓の数・形状が違ったため、カーテンや照明を新たに買わなくてはいけなかった」等、たとえ「買い替え」であったとしても新規に家具や家電を購入する機会は多く発生します。
住宅ローン繰り上げ
返済手数料
住宅ローン繰り上げ返済には、多くの場合手数料が発生します。金額は金融機関により異なりますが、大体3,150円〜5,250円程度とされています。
ローン保証料 新たにローンを組む際に、ローン保証会社に支払う保証料です。
火災保険料 当たらに購入したマンションに対して加入する火災保険料です。

特にうっかり見過ごしやすいのが、新しくマンションを購入した際に発生する「不動産所得税」と「新規の家具・家電」購入費でしょう。

これら仲介手数料や諸費用に関しての認識が浅かったがゆえに、マンション買い替えアクションが暗礁に乗り上げてしまった…というケースは少なくありません。皆さんがマンション買い替えを行う際はそのようにならないよう、上記項目はぜひとも一度しっかりチェックしておくことをお薦めいたします。

「買い替え特約」を利用しようとしたが、つけられなかった

不動産の買い替えを行う際に、「買い替え特約」という仕組みがあります。

これは、マンション買い替えの為に新居購入の契約を結ぶ際に、「もし今住んでいるマンションが売れなかったら、この契約は白紙にさせてもらいます」という契約文言を入れることです。

マンション買い替えを行う私たちからすればなんともありがたい仕組みですが、逆の立場──つまり、売主からしたらかなり怖い条件ですよね。

ですので、買い替え特約は売主から断られるケースが非常に多いです。

「今住んでいるマンションが売れなかったら、最悪買い替え特約で解除できるから(購入の方は)どんどん進めてしまおう」と思っても、なかなかそうはいきません。

マンション買い替えの際に、「今あるマンションが売れなかった場合のリスク」がどうしても気になる場合は、「買い替え特約」に走るのではなく、「売り先行」で進めるであったり、前述の「買い替えローン」の活用を検討された方が良いでしょう。

良くない不動産会社と契約してしまった

マンション買い替え時の、典型的な失敗パターンにて、意外に多いのがこの「良くない不動産会社と契約してしまった」というケースでしょう。

なぜ「良くない不動産会社」につかまってしまうのかというと、「不動産会社が掲げる査定額の高さ」に私たち売主の目が眩んでしまうから・・・、というケースが多いようです。

詳しくお話しますと、マンションの売却について、私たち売主が不動産会社に相談すると、通常不動産会社は「査定」といって、「このマンションはおそらくこれくらいの金額で売れますよ」という見込み額を教えてくれます。

ところが、その見込み額はあくまで「見込み」の金額ですので、本当に「うちだったらこれくらいの金額で売れますよ」と提示する不動産会社もいれば、(最初にこれだけ高い額をちらつかせれば、うちを仲介先に選んでくれるだろう)とやや背伸びした査定額を提示する不動産会社もいるでしょう。

そして後者のような不動産会社と仲介契約を結んでしまうと、実際の売却価格が当初の査定額よりかなり下がってしまったり、または不動産会社の方で売却活動をスムーズに進められず、期間が想定以上に長引いてしまったり、、、といった状態になることも可能性としては出てきます。

つまり、仲介先としての不動産会社の選出は、「査定額」だけで選ぶのは良くない、ということですね。

良い不動産会社、悪い不動産会社の見極め方については、以下記事で詳しく紹介しています。宜しければ併せてご覧ください。

マンション・一戸建てを売却する際の「良い不動産会社」「悪い不動産会社」の見極め方!

マンション買い替えの際の、お薦め不動産一括査定サイト

ここからは、マンション買い替え時における、「信頼できる不動産会社」選びの進め方について、お話していきます。

不動産会社選びの際に多くの方が活用されていて、かつマンション買い替え時においてもぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

前章でお伝えした「良くない不動産と契約してしまう」という失敗パターンを回避していくためには、一社だけではなく複数の不動産会社と比較検討していく方が断然効率的です。

その際に不動産一括査定サイトを活用すれば、一社一社個別に申し込みを行わずとも、一度に複数の不動産会社にアプローチしていけて、かつその後の各不動産会社の反応から、「どの不動産会社が適切か」を判断していける、ということですね。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

まとめ マンション買い替えの成否のポイントは、事前に「知ること」と「準備すること」!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

マンション買い替えは、普通にマンションを購入する時(または売却する時)と比べて、流れもやや複雑になりがちです。また、それがゆえに失敗するリスクも高くなり、「知っておかないと困ること」も多岐に渡ってきます。

ですが、一方でマンション買い替えをつつがなく進めていければ、不要な時間やコストを費やすことなく、更には「売却」と「購入」別々に進める場合よりも格段に効率的に完遂することもできるのです。

そして、マンション買い替えの成否のポイントは、事前に「知ること」と「準備すること」、この2つです。

本記事に紹介されている内容を参考にしつつ、また早め早めの準備を行いながら、取り組んでいただくことをお薦めします。

最後に、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!