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マンション最上階は高く早く売却できる!メリット・デメリットを解説

 

「このマンション、1フロア上になるにつれて100万円も高くなるね」

少し前、マンション探しをしていた時に妻が、とある物件を見ながらポロっと言った言葉です。

実際、私たちが参照していたマンション物件情報では、1階の価格と最上階(28階)では、3,000万円以上の価格差がありました。

「マンションは、階が上がるごとに金額と人気も高まっていく」ということは、もはや誰もが認識するところとなっています。ましてや、マンション最上階は尚更です。

さて、なぜマンション最上階はそれほど人気が高いのか?この理由について、皆さんは説明できそうでしょうか。

もちろん、理由なく人気が高騰しているわけでなく、マンション最上階の人気が高いのにはそれなりに訳があるのです。

 

今回は、そんな「マンション最上階」の不動産事情についてお話していきます。

現在マンション最上階にお住みの方も、またはマンション最上階に住むことをご検討されている方も、是非ご覧ください!

 

目 次

マンションの最上階が高く早く売却できる理由

新築マンションでは、ほぼ例外なく上の階の物件の方が高値で売られています。タワーマンションに至っては、最上階と1階とでの価格差が2〜4千万円を超えていることも珍しくありません。

にもかかわらず、それらマンションでは上のフロアからどんどん買い手がついていきます。最上階の物件に関しては、人気が集中してしまい希望しても通らないこともあるくらいです。

ちなみに、この「上のフロアの方が(金額が高いにも関わらず)人気が出る」傾向は中古マンションでも同じです。

つまりは、現在最上階フロアの物件を所有されている方からすれば、「非常に売りやすい物件を所有している」ということになります。

ではなぜ最上階フロアの物件に人気が集中するのかというと、大きく以下の理由があるからです。

眺望が良く、眺めも開放的
陽当たりが良く、風通しも良いことが多い
上の階がないので、天井を伝っての騒音がない
窓からの人目を気にしないで済む
天井が(他のフロアと比べて)高くなっていることが多い
資産価値が高く、かつ下がりにくい

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

眺望が良く、眺めも開放的

どのマンションにおいても、「建物内で一番眺望の良い場所」は最上階のフロアでしょう。

特に、物件がタワー型マンションであったり、周辺に高い建物があまりない場合は、その眺めも更に引き立っていきます。

また、見晴らしが良いと、フロア内も「開放的な空間」の雰囲気を醸し出せます。

高層階の物件を効果的に売り出す際には、「その物件から確認できる眺望の風景写真が必ず必要」と言われるくらい、眺望の良さは人気の出るポイントです。

陽当たりが良く、風通しも良いことが多い

マンション最上階でよく言われるのは、「冬でも暖かい」ということ。

なぜかというと、日光から遮られるものがありませんので、陽当たりが非常に良くなることが多いからです。

主婦(主夫)の方からすると、「洗濯物がよく乾く」であったり、「日中は照明をつけなくても十分明るい」「冬でも暖房をそれほどつけなくても暖かい」といった点に大きなメリット感を持てるのではないでしょうか。

また、「遮るものがない」というのは、風通しの良さにもつながります。

上の階がないので、天井を伝っての騒音がない

当然と言えば当然ですが、最上階フロアでは上層階から伝ってくる騒音が一切ありません。

最近のマンション物件は防音性の高い物件であることが多いですが、それでも多少の物音は感じることがあるものです。

特に物音に敏感な方にとっては、「上からの騒音が一切ない」という特徴は、非常に魅力的に感じることでしょう。

窓からの人目を気にしないで済む

マンションにお住いの多くの方は、日中・夜間に関わらず窓のカーテンを閉めたままにしています。

なぜかというと、カーテンを開けてしまうと周囲の建物の同じフロアから丸見えになってしまうからですね。

つまり、せっかく眺望が良くても、普段は自分たちからその眺めをカーテンで閉ざしてしまっているのです。

ですが、最上階フロアに住まわれている方は、そのようなことをほとんど気にせずにいられます。

同じくらい高さの建物が近くになければ、現実的に覗かれる心配もありませんし、もともとの眺望の良さ、開放感を十分に堪能できる、ということですね。

天井が(他のフロアと比べて)高くなっていることが多い

こちらは全てのマンションで同様というわけではありませんが、最上階フロアは他の会よりも天井が高くなっていることが多いです。

理由は、建物自体の熱対策の一環としてそのような構造を取っているのですが、天井が高いというのは、それだけでも「広々とした感覚」「開放感」に繋がります。

資産価値が高く、かつ下がりにくい

マンション最上階は他の階層よりも資産価値が高くなります(値段自体高いので、当然ですが)。

併せて、その資産価値の中には眺望の良さや天井の高さなども含まれていますが、これらは経年劣化されるものではなく、(建物が存続する限りは)不変の価値であり続けられるものです。

ですので、マンション最上階物件は、他の階の物件と比べて「資産価値が下がりにくい」傾向にあります。

この特徴も、「マンション最上階物件が売れやすい」要因として大きく担っています。

売れやすいマンションの特徴

さて、ここまでで「マンションの最上階物件は人気が出やすく、売却の際も有利」である理由についてもご理解いただけたかと思います。

そんなマンション最上階物件においても、「特に売れやすい物件」の特徴についてみていきましょう。

売れやすいマンションの特徴

立地が良く(駅から近い、周辺環境が充実している)、かつ「築浅」のマンション
都市再開発エリアにあるマンション
管理体制がしっかりしている、管理状態が良いマンション
大手不動産会社のブランドマンション
規模マンション、高層マンション(タワーマンション)
大規模修繕したばかりのマンション
間取りにてリビングが広いマンション物件

上記に挙げた「売れやすいマンションの特徴」は、最上階フロア物件に関わらずのものですが、これに更に「最上階の物件であること」という条件が重なると、一段と人気が高まっていくということですね。

「立地の良さ」と「新しさ」、そして「管理体制の充実」は、マンション物件を評価されるうえで一番のポイント

どの購入希望者からも、「駅から近い」といった立地の良さや、「築浅で新しい」という新築または建てられて間もないマンションは、とても人気が集まるものです。

また、マンションを購入される人の層は、その多くが「結婚してすぐの夫婦」「子供が産まれ、家族が増えた夫婦」「老後を便利なところで過ごしたいリタイア組の夫婦」として挙げられます。

そのような人達がマンションに求めるものは、「生活の便利さ」や「交通アクセスの良さ」そして「安全性(治安・防犯)」でしょう。

つまり、周辺環境も含めた「立地の良さ」は、マンション購入層のターゲットニーズにも適ったポイントでもある、ということですね。

これら要素を含めた「最上階物件」がとても人気がありかつ売れやすくなるというのは、もはや言わずもがな、といったところでしょう。

大手不動産会社のブランドマンションや、大規模修繕したばかりのマンションも人気

近年、「ブランドマンション」という言葉も定着してきた感もあり、三井不動産や三菱地所、住友不動産、野村不動産といった大手デベロッパーの手掛けるマンションは非常に人気が高いです。

また、中古マンションにおいても「最近大規模修繕のなされたマンション」の物件は人気が高まる傾向にあります。

これらの背景としては、そこに住む人たちは「信頼」と「安心」を求める傾向が強くある、ということが挙げられるでしょう。

そのほか、高層マンション(タワーマンション)もその街のシンボル的な存在になることが多く、こちらも根強い人気を持ち続けます。

リビングの広さや、敷地内、共有部といった「マンション内部の充実さ」もポイント高い!

マンション物件に限らず、「リビングが広い住戸」というのは、古くから不動の人気があります。

実際、マンションの購入を検討される方が一番念入りに見るのはリビングと言われているくらいですので、「リビングが広いマンション」は当然ながら売れやすくなります。

そのほか、敷地内、共用部が充実している(住人専用のロビーや学習室、リクリエイションルームがある等)マンションも人気が高いです。

最上階で売れないケースはある?

「最上階のマンション物件はとっても人気がある」ということは事実ですが、とはいえ「最上階ゆえのデメリット」も存在します。どんな点があるのか、見ていきましょう。

 「最上階は、暑い」──夏場は冷房が効きにくくなることも

最上階フロアに住む方々が良く言われるのが、「夏は暑い」ということです。

最上階の「日当たりの良さ」が災いして、特に夏場は暑さに苦しむことが多いようです。

ちなみに、夏場において室内の温度(熱量)の7割は窓からの日光で形成されます。さらには、最上階の場合は直射日光を受ける屋根からも熱が伝わってくるため、顕著にその影響を受けやすくなるのです。

近年では、高層階フロアでは断熱、遮熱効果の高い窓ガラスを採用していたり、屋根部においては植栽をするなど断熱対策を取られているマンション物件も多くなっています。

新たにマンションの購入や賃貸をご検討されている方は、このあたりの対策状況も確認しておくと良いでしょう。

エレベーターの待ち時間が長い

マンションの高層フロアに住む人の不満で一番多いのが、この「エレベーターの待ち時間が長い」ことです。

「ひどいときは5分くらい待つことも」であったり、「毎回毎回、『各駅停車?』って思うくらい途中で停まるのでイライラする」といった声をよく聞きます。

マンションに用いられるエレベーターの速度は、大体分速30〜60mくらいです。ですので、タワーマンションでも1階から最上階までは1〜2分でエレベーターは到着するのですが、途中の階で乗り降りする人がいたり、降りたいときにすでにエレベーターが下降中だったりして、それ以上の時間がかかることも少なくありません。

特に、出勤前や通学前などの慌ただしい時間帯ですと、この待ち時間は少なからずのストレスとして感じられることでしょう。

災害時(地震や火災など)に、最上階は影響を受けやすい

最上階フロアに住まれる際に意識しておきたいことは、災害時の準備・対応です。特に地震への対策は、しっかり取っておくべきでしょう。

まず、タワーマンションの場合最上階は揺れが非常に大きくなりますので、家具や棚の転倒、転落の防止策はあらかじめ取っておくべきです。

また、地震時はエレベーターもしばらく停止状態になりますので、その間は階段を利用することになります。

フロアも10階を超えてくると、一回の上り下りも相当の重労働になってきます。いざというときの、水や食料などの備蓄品は多めに用意しておくと良いでしょう。

値段の高さから、ときに購入希望者から敬遠されることも

そのほか、最上階物件は「値段の高さ」から購入希望者や賃貸希望者から敬遠されることもあります。

前にお伝えした通り、マンション最上階物件の魅力は「眺望」や「陽当たり」「天井の高さ」「開放性」です。つまり、これらが訴求できなければ、単なる「高い物件」に感じられてしまう、ということですね。

もちろん、最上階物件のメリットを重要視される購入希望者も少なくありませんので、物件の売却をご検討される際は、その価格の高さに値するメリット部分をしっかり伝えていくことが大切です。

また、中古マンションの場合は、リフォーム状態などによって、必ずしも最上階が1番高くなるとは限りません。また、他階に比べて価格差がそれほど大きくないこともあります。

「予算は限られているけれど、それでも最上階に住みたい!」とご検討中の方は、新築よりも中古マンションを探してみると、思わぬ低価格帯の最上階フロア物件を見つけられることもあるでしょう。

ペントハウスは賃貸でも人気

ところで、最上階フロア物件は、「ペントハウス」という名称で紹介されることもあるのをご存知でしょうか。

「ペントハウス物件」でインターネット検索すると、多くの不動産会社がペントハウス物件の売却や賃貸を宣伝するページが多く表示されます。

ペントハウスとは

「ペントハウス」は、塔屋(とうや)、屋上階を意味します。日本では、以下の2つの意味で使用されることが多いです。

1. アパートや高層建築の最上階のテラス付き高級住宅
2. 機械室や階段部屋などに使われる屋上家屋。

不動産売買(賃貸)の分野でペントハウスが語られる場合は、1の意味で使用されることが多くなります。

「最上階のテラス付き高級住宅」というフレーズからして、魅力ある物件の印象を受けそうですよね。

期間限定で「ペントハウスに住みたい」という「賃貸」希望者は多い

「ペントハウスに住みたい!」(つまり、「マンション最上階物件に住みたい」)という方はとても多く、「賃貸」で住んでみたい、というニーズも強くあります。

なぜ賃貸での人気も高いかというと、以下のようなシチュエーション化で、「ペントハウス」を希望されるケースがあるからです。

転勤等で、数年後には引き払うものの「その期間内は希望の住処に住みたい」というビジネスマンの方またはご家族の方
物件を購入する予算はないものの、「ペントハウスに一度は住んでみたい!」という方
ペントハウスやマンション最上階にステイタスを感じる方
都市の夜景や、花火大会の花火の様子などを、自宅から眺めたい、という方

特に、2つ目や3つ目、4つ目に挙げたような、「物件を購入するのは厳しいけれど、月々の家賃での賃貸だったら住んでみたい」という方は多いでしょう。

私の友人夫婦でも、終の棲家となるマンションを購入される前に、「記念に一度」と言ってペントハウスに1年間住まれていました(非常に堪能されたそうです)。

現在マンション最上階物件やペントハウス物件を所有されている方は、こういった「賃貸」へのニーズも高いことは意識されておくと良いかもしれませんね。

マンション売却するなら一括査定サイトを利用しないと損!

現在ペントハウスやマンション最上階の物件の売却をご検討されている方は、不動産一括査定サイトのご利用を強くお勧めします。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産の売買においては、仲介する不動産会社によって、設定する査定価格が大きく異なってきます。

特にペントハウスやマンション最上階物件は、「眺望」や「陽当たり」といった、実際に住んでみないとなかなか見えてこない「付加的な価値」が価格決定時に大きくものを言ってきます。

1社の不動産会社に依頼したときに不当に低い価格を設定されてしまって…といったことの内容に、複数の不動産会社に依頼したほうが、安心かつ確実ということですね。

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応ホームフォーユー」(HOME4U)です。

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まとめ マンション屋上物件は人気が集まりやすい!メリット・デメリットを意識したうえでの売り出しや購入検討を。

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

マンション最上階物件(ペントハウス物件)がなぜ人気があって、高い価格帯であるにもかかわらず売買や賃貸が盛んなのか、ご理解を深められたことと思います。

ですが、「特徴のある物件」というものは、得てしてメリット・デメリットの双方があるものです。

マンション最上階物件やペントハウス物件を「これから売ろう」という方も、「購入(または賃貸)を検討していきたい」という方も、メリットだけではなく、デメリットも意識されたうえでのアクションを取られるのが望ましいでしょう。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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