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住宅ローン滞納で任意売却する際、より高く・より確実に家を売る方法とは?

 

「住宅ローンの支払いがきつくなってきた・・・」

「マンションを売却したいのだけれど、ローン残高が大分残っているので売れない…!」

家やマンションを購入する時、多くの人は、自分が「ローンが滞納する」なんて考えもしないことでしょう。物件を購入するときというのは、大抵収入も安定しているものですからね。

ですが、勤め先の業績悪化や、健康上の理由など、これまで安定していた収入が急に不安定になるということは、決して珍しくありません。そんなとき、まだ多額のローンが残っていたら──。皆さんはどうすれば良いと思いますか?

今回は、そんな「住宅ローンを滞納してしまう」「これ以上ローンを支払えない」といったときの対応と、その際に「任意売却」する上での大切なポイントについて、お話していきましょう。

住宅ローンが支払えなくなった時、どんな選択肢がある?

そもそも、「住宅ローンの支払いを見直したほうが良い状況」というのは、どんな状況?

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まず、「住宅ローンの支払いを見直したほうが良いのでは・・・」という状況について考えてみましょう。

 

「手持ちのお金で、今回のローン支払いが出来ない事態」といった風にイメージされた方もいらっしゃるかもしれませんね。

確かにその状況はとても大変なことですが、そんな切羽詰まった状況とまではいかなくとも、まずは貯金を含めた毎月の出費が、月々の収入を上回っていないかを見ておくことが大切です。

住宅ローンの支払いを見直した方が良い状況

= 毎月の出費(ローン・貯金、含)> 収入

 

仮に手持ちの資産があったとしても、住宅ローンを含めた毎月の出費が、月の収入を上回っていたとしたら要注意です。今現在は問題なくとも、年月が過ぎるごとにローンの支払いは生活を圧迫していくようになるでしょう。

また、「収入が現在の状態から下がる」という事態はどんな人でも起こりえます。現状の資産や手持ちの金額に安穏とせずに、収入の変化があったときに、現在の出費、ローン額と照らし合わせて、収入が各出費の合計から下回っていないかをきちんとチェックしておくようにしましょう。

 

ローンを含めた現在の出費が収入を上回ってしまった場合は、その住宅ローンをこれからも支払い続けて、問題なく完済させることが出来るのかを確認します。

あと何ヶ月分、ローンを払い続けて、その間にどれだけ収入を上回る出費が出てしまうのかをしっかり計算しましょう。

そして、その、収入を上回る出費のトータル額を見て、「これはマズイ」と思ったら、ローンと共に、その住宅を手放すことも含めて考えていく必要があるでしょう

「住宅ローンの支払いを辞めたい」「もうこれ以上支払えない」という時に、取れる方法は3つ

「住宅ローンの支払いを辞めたい」、「もうこれ以上支払えない」という時に、取れる方法は大きく3つあります。

#1 ローン物件を売却して、その際の売却金を返済に充てる

一番ベストな方法がこれです。

住宅ローンの元の物件を売却して、その際の売却金をローン返済に充てる、ということですね。ですが、この方法は、ローン物件の売却金がローン残高より多くないと実施できません(残高の不足分を手持ちのお金で一括払いすれば可能です)。

例えば住宅ローンの残高が2,400万円あって、その住宅自体の相場が約1,900万円──という場合は、残りの500万円を工面しないと、売却することが出来ない、ということです。

「売却相場がローン残高に達せずに、この方法を取りたくても出来ない」というケースは、意外に多く訪れるものです。その場合は、次の#2、#3も見てみましょう。

#2 任意売却を行う

「ローンの支払いを続けることは出来ないけど、そのまま売却しようとしてもローン残額より下回るので売ることも出来ない・・・」といった方にオススメなのが、この「任意売却」という方法です。

任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの残高を払えなくなった人の代わりに、いったん保証会社(または不動産会社や債権回収会社)が代わりにローン残高を金融機関に支払う、という方法です。

住宅ローンを組んでいた人は、その後保証会社に不動産の売却金と、それでもローン残額が不足する場合は、不足分を無理のない範囲で毎月支払っていく、という形をとります。

また、状況を見て「どうしても返済が難しい」となる場合は、支払額を減額してもらえることもあります。

#3 競売に出す

最後の3つ目の方法が、「競売」です。

競売は、進んで選ぶ方法というよりかは、借入先の金融機関側の方で実施されます。どのようなシチュエーションで実施されるのかというと、住宅の持ち主がローンの支払いを滞納し続けたとき、借入先の金融機関側で、

「このままでは借金(ローン)が踏み倒されてしまうから」ということで、裁判所に申し立てて、強制的に売却される──という流れです。

「競売」では低額で落札される傾向が強く、ローン残高に満たない分の多額な不足分を強行に求められる場合もあります。

住宅ローン残高が多く、売却価格で相殺できない場合は、「任意売却」がオススメ

住宅ローン残高がまだ多く残っていて、そのまま売却しただけではローンを完済できない場合は、競売に出すよりも任意売却の方が、圧倒的にメリットがあります。

任意売却と競売の違いを比較

  任意売却 競売
想定する売却価格 市場価格に近い金額での売却が見込める。 市場価格の50~80%の金額で落札されることが多い。
ローン残債 仲介する保証会社とのやりとりで、残債務を無理ないペースで支払っていくことが出来る。 残債務が多く残る場合が多い。
引越し代 引越し代を交渉できる 引越し代が出ない
物件の引き渡し時期 事前に保証会社と協議して決めることができる 時期をこちらで決められない場合が多い。裁判所から引渡命令や強制執行されることもある

 

一番のポイントは、やはり任意売却、競売それぞれの「想定する売却価格」と、それに伴う「ローン残債」でしょう。

競売の場合は、物件が市場価格の50~80%の金額で落札されることが多く、落札後もこれまで同様のローン額を支払わなくてはいけない場合もあります。

注意するポイントは、競売はローンの滞納が続くと金融機関から強制的に進められてしまうところです。そんな状況にならない様に、ローンの支払いが滞納しそうになったらなるべく早いタイミングで任意売却を検討するようにしましょう。

任意売却とは? ──任意売却のメリット・デメリット

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ここで、一度任意売却のポイントについてまとめておきましょう。

任意売却は、いったん保証会社(または債権回収会社)が代わりにローン残高を金融機関に支払う、という方法。
任意売却は、ローン残額がある状態でも物件を売却することが出来る。
任意売却をしても、ローンの残りは帳消しにはならない。きちんと返済していく必要がある。
ローン残額の支払いは、無理のない範囲で分割にして支払うことができる。
(債務者の状況によって、)支払い額を減額してもらえる場合がある。

様々な環境・状況の変化から、この任意売却の利用を検討される方は多くいらっしゃることでしょう。

そこで続いては任意売却をより詳しく知る為に、任意売却のメリット・デメリットを見ていきたいと思います。

任意売却のメリット

任意売却のメリット#1 通常の売却同様に、市場価格に近い値段で売ることができる。

任意売却の1番のメリットと言えばやはりこれです。

競売のように安値で落札されることはなく、物件の所有者と金融機関、そして買主の話し合いにより価格が決定するため、市場価格に近い値段で売却できることが期待できます。

任意売却のメリット#2 通常売却する際にかかる手数料・費用を掛けずに進められる。

物件を任意売却する際は、通常の売却でかかる、以下費用が債権者(金融機関側)より支払われるため、負担が軽減されます。

不動産会社(保証会社)への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分がある場合

  ・ 滞納した分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)

  ・ 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額 など

 

このあたりは、仲介となる不動産会社や保証会社によってもルールが変わることがありますので、ご注意ください。

任意売却のメリット#3 残った借金(ローン残高)は分割返済にしていくことが可能

任意売却は、物件の持ち主と金融機関と、そして仲介に立つ保証会社(または不動産会社)との話し合いによって売却を進めていきます。そこで残った借金については、債務者(物件の持ち主)の収入状況や生活状況を考慮したのちに、現実的な返済方法を取っていきます。

例えば、給与等の差押えなどはよほどのことがない限りは行われないでしょう。

任意売却のメリット#4 交渉によっては引越し費用などの捻出も

売却後、元の物件の持ち主は新しい住居に引っ越す必要がありますが、この際に交渉によっては、引越し費用や当面の生活費などを捻出してもらえる場合もあります。

※ 必ず捻出されるといことではなく、あくまで物件の所有者の状況を鑑みての処置になります。過度な期待は持ちすぎないように、ご注意ください。

任意売却のメリット#5 専門家への依頼で、諸々の手続きにかかる事務負担を軽減できる

売却に伴う査定であったり、各種調査、任意売却終了後に残るローンの債務の返済額・返済条件の交渉要領などの事務手続きを保証会社(または不動産会社)に依頼することができます。

通常の売却よりもどうしても手続きは多く発生するので、このあたりの作業を一括で委任できるのも、大きなメリットと言えるでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリット#1 金融機関からの信用を失墜させてしまう

任意売却は、「ローンの支払いを全うできなかった人への救済処置」として用意されている仕組みです。

ローンは通常、債務者(お金を借りる人)は債権者(金融機関)からの信頼を得てはじめて組むことが出来ます。それが、様々な理由があったにせよ、支払いが完済できなかったとなると、その信頼は当然ながら失墜します。

 新たにまた住宅ローンを組むことを予定している場合は、任意売却の実績があると、当然ながらローンの審査に通りにくくなります。ちなみに、金融機関を変えたとしても、「ローンの支払いを全うできなかった」というその人の情報は新しい金融機関でも確認できてしまいます。

任意売却をする場合は、その旨も受け止めたうえで、行うようにしましょう。

任意売却のデメリット#2 債権者(金融機関)が同意してくれない場合もある

「任意売却をしたい」と言っても、債権者である金融機関の方で認めてくれない場合があります(特にUR・都市整備公団などの公団系でそういったケースが多いようです)。

そもそも任意売却は「ローンの支払いを続けられない」という人の為にあるものです。

支払いの継続が困難であることを金融機関にきちんと説明する必要があるということ、加えて「融資を受けている方の態度があきらかに悪い、「仲介に立っている保証会社への信頼が低かった」といったケースで任意売却の申し出を拒絶されることもありますのでご注意ください。

任意売却のデメリット#3 任意売却は、保証人・連帯保証人の同意が必要となる

ローン滞納をしている物件を任意売却する場合、その物件移連帯保証人などが付いている場合には、その方々からの同意が必要となります。

同意を得られない場合には競売を選ぶしかありません。ここで注意しておくことは、「保証人などが行方不明で見つからない」であったり、「連絡が取れない」といった場合も同様となります。

任意売却のデメリット#4 価格の折り合いがつかないケース

任意売却は、「通常の売却同様に、市場価格に近い値段で売ることが出来る」とお話しましたが、当然ながらそれは買い手側がいて、かつ買い手からの同意があってこそです。

更には、任意売却の場合、債権者(金融機関)も登場してきますので、その分ステークホルダーが多くなってきます。

その為、通常の売却よりも価格の折り合いが難しくなります。価格の折り合いつかない場合に、債権者(金融機関)は「任意売却を許可しない」としてくるケースもありますので、ご注意ください。

任意売却のデメリット#5 業者の不手際により損をするリスク

任意売却は保証会社や不動産会社が仲介として進めていきますが、通常の売却よりも手続きが多くなります。

ですので、任意売却の経験が浅い業者の場合、「希望価格で売れなかった」、「いたずらに時期を費やしてしまい滞納が重なり競売に出すことに」、──といったことも起こり得ます。

任意売却の相談先選びの際は、慎重に行うようにしましょう。

任意売却で、より確実に、そして高く家を売る方法は?

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任意売却では、仲介に立つ業者選びが重要だということをお話しましたが、具体的にどうやって探していくかについて説明しておきます。

任意売却を手伝ってくる業者を探す一般的な方法は、以下の3つがあります。

債権者(金融機関)から、任意売却の仲介業者を紹介してもらう

任意売却の仲介業者について、債権者(金融機関)から紹介してもらえることもあります。

この場合、その仲介業者は、過去に任意売却の経験がある会社の場合が殆どです。安心・信頼という面ではこの方法は堅実と言えるでしょう。

ですが、債権者(金融機関)からの紹介ということもあり、売却活動は大体において債権者主体で進みます

「残った借金は無理のないペースでの分割返済で・・・」であったり、「引っ越し費用などの捻出もお願いしたい・・・」といった交渉はやや通りにくくなるので、ご注意ください。

弁護士、司法書士に依頼して、任意売却の仲介業者を紹介してもらう

自己破産や債務整理も併せて検討されている場合は、この方法で行うとスムーズかもしれません。弁護士や司法書士のほうで、付き合いのある保証会社や不動産業者に依頼して進めてもらうという流れです。

物件の所有者と相手の弁護士・司法書士の関係性次第では、任意売却に関わる交渉を有利に進めていくことも期待できるでしょう。

ですが、その先の保証会社や不動産会社をこちらから選ぶことが出来ない、万一実績のない業者が付いてしまっても、こちらから調整しづらいといったリスクもあります。

不動産一括査定サービスで、任意売却も対応できる不動産会社を探す

通常の物件売却の流れ同様、不動産一括査定サービスを利用して、仲介となる不動産会社を選定する方法です。

登録時に「任意売却を検討している」ということを併せて伝えておけば、経験・実績のある不動産会社から連絡を受けることが出来るでしょう。

この方法を取る場合のメリットは、「仲介業者をこちらで選定できる」ということ、また併せて「物件の相場を事前に確認して行ける」ということです。注意点としては、仲介業者の選定を自己責任で行う、ということです。どの不動産会社も、営業時は都合の良いことを言ってくるものです。信頼できる業者か、しっかり見定めるよう意識しておくことが大切です。

不動産一括査定サービスにて、仲介業者を選ぶ際のポイント

最低でも年間15件以上の不動産売却実績がある
地元での売却を得意としている
こちらの質問に対する回答が的確でわかりやすい
これからの進め方について、判りやすく促してくれる
宅地建物取引業の免許を有している
資本金や業務内容が充実している
ホームページがしっかりしている

任意売却において、より確実に、そして高く家を売る方法は、結局どれ?

任意売却で業者を選定する方法と、それぞれの特徴比較

債権者(金融機関)から紹介してもらう
弁護士・司法書士に紹介してもらう
不動産一括査定サービスで選定する
確実性(確実に任意売却を進められるか) ×
より高い金額で売却できる見込みがあるか
物件所有者側の希望に柔軟に対応できるか

任意売却を進めるにあたって、確実性を持つとすれば「債権者(金融機関)から紹介してもらう」方法が適しているでしょう。ですが、「より高い金額で売却できる見込み」や、「物件所有者側の希望に柔軟に対応できるか」を考慮すると、「不動産一括査定サービスで選定する」方法を取ったほうが、期待が出来ます。

任意売却をするときの流れ

任意売却は、ローンの滞納がある場合は債権者(金融機関)の方から打診されることがあります。
ですが、先で述べたように債権者主導での売却活動になりますのでご注意ください。こちらでイニシアティブを取って任意売却を進めたい場合は、自分から行動を起こすことが大切です。

そこで、今回は「自分から行動を起こす場合」として、不動産一括査定サービスを利用しての、仲介業者に依頼したときの、任意売却をする時の流れを紹介していきます。

家・マンションを任意売却するときの流れ

STEP 1 不動産一括査定サービスをつかって、任意売却の仲介不動産会社を選定する

最初のステップは、通常家やマンションを売る時と同じように、不動産売却の仲介業者の選定を行います。
任意売却で大切なことは、業者に「正直かつ詳しく」伝えるということです。(例:物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など)内容が詳細であるほど不動産会社側も迅速かつ適切な対応ができます。

STEP 2 物件査定とプランニング

仲介不動産会社が選定されたら、近隣相場、取引事例をもとに家・マンションの価格査定を行います。その後、不動産会社から最適とされる売却方法やスケジュールなどを提案してもらえるでしょう。

STEP 3 専任媒介契約の締結、および債権者や抵当権者との交渉

不動産会社からのプランニング・スケジュールに同意できたら、専任媒介契約を結びます。この契約により、不動産会社は債務者の代理人として、正式に債権者や抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

その後不動産会社の担当は、債権者や抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。

STEP 4 販売開始~購入者決定

不動産会社の担当の方で販売活動を行っていきます。この間、担当の方から進捗報告を受けます。

購入希望者が出た場合、内覧対応を行っていきます。その後希望者の購入の意思が進んだら、最終的な価格交渉含め、その購入者に決定するかの判断を行います。

STEP 5 債権者の同意を得、売買契約の締結

任意売却の場合は、購入者決定の後のここからのSTEPもとても重要です。債権者(金融機関)に、以下の相談を行い、同意を得ていきます。

債務の返済や売却に関わる諸費用の割り振り
管理費や税金等の滞納金の処遇について
仲介手数料や引越し費用等、売却代金の割り振り

その後、購入者との売買契約の締結を行います。

STEP 6 不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後は、通常約1~1.5ヶ月半後に代金決済が行われます。併せて債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡しなども行われます。

任意売却するベストなタイミングは?

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さて、最後に「任意売却をする上で、ベストなタイミングはいつか」について、お話していきたいと思います。

結論から先に言うと、「住宅ローンをこのまま払うのが難しく、かつ通常の売却が出来ない」と判断してから、なるべく早くのタイミングで進めたほうが良いです。

理由はというと、任意売却の時期が遅れると、その分コストの負担は大きくのし掛かってくるからです。
例えば、「滞納がすでに始まっている」という場合は、すぐにでも行動を起こさないと債権者側が競売を進めてしまう可能性もあります。

ちなみに、滞納期間が3か月を超えたあたりから、金融機関は保証会社へ代位弁済(保証会社が本人に代わって返済すること)を求めることになります。具体的にはそのタイミングから任意売却を行うことができますが、なるべくそうなる前に、自分から行動を起こすようにしましょう。

「住宅ローンの支払いが厳しい・・・と感じたら、売却に向けて早め早めの行動を(まとめ)

さて、ここまでの内容をまとめてみましょう。

住宅ローンが支払えなくなった時の対策としては、「家・マンションを売却してローン一括払いする」「任意売却する」「競売に出す」の3つの方法がある。
家・マンションを売却する場合は、ローン残額を一括払いすることが条件となる。一括払いできない場合は「任意売却」が望ましい。
任意売却は、「市場価格とほぼ同等で売ることが出来る」、「余ったローン残高は分割返済にできる」「交渉によっては引っ越し費用などの捻出も出来る」といったメリットがある。
半面、任意売却には、「金融機関からの信用を失墜させてしまう」、「債権者からの同意が得られない場合がある」「価格の折り合いが付きにくい」といったデメリットもある。
任意売却で、確実に、高く家を売ろうとする場合は、不動産一括査定サービスなどを使って、信頼ある不動産会社を選定するのが望ましい。
任意売却するベストなタイミングは、「ローンの支払いが厳しい・・」と感じ、支払いの滞納が始まる前のなるべく早い時期。

大切なことは、「住宅ローンの支払いが厳しい・・・」と感じたら、売却に向けて早め早めの行動を取ることです。任意売却になるのか、通常の売却で進められそうなのかの検討も含めて、いち早く不動産会社に相談できるように進めておくことが望ましいでしょう。

くれぐれも、「なかなか行動を起こさなかったせいで、結果競売にかけられることになってしまった・・・」ということのないように、ご注意ください。

皆さんが住宅ローンの支払いでお悩みになられた時に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!