不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

分譲マンションを売却する際の「売却スケジュール」と「進め方」徹底解説

 

「もうすぐこのマンションを売る予定だけれど、何から手を付けてよいかわからない」

「マンションを売却するときの、具体的な流れを知りたい」

はじめてマンションを売却することになった際に、多くの方がまず悩まれるのは「売却の進め方」とその「手順・スケジュール」でしょう。

ですが、マンション売却の流れは、実はそんなに複雑ではありません。

要点を押さえておけば、だれでも頭を悩ますことなく売却活動を進めていくことが出来るのです。

今回は、そんな「マンションを売却する際の、スケジュールと進め方」について、詳しくお話ししていきたいと思います。

マンションの売却に、必要な期間は「1〜3ヶ月」と言うけれど…

「不動産を売却するのに要する期間は、マンションだと大体1〜3ヶ月」と、多くの不動産系の書籍やサイトに記されています。

ですが、実際にマンション売却に踏み切る際は、もう少しゆとりを持ったスケジュールで臨まれる(大体3〜5ヶ月)ことをお薦めします。その理由は、大きく二つあります。

売却を急ぐことによって、高値での売却成立が難しくなることもある。
マンション売却は、「購入申し込み」があって終わり──ではない。

上記2点について、詳しく説明していきましょう。

売却を急ぐことによって、高値での売却成立が難しくなることもある

「家・マンションを売る」際にまず意識しておきたいことは、『「早く売る」ことと「高く売る」ことの両立は難しい』ということです。

急ごうとすれば、どうしても行動の量や質は落ちるものです。

そしてそれは、最適な仲介先の不動産会社選びであったり、希望額で買ってくれる買主が現われなかったりといった結果にも紐づきやすくなるでしょう。

特に、売却活動期間においては、「少しでも早く売却を終わらせたい」という気持ちが強まると、不動産会社や購入希望者から足元を見られてしまうことにもなりかねません。

どうしても急がなければならないという理由がない限りは、マンション売却にかける期間は3〜4ヶ月程で見ておいた方が無難です(場合によっては、もっと長期化することもあります)。

「それでも、1日でも早くマンションを売らなくてはいけない」という理由のある方は、以下記事もご参考ください。

参考:家(一戸建て・マンション) を早く売りたい! 1日でも早く売るための方法は?

マンション売却は、「購入申し込み」があって終わり──ではない

マンション売却スケジュールにゆとりを持っておきたい理由のもう一つにあるのが、『マンション売却は、「購入申し込み」があって終わりではない』という点です。

どういうことかというと、買主から「購入申し込み」があって、私たち売主が了承したとすると、そこから先に買主の住宅ローン申請や売買契約の締結、更には引き渡し等の作業が控えているのです。

仮に、マンション売却の目的が、「売却して入ってくるお金」だったとすると、そのお金が入ってくるのは、購入申し込みを受けた後、買主の住宅ローン申請があって、契約があって──その期間は少なく見積もっても1ヶ月程はかかるでしょう。

つまり、「買主が見つかったらマンション売却は終了」という訳ではなく、マンション売却のスケジュールを引く際は、購入申し込み後の作業のこともしっかりと意識しておく必要があるのです。

 

ここまでお読みになられて、マンションを売却する際の、「事前のスケジュール立て」が大切になってくることについてイメージも付かれたのではないでしょうか。

続いては、そのマンション売却における工程(スケジュール)の全体像について、お話ししていきます。

マンションの売却における工程は

先に、「マンション売却に要する期間は、3〜4ヶ月で見ておく方が良い」とお伝えしましたが、その期間の具体的な工程(作業内容)についてまとめてみました。

マンション売却の際の工程

image1

上のプロセス図で示す通り、マンション売却においては、全部で7つの工程があります。

「なんだかたくさんあって、大変そう…」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、私も含めてこれまでマンション売却を経験された人のなかで、「マンション売却は作業がたくさんあって大変だった…」と言う人はまずいません。

なぜかというと、上記の7つの手順のうち、そのほとんどは仲介する不動産会社が代行して行ってくれるからです

実際に私も不動産売却を行ってみての感想は、「面倒なことのほとんどは、不動産会社がやってくれた」というものでした。

 

ですが、だからと言って売主が全く何もしないでマンションが売れるのかと言うと、そんなことはありません。

第一、「不動産会社が殆どやってくれる」のだとしたら、イコール「マンション売却の成否は不動産会社に大きくかかっている」と言えます。その不動産会社の選定もしっかりしておかないと、あとで痛い目に遭う可能性だってあるでしょう。

また、売却活動期間においては、不動産会社の進捗確認をしたり、内覧の準備をするのは売主側の責務です。

ときに購入希望者から価格交渉を持ちかけられることも少なくありません。

ですので、マンション売却のスケジュールについては、「それほどナーバスにはならずに」、同時に「自分自身もしっかり把握して、いざという時に適切な判断を下せるように」咀嚼と理解をしておくことが大切です。

それでは、次からはマンション売却のスケジュールについて、順にひとつひとつの工程を見ていきましょう。

マンションの売却スケジュールの詳細

#1 相場価格の調査・不動産会社への査定依頼

image2

マンション売却を進めるにあたって、まず行っておきたいのは「売却するマンションの相場確認」と、併せて「不動産会社への査定依頼」です。

売却するマンションの相場確認

「そもそもこのマンションは、今売ったらいくらするんだろう」──マンションを売却する際には誰もが思うことでしょう。

そして、今現在のマンション相場感については、不動産会社に相談せずとも、インターネットを使用してご自身で調べることが出来ます。

調べる方法は簡単です。以下のような専門の不動産ポータルサイトで、売却マンションと条件の近しい物件の販売価格を調べていくのです。

国土交通省「土地総合情報システム」

…過去の全国不動産物件の販売額が確認できます。

goo住宅・不動産「物件検索」

Yahoo!不動産「おうちダイレクト」

…現在売りに出ている物件の価格帯を確認できます。

不動産物件の相場の確認方法は、以下の記事にも詳しく記載されています。宜しければご参考ください。

参考:家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

不動産会社への査定依頼

自分で売却マンションの相場観を確認した後、不動産会社にも相場の確認(=「査定」と言います)をしてもらいます。

一般的に、不動産会社の査定は無料で行われていますので、複数の不動産会社に査定を依頼して、相場の見極めのピントを合わせていくと良いでしょう。

不動産会社の「査定」については、以下の記事にも詳しく記載されています。宜しければご参考ください。

参考:査定には、「簡易査定」と「実査定(現地査定)」の二種類がある!

 

ここで不動産会社に査定を依頼する理由は大きく二つあります。

一つは「より正確な査定額を見出していく為」、もうひとつは「信頼できる不動産会社を選定する為」です。

特に二つ目の「信頼できる不動産会社の選定」はとても重要です。

あなたのマンションがどれくらいの金額で売却できるかは、不動産会社のこれまでの経験や手腕、顧客ネットワークによるところも大きいからです。それから、不動産会社の営業担当とあなたとの「相性」という点もあるでしょう。

「そうは言っても、複数の不動産会社に相談するなんて、そんな手間かけてられない」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。──ですが、ご安心ください。現在では、不動産会社に査定依頼をする際は、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」を利用するのが一般的で、かつほとんど手間をかけずに進めていくことができます。

 

不動産一括サイトとは

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

また、不動産一括査定サイトを利用することによって、「どの不動産会社が高値の査定額を出してくるか」と「どの不動産会社の担当が新設かつ丁寧か(相性が良さそうか)」を確認することが出来ます。

前述のとおり、仲介先の不動産会社の選定はマンション売却の中で「一番大切なポイント」と言っても過言ではありません。

最適な選択をしていけるよう、不動産一括査定サイトはぜひとも活用されることをお薦めします。

不動産一括査定サイトの詳細、URLについては、以下をご参考ください。

おすすめ不動産一括サイト

#2 不動産会社の仲介選定・媒介契約

image3

売却するマンションの相場観も確認し、いくつかの不動産会社からの査定も行った後、いよいよ仲介をお願いする不動産会社を選定します。

この際に、不動産会社に仲介をお願いするときに結ぶ契約を「媒介契約」と言います。

「マンションがまだ売れていないのに、契約を結ぶの?」と不安になられた方もいるかもしれませんが、媒介契約を結んだとしても、料金が発生するわけではありません。

不動産会社に支払うのは、マンション売却が成立したときに支払う、「仲介手数料」のみです。

また、マンションが売却されなければ、不動産会社にお金を払う必要はありません。

媒介契約の詳細については、以下の記事にて詳しく説明しています。よろしければご参考ください。

参考:専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

#3 売却活動

image4

不動産会社と「媒介契約」を結んだら、いよいよマンションの売却活動スタートです。

ここで私たち売主が売却活動で意識しておきたいのは、以下の2点です。

不動産会社の売却活動の進捗確認
内覧の準備

 

不動産会社の売却活動の進捗確認

媒介契約の種類によっては、「不動産会社からの売却活動の進捗報告」は義務付けられていますので、特に何をせずとも不動産会社から進捗報告を受け続けることは可能です。

ですが、その際に「担当の営業の方がしっかりと売却活動を行っているか」は意識しておくと良いでしょう。

以前私もマンションの売却を不動産会社にお願いしたときに、最初の担当の方がかなり怠慢な活動をされているのを感じ、担当を変えてもらったところかなりスピーディに購入申し込みを受けた経緯があります。

「担当の営業の方がしっかりと売却活動を行っているか」を見極めるポイントは、以下3点あたりを押さえておくと良いでしょう。

活動報告の中で、活動内容と結果の報告はしっかりされているか
売却金額を相場より下げた方が良いという提案を(安易に)してきていないか
こちらからの質問や相談について、しっかりと受け止め、回答してくれるか

これら3点について、不安に思えるところが散見されるようでしたら、一度そのリクエストを担当に話してみて、それでも変化が見られないようなら早めに担当交換を投げかけることをお薦めします。

 

内覧の準備

売り出しているマンションに購入希望者が現われた際、その希望者の方はたいてい「内覧」を希望します。

内覧とは、「(購入希望者が)興味ある物件について、現地見学させてもらうこと」です。

内覧のタイミングで私たち売主がまだそのマンションに居住している場合は、当然内覧に立ち会う必要があります。内覧の日程はなるべく購入希望者の方に合わせられるようにしたほうが無難でしょう。

また、内覧の際に家の中が散らかっていたら、当然ながら購入希望者の「購買意欲」は著しく低下します。内覧前は、室内の清掃や家具・荷物の配置の見栄えを意識しておくようにしましょう。


内覧対策の詳細については、以下の記事にて詳しく説明しています。よろしければご参考ください。

参考:家を売るなら「内覧対策」は必須!買い手の印象UPさせる内覧のコツ

#4 購入申し込み

image5

内覧に来た方が、「このマンションを購入しよう」と決心してくれた場合、仲介している不動産会社経由でその意思の連絡を受けることになります。

この際、購入希望者の方で、提示している売却価格よりやや下の価格で提案されることが少なくありません。いわゆる、「価格交渉」ですね。

例えば、3,500万円で売り出しているマンションについて、「3,300万円でなんとかなりませんか」という値下げ依頼をしてくるということです。

不動産売買の際の値下げ交渉は、金額の割合からすれば数%であることが多いですが、それでも額からすれば大金です。その額を許容するかはしっかり考えて、決断するようにしましょう。

複数人の購入希望者が現われることがある程度予測できているようでしたら、一旦全員の希望する買い取り金額が提示されるまで待つというのも一つの手です。

#5  売買契約成立

image6

購入申し込みを受け、私たち売主の方でも「その金額で良いですよ」となれば、ようやく正式に売買契約を結ぶフェーズに移ります。

売買契約を結ぶ時期は、購入申し込みを受けてから3日から1週間程度で行われるのが通常です。

ちなみに、売買契約は仲介している不動産会社に赴く必要があります。

なぜかというと、不動産の売買契約は法律で「宅建の資格を持っている人が契約の説明を行うこと」が義務付けられているからです。

逆に私たち売主からしても、「その時期は忙しいから、メールでのやり取りにしてほしい」ということはできませんので、事前にスケジュールの調整をしておく必要もあるでしょう。

売買契約の当日は、主に以下のことが行われます。

契約書内の重要事項の説明(不動産会社より)
売買契約書の取り交わし
(買主からの)手付金の受領
(不動産会社に)仲介手数料の支払い

売買契約書では、売買金額ほか、引き渡し日などについても確認していきます。

引き渡し日は、余裕を持って遅めにしておいて後で前倒しにすることもできますので、「今は正確に日程を決められない」という場合は、一旦仮で設定しておくと良いでしょう。

また、買主からの手付金は、契約金額の5%程度であることが通常です。

そのほか、売買契約書では印紙税が発生します。

印紙代は契約金額によっても異なりますが、たいていは数万円ぐらいの金額になるのでこの点も「印紙代でこんなにかかるなんて思わなかった!」とならないように、事前に把握しておきましょう。


仲介手数料、印紙代などの売却にかかる費用については以下の記事でまとめております。よろしければご参考ください。

参考:家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料〜税金まで解説!

#6  ローン関連の手続き

image7

売買契約を終えると、買主はローン関係の手続きを進めます。

住宅ローンは売買契約を結んだあとに金融機関の本審査に入るのが通常ですので、工程としても「契約成立」⇒「ローン手続き」という流れになります。

「買主のローン手続きは、売主に関係ないのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、どちらかと言えば「大有り」です。

なぜなら、売却して入ってくるお金は住宅ローンを組む金融機関から来ることになるからです。

更には、万一銀行でローンが下りなければ、契約はなかったことになってしまいます。

つまり、買主のローン手続きが終わらなければお金は入ってきませんし、最悪のケースでローンが下りなかった場合は契約が撤回されるということですね。

#7  売買後の手続き

image8

買主側の住宅ローンが無事組まれれば、決済(代金支払)と、マンション引き渡しの日取りも決まります。

また、売主の方で売却するマンションにローンが残っている場合は、決済の前または同日に金融機関にローンの完済手続きをします(大体決済の10営業日前に行われるのが通常です)

売買後の手続きで行うこと(買主の住宅ローン確定後)

決済(売買代金の全額の受け渡し)
マンションの引き渡し
マンションの名義変更
火災保険の解約(併せて払い戻し)

 

譲渡所得の課税にも注意!

マンションを売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として課税対象になります。

ただし、その利益(売却価格 – (購入価格 + 取得費 + 譲渡費用))が3,000万円までの範囲の場合、「マイホーム特例」という特別控除の制度で課税を控除することが出来ます(特別控除を受けるには確定申告をする必要がありますのでご注意ください)。

マンション売却時の譲渡所得税、およびマイホーム特例については以下の記事でまとめております。よろしければご参考ください。

参考:家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料〜税金まで解説!

マンション売却は、難しくない!明確なスケジュール選びと、最適な仲介先の不動産会社選びを

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

冒頭で「マンション売却のスケジュールは、3〜4ヶ月のゆとりを持ったスケジュールが望ましい」とお話ししました。そして、具体的なスケジュールと、それぞれの工程を見て、その理由も重々ご理解いただけたのではないかと思います。

急ごうとすれば、これらのどれかの工程に対して時間をかけずに進めざるを得なくなります。とすると、売却の結果もおのずと影響が出てくるのは、言わずもがなですよね。

ですが、一旦この流れを知っておけば、おそらく驚くくらいスムーズにマンション売却は進められるはずです。

何事も、「準備8割、本番2割」です。マンションの売却もまた、それが大いに当てはまるのではないでしょうか。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!