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マンション売却の際に住宅ローンの返済はどうする?返済計画のポイントまとめ

 

ローン中の中古マンションを売りに出すことになっとき、皆さんは「資金計画」についてどれだけ検討されるでしょうか。

「マンションを売却して、そのお金でローンを全額返済して、新しい住居を購入する際のローン頭金にして…」──と、こんな感じの「ざっくり感覚」で検討されている方も多くいらっしゃることでしょう。

ですが、実際はその「マンションを売却して得られるお金」自体も、いくらで売却できるか確実な予想を建てるのはなかなか困難ですし、更には、新しい住居だって相応の金額になるはずです。

そのままざっくり感覚で進めてしまうと、新居を購入してそこでまたローンを組んだときに「いつの間にか月々のローン返済額が倍近くに膨れ上がっていた…」なんてこともあるかもしれません。

マンション売却の際には、「マンションを早く売りたい」、「早く新居に移りたい」という気持だけが先行しないよう、入念な資金計画を建てていくことがとても重要です。

そこで今回は、マンション売却(買い替え)の際に特に意識したい基本の流れについて、お話ししていきたいと思います。ぜひご覧ください!

マンション売却の流れは、「売り先行」と「買い先行」、「売買同時進行」の3つがある!

まず、マンション売却(買い替え)のメインの流れとしては、以下の3つのパターンがあります。

売り先行
買い先行
売買同時進行

それぞれ、どのようなものか簡単にまとめてみましょう。

マンション売却(買い替え)の際の、3つの流れ

名称 説明
売り先行 マンションの売却を先に済ませ、その後新居を購入する方法です。
マンションの売却代金を確定した後に新居購入に移るので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
買い先行 新居の購入を先に行います。更には、新居に引っ越した後にマンションを(空き家状態で)売り出す方法です。
「次に住みたい物件」を優先して検討し、確実に購入することがでるというメリットがあります。
売買同時進行 マンションの売却を行いながら、同時進行で住み替える新居物件を探す方法です。
理想的な買い替え方法と言われてはいますが、マンションの売却と新居の購入を「同時」に成立することはなかなか難しく、やや難易度のある進め方と言えます。

さて、これだけ見ていると「じゃあこの中からどれにすればよいか、選べばよいのかな」と思ってしまいそうですが、現実はそんなに簡単ではありません。

マンション売却を難しくする要素の一つとしてあるのが、支払い中である「住宅ローン」の存在です。

マンションの売却は、基本住宅ローンが完済している状態にしないといけない

自宅のマンションは、「住宅ローンが残っている状態」では売却をすることはできません。

マンション売却が成立して、買主に引き渡す前までにローンを完済する必要があります。

ただし、買主から得られる売却金を用いて、ローン残額の返済に充てることは可能です。

とはいうものの、マンション売却の際には買主との料金交渉(値下げに向けての交渉)がつきもの。必ずしも、希望価格でマンションが売れるとは限りません。

そのため、ローン期間中のマンションを売却する際には、「売却のタイミングできちんとローン完済できるか」について、ゆとりを持った資金計画(マンション売却金だけでなく、預貯金などの自己資金を活用することもイメージしつつ)を行っていく必要があります。

また、このあたりが上記の「マンション売却の3つの流れ」の選定を難しくしているポイントと言えるでしょう。

ですが、一方では「売り先行」や「買い先行」においても、こういった住宅ローンの完済問題を緩和させるための仕組みも存在します。

続いては、マンション売却時の基本の流れ「売り先行」「買い先行」「売買同時進行」それぞれを、メリット・注意点を踏まえながら詳しく見ていきましょう。

「売り先行」に向いている人はこんな人!メリット・注意点まとめ

マンション売却時の基本の3つの流れで、はじめに「売り先行」から説明してきましょう。

最初に売り先行を説明する理由は、この流れを選択される売主さんが多いからです。

前述のとおり、「売り先行」は、先に現在のマンションを売却し、そこで得た売却代金を新居の購入資金であったりローン返済に充てる方法です。

マンションを売却した際の売却金を購入前に確保できるので、その後の新居購入の資金計画が立てやすくなるのが、「売り先行」の大きなメリットと言えるでしょう。

「売り先行」のメリット

売却代金を先に確保できるため、新居購入に向けての資金計画が立てやすい
売却活動を、比較的焦らずに進めることができる

一方で、「売り先行」のリスクとしては、売却を行ってから買い替えを行うので、売却後に新居が決まるまでの仮住まいの家を確保する必要があります。

また、当然ながら売却が決まらなければ新居購入もできませんので、買い替えのスケジュールもやや長期化することが多くなりますので、このあたりは注意しておくと良いでしょう。

「売り先行」のデメリット

新規に購入する住居が見つからない場合は、仮住まいを確保する必要がある
買い替えのスケジュールが長期化しやすい

「売り先行」でマンションを売却する時に、知っておきたい「買い替えローン」の仕組み

売り先行でマンションを売却する際は、「買い替えローン」の仕組みについても知っておくと良いでしょう。

この買い替えローンとは、簡単に説明すると「現在のマンションのローン残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできますよ」というローンサービスになります。(「住み替えローン」と呼ばれることもあります)

前述のとおり、マンションを売却する際には、現在支払い中の住宅ローンを完済する必要があります。ですが、この買い替えローンを活用すれば、これまでの住宅ローンの完済も済ませられますし、新規に購入する住居を探す上でも、より早く計画的に進めることが出来るでしょう。

また、現マンションを売却したときに想定より売却金が少なく、「ローン残債が残ってしまった…」というときも、この買い替えローンであてがう(補完させる)こともできます。

また、買い替えローンは「二重ローン」の防止にも役立ちます。

当然通常のローンと比べてローン総額は高くなってしまいますが、今のところ(2018年1月現在)はローン金利もかなり低金利になっていますので、有効活用できるシーンも多いことでしょう。

売り先行でマンションを売却し、新居購入を新しいローンで組まれようとされている方は、是非「買い替えローン」の仕組みも把握されておくことをお薦めします。 

「買い先行」に向いている人はこんな人!メリット・注意点まとめ

続いては、マンションを「買い先行」で進める際のポイントをお話ししていきます。

前述のとおり、「買い先行」は、先に新しい住処を購入し、その後旧マンションを売却するという流れです。そのまま進めるには、新しい住居を購入する(もしくは新規の住宅ローンの頭金を用意できる分の)資金に余裕がないと進めにくい方法とも言えるでしょう。

一方で、買い先行で進めた場合、その後の売却はある程度ゆとりを持って進めることが出来ますし、通常「売却マンション」は空き家状態にしていた方が決まりやすいとされています。

また、売り先行と違って、マンションを売却した後の仮住まいの手配もする必要がありません。このあたりのスムーズさも、買い先行の大きなメリットと言えるでしょう。

「買い先行」のメリット

次の新居探しについて、ゆとりを持ってゆっくり探していくことが出来る
売却後に仮住まいの手配をする必要がなく、引っ越しなどの手間が少なくスムーズに済む

一方で、「買い先行」のリスクとしては、やはり売り先行よりも「先行投資」としての資金がどうしても必要となってくる点です。

いくらで成立するかまだ確定できない売却金額をあてにして「買い先行」に踏み切るのは、やや危険と言えるでしょう。

「買い先行」のデメリット

現在のマンションの売却金額を大きくあてにできない。新居購入時の資金を別に用意しておく必要がある
その後、旧マンションが売れない期間が続いた場合、維持費がかかったり、二重ローンになってしまうリスクがある

上記デメリットがあるとはいえ、家の買い替えはタイミングによるところも大きいでしょう。

「転勤等の仕事の都合で、どうしても買い先行で進める必要がある」であったり、「とても気に入った物件が見つかったけれど、売り先行で進めていては間に合わない(他の人が先に購入してしまう)」というときに、資金に余裕がなくとも「買い先行」で進めたくなることもあるでしょう。

そんな時に知っておきたいのが、「つなぎ融資」という仕組みです。

「買い先行」でマンションを売却する時に、知っておきたい「つなぎ融資」の仕組み

上記のような、「資金はないけど、『買い先行』で進めたい!」という方に知っておきたいのが、「つなぎ融資」の仕組みです。

つなぎ融資とは、金融機関から、今のマンションを売却するお金で完済することを条件に、新しい住居購入の資金融資を受けることです。

例えば、新居として最適な物件が見つって「是非契約を進めたい!」となったときに、通常ですと購入資金(または新規の住宅ローンの頭金)がないと契約を進めることができませんが、つなぎ融資を行えば、それが可能となるのです。

つなぎ融資を受けて、新しい住居の購入資金に充てた後、マンションを売却した後に融資を返済するという流れですね。

この仕組みを活用することによって、資金の不足している人も「買い先行」を実行することが出来ます。

一方、つなぎ融資は非常に便利な仕組みでありながら、以下のような特徴もありますので、ご利用に踏み切る際は、重々仕組みを理解したうえで、かつ金融機関とも相談のうえ進めていくと良いでしょう。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は、一般的に通常の住宅ローンより金利が高くなる
つなぎ融資を行う際に、手数料および保証料が発生する
つなぎ融資の借り入れ期間は通常6ヶ月〜1年の範囲(その間に返済する必要がある)

「売買同時進行」は最も理想的!ただし、スケジュール調整の難易度に注意

最後に案内するのは、「売買同時進行」の進め方です。

売買同時進行は、前述のとおり「現在のマンションを売り出しながら、『同時進行』で新しい住居物件を探す」という方法です。

売買同時進行は、いわば前述した「売り先行」「買い先行」どちらのメリットも享受できる進め方と言えますが、その分期間がタイトになり、ときに買主に足元を見られて売却金額を大きく値下げされることもあります。

「売買同時進行」のメリット

売却代金を確保してから、新居購入の資金に充てることが出来る(資金計画が立てやすい)
売却後に仮住まいの手配をする必要がなく、引っ越しなどの手間が少なくスムーズに済む

「売却同時進行」のデメリット

売却と購入の時期を合わせていくのが難しい
どうしても「急いで売却する」流れになりやすく、購入希望者(買主)との金額交渉の時に足元を見られるリスクもある

売買同時進行を進めるのに向いている人は、「事前に今のマンションの相場(売却価格)をしっかり把握できている人」および、「信頼できる不動産会社を仲介パートナーとして選定できている人」です。

どういうことか、次の章で詳しく見ていきましょう。

マンション売却の際に何よりも大切なのは、事前に「いくらで売れそうか」確認すること

さて、ここまで「売り先行」「買い先行」「売買同時進行」と、マンションを売却する際の基本の3つの流れについて説明しました。

どの方法を取るうえでも大切になってくるのが、「事前に今のマンションがいくらで売れそうか」について、しっかり把握しておくことです。

そもそも現マンションの売却金額のイメージがつかないと、資金計画も建てようがありませんので、当然と言えば当然ですよね。

現在のマンションの相場を調べる方法は、大きく二つあります。

A)不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる

B)不動産一括査定サイトで、複数の不動産会社から査定(見積もり)をもらう

ちなみに、A)、B)どちらも無料で調べることができます。

A)の「不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる」では、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯についてはgoo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」を活用されると良いでしょう。

現在お住い物件の相場の調べ方は、以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

参考:家を売るとき査定に大きく影響するポイントは?査定のプラス・マイナス要因?:家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

B)の不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

A)である程度の相場感を把握した後に、実際にいくつかの不動産会社に査定をお願いすれば、より希望額に近い不動産会社を選定しやすくもなるでしょう。

不動産一括査定サイトを活用することは、正確な相場観の把握だけでなく、前述した「信頼できる仲介パートナー選び」にも役立ちます。

どういうことか、次の章で見ていきましょう。

マンションの売却活動の際は、「不動産一括査定サイト」で信頼できる仲介先選びを

マンションを売却する際は、仲介を担う不動産会社の協力が不可欠です。

また、不動産会社は私たちの「売り先行」や「買い先行」といったマンション売却の進め方についても、親身に相談に乗ってくれることでしょう。

ですが、不動産会社がその際にどれだけフォローしてくれるかは、その不動産会社(またはその担当)の丁寧さや真摯な対応度合によっても変わってきます。できたら、「この不動産会社なら信頼できる」という仲介先をしっかり選定しておきたいところですよね。

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、同じく提携不動産会社の品質が非常に高い「すまいValue」です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト

HOME4U
すまいValue

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ マンション売却の際は、まずは入念な資金計画から!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

マンションを売却する際に、漠然と「どうやって進めようか」と思われていた方は、今回の記事で「先に資金計画をしっかりやっておいた方が良い」といった考えに移行されたことでしょう。

特に、住宅ローンが相応額残っている、という方は前述の「売り先行」「買い先行」どちらで進めるかであったり、その際に活用できる「買い替えローン」や「つなぎ融資」についても調べておくことをお薦めします。

そして、マンションや一戸建てを売却する際に「資金計画」と同じくらい大事になってくるのが、「事前に相場を調べておくこと」と、「信頼できる不動産会社をパートナーに選定すること」です。

今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

マンション売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!