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家を売るとき査定に大きく影響するポイントは?査定のプラス・マイナス要因

 

家やマンションを売る時に皆さんが一番気にするところと言ったら、「査定額」ではないでしょうか。査定額が希望していた額よりも下がれば、当然思っていた金額では売れなくなってしまいます。もちろん、逆のこともあるでしょう。

今回は、そんな気になる査定額が、どのように決まっていくのか、重要なポイント・要因はどこにあるのかについて、お話していきたいと思います。

査定には、「簡易査定」と「実査定(現地査定)」の二種類がある!

家やマンションの査定を検討されている方にまず知っていただきたいのは、査定には、「簡易査定」と「実査定(現地査定)」の二種類があるということです。

それぞれの査定の概要について、説明しましょう。

簡易査定って?

簡易査定とは、家やマンションの現物の状態を見ずに、おおよその価値を算出する方法です。どうやって算出するのかというと、直近過去の近辺の同形状の物件の売買実績を参照しながら金額を出していきます

最近ですと、インターネットで手軽に簡易査定をすることができますので、あらかじめ売ろうと思っている家やマンションの価値の目安を知ることができるでしょう。いわゆる、その物件の「相場」を知る、といったところですね。

簡易査定は簡単かつスピーディーに物件の相場を知ることができますが、実際に家やマンションを売却する際の実査定(現地査定)とで額は変わってくる、ということはあらかじめ理解しておくと良いでしょう。

実査定(現地査定)って?

実査定(現地査定)は、簡易査定と違って、売ろうとしている家やマンションの、実際の物件を見て、そのうえであらゆる状況を見た上で、物件の価値を算出してもらう方法です。

不動産会社の査定担当の方に家やマンションまで来てもらい、物件の確認と、売り手からの情報を訊いたうえで査定額を出してもらいます。皆さんが「査定」と聞いてイメージするのは、こちらの実査定(現地査定)の方ではないでしょうか。

実査定(現地査定)は、簡易査定と比べて算出に時間はかかりますが、その分実際の売却額に近い、かなり精度の高い査定をしてもらうことができます。「詳細査定」と呼ばれることもあります。

査定を出していく流れとしては、まずは「簡易査定」を行って、売ろうとしている家・マンションのおおよその「相場」を確認したうえで、その後「実査定(現地査定)」を行ってより正確な査定額を導き出していく──という流れが一般的です。

それでは続いて、それぞれの査定の調べ方やポイントについて、視ていきましょう。

家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

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簡易査定は、以下の情報から価格を導き出していきます。

 

同地域での、過去の同形状物件の売買額
住所
面積
間取り
築年数

 

上記情報から、自動で相場を導き出していく──これが、簡易査定です。

簡易査定は、不動産業者に依頼すれば大体即日~一両日で算出してもらえます。または、不動産のホームページからの入力で査定額を出せるようにしているところもあります。

「自分でも、大体の相場を調べておきたい!」という方は、簡易査定とまではいかなくとも、「同地域での、過去の同形状物件の売買額」を調べておくと良いでしょう。以下のサイトから、簡単に確認することが出来ます。

売ろうとしている物件と同地域の、過去の販売額を確認できるサイト

国土交通省 「土地総合情報システム」

現在売りに出されている同地域の物件の価格帯を確認できるサイト

goo住宅・不動産 「物件検索」

Yahoo!不動産 「おうちダイレクト」

ホームズ 「全国の一戸建てを探す」

アットホーム 「一戸建ての情報を探す」「マンションの情報を探す」 

 

上記サイトで調べれば、ほんの数分で同地域の物件価格を一覧で確認できます。特に国土交通省 「土地総合情報システム」は、過去の物件売買情報も確認できるので、かなり参考になりやすいでしょう。

売ろうとしている家・マンションと築年数や面積など、条件の近い物件を見つけ、そちらを「相場」として見ていくと良い──ということですね。

実査定(現地査定)で、不動産業者が査定する際に見るポイントとは?

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さて、売ろうとしている家・マンションの大体の相場が見えてきたら、今度はいよいよ実査定(現地査定)です。前にもお話した通り、相場や簡易査定と、実査定の価格は変動します。

では、実査定(現地査定)を行う不動産会社が、実際にどの部分をポイントに見ていくのかを、項目ごとに確認していきましょう。

交通の便(最寄駅からの距離)

実査定で特に重要視されるのは、「駅からの距離」──つまり、交通の利便性です。傾向としては東京23区や大阪区など、物件の住所が都心である程、駅からの距離は査定価格に大きく反映していきます

また、最寄り駅も、その駅が「新幹線や特急、快速が止まる」などでまた査定額に変化が出てきます。当然と言えば当然ですが、いわゆる利用者の多い「主要駅」の方が、査定額が高くなる傾向にあります

また、地方の場合は車社会であることが多いため、「国道や主要道路の沿線沿いであるか」であったり、「駐車場が(複数)あるか」がといったことが重要視される傾向にあります。
地方においては、電車・バスなどの交通機関の開通が未発達の場合が多くあります。ですので、「物件の敷地内に何台分の駐車スペースがあるか」であったり、「駐車場の費用は毎月いくらなのか?」といったところも併せて見られます。
 

近隣の施設(近くにスーパーや公園、学校などの施設があるか)

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続いて重要なポイントが、「物件の徒歩圏内に日々の買い物ができるスーパーがあるか?子供が通う学校があるか?公園どの遊び場が近くにあるか?」といった、周辺環境についてです。

主婦の方々からすれば買い物の利便性はとても意識するでしょうし、お子さんのいるご家族の方は小中学校の位置、公園の場所を重要視するのは至極当然のことです。

私もマンションを売却時に、期待以上に査定額を上げてもらえたのですが、その理由が「小、中学校がすぐ近くにあるから」でした。マンションの広さ的にも、小さいお子さんをお持ちの方が検討しやすい物件であったため、査定員が重要な要因と判断したとのことでした。

その他にも、病院や郵便局、銀行、コンビニ、役場などがあると、査定のポイントとしてもプラスになります。中でも、子供や老人を受け入れてくる夜間の緊急病院があったりするとさらに高く評価されるそうです。

まとめると、「物件の近隣に、(購入検討者にとって)どれだけ便利な施設があるか」──ということですね。

周辺環境(騒音や交通量など)

物件が国道や高速道路沿い、または工場などの近隣などに建てられている場合は、「交通量」や「騒音」なども査定に影響する場合があります。

自動車の交通量が多い場所では、夜中も何かと騒音が気になるものです(そこに何年も住んでいる人は慣れて気にならなくなっている場合も多いようですが)。そういった物件の場合、査定員は家やマンションの壁や窓ガラスの防音性能といったところまで細かくチェックしてきますので、覚えておくとよいでしょう。

その他、周辺の区画整理が行き届いていたり、植生が豊かであったり、眺望・景観に優れていている──、といった地域の場合は、周辺環境の査定評価は高まります。

逆に、近くにパチンコ店や風俗店があったりと、公共良俗の観点で不安を感じさせてしまう可能性のある建物がある場合は、マイナスの評価につながりやすくなります。

眺望や方角など

こちらは特にマンション物件に関連するポイントになりますが、窓部屋やバルコニーからの景色、眺望が良い物件は査定の上で高ポイントに繋がりやすくなります。理由は、こういった眺望というのは、買い手から人気が出やすいからです。

高層階のタワーマンションで、夜景が綺麗な場所に建てられているマンションの場合は、階数が高くなるほど査定も高額となりやすくなります。

例えば同じマンションであっても、階数や方角によって眺望や夜景の見え方は、おどろくほど大きく変わってきます。他の部屋よりも眺望が良い部屋での物件の場合は、その部分を積極的にアピールすると良いでしょう。

その他、「方角」も査定に大きく関わってきます。特に日当たりに関するところで、「日当たりは南向きが一番ポイント(評価)が高い」というのは、皆さんも聴いたことがあるのではないでしょうか。角部屋であれば更にプラス査定となります。
ちなみに、メインの窓際が北向きであるとやや査定はマイナスになります。

展望が良かったり、窓部屋が南向きであったり、角部屋であったりすると人気は高まる──ということは、簡易査定や相場よりも高く評価してくれるポイントになる、ということですね。

家・マンションの築年数について

簡易査定でも見られる項目ですが、実査定でも物件の「築年数」を査定のポイントとします
「なんで実査定でも築年数を確認するの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、同じ築年数でも家の老朽度は様々な理由で大きく変わってくるものです。

数値からは測れないような築年状況、建物の状態を不動産会社の査定員のほうで確認する──ということです。

家の状態は、住人の常日頃の管理によるところも大きいですが、きちんと清潔に、綺麗にしておくことも大切です。「査定員が来るから」といった付け焼刃な対応にとどまらず、普段からメンテナンス含めて、意識しておくことをお薦めします。

特に、キッチン、浴槽、トイレ、洗面台などのいわゆる「水回り」の消耗が、築年数と比較しても著しい場合はマイナスの査定となります。

またマンションの築年数においては、1981年(昭和56年)以前に建てられた物件なのかどうかが重要なポイントになります。なぜかというと、この時期を境に、マンション建設は新しい耐震基準を掲げており、それだけ耐震構造がしっかりするようになってきたからです。

とはいっても、1981年以前のマンションでも、その後補強工事をするなどして、耐震への取り組みがしっかりしているマンションも多数存在します。この場合のマンションの査定評価も他の同年代の築年数物件と比べて高く評価されます。

リフォームや使用状況

築年数が古くても、リフォームをしっかりしてれば査定額が高くなるのではないの?」と思われる方も多いようですが、このあたりは別物として考えたほうが良いでしょう。

もちろんリフォームを行って綺麗になった物件は、高評価になることもありますが、だからと言ってリフォームにかけた金額分が査定額に上乗せされることはまずありません。ですので、リフォームをする理由が「査定額を上げるため」だとしたら、辞めておいた方が無難でしょう。リフォーム自体も相当な金額になりやすいですしね。

また、部屋の使用状況も査定には大きく影響します。壁紙の汚れなどは売却時に交換するので問題ありませんが、フローリングの損傷などは、改修するとなれば費用が高額になる場合もあるので、壁紙のように簡単にはいきません。大きな傷がないかチェックしましょう。

また、部屋の汚れについては、掃除して落ちる部分については査定にはあまり影響しません。こちらはどちらかというと、査定後の見学者(購入を検討している人)への印象が悪くなるリスクとなりやすいので、内覧時までになるべく室内を綺麗に清掃しておくと良いでしょう。

保守・セキュリティー

こちらは主にマンション物件で重要視される査定項目です。マンションの管理組合がしっかりしていて、「定期的なメンテナンスが実施されている、改修工事も行われている」という場合は査定も高評価になりやすくなります

マンションの改修については、管理がしっかりされている物件では住人の「改修積み立て」を計画的に集め、定期的にマンションの外壁のペンキの塗り替えや、防水施工などの工事をコンスタントに行っています。

逆に、改修に関してあまり積極的でないマンションは、経年劣化と共に管理費やメンテナンス費がどんどん高くなっていきます(基本、どのマンション物件もメンテナンス費は築年数と共に上昇しますが、その上昇率が更に高まってしまう、ということです)。

その他、マンション内の管理人の存在の有無であったり、24時間体制で管理人が常駐しているマンションですと、セキュリティ(安全面)の観点から、査定の評価も高くなります
セキュリティの面で言うと、エントランスのオートロックであったり、最近ではエレベーターでの監視カメラなどのセキュリティーがしっかりしているなど、このあたりの査定評価も重要視される傾向にあります。

 

実査定の際のプラス要因とマイナス要因

さて、実査定の際は以下のポイントを重点的にみられるという話をしました。

 

 交通の便(最寄駅からの距離)
近隣の施設
周辺環境
眺望や方角
家・マンションの築年数、使用状況
保守・セキュリティ

 

不動産会社の査定員は、簡易査定で導き出した物件の相場額から、上記の要因を一つずつチェックしていき、評価の高いところはプラス要因として、低いところはマイナス要因として、査定額を調整していきます。

例えば売ろうとしている家の簡易査定額が2,000万円で、実査定が1,800万円であった場合、上記のポイントのどれかまたは複数がマイナス要因となって、査定額が下がったのだ、ということになります。

不動産会社の査定員は、マニュアルを元に、査定のプラス要因、マイナス要因を見ていきます。

例えば、「周辺環境」についてのプラス要因、マイナス要因の見分け方は、公益財団法人 不動産流通推進センターが発表している査定マニュアルでは以下のように設定しています。
※ 査定のルールは不動産会社によって異なる場合もあります。あくまで一例としてご覧ください。

 

優れる
(優良住宅地)

+5.0

普通

(一般住宅地)

0

やや劣る

(高住混在地)

-3.0

劣る

(工住混在地)

-5.0

特に劣る

(嫌悪施設有)

-10~-20

 

このように、それぞれ細かく項目を査定して、評価をしていきながら、最終の査定額が決定されるのです。

家・マンションを売りに出そうとしている方は、まずはご自身の物件の相場がどれくらいなのかを把握して、そのうえで実査定を見たときに、「相場との差異の要因がどこにあるのか」についてもしっかりと理解しておくようにしましょう。

もしかしたら査定員がまだ気づいていない、物件のプラス要因もあるかもしれません。そういった、査定員との情報共有の在り方も、家・マンションを売る際にとても大切になってくる、ということですね。

不動産の一括査定サイトを利用して、査定価格を競わせるのがベスト

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さて、ここまでの話で、「実査定の結果は、不動産会社の判断ルールや査定員によって異なってくるのでは?」と不安になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

事実、実査定に関しては不動産会社によって大きく変わってくることが多々あります。

なぜかというと、各不動産会社はそれぞれ「こういう物件が売れやすい(市場のニーズが高い)」という見解があり、その見解を元に査定額を出していくからです。

例えば、大体の相場3,200万円の物件があったとします。それに対して不動産A~Bにおいてそれぞれ以下のように判断してくることもあるのです。

相場3,200万円のマンション物件に対する、不動産A~Bそれぞれの査定額とその理由(例)

不動産会社 実査定額 査定額変動の主な理由
A社 3,000万円 近くにスーパーなどの食材を購入できる商業施設が少ないこと、駅からの距離がやや遠くなる点にマイナス要因の比重を置いて、この金額とした。
B社 3,200万円 同地域のほぼ同じような物件が同等の価格で売買されている実績を考慮。その他特に大きなプラス要因やマイナス要因はないとして、この金額とした。
C社 3,300万円 学校や公園などが周辺に多く、また地域景観も良い点にプラス要因の比重を置いて、この金額とした。

 

このシチュエーションですと、マンションの売り手からすると「不動産C社に頼まないと、損をしてしまうのでは…」という思考に陥ってしまいますよね。たしかに、上記の例ですとA社に依頼する場合とC社に依頼する場合で査定額が300万円も変わってきてしまいます。物件の売り手が、「より高く評価してもらえる不動産会社に依頼したい」というのは当然の思考でしょう。

その際にとても有効なのが、複数の不動産に一括で査定額を見積もってもらう、「不動産の一括査定」という方法です。

不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。これにより、「ある不動産だけかなり査定額をシビアにみられて低い金額に設定される」というリスクは大きく軽減できるでしょう。

また、「不動産一括査定を使うのはこれが初めて…」という方は、比較的癖のない、不動産会社の守備範囲、対応地域の網羅性等オールマイティにこなしてくれる以下のサービスをご利用されると良いでしょう。

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    宜しければ、是非ご参照ください。

物件の相場は、まずは自身で確認を。その後、「不動産一括査定」を利用する流れで。

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

今回の記事のポイントを、まとめてみましょう。

不動産の査定には、「簡易査定」と「実査定」がある。
簡易査定は、インターネット上から簡単に調べられる。
実査定は、大きく以下の要素が調べられ、プラス要因、マイナス要因として査定額に変動されていく。

  ・ 交通の便(最寄駅からの距離)

  ・ 近隣の施設

  ・ 周辺環境

  ・ 眺望や方角

  ・ 家・マンションの築年数、使用状況

  ・ 保守・セキュリティ

査定額は、不動産会社によって変動してくるので、複数の不動産会社に依頼し、比較することが大切。

大切なことは、まずは売ろうとしている家やマンションの「相場」を、まずはご自身で把握することです。そうしないと、実際出てきた相場額が適切なのかどうか、判断できないまま大切な物件を売りに出してしまうことにも繋がりかねません。

そして、不動産の査定は、なるべく複数の不動産会社に依頼すること。それによって、より物件の「本当の価値」も鮮明に見えてきますし、その上で選定した不動産会社となら、より信頼関係を深めた状態で、物件の売買を進めていくことができるでしょう。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!