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マンション売却は東京オリンピック前が絶対におすすめ!譲渡所得税も注意

 

2017年の路線価が国税庁で発表され、全国の不動産(宅地)相場平均が前年に続いて上昇となりました。

土地の上昇幅は前年の2016年より更に拡大と、直近における国内の不動産相場が非常に活況していることが、よく伝わってきます。

「この不動産好景気がいつまで続くか」という問いに対しては、「2020年のオリンピック開催まで」という回答が一般的かもしれませんね。

ですが、2020年のオリンピック開催まで、不動産の活性状況は本当に継続されるのでしょうか。

そこで今回は、特にマンション等不動産の売却をここ数年で検討される方に向けて、東京オリンピック効果における不動産活性状況と、今後の具体的な見通しについて、詳しく見ていきたいと思います。

目 次

東京オリンピック効果で相場が上がっている地域

前述した通り、東京オリンピック招致が決定された2014年以降、全国の不動産市場は特に活気を奏してきています。

ですが、そこで注意しておきたい点が3つあります。

 

1つ目は、現在の地価向上をはじめとする不動産景気の上昇は東京オリンピックによる理由だけでなく、アベノミクスによる景気の上昇による影響も大きくあるということ。

2つ目は、オリンピック効果で相場が上がっている地域は、競技エリアや選手村に指定されている地域の近辺等、局所的であることです。

そして最後の3つ目は、東京オリンピック効果による不動産相場の上昇は、当然ながらオリンピック開催後──もしくは、その少し前から下火になることが見込まれていることです。

 

これら3点から導き出されることは、「東京オリンピック効果を利用してマンション等の不動産を売買する際は、その地域がオリンピック効果の恩恵を受けられるかを確認し、更には時期を見定めて売却を進めていくこと」が大切だ、ということですね。

まずは、東京オリンピック効果で相場が上がっている地域はどこなのかについて、見ていきましょう。

具体的な地域・エリアは、以下が挙げられます。

A 晴海や勝どき、有明、辰巳といった、湾岸の競技場&選手村エリア
B 墨田区押上や錦糸町駅周辺といった、東京スカイツリー周辺エリア
C 田町駅や品川駅付近といった、都内交通の中心&リニア新幹線エリア
D 新宿、渋谷付近といった、古くからの東京文化中心エリア

A 晴海や勝どき、有明、辰巳といった、湾岸の競技場&選手村エリア

東京オリンピック効果で一番に挙げられるのは、やはり「湾岸エリア」

現状においても各大手デベロッパーによる大型新築マンションのプロジェクトが数多く進んでいます。

例えば、有明はバレーボールやテニスの会場が予定されていますし、辰巳地区は各水泳競技の会場が予定されており、この付近における地価上昇や不動産物件の人気向上は目を見張るものがあります。

その他、晴見や勝どきは選手村の設置が決定されており、この辺りも人気が高まってきています。

つまりは、これら湾岸エリアは、もっとも東京オリンピック効果を受けやすい不動産物件地帯、ということですね。

B 墨田区押上や錦糸町駅周辺といった、東京スカイツリー周辺エリア

東京オリンピックの影響を受けて人気が高まっている地域は、湾岸エリアだけではありません。

2012年に東京スカイツリーが設立された押上、錦糸町駅地域は、スカイツリーへの関心と併せて住みやすさと都心へのアクセスの良さが再評価され、更には東京オリンピック効果も重なって人気が高まりつつあります。

東京オリンピック効果を受けている最大の理由は「交通の便」。

海外からの訪問が一気に伸びる東京オリンピック期間において、飛行機経由での人の流れは活性します。

錦糸町エリアは、成田方面から都内に向かう際の通過ルートになりますし、押上は同じく成田方面から東京駅、羽田空港までも結ぶ新線計画の通行ルートにもなっています。

更には、これらのエリアは他の都心地域と比べて、相対的に地価も低く、不動産価格もリーズナブルになりやすいことも人気が集まっている理由となっています。

C 田町駅や品川駅付近といった、山手線新駅計画中エリア

上野と並ぶ東京の玄関口である品川、そしてJR山手線の新駅が計画されている田町駅と品川駅の中間エリアも、東京オリンピック効果と相乗して不動産人気が高まっています。

湾岸エリアはじめ、競技が開催される地域どこに向けてもほとんど30分前後でアクセス可能な圧倒的な交通利便性の良さは確かに魅力的ですよね。

また、東京オリンピックとは別の話になりますが、2027年には品川と名古屋間でリニア新幹線が開通することもあり、この地域での都市再開発計画も活性しています。

「オリンピック開催後も注目される」エリアであることが、また人気が高まる大きな理由になっているのでしょう。

D 新宿、渋谷付近といった、東京文化中心エリア

近年もっとも都市再開発が盛んとされている渋谷、そして1日の駅利用人口最大となる新宿もまた、周辺地域における不動産物件の人気は向上しています。

新宿・渋谷はこれまで東京文化を牽引してきたこともあり、海外の人々からの注目は依然高く、それらが東京オリンピック開催前における不動産人気にも繋がっている模様です。

特に、渋谷の都市再開発はちょうど東京オリンピックが開催される2020年頃から、大きく変貌を遂げていく計画が進行しています。すでに渋谷駅近辺の不動産価格は大きく向上しており、それだけ多くの人たちがこの地域を注目されていることがわかります。

マンションを東京オリンピック前までに売却をおすすめする理由

さて、東京オリンピックで活気高まる不動産市場ですが、多くのメディアでは「東京オリンピック後には景気も冷え込み、不動産物件も売り手市場から買い手市場になる」と報道しています。

つまりは、「近々マンションや一戸建ての売却を検討している」という方は、東京オリンピック前までに売却をした方が良いということですね。

その理由は、大きく以下の3つがあります。

東京オリンピック後の2020年以降は、都内の人口増加率も低迷する見込みであるため
人々の「新築物件」需要が高まり、「中古物件」需要が低下する傾向が強まるため
オリンピック開催後は、海外投資家の関心が薄れるため

東京オリンピック後の2020年以降は、都内の人口増加率も低迷する見込み

「マンションは東京オリンピック前までに売却したほうが良い理由」としてまず挙げられるのは、オリンピック開催後の2020年以降、都内の人口増加率も低下することが見込まれているからです。

実際に、どのような低下が予想されているかについて、以下の「総務局ホームページ 東京都の統計」で紹介されている「年齢区分別人口の推移」のグラフを見てみましょう。

  • 東京都の年齢区分別人口の推移 (「総務局ホームページ 東京都の統計」より)

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東京オリンピックが開催される2020年(平成32年)以降、人口が減少されるのが一目でわかります。とくに、「生産年齢人口」とされる、15歳〜64歳の層の人口の低下率が大きくなっています。

不動産市場の傾向として、不動産価格はその土地の人気(人口増加率)と連動します。

つまりは、人口の減少が顕著になる2020年以降の東京においては、不動産価格も低下していくことが見込められる、ということですね。

人々の「新築物件」需要が高まり、「中古物件」需要が低下する傾向が強まるため

現在、都内では多くの新築の大型マンションの建築が予定されており、それは東京オリンピック開催後の2020年以降も継続されていく予定です。

ですが、前述のとおり都内の人口は下降傾向にあります。──となると、次に起こるのは、大型マンションをはじめとする新築物件の相場下落です。

現在の2017年時期はいわば東京オリンピック開催を控えた「不動産バブル」期です。

東京オリンピックを終えて数年経った2023年頃には、現在と比較して相場も2〜4割低くなっての新築物件の提供も多くなってくることでしょう。

新築物件の価格が低くなれば、その分人々の中古物件への関心も低くなります。

すでに現代においても、人々の住居に対する新築志向は強い傾向にあります。この傾向が高まり継続されれば、自ずと中古のマンションなどの中古物件は買い手が見つけにくい──いわゆる買い手市場になるのは明白でしょう

オリンピック開催後は、海外投資家の関心が薄れるため

現在、都内の不動産物件が「売り手市場」になっている背景には、「海外不動産家」の存在も色濃くあります。

現在も、海外の投資家で東京の不動産所有に魅力を感じる人は多いようで、不動産市場の活性状況はまだ継続する見込みです。

ですが、オリンピック開催以降は、東京の不動産市場はそれほど魅力的には見えなくなってきます(理由については、前述の2つの項をご覧ください)。

実際、直近にてオリンピックが開催されたロンドンや北京においても、オリンピック開催地域における海外投資家における不動産人気は開催直前で下降する傾向にありました。

同様の傾向が発生する可能性は、かなり高いと見ておいたほうが良いでしょう。

 

以上、「東京オリンピック後の2020年以降は、都内の人口増加率も低迷する見込み」、「人々の「新築物件」需要が高まり、「中古物件」需要が低下する傾向が強まる」、「オリンピック開催後は、海外投資家の関心が薄れる」の3点が、オリンピック開催前までに不動産物件を売却したほうが良い理由です。

ですが、都内に売却予定の不動産物件をお持ちの方には、「2020年の東京オリンピック時期を見据え、後悔しない不動産売買」について、更に知っておいてほしい事項があります。

次章から、詳しく説明していきましょう。

「北京オリンピック開催1年前に不動産バブルは崩壊」から学べること

さて、先に「現在の東京は不動産バブルにある」とお伝えしましたが、その「不動産バブル」を直近で経験しているのが、同じく北京オリンピック開催前の中国でした。

中国においても、北京オリンピック直前は大手デベロッパーの建設ラッシュが起こり、多くの新築マンションが乱立しつつの不動産バブルが発生しました。

ですが、その不動産バブルは、北京オリンピック開催を待たずして崩壊しています。

なぜ、中国では北京オリンピック開催前に、不動産好景気が終焉したのか?

中国は共産主義国ということもあり、個人の土地の使用は認められていません。

その代わり、「土地使用権」という「権利証書」を不動産市場で売買します。

かつ、中国では「土地使用権」の期限は70年と法律で定められています(居住用不動産の場合)。期限がきたとき、土地使用権は(政府からいくばくかのお金で買い取ってくれるものの)手放さないといけません。

こういった背景もあり、中国では土地をはじめとする不動産を、「持ち物」としてではなく「資産運用」(購入後、価格を見ながら売却する)として意識する傾向が強いです。──つまりは、投資家目線ということですね。

北京オリンピック開催が決まって不動産価格が上昇していき、それに伴って中国国内の富裕層は不動産物件を購入していきました。

そして、オリンピックがもうすぐ開催される一年前に「価格がピークに来た」と悟った彼達は、すぐに物件を売り払っていったのです。

そう、この動きが活性して、好景気が続いた中国の不動産バブルは崩壊していったのです。

日本でも中国とおなじ不動産バブル崩壊は起きる?

日本における現在の不動産バブルでも、中国の北京オリンピックで見られたバブル崩壊は「起きる可能性が高い」と見ておいたほうが良いでしょう。

ここで意識しておきたいのは、中国では北京オリンピックの開催される1年前の2011年頃にバブル崩壊が起きているということです。

なぜ開催の前にバブル崩壊が起きたのかというと、前述のとおり当時不動産価格がピークに来て、投資家達が一斉に売却を始めたからです。

そして、その後のピークアウトが早いのもまたバブルの特徴。

日本においても不動産価格の向上はオリンピック開催の直前で上がり切ると言われており、同じシチュエーションが発生することは十分に考えられます。

もう一点、注意しておきたいのが、不動産を売却する際に発生する「譲渡所得税」の特徴です。

譲渡所得税は、不動産を購入してから5年以内に売却をすると高額になります。これは、「不動産の転売(いわゆる土地転がし)」を防止する意図を含んで設定された制度です。

日本の東京オリンピック開催が決定したのは2014年。つまり、その時期に不動産を購入した投資家は、5年後の2019年には、譲渡所得税が大幅減額された状態で、その不動産を売却できるようになるのです。

いかがでしょうか。「オリンピック開催前頃に、日本においても不動産バブルが崩壊し始める」という話も、だんだんと現実味を感じられるようになられたのではないでしょうか。

ベストな売り時は購入から5年以上経過

前章で述べた「譲渡所得税」については、投資家に関わらず不動産売却をご検討される皆さんにも大きくかかわる内容ですので、もう少し詳しくお話していきたいと思います。

そもそも譲渡所得税は何かというと、「家などの不動産を売るときにかかる税金」のことです。

不動産売却時の譲渡所得税は、取得から5年以内の場合は所得額の39%も!

譲渡所得税は、不動産を売却したときの所得が3,000万円以上であった場合に発生し、税額は所得額から一定の割合で計上されます。税額は以下の通りです。

短期譲渡所得(5年以内の所有): 所得税30%、住民税9%

長期譲渡所得(5年を超える所有):所得税15%、住民税5%

所有(購入)して5年以内に売却した場合の「短期譲渡所得」では、発生する譲渡所得税は39%にもなります。

せっかく売却して得た利益も、税金で半分近く持っていかれてしまうということですね。

半面、所有してから5年を超えての「長期譲渡所得」の場合では、譲渡所得税は20%ほど。

つまり、所有して3〜4年の物件を売ろうとした場合は、もう少し待てるようなら5年経過を待ってからのほうが、譲渡所得税の税額をかなり抑えられるのです。 

売却予定の物件を所有している場合、2020年の手前で購入から5年以上経過しているかも確認を。

前章にて、東京オリンピック効果による不動産の売り手市場(いわゆる不動産バブル)は東京オリンピック前の2019年ごろに終焉する可能性があることをお伝えしました。

この時期に不動産の売却を検討されている方は、併せて譲渡所得税の税率が低くなる、「購入してから5年経過」の時期も併せて見計らって、売却活動の計画をされると良いでしょう。

また、不動産はバブル云々に関わらず、歳月の経過とともにその価値は下落していきます。

活動予定のない不動産を長く持ち続けるメリットは殆どありません。

ここまでお話しした、東京オリンピック前の不動産バブルの終焉時期の見込み、および譲渡所得税の税率が変更される所得からの経過時期を踏まえて、ベストな売却時期を見出していけるよう、意識されると良いでしょう。

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マンション売却はオリンピック前が絶対お薦め!譲渡所得税にも注意して

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

東京オリンピックで活気賑わう東京の街ですが、不動産市場──特に、不動産の売買をご検討されている方々においては、この時期はやや冷静かつ中長期視野を持った対応が求められるように感じられます。

東京オリンピック後の2020年後、東京や日本の人口はどうなっていくのかについて、中国の北京オリンピックの前例と、そしてご自身の物件価値がどう変わっていくのか(譲渡所得税も含めて)と照らし合わせながら、最適な判断をしていけると良いですね。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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