不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

「専任媒介ってどういう意味?」「専任媒介と一般媒介の違いが知りたい」

不動産会社に一戸建て・マンションの売却を仲介してもらうときに、はじめに決めなくてはいけないことがあります。

──それは、媒介契約の種類を選ぶこと。

「媒介」と聞きなれない言葉が入ると、ちょっと尻込みしてしまうかもしれませんが、簡単に言えば「媒介」=「仲介」です。

つまり、媒介契約とは「不動産会社にどんな仲介の仕方でサポートしてもらうかを決めた取り交わし」を指しているのです。

媒介契約は、不動産会社に仲介を依頼するとすれば必ず取り交わされます。

かつ、その契約内容を把握しておかないと、あとで「こんなはずではなかった…」ということにもなりかねません。

「媒介契約について初めて知った」「名前は聞いたことあるけど、よく分かってなかった…」という方は、今回の記事を参照しながら、一緒に理解を深めていきましょう!

目 次

そもそも、媒介契約とはどんなもの?

媒介契約は、一戸建て・マンションの売買、または貸借について不動産会社に仲介を依頼する際に取り交わす契約を指します。不動産会社は仲介を依頼される際に、この媒介契約をきちんと結ぶことを宅建業法で義務付けられています(宅建業法34条の2)。

宅建業法で媒介契約が義務付けられている理由は、「不動産会社が公平かつ適正に仲介し、また依頼主側もその為に必要な情報の開示・コミュニケーションを行っていくこと」を双方で取り交わし、後々に契約の内容、遅延、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するためです。

媒介契約は大きく3つの種類があります。

一般媒介契約

依頼者が他の不動産会社に重ねて(同時に複数)依頼することができる

専任媒介契約

依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼することができない

ただし、依頼者が不動産会社を介せずに見つけた買主がいた場合、売買の契約を締結できる。

専属専任媒介契約

依頼者が依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買の契約を締結することができない

 

それぞれの媒介契約がどのようなものか、詳しく説明していきましょう。

一般媒介契約とは

「一般媒介契約」とは、依頼者(つまり私たち)が一戸建てやマンションを売りたいといったときに、複数の不動産会社に同時に依頼できるという仕組みの契約です。

更には、依頼者は自分でも買い手を探すことができ、不動産会社を介せずに買い手が見つかったときは、その買い手と媒介契約を結ぶことが可能です。

つまり、依頼者からすると「仲介先を縛られずに自由に売買活動を進められる」形式の媒介契約です。

反面、不動産会社からすると契約締結されるのが自社とは限らない(=囲い込みができない)ことになる為、他社に契約を持っていかれないよう依頼者への一層の営業努力が必要となります。

これで不動産会社側での物件に対する販促活動が活性することもありますが、中には「売り上げの目途が立ちにくい物件に対して、活動費をそれ程避けられない」として、仲介としての働きかけが鈍化する不動産会社や、活動をキープしてしまう不動産会社もあります。

一般媒介契約の特徴

依頼者は、複数の不動産屋と媒介契約を結べる。

・契約する際に、不動産会社名は明らかにする必要がある。

明示していない仲介会社の媒介により成約したときは、他の不動産会社に対して営業経費などの費用を支払う必要がある。

・契約期間は3ヶ月(依頼者から申し出ることによって、延長が可能)

専任媒介契約、専属選任媒介契約とは

専属専任媒介契約

続いて、専任媒介契約、専属専任媒介契約についても見ていきましょう。

一般媒介契約と違って、専任媒介契約、専属専任媒介契約はどちらも「依頼者は仲介として指定できる不動産会社は一社のみとする」という契約です。

つまり、「仲介する不動産会社は一社のみ」という縛りがある、ということですね。

依頼者からすると、媒介契約を結ばれた不動産会社以外に依頼はできないので、その不動産会社の活動を信じて買い手が見つかるのを待つ必要があります(もちろん、内覧をはじめ、売買活動を進めていくうえで依頼者が対応する作業もありますし、その働きによって売買の成立が速まることもあるでしょう)。

専任媒介契約、専属選任媒介契約を結んだ不動産会社からすると、同時に依頼者の囲い込みができたことになるので、安心して販促活動を進めることができます。

また、一般媒介契約と比較して売り上げのめどは立ちやすくなりますので、販促活動に相応の工数(広告予算や作業時間)を充てることができるようになります。

──その活動の充実が結果として、依頼者の目的達成をより確実にするケースも多々あります。

専任媒介契約と専属選任媒介契約の違いは?

「依頼者は仲介として指定できる不動産会社を1社のみとする」という点では、専任媒介契約も専属選任媒介契約も一緒です。

この2つの媒介契約の違いはどこにあるのかというと、大きくは以下の2つがあります。

専任媒介契約の場合は、依頼者は自分で不動産会社を介さずに買い手を探し出して、売買を成約させることができるが、専属専任媒介契約の場合それはできない(専任となった不動産会社を介しての買い手でないと、売買を成約することができない)。

物件の販促活動の際に、「専任媒介契約」として仲介を受けた不動産会社は、依頼者に対して2週間に一回、進捗報告の義務がある。

それに対して、「専属選任媒介契約」として仲介を受けた不動産会社は、依頼者に対して1週間に一回、進捗報告の義務がある。

 

つまり、専属専任媒介契約は、専任媒介契約以上に「依頼者への縛り(囲い込み)」が強くなる、ということですね。

ですがその分、専属専任媒介契約においては依頼者への進捗報告の機会が頻繁になるなど、より密な仲介活動にもつなげられます。

専任媒介契約の特徴

・依頼者は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼でき、他の不動産会社には依頼できない

他の不動産会社の媒介により成約したときは違約金が発生する。

・依頼者が自身で買い手を見つけたときは、専任媒介契約を結んだ不動産会社に営業経費など費用を支払う必要がある。

・依頼を受けた不動産会社は、依頼者への2週間に1回以上の状況報告が義務づけられる。

専属専任媒介契約の特徴

・依頼者は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼でき、他の不動産会社には依頼できない。

・依頼者は、自身で買い手を見つけたとしても、売買の成約はできない。

・依頼者が他の不動産会社の媒介により成約したとき、または依頼者が自身で買い手を見つけて成約したときは違約金が発生する。

・依頼を受けた不動産会社は、依頼者への1週間に1回以上の状況報告が義務づけられる。

レインズの仕組みを知っておくと、専任媒介契約、一般媒介契約の違いが一層分かる!

一般媒介契約、専任媒介契約(専属専任媒介契約)の違いを比較するときにもう一つ知っておきたいのが、「レインズ」についてです。

レインズとは何かというと、全国の不動産会社間で一戸建てやマンションなどの物件情報を共有できる不動産情報システムのことです。

レインズの正式名称は、「Real Estate Information Network System」で、単語の頭文字を一つずつとって「REINS」、つまり「レインズ」と呼ばれています。

町の小さな不動産会社でも、全国の不動産物件情報を参照できるのは、このレインズのシステムを活用しているからです。

そして私たちも、不動産会社とレインズを通して、全国の不動産情報を参照したり、逆に自身が売ろうとしている物件を告知していくことができるのです。

レインズは、専任媒介契約・専属専任媒介契約では義務付けられているが、一般媒介契約では義務付けられていない

さて、このレインズですが、媒介契約の種類によっても活用のされ具合が変わってきます。

専任媒介契約、および専属専任媒介契約においては、対象となる物件をレインズに登録することが義務化されているのですが、一般媒介契約では特に義務はなく、任意となっています。

これはなぜかというと、一般媒介契約をした不動産にとっては、自社で売買が成約できないと売り上げはゼロになってしまいます。

レインズへ登録してさらに広く情報が公開すされれば、益々自社で成約できる可能性が低くなってしまうことも予想できます。

ですので、「一般媒介契約にした場合、あなたの物件をレインズには登録しませんよ」という不動産もいるくらいです。

ただ、私たち依頼者側からすると、自分たちの物件情報が非常にクローズドな範囲に限られてしまうのは、「買い手がなかなか見つかりにくくなる」というデメリットに直結します。

つまり、一般媒介契約で仲介を依頼して、かつそれら不動産会社が「レインズに登録しない」という選択肢を取ってしまわれると、売買を成約するうえでやや不利になってしまう──ということです。

ですが、すべての不動産会社が「一般媒介契約の場合はレインズに登録しない」という訳ではありません。

こちらからお願いすればレインズへ登録してくれる不動産会社も多くあります。

ですので、一般媒介契約で不動産会社との仲介を結ぶ場合は、「レインズ登録してくれる不動産会社」ということも条件のひとつとして、仲介先を選ぶと良いでしょう。

専任媒介契約と一般媒介契約の違いを比較

ここまでで、専任媒介契約、一般媒介契約の特徴と違いについて、大分イメージも付いてきたことでしょう。

それでは、おさらいも兼ねて「専任媒介契約と一般媒介契約の違い」と「それぞれのメリット・デメリット」についてまとめてみましょう。

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約それぞれの違い

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
仲介先として契約できる
不動産屋の数

◎ 複数可能

△ 1社のみ

△ 1社のみ

契約外の不動産会社の
仲介で成約した場合
◯ 売却可。ただし、営業経費を支払う必要あり × 違約金が発生 × 違約金が発生

依頼者が自分で買い手を見つけて成約した場合

◯ 制限なし

△ 営業経費を支払えば売却可

× 違約金が発生

依頼者への状況報告義務

△ 特になし

◯ 2週間に1回以上

◎1週間に1回以上
レインズへの登録

△ 依頼者の任意

契約締結から7日以内に登録義務 契約締結から5日以内に登録義務

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約それぞれのメリット・デメリット

 

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
メリット

依頼主は、複数の不動産会社に並行して売買の仲介をしてもらうことが可能です。

また、依頼主は、自分で購入希望者を見つけて、売買を成立させることも可能です。

依頼主は、2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告を不動産会社から受けることができます。

また、依頼主は、自分で購入希望者を見つけて、売買を成立させることも可能です。

更に、不動産会社は「専任されている」という点から、活性した販促活動が期待できます。

依頼主は、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告を不動産会社から受けることができます。

また、不動産会社は「専任されている」という点から、活性した販促活動が期待できます。

デメリット 選任媒介契約と比較して、不動産会社の依頼主への「入り込み度」は緩和されがちです。 契約期間中(通常3ヶ月間)は他の不動産会社に仲介を同時に依頼することはできません。

依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできず、基本契約した不動産会社任せになります。

また、契約期間中(通常3ヶ月間)は他の不動産会社に仲介を同時に依頼することはできません。

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約それぞれ特徴も異なり、メリット・デメリットもありますので一概に「この媒介契約が望ましい」と言い切るのは簡単なことではありません。

ですが、「このシチュエーション(状況)だったらこの媒介契約が向いている」といったように、ケース別でみるとそれに適した媒介契約が現れます。

続いては、そんな「ケース別で選ぶ媒介契約」について、見ていきましょう。

ケース別で契約内容を選ぶ

買い手が多く集まりやすい、「売れる自信がある」人気物件は、一般媒介がオススメ

今売りに出そうとしている物件が「人気物件」の場合は、専属専任媒介・専任媒介よりも一般媒介で複数の不動産会社に仲介を頼んだほうが早く売れるかもしれません。

不動産会社でも「この物件は売れる」と判断すれば、他の不動産会社に利益を持っていかれる前になんとか自社で成約させようと、活動も活性することが見込まれます。

更には、いわゆる「人気物件」は、購入検討者を呼び寄せる集客効果にも繋がります。

不動産会社は自社で取引を完結させた場合、売り手、買い手双方から仲介料をもらえますので、人気物件に携われるメリットは結構大きいのです。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合ですと、不動産会社の囲い込みができてしまうので上記のような競争による販促活動の活性が期待できないことも考えられる…ということですね。

ですが、「人気物件」というのはあくまで客観的な評価で判断されるべきものです。

自分で「この物件は素敵だから売れる」と思っていても、不動産会社が「そんなに買い手はポンポン出てこないのでは」と思われるようですと、一般媒介では裏目に出るかもしれません。

まずは売ろうとしている物件の客観的な評価(査定や類似物件の相場調査等)を得て、本当にその物件が「人気物件」なのかを確認してから、媒介契約の判断をするようにしましょう。

「それ程人気は高くならなそうだが、なるべく高く売りたい」物件は専属専任媒介契約か専任媒介契約で

「現時点では買い手がすぐ出てくるか分からない」「査定額からあまり下げずに物件を売りたい」という場合──、つまり、その物件が「かならずしも期待通りに売れるか確証がない」という場合は専属専任媒介契約・専任媒介契約で不動産会社と契約を結ぶのがお薦めです。

なぜかというと、「すぐに売れない物件」は、それだけ仲介する不動産会社の販促活動の品質が肝となるからです。

この場合、販促活動のコスト・工数の担保が期待できない一般媒介契約はやや向いていないと言えるでしょう。

また、不動産売買は、期間が長期化すると尚売れにくくなったり(相場が変動したり、ずっと販売に掲載されている物件は購入希望者から敬遠される傾向もあるので)、その間の維持費や税金もかかってしまうので、一社の不動産会社と専任媒介契約を結び、早め早めの売買成約を目指したほうが健全です。

早期の売買契約は依頼主・不動産会社双方にメリットがあり、その傾向は専属専任媒介契約・専任媒介契約でより顕著になるのです。

とにかく「早く売りたい」「ある程度の値下げは構わない」という場合は、契約の種類は問わずに、「信頼のおけそうな」不動産会社選定で

「引っ越しの期間が迫っていて、とにかく早く家を売りたい」「売却が決まらないと、次の住処の購入資金に回せない」など、とにかく早く物件を売りたいという場合は、特に媒介契約の種類は問いません。

それよりも、「信頼のおける不動産会社に仲介を依頼できるか」が重要となってくるでしょう。

また、不動産会社の中には、一定期間売れなかった場合は不動産会社自体が買い取ってくれるという「買取保証」を付けてくれる不動産会社もあります。

もし物件の売り手が見つからなくても最終的には不動産会社が買い取ってくれる(若干価格は安くなってしまいますが)ので、定められた期間までに売りたいときは便利です。

※ ちなみに、「買取保証付き」の契約の場合は専属専任媒介・専任媒介となるのが通常です。

不動産選びは、不動産一括査定サイト活用がベスト!

不動産一括査定を使えば、「信頼できる不動産会社」の選定と「査定額アップ」の両方が見込める!

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービス。

なかでも一番のおすすめが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

参考 >>
HOME4U(ホームフォーユー)の評判は?不動産一括査定の実績16年の信頼度

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

・ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。 (提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル) ・運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。 ・年間400万人の利用実績!かつ、満足度90%以上!

ホームフォーユーは個人情報を保護していくための運用体制として「プライバシーマーク」も取得しているので、「登録したら個人情報が色々流出してしまうのでは…」といった心配もありません。もちろん不動産一括査定も無料です。

HOME4Uの無料一括査定

どの媒介契約にするかは、それに合う「信頼できる」不動産会社の選定も大事

さて、ここまで不動産の物件売買における媒介契約について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約どれもメリット・デメリットがありますので、物件を売る際のケースに合わせて選んでいくことが大切となってきます。

そして忘れてはいけないのが、仲介先として契約する、信頼できる不動産会社自体の選定です。

「信頼できる不動産会社」の見つけ方については、不動産一括査定サイトの活用が最も効果的でしょう。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービス。

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を観ながら仲介先を選定していく、という流れを取ることも出来ます。

不動産一括査定サイトの利用は無料です

初めてご利用される方へのオススメの不動産一括査定サイトとしては、提携する不動産会社の品質がとても高いことで評価を得ており、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)が良いでしょう。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!