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マンション・一戸建てを売却する際の「良い不動産会社」「悪い不動産会社」の見極め方!

 

「マンション・一戸建てを売ろう」となったときに、まず頭に思い浮かべるのが「仲介先の不動産会社をどこにしよう」という方も多いことでしょう。

ですが、国内の不動産会社の数は約12万。それらすべてが「良い不動産会社」とは限りません。

つまり、マンション・一戸建てを売却する際には、仲介する不動産会社を選定していくことも、大切なひと仕事となってくる、ということですね。

そこで今回は、特に「初めてマンション・一戸建てを売ろうとしている」という方のために、「良い不動産会社」「悪い不動産会社」の見極め方について、詳しくお伝えしていきたいと思います。

これからマンション・一戸建ての売却について不動産会社に相談されようとしている方は、是非ご参考ください!

マンション・一戸建ての売却成否は、不動産会社によって大きく影響される!

ひとことで「不動産会社」と言っても、その得意分野は様々

先ほど「不動産会社は全国で12万社もある」というお話をしました。

もう少し詳しくお話しますと、ひとことで不動産会社と言っても、その得意分野は様々あります。

例えば、事務所や店舗と言ったいわゆる事業者向けの不動産売買や賃貸を得意とする不動産会社であったり、土地や建物の売買が得意な不動産会社、またはハウスメーカーとの共同で新築物件を手掛ける不動産会社等・・・。

つまり、マンション・一戸建ての売却の仲介を不動産会社にお願いするとしたら、その不動産会社が「中古物件の売買に相応の実績がある(≒得意分野である)」ことを確認してお願いした方が安全ということですね。

更には、中古物件の売買が得意な不動産会社の中でも、地域性や購入者属性(独身/ファミリー層等)、価格帯等、得意とする分野が更に細分化されていることも多いです。

当然、相手の不動産会社もビジネスですので、受けた依頼はたとえ実績がそれほどなくても(得意分野でなかったとしても)、応えようとしてくれることでしょう。ですがその結果、売却まで予想以上に時間がかかってしまったり、または相場よりも低い売却価格で成立してしまったりといったことにもなりかねません。

不動産会社に仲介をお願いする際は、事前に「(今回私たちが売ろうとしている不動産と)同じような物件の売買実績は豊富か」と言った点は、しっかり確認しておくと良いでしょう。

※詳細は、『売却対象の物件が、その不動産会社にとって「得意分野」であること』をご覧ください。

「査定額」だけで仲介先をきめるのは危険!

続いてお伝えしておきたいポイントとしては、不動産会社に仲介の相談をした際に併せてもらえることの多い「査定額」について、「この金額だけで仲介先を決めるのは危険」ということです。

査定額は、「この物件だったら、恐らくこれくらいで売ることが出来ますよ」という、いわゆる不動産会社が見立てた物件の予想額です。ですが、当然ながら必ずしもこの査定額通りに売却成立されるとは限らず、数百万の開きが発生することも少なくありません。

更には、私たち売主からすれば「少しでも査定額の高い不動産会社に仲介を依頼した方が良いのでは」という意識を利用しての、「査定額を高めに提示して、まずは仲介契約を交わしておこう」というスタンスの不動産会社も、中にはいます。

ですので、査定額の金額の高さだけで仲介先を決めるのはややリスクの高い行為と言えるでしょう。

「では、査定額の金額以外にどうやって仲介先を決めれば良いの?」と疑問に思われた方のために、次章からはその、仲介先の不動産会社を見極める際の重要なポイントを7点、お伝えしていきたいと思います。

良い不動産会社・悪い不動産会社の見極めポイント7つ

ここからは、具体的に「良い不動産会社」「悪い不動産会社」を見極めていく際に、大切な点をお伝えしていきます。

お伝えする内容は、以下の7点です。

売却対象の物件が、その不動産会社にとって「得意分野」であること
売却中の物件を、ポータルサイトにも掲載している
問い合わせや相談に対するレスポンスが速くて丁寧
周辺地域に関する情報に明るい
売却物件への理解が深く、的確な評価が出来ている
売り急がない(専任媒介契約を強引に薦めない等)
説明が上手(各種保険や税金、契約時の説明)

それぞれの項目ごとに、詳しく見ていきましょう。

売却対象の物件が、その不動産会社にとって「得意分野」であること

「良い不動産会社・悪い不動産会社の見極めポイント」として初めにお伝えしたいポイントは、前述もしました「売却対象の物件が、その不動産会社にとって『得意分野』であるかどうか」です。

仲介を依頼する不動産会社のほうで、私たちの物件が『得意分野』かどうかを確認する方法は、大きく以下の3点があります。

該当する不動産会社のHPの実績ページを確認する
インターネット上の口コミサイト等で確認する
不動産会社の営業担当に直接聞く

一番手軽なのは1つ目と2つ目の「該当する不動産会社のHPの実績ページを確認する」「インターネット上の口コミサイト等で確認する」ですが、3つ目の「不動産会社の営業担当に直接聞く」についても(機会があるようでしたら)是非試しておきたいところです。

「具体的に、不動産会社にどういう風に訊いたら良いの?」という方向けに、いくつか聞き方リストを作ってみましたので、宜しければご参照ください。

不動産会社への訊き方 説明
「同じようなタイプの物件で、このあたりの地域での御社での実績状況(成約件数や売却金額等)をお聞かせいただけますか」 同タイプの物件、かつ同地域での実績をヒアリングする際に有効です。
「これまでのご実績から、今回の物件を売却する際にかかる日数の目途を教えていただけますか」 「売却スピード」は、不動産会社の販促力の指標の一つです。その点を確認する際に有効な質問です。
「今回の物件を売却していくうえで、注意する点・意識した方が良い点がありましたら教えていただけますか」 売却をよりスムーズに進めていくためのポイントは、通常複数挙がってくるものです。「特にない」と言われたり、1つ2つしか挙がってこない場合は注意が必要でしょう。
「仲介をお願いした際に、他の不動産会社にない、御社の強みを教えていただけますか」 不動産会社は、顧客ネットワークや販促経路、営業の稼働力など様々強みを有しています。その点を確認する際に有効な質問です。

上記の質問項目は、一社の不動産会社に訊くよりも複数の不動産会社に訊きつつ比較検討した方が、より「信頼できる不動産会社」を見極めやすくなるでしょう。

ですが、複数の不動産会社に効率よくアプローチするのも、そのまま行うにはやや手間もかかるものです。

その際の進め方について、この先の「得意な不動産会社・良い不動産会社を見つけるには不動産一括査定サイトから」で詳しく述べていますので、宜しければ併せてご確認ください。

問い合わせや相談に対するレスポンスが速くて丁寧

「良い不動産会社」を見分けるポイントで、優先度が高くかつ見分けが比較的付きやすいものとして「問い合わせや相談に対するレスポンスが速くて丁寧か」も見ていくと良いでしょう。

特に、初回〜3回目までの対応で、対応がそれほど早くない〜やや遅いという不動産会社であった場合、その傾向が途中から改善されるということはまずないでしょう。

「レスポンスが速くて丁寧」であることは、不動産会社およびその営業担当の意識づけがあってこそ維持されるものです。そして、そういった対応は自然と私たち売主側のリアクションにも連鎖して、結果的にスムーズな売却活動に繋がっていくのです。

周辺地域に関する情報に明るい

不動産会社は、仲介の契約を任された後は「物件のある地域の過去の取引状況」はもちろんのこと、「その地域の特徴やメリット」であったり、「今後の都市計画状況」についても確認していきます。

かつ、その地域の実績を十分に有する不動産会社でしたら、これまでの経験からそれら情報にもすでに明るいことでしょう。

周辺地域に関する情報に明るい不動産会社の営業担当は、売却活動中に発生する様々な選択肢発生の際に適切な判断が下しやすくなるものです。

マンション・一戸建ての売却の相談にと、初めて営業担当と会った際には「どれだけ周辺地域に関する情報を把握しているか」をひとつの評価ポイントに持っておくと、より適切な不動産会社選びをしていけることにも繋がるでしょう。

売却中の物件を、ポータルサイトにも掲載している

仲介を受けた後にしっかりと販促活動を行う不動産会社は、(自社の顧客ネットワークに相当な自負を持つ最大手不動産会社でない限り)物件を以下のような「不動産ポータルサイト」に掲載して、購入希望者を集います。

不動産ポータルサイトの例

SUUMO(スーモ)
HOME's(ホームズ)
at home(アットホーム)
ヤフー不動産
オウチーノ

これら不動産ポータルサイトに物件を掲載するには、相応の掲載料が発生します。そしてその掲載料は通常私たち売主ではなく、仲介する不動産会社が担います。

つまり、それだけしっかりコストをかけて、「仲介を依頼した物件を売却成立まで進めようとしているか」を見るうえで、「売却中の物件を、ポータルサイトにも掲載しているか」は一つの指標値にもなるということですね。

ちなみに、「at home」に物件を掲載すると、自動的にヤフー不動産にも掲載されます。

また、「ポータルサイトに物件をしっかり掲載する」不動産会社としては、大体3サイト程に登録するそうです。

とはいっても、さすがにそれらポータルサイトを目視でチェックするのは大変だと思いますので、最初に不動産会社に相談した際に、「ポータルサイトには物件を掲載しますか?また、その場合は具体的にどのサイトになりますか?」と訊いてみると良いでしょう。

売却物件への理解が深く、的確な評価が出来ている

マンション・一戸建てを売却する際に、仲介する不動産会社の営業担当の方ではその物件の長所だけでなく、短所も把握する必要があります。

ですが、人は(特にビジネスの売買等の交渉シーンにおいて)長所を積極的に主張できても、短所についてはあまり触れたがらないものです。とはいっても、隠された短所が後になってから発覚されてしまってまとまる話もまとまらなくなってしまった──となったら、目も当てられません。

「良い不動産会社」は、仲介を受け持った物件の、長所だけでなく短所もしっかりと公平な視点で捉えます。

それは時に、私たち売主が気付かなかったような短所に目を向けてくることもあるでしょう。

ですが、その際不動産会社の営業担当は、物件の「あら捜し」をしているわけではなく、「この物件がつつがなく売却していけるために」公平な視点で向き合っているのです。

そういった公平さがみられる不動産会社でしたら、「信頼できる不動産会社」としてのポイント加点をされることをお薦めします。

売り急がない(専任媒介契約を強引に薦めない等)

不動産会社に実査に仲介を依頼する際には、「媒介契約」という契約を結ぶことになります。

媒介契約の種類

媒介契約の種類 不動産会社への仲介依頼 買主を自分で見つける行為
一般媒介契約 OK 複数社に依頼できる OK 認められる
専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 OK 認められる
専属専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 NG 認められない

媒介契約は、上の表のとおり「一般媒介契約」「専任媒介契約」、そして「専属専任媒介契約」と3つの種類があるのですが、もしまだ「この不動産会社で間違いない!」という不動産会社か確証が持てていない場合は「一般媒介契約」で結ばれることをお薦めします。

と言いますのは、これらの契約のうち同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるのは「一般媒介契約」のみだからです。

かつ、どの契約も基本契約期間3ヶ月となっていますので、「専任媒介契約」や「専属媒介契約」を結んでしまうと、「やっぱり別の不動産会社に仲介をお願いしたい」と思っても、3ヶ月経たないと契約できません。

不動産会社からすると、当然自社のところで売却成立してほしいと思って行動しますので、仲介を自社だけにしてもらえる「専任媒介契約」を結びたがりますが、それがあまりにも強引なようだと、「あまり良くない不動産会社である可能性」も疑ってみた方が良いかもしれません。

とはいっても、媒介契約はそのほかにもそれぞれ長所短所がありますので、より詳しくそれぞれの媒介契約の特徴を把握されたいという方は併せて以下記事もご覧ください。

専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

マンションの売却は「一般媒介契約」で仲介してもらうのが良いって本当?

 

また、「とにかく速度重視で」と売り急ごうとする不動産会社の場合は、要注意です。

例えば、契約を急いでもらうために何度も店舗に来てもらうように要請してくるなど、あまり急かされると売主の方でも焦って適切な判断がされにくくなってしまうでしょう。

営業担当が急かしてくる際に、急いでいる理由に「私たち売主の為」以外の要素がちらほら見られるようでしたら、一度冷静になってみて、「本当にこの不動産会社は自分たちにとって良い不動産会社か」を確認されると良いでしょう。

説明が上手(各種保険や税金、契約時の説明)

マンション・一戸建てといった不動産の売却では、様々な法律や税制も関わってくるため、普段耳にしないような専門用語も多数出てきます。

そして、それらを正しく理解して売却活動を進められるかが、売却成否に大きく関わることもあります。

不動産会社の営業担当から、それら専門的な情報の説明を受けることも多々あるでしょう。

または、私たち売主の方からローンや税金について質問することもあるでしょう。

そう言った際に、きちんと質問内容を理解し、かつ私たちにわかりやすく説明してくれる不動産会社でしたら、その不動産会社(とその営業担当)は信頼に値する可能性が高いでしょう。

なぜなら、「きちんと上手に説明ができる」ということは、それらに対する知識をしっかりと持っていることはもちろんのこと、更には「私たち売主にも、きちんと理解してもらおう」という意識が働いているからです。

このポイントをどう確認していくかについては、予め私たち売主の方で「物件売却時の税金はどのようなものがあって、どのくらいかかるか」であったり、「控除や特例で利用できるものはあるか」といった具体的な質問を用意しておくと良いでしょう。

その質問の反応で、「信頼できる不動産会社かどうか」を見極めていくことが出来るはずです。

悪い不動産会社に騙されないようにするには、まずは自分からも相場のチェックを

ここまでで、良い不動産会社、悪い不動産会社を見分けていくうえでの重要なポイントをお伝えしました。

これからマンション・一戸建てを売却する方々が更に「良い不動産会社に出会える確率を高めていきたい」と考えるなら、ご自身の方でも売却する物件の相場チェックをされることをお薦めします。

ご自身でも物件の相場を把握しておけば、不動産会社から提示された査定額の妥当性をある程度チェックすることが出来ますし、その差額の理由を訊いて、理由の納得度で「信頼できる不動産会社」の選定もされやすくなります。

問題のその「物件の相場を調べる方法」ですが、大きく二つあります。

A)不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる

B)不動産一括査定サイトを活用する

 

ちなみに、A)、B)どちらも無料で調べることができます。

                       

A)の「不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる」では、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯についてはgoo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」を活用されると良いでしょう。

お住いの物件の相場の調べ方は、以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

家を売るとき査定に大きく影響するポイントは?査定のプラス・マイナス要因?:家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

 

B)の不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

A)である程度の相場感を把握した後に、実際にいくつかの不動産会社に査定をお願いすれば、より希望額に近い不動産会社を選定しやすくもなるでしょう。

 

不動産一括査定サイトを活用することは、正確な相場観の把握だけでなく、今回のテーマでもある「信頼できる仲介パートナー選び」にも役立ちます。

こちらについては、「4)得意な不動産会社・良い不動産会社を見つけるには不動産一括査定サイトから」で詳しく述べていますので、併せてご参考ください。

得意な不動産会社・良い不動産会社を見つけるには不動産一括査定サイトから

ここまでで、マンション・一戸建ての売却を成功していくためには、「信頼できる不動産会社」を選定していくことが大切ということは重々ご理解いただけたことと思います。

ですが、一方で「どの不動産会社が良いか自体が解らない」であったり、「そもそも、どうやって不動産会社に依頼すれば良いか解らない」という方もいらっしゃることでしょう。

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

まとめ しっかり準備しておけば、「良い不動産会社」選びは私たち自身でもできる!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「不動産会社なんて、普段あまり接点のない業界の人たちなのに、どう『良い・悪い』を見極めていけば良いんだろう」と思われていた方も、この記事を読まれてその攻略法についてイメージを持たれたのではないでしょうか。

不動産会社選びに限ったことではないですが、【自分たち】にとっての『良い・悪い』は、当然ながら【自分たち】で見極めていく必要があります。そして、その見極めには、効果的・効率的な手法というものがあるのです。

今回お伝えしました「良い不動産会社・悪い不動産会社の見極めポイント」は、実際に不動産会社を選定されて行くうえで役立つことも多々あるでしょう。是非ご活用ください。

最後に、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!