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レインズは売却前も売却中も役立つ!相場や取引情報がチェック!

 

これから一戸建て・マンションの売却をされる方に、あらかじめ知っておいてほしい用語に「レインズ」というものがあります。

すでに不動産会社への仲介を依頼されている方は「レインズに登録しておきましたので、登録済証をお渡ししますね」といったコミュニケーションがあった方もいらっしゃるかもしれませんね。

不動産売買でもしない限りは、レインズという言葉は馴染みのないものでしょう。

「え? レインズ?…それって、何か大切なものなの?」と困惑されたり、「自分には関係のないものだ」とスルーされていた方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、レインズのことを知っておくと、より不動産売買についての理解を深められ、かつ効果的・効率的な物件の売却に繋げられることも多くあるのです。

そこで今回は、レインズについて、その機能・仕組みと、有効な活用方法についてお伝えしていきたいと思います。

目 次

レインズとは?

レインズの概要

「レインズ」は、「Real Estate Information Network System」の略称で、直訳すると「不動産情報ネットワークシステム」です。

その名の通り、全国の不動産情報をインターネットで網羅的に集約・管理・閲覧していけるシステム──、それが、レインズです。

レインズの公式サイト REINS TOWER:http://www.reins.or.jp/

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レインズが誕生したのは今から27年遡って、1990年(平成2年)の頃のことです。

これまで各地の不動産会社で情報が分散されていた不動産の流通情報を「国内で情報を標準化、共有化していこう」と国土交通省が企画し、コンピューターを使用したネットワークシステムとして構築されました。

レインズに登録された不動産情報は、全国どの不動産会社からも参照・閲覧出来るようになります。

例えば皆さんの一戸建てやマンションを売りに出した際に、その情報がレインズに登録されると全国の不動産会社が皆さんの物件を参照できるようになる、ということですね。

レインズを利用できるのは、基本不動産会社のみ?

「レインズに載っている不動産情報を、自分達も閲覧できるの?」と思われた方もいらっしゃることでしょう。

ですが、残念ながらレインズを利用できるのは、以下の条件に当たる方のみです。

レインズを利用できる資格

以下2つの条件に適用される方が、レインズを利用できます。

条件1:宅地建物取引業を営もうとして宅地建物取引業法に規定された免許を所持していること

条件2:以下にある東日本不動産流通機構の構成団体のいずれかに入会していること
・各都道県の宅地建物取引業協会
・全日本不動産協会
・不動産流通経営協会
・全国住宅産業協会

 

シンプルに言うと、レインズを参照できるのは不動産会社で、私たち一般消費者は対象外、ということですね。

また、皆さんの一戸建て・マンションを売却する時にレインズに登録する際も、仲介する不動産会社の方で行われるのが通常です。

一般の人も、レインズとほぼ同様の情報を参照できるサイトがある!

現在、レインズの物件情報は「不動産ジャパン」というレインズとは別のサービスサイトから公開されるようになっています。

不動産ジャパン:http://www.fudousan.or.jp/

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「不動産ジャパン」では、レインズに登録された物件情報のほぼすべてを一元的に検索が出来るようになっています。 

不動産業者しか活用できない「レインズ」に載っている物件情報も、こちらでは一般の人も検索できます。不動産売買をしたい方は一度ご覧になられると良いでしょう。

※不動産ジャパンをどのようなときに活用すると効果的かは後述します。

レインズに登録するメリットは?

さて、ここまででレインズの概要についてはご理解いただけたと思いますが、実際に売りに出そうとされている一戸建てやマンションの不動産情報をレインズに登録するメリットは何か、という点についても見ていきましょう。

「売主視点」でのメリット

売主視点で見た時の「レインズに登録するメリット」として一番大きいのは、「早期の売却が実現されやすい」ということです。

なぜなら、売却物件が全国で情報共有されている訳ですから、国内のほぼ全ての不動産業者から買い手を探してもらえることにつながるからです。

また、レインズの他の膨大な取引事例から類似物件を参照して、市場動向を把握することができ、適正な売却価格の設定がされることにも繋がります。

売主にとっても、自身の売りに出そうとしている物件の市場価格がわかるということは、売却価格の設定の際であったり、購入希望者との価格交渉の際に、大きく役立てられます。

「買主視点」でのメリット

物件がレインズに登録されるということは、買主側にもメリットがあります。

基本レインズに登録された物件は前述の不動産ジャパンはじめ、多くの不動産会社の情報ポータルでも情報開示されやすくなりますので、その情報を入手しやすくなります。

また、レインズに登録された物件は適正な市場価格に近いものが殆どですので、価格帯に対して安心感をもって購入を検討することができます。

買主側にメリットがあるということは、買主の購買意欲も高まるということですので、結果的にはこれらも売主のメリットに間接的に関わってきます。

媒介契約しだいでレインズへの登録が必要

国内のすべての物件情報はレインズに掲載される?

続いては、現在売りに出されている全ての不動産物件情報がレインズに登録されているか、という点についても見ていきましょう。

結論から言うと、すべてではありません。

ここまで前述した、レインズのメリットからすると、「なんで?」と思われるかたもいらっしゃるかもしれませんね。

なぜすべての物件情報がレインズに登録されていないのかというと、理由は以下の2つです。

1.仲介する不動産会社の方で、「レインズに登録しないほうが、メリットがある」と判断することがある
2.仲介時の不動産会社との契約形態によって、「レインズ登録が必須」となるものと、ならないものがある

 

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

1.仲介する不動産会社の方で、「レインズに登録しないほうが、メリットがある」と判断することがある

不動産会社は通常、物件の売買の際の仲介が成立した際に「仲介手数料」を貰います。これが不動産会社の収益になります。

そしてこの仲介手数料は、売主から仲介を受けた時は売主から、買主から仲介を受けた時は買主から貰えます。

つまり、ひとつの物件にて売主・買主双方から仲介を受けた場合は、仲介手数料が倍になる、ということですね。これを不動産業界では「両手取引」と呼んでいます。

この「両手取引」は同時に「不動産業界の悪しき習慣」として揶揄されることも多いです。

理由は、不動産会社が両手取引を意図的に行おうとするとしたら、その物件情報を他の不動産会社に知られないように進めようとする必要があります。

当然ながら、レインズへの登録も行いません。いわば、他社に知られないようにするための「情報の囲い込み」です。

すべての不動産会社がこの両手取引を優先的に行おうとしている訳ではありませんが、売主からすると自身の物件情報が広く周知されずにいるということは、買主が限定され売却期間が長期化されてしまったり、価格競争が健全化されず市場平均よりも低い金額で買いたたかれてしまうといったことにも繋がります。

仲介されている不動産会社のほうで意図的な両手取引をされていないかについては、一度確認しておくと良いでしょう。

不動産会社が意図的な両手取引をしていないかの確認をする方法

レインズの登録をしているか、不動産会社に確認する。 
→ レインズの登録をしていれば意図的な両手取引をしている可能性はかなり低い。

不動産ジャパン他、不動産系のポータルサイトで自身の物件が紹介されているか確認する。
→ 公のサイトで自身の物件が紹介されていた場合は、意図的な両手取引をしている可能性はかなり低い。

不動産会社に売却活動の進捗報告を依頼し、「情報の囲い込み」がされていないかを確認する。
→ 売却活動の詳細報告を受けた際に、レインズ他、不動産系のポータルサイトへの登録についての報告があれば、意図的な両手取引をしている可能性はかなり低い。

2.仲介時の不動産会社との契約形態によって、「レインズ登録が必須」となるものと、ならないものがある

不動産会社と仲介を結ぶときの契約の形態は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の3種類があります。

そして、これら契約のうち、「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の場合は、依頼された物件について、レインズへの登録が法律で義務付けられています。

逆に、「一般媒介契約」の場合は、レインズへの登録が義務付けられていません。

媒介契約の種類と説明

一般媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて(同時に複数)依頼することができる。

専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼することができない。ただし、依頼者が不動産会社を介せずに見つけた買主がいた場合、売買の契約を締結できる。

専属専任媒介契約
依頼者が依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買の契約を締結することができない。

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約それぞれの違い

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
仲介先として契約できる
不動産屋の数

複数可能

1社のみ

1社のみ
契約外の不動産会社の
仲介で成約した場合

売却可。ただし、営業経費を支払う必要あり
×
違約金が発生
×
違約金が発生
依頼者が自分で買い手を
見つけて成約した場合

制限なし

営業経費を支払えば売却可
×
違約金が発生
依頼者への状況報告義務
特になし

2週間に1回以上

1週間に1回以上
レインズへの登録
依頼者の任意

契約締結から7日以内に登録義務

契約締結から5日以内に登録義務

一戸建てやマンションの売却について、不動産会社に仲介を依頼する際には必ず上記の媒介契約をどれにするかの確認がなされます。

「レインズに登録して幅広く買主を募っていきたい」という場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選んだ方が良い、ということですね。

また、「レインズへの登録は希望するが、不動産会社の仲介は一社に絞らず複数で進めていきたい」という方は、一般媒介契約で、かつレインズへの登録への対応が可能かについてあらかじめ不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

売却前はレインズで相場をチェック

さて、ここからは私たち一般の人々が「レインズを有効に活用していく」ための方法についてお話していきます。

売却前にしておきたいこと、それは「相場を知る」こと

売却前の準備として、まず私たちが意識しておきたいのは「今から売りに出す物件の相場を知ること」です。

相場を知る上では不動産会社の「査定見積もり」が有名ですが、出された査定額が適正かどうかを確認するためには、「類似する他の物件がどれくらいの価格で売りに出されているか」を知っておくことが大切です。

他の物件の価格を確認する方法として有効なのは、以下の2つです。

不動産会社経由で、レインズで類似物件を調べて価格を確認してもらう
「不動産ジャパン」はじめ、一般の人も参照できる不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調査する

現在すでに不動産会社との付き合いを始められている方は、一つ目の「不動産会社経由で、レインズで類似物件を調べて価格を確認してもらう」がスムーズでしょう。

これから不動産会社に連絡する予定で、またコミュニケーションをとっていないという方は、二つ目の「不動産ジャパン」はじめ、一般の人も参照できる不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調査する」を行っていくことをお勧めします。

レインズや、それに付随してほぼ同様の情報を掲載している「不動産ジャパン」の一番のメリットは、「今現在の市場が確認されやすい」ということです。

「以前同様の物件が3,000万円で売れた」という情報を入手していたとしても、その情報自体が5年前のものだとしたら、その価格を目安にするのはいささか不確実でしょう。物件の相場は年々少なからずの変動を見せていますので。

また、こちらで物件の相場のイメージを持っておけば、不動産会社から提示される査定額の妥当性や、購入希望者から価格交渉された際の目安として大きく役立てられますので、是非とも抑えておくと良いでしょう。

売却中はレインズで取引情報(ステータス)をチェック

レインズは、相場の確認以外でも有効な活用方法があります。

それは、物件の売却中では「自身の物件の取引情報を確認できる」ことです。

レインズは2016年1月から「販売中の物件の取引状況を確認できる」サービスが開始されました。

レインズの公式サイトの、以下部分(赤字の囲い箇所)から専用のIDとパスワードを入力して、ログインができます。(IDとパスワードは、レインズの登録証明書に記載されています。登録証明書は仲介している不動産会社から受取ります)

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実際に確認できる情報は以下の通りです。

・レインズに登録されている自身の物件の情報

・登録図面

・現在の取引の状況 ※表示される内容は以下の3種類
 ・公開中
 ・書面による購入申込みあり
 ・売主都合で一部紹介停止中

 

皆さんが新しく物件を売りに出し、かつレインズに登録された場合は、販売中の上記状況についていつでもレインズから確認できるということですね。

上記の設定は仲介する不動産会社の方で行いますので、きちんと正しい内容で登録されているかであったり、買主の反応がなかなか出てこない場合は「現在の取引の状況」「公開中」以外になっていないか等をチェックされると良いでしょう。

ちなみに、「現在の取引状況」の3種類は、それぞれ以下のような意味合いとなります。

公開中… 現在も問い合わせを受け付けている状態
書面による購入申込みあり… 買主から購入申込みを(不動産会社経由で)受けた状態
売主都合で一部紹介停止中… 物件の紹介を停止しており、問い合わせを受け付けていない状態

 

なお、売主であってもレインズHP上で取引情報を確認できるのは専属専任媒介契約または専任媒介契約で契約した物件、また2016年1月以降にレインズに登録(または変更、再登録)された物件のみです。

不動産会社との契約が「一般媒介契約」の場合は、たとえレインズに登録していた場合にも上記のように自分でHP上から確認することはできませんので、ご注意ください。

不動産仲介会社の見極めは「登録証明書」と「進捗報告」で確認!

レインズの登録証明書について

不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」の契約をした際は、売主は不動産会社から「登録証明書」を受け取ります。

この「登録証明書」とは、まさにその「レインズ」にきちんと物件が登録されたことを証する書面です。

前述の通り、この登録証明書に記載されているIDとパスワードを使用して、レインズのHPから売り出し中の物件の取引情報(ステータス)を確認できます。

仲介してもらっている不動産会社が適切に販促活動を行っているか、この登録証明書経由でレインズから定期的に確認しておくと良いでしょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では販促活動の進捗報告が義務付けられている

レインズへの登録義務の他、専任媒介契約・専属専任媒介契約では販促活動の進捗報告も義務付けられています。

専属専任媒介契約・専任媒介契約に課せられる義務

専属専任媒介契約 媒介契約締結後、不動産会社は5日以内にレインズへ登録する必要あり
1週間に1回以上、文書による業務の処理状況を報告する必要あり
専任媒介契約 媒介契約締結後、不動産会社は7日以内にレインズへ登録する必要あり
2週間に1回以上、文書による業務の処理状況を報告する必要あり

つまり、上記2種類の契約の場合、不動産会社は必ず私たち売主に対して、販促活動の進捗を報告する必要があるのです(ちなみに、進捗報告については一般媒介契約の際も対応してくれる不動産会社もあります)。

レインズの取引情報(ステータス)と、不動産会社からの進捗報告、この2点は自身の物件の販促活動が適切に行われているかを確認するうえで、意識しておくと良いでしょうね。

不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトを利用しよう!

さて、ここまでレインズのメリットや、関連しての仲介する不動産会社の働きや義務についてお話してきました。

レインズで相場や販促活動の進捗が確認できるとはいえ、やはり不動産会社の選定が重要であると思われた方も多いことでしょう。

その際に役立つのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは、Webサイトからの簡単登録で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができるサービスです。

一括で複数の不動産会社に依頼できるということは、その後「どの不動産会社が一番良いか」を選びやすくなるということですね。

不動産一括査定サイト経由での不動産会社の選ぶときのポイントは2つ。1つは査定額、そしてもう1つは連絡してくる担当営業マンの対応です。

査定額については、事前に確認した相場額との差を確認しながら、市場価格とのかい離がそれ程なく、その中でより高い額を提示してくる不動産会社を優先されると良いでしょう。

担当営業マンの対応については、丁寧さ、スピード、そして誠実さの3点で判断していくこと。あとは、実際にお話してみての、皆さんとの「相性」で選定のご判断されていくことをお勧めします。

そうして査定額・担当営業マンの対応を見ながら、今回の物件を売却していく上での「ベスト・パートナー」を選定していく。不動産一括査定サイトで、そんな活用を目指されていくと良いでしょうね。

不動産一括査定サイトは「ホームフォーユー(HOME4U)」がオススメです

不動産一括査定サイトの「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

全国どの地域の物件情報についても、対応可能!
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不動産会社の仲介選定に、ホームフォーユーの一括査定がオススメな訳

なぜ不動産一括査定サイトのなかでホームフォーユーを利用することがオススメなのかというと、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、ホームフォーユーは大手不動産会社からの提携が多く、その分実績豊富な不動産会社の中から選定していくことができるからです。

また、ホームフォーユーは個人情報を保護していくための運用体制として「プライバシーマーク」も取得しているので、「登録したら個人情報が色々流出してしまうのでは…」といった心配もありません。もちろん不動産一括査定も無料です。

レインズを活用の活用は、売却活動の充実につながる!(まとめ)

ここまでお読みになられて、如何でしたでしょうか。

レインズの概要から、レインズに登録するメリット、レインズ(または不動産ジャパン)を活用して相場の確認や取引情報を確認できることをお伝えしてきました。

レインズを活用するということは、ひいてはその物件の売却活動をより丁寧かつ確実に進めることに繋がるのです。それはきっと、皆さんの不動産売買の結果(お金や時間)をより有意義なものにしていけることでしょう。

そしてレインズの活用と共に忘れてはいけないのが、レインズの登録にも関わってくる、仲介する不動産会社の選定です。このあたりは、前述の不動産一括査定サイトを利用しながら、決めていくのが良いでしょうね。

不動産の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんがお持ちの家・土地の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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