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専任媒介契約は物件・仲介先の見極めが大事!契約のポイントと注意点

 

一戸建てやマンションの売却の際、不動産会社に仲介を依頼すると多くの場合、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」での契約を不動産会社から促されます。

さて、この「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」について、特徴や二つの契約の違いについて、皆さんはきちんと理解されておりますでしょうか?

また、不動産会社との契約の形態はそのほかにも「一般媒介契約」というものがあるのですが、なぜ不動産会社は一般媒介契約ではなく専任媒介契約の方を前面に促してくるのでしょうか。

「そんなややこしいこと、良くわからないし、知らなくても別に困らない」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、不動産売買の際のことの媒介契約の仕組みは、売主ならぜひとも知っておきたいところです。

そこで、今回はそんな媒介契約について、「専任媒介契約」を中心に詳しくお話ししていきたいと思います。

目 次

なぜ、売主も媒介契約のことを知っておいた方が良いのか?

「媒介契約を初めて知った…」という方は、よろしければこちらも併せてご覧ください。

専任媒介と一般媒介の違いをわかり易く解説!契約するならどっちがいいの?

 

「なぜ、売主も媒介契約の細かいところまで知っておかないといけないの?」と思われた方に簡単に説明すると、「不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には、いくつかの種類がある」からです。

また、その媒介契約の種類によって、不動産会社の仲介の進め方も変わってきて、つまりは売却物件がスムーズに売却されるかどうかにも少なからずの影響を及ぼしてくるのです。

具体的に媒介契約にどのような種類があるのかというと、以下のように「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、そして「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。

媒介契約の3つの種類とその特徴

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の不動産会社への
複数仲介依頼ができるか
可能 不可 不可
並行して、自分で
購入希望者を探し
直接取引できるか
可能 不可
契約有効期間は
どれくらいか
法令上は制限なし(※2) 3カ月以内 3カ月以内
レインズ(※1)への
登録義務はあるか
法令上は登録の
義務なし(※3)
登録の義務あり 登録の義務あり
契約期間中、
不動産会社から依頼主への
進捗報告の義務はあるか
法令上は報告の
義務はない(※4)
報告の義務あり
(2週間に1回以上)
報告の義務あり
(1週間に1回以上)

※1 レインズは、全国の不動産会社間で一戸建てやマンションなどの物件情報を共有できる不動産情報システムのことです。詳しくは、「レインズの仕組みを知っておくと、専任媒介契約、一般媒介契約の違いが一層分かる!」をご覧ください。
※2 一般媒介契約は、法令上では契約有効期間の縛りはありませんが、通常は「3カ月以内」とするところが多いです。
※3 一般媒介契約であっても、「任意」でレインズに登録することは可能です。
※4 一般媒介契約であっても、「任意」で不動産会社からの進捗報告を求めることは可能です。

 

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約それぞれの種類の違いの大きな点は以下3つです。

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるのに対して、専任媒介契約、専属専任媒介契約は基本一社のみの不動産会社にしか仲介を依頼できない。
一般媒介契約は契約された物件をレインズに登録する義務はないが、専任媒介契約、専属専任媒介契約は基本レインズに登録する義務がある。
契約期間中、一般媒介契約の場合は不動産会社は販促の進捗状況を売主に報告する義務はないが、専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は売主に進捗状況を報告する義務がある

なぜ、不動産の売買の際に「媒介契約」が必須なの?

そもそも、「媒介契約」は、一戸建て・マンションの売買の際に、仲介に立つ不動産会社にお願いする際に締結される契約のことを言って、不動産売買の際は必ずこの媒介契約を結ぶ必要があります。

この、「不動産の売買で不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を結ばないといけません」というルールは、宅建業法で定められています(宅建業法34条の2)。

宅建業法で媒介契約が義務付けられている理由は、「不動産会社が公平かつ適正に仲介し、また依頼主側もその為に必要な情報の開示・コミュニケーションを行っていくこと」を双方で取り交わし、後々に契約の内容、遅延、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するためです。

不動産の売買は、専門的な知識を要するシーンも多く、それらにおいて素人の私たち売主に不利な条件が付いたとしても、私たちは知る由もありません。

そういった知識格差からくる消費者側の脆弱性を、きちんとルール(法律)で守っていきましょう、というのがこの媒介契約になる、ということですね。

では、なぜ不動産会社は「専任媒介」での契約を求めてくるのか?

なぜ不動産会社は「一般媒介」ではなく、「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」の契約を求めてくるのか──この理由は簡単です。

一般媒介契約の場合は、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼できてしまうので、不動産会社からすると仲介による媒介成立が必ずしも自分たちの会社の売り上げになるとは限らなくなってしまうからです。

専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約で仲介の契約を結んでおけば、(いくつかの例外はあるものの)不動産売却が成立すればそれはおのずと自社の不動産会社の収益に繋げられます。

つまり、「頑張って販促したけれど、結果他社の不動産会社に成約を持っていかれてしまった」というリスクがあるのが一般媒介で、そのリスクがない(または殆どない)のが専任媒介契約(または専属専任媒介契約)だということですね。

専任媒介契約は、不動産会社だけでなく、私たち「売主」にもメリットはある?

ここまでお読みになられて、「つまり、専任媒介契約は不動産会社にとって有利な契約ということ?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

確かにそういった側面はありますが、専任媒介契約および専属専任媒介契約の「契約上のメリット」は不動産会社だけでなく私たち売主側にもあります。

では、そのメリットについて、特に大きなポイントを2つ挙げておきましょう。

専任媒介契約、専属専任媒介契約は不動産会社が「必死」に頑張ってくれやすい

不動産会社からすれば、売主の物件の販促活動を自社に一任されたことになるので、その責任もまた大きくなります。

加えて、定期的な進捗報告の義務もあるので、一般媒介契約のときよりも「頑張って成約までもっていかないと」という意識が働くのは当然のことでしょう。

また、前述のとおり専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合は、契約を結んだ不動産会社の方で利益がほぼ上げられる仕組みですので、「なるべく迅速に、かつ少しでも高値で売却しよう」という意識も働きやすくなります。

不動産売買において、スピーディにかつ高値に契約成立することは私たち売主からしても願ったりですので、これら不動産会社の「頑張り」が現われることは私たち売主にとっても大きなメリットになるのです。

専任媒介契約、専属専任媒介契約は、売主側と「一対一の対応」で関係性を積み上げやすい

当然ながら、専任媒介契約、専属専任媒介契約では、私たち売主は一社の不動産会社と「一対一」でコミュニケーションを取っていくことになります。

売主からすれば複数の不動産会社とではなく一社に集中して対応すれば良くなりますので、いわゆるコミュニケーションコストであったり、煩わしい事務手続きも軽減されます。

また、専任媒介契約、専属専任媒介契約で定められている定期的な進捗報告の積み重ねで、段々と不動産会社の担当の方との「信頼関係」も積み上げられていきます。

すると、不動産会社の担当の方でも私たち売主が希望していることや不安に思っていることもキャッチしやすくなり、より私たちが望む対応を行ってくれやすくなるのです。

こういった点も、専任媒介契約、専属専任媒介契約において私たち売主が期待できる、大きなメリットと言えるでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらの方が良いの?

ここまで、「専任媒介契約、専属専任媒介契約」双方の特徴についてお話してきました。

続いては、専任媒介契約と専属専任媒介契約とで、どちらか一方の契約を迫られたときにどちらのほうが良いのかについても見ていきましょう。

ちなみに、専任媒介契約、専属専任媒介契約も基本の契約形態は一緒ですので、「どちらか一方でないと売買活動に大きく影響する…!」ということはあまりありません。

ですが、「すこしでも満足いく売却活動をしていきたい」という際には役立てられる知識になりますので、是非チェックしておいてください。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴比較

  専任媒介契約 専属専任媒介契約
A)不動産会社側で、
レインズへの報告義務はあるか
あり
契約締結後7日以内
あり
契約締結後5日以内 
B)不動産会社側で、販促活動の
進捗報告の義務はあるか
あり
2週間に1回以上
あり
1週間に1回以上
C)契約期間中、並行して
自己発見取引は可能か
可能 不可

専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いは、上記表のA〜Cの三点に要約していくことが出来ます。

このうち、Aの「不動産会社側で、レインズへの報告義務はあるか」についてはどちらも「あり」で報告期日も7日以内と5日以内とでそれ程差異はありません。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いを吟味するうえで、焦点となるのはBの販促活動とCの自己発見取引でしょう。

販促活動中の「とにかく密な情報のやり取り」を求めるという人は「専属専任媒介契約」を

不動産売買の販促活動の進捗報告義務について、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上とされています。

「どちらも進捗報告があるから安心」と言えばそれまでですが、この「2週間に1回」と「1週間に1回」では、売主側でキャッチできる情報量も大きく異なってきます。

例えば、売却アクションを開始して1ヶ月半で買主が見つかった物件があったとして、その間の進捗報告の階数は専任媒介契約の場合は3回、専属専任媒介契約の場合は6回となります。

「この物件が売れるかどうかがかなり不安…」という方からすると、専任媒介契約の「2週間に1回」のペースは、やや不安感を持たれるかもしれません。

逆に、「この物件は人気物件なので、売れない心配は一切していない」という方の場合は、専属専任媒介契約の「1週間に1回」のペースは、やや忙しなさを感じてしまうかもしれませんね。

このように、販促活動においてどれだけのペースで進捗報告があると良いか、といった観点で専任媒介契約、専属専任媒介契約を選ぶというのも一つの考え方です。

 

ちなみに、どちらの専任媒介契約であったとしても、売主側で進捗報告のペースの希望があれば大抵の不動産会社はそれに合わせてくれます。

大切なのは契約形態よりも、「誠実かつ信頼できる不動産会社を見つけられるか」になってくる──ということですね。

不動産会社の選定方法については、後半の「専任媒介契約をする不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで見極めていこう!」をご参考ください。

専任の不動産会社以外に、自分自身も販促活動を手掛けたいという人は、「専任媒介契約」を

専任媒介契約の大きな特徴として、「自己発見取引が可能になること」が挙げられます。

ある程度人脈や情報ネットワークを有する人でしたら、「紹介の紹介」等でご自身の物件に興味を持つ人を見つけられる可能性も少なくないことでしょう。

専属専任媒介契約の場合は、「自己発見取引」自体も禁止されているのでできませんが、「専任媒介契約」の場合はそれが可能です。

ご自身で購入希望者を見つけられる可能性がある、という方は「専任媒介契約」で不動産会社の仲介との両輪で進めるというのも一つの手でしょう。

ただし、専任媒介契約を結んだ後に、ご自身で買主を発見して成約に至った場合も、契約を結んだ不動産会社からは売り出し活動でかかった広告費など実費を請求されることになります。

また、「自分で探す」と言いながら「同業の不動産会社」にも相談などしていたら、そもそもの専任媒介契約の条項から違反されることになり、トラブルの元にもなりかねませんので、重々ご注意ください。

専任媒介契約は、不動産会社の選定を見誤ると大変なことに…

専任媒介契約の「一社のみの付き合い」が裏目にでることも

現在の国内の不動産会社数は12万程。大手不動産から地域密着型の不動産会社まで、その規模や得意分野も様々です。なかには、残念ながら悪質な業者もいるのも事実です。

もしあなたがマンションや一戸建ての売却をする際に、仲介先の不動産会社と相性が悪かったり、売主の側に立たない悪質な不動産会社にあたってしまったら──。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の一番のリスクは、仲介に立つ不動産会社の選定に失敗することです。

つまりは、その不動産会社の実力や都合によっても、私たちの販売状況は大きく左右されてしまう──これが、専任媒介契約、専属専任媒介契約の一番のデメリットと言えるでしょう。

専任媒介契約を締結する際は、信頼できる不動産会社選びを意識して

不動産の売却活動中においては、その不動産会社の品質について私たちが気づける機会はそうそうありません。

つまりは、最初の不動産会社選びが、非常に重要になるのです。

もし、初めての不動産売買で「どの不動産会社を信頼して良いかわからない…」とお悩みの状態だとしたら、いったんは一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼をして、コミュニケーションを取りながら信頼できる不動産会社を絞っていくか、もしくは次の章で紹介する「不動産一括査定サイト」を利用されると良いでしょう。

専任媒介契約をする不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで見極めていこう!

ここまでで、専任媒介契約の概要と、専任媒介契約で進める際の売主・不動産会社それぞれの意思の働き、そして専任媒介契約のメリット・デメリットについてお話してきました。

おそらく多くの方が、「専任媒介契約でも、契約相手となる不動産会社の選定がとても重要だ」ということにお気づきになられたのではないでしょうか。

まさしくその通りで、専任媒介契約がうまく行く行かないの分岐点は、いかに信頼のできる、高水準の品質の不動産会社と出会えるかに大きく関わってくるのです。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「高水準の品質の不動産会社って、どうやって見つけていけばよいんだ」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

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つまりは、前述しました、「媒介契約で進める際に望ましいとされる、高水準の品質の不動産会社」はこのホームフォーユーで見つけられる可能性が高い、ということですね。

また、一括査定の段階ではまだ契約前ですので、いくつかの不動産会社と連絡を取り合いながら、提示された査定額や担当の営業マンの対応を見ながら、「この不動産会社だったら信頼できそうだ」という仲介先を選定していくことが出来ます。

不動産会社一社一社連絡する手間を考えれば、これらサービスを使用しない手はないでしょう。現在一戸建て・マンションの売却の仲介先をご検討中の方は、是非お試しください。

一戸建て・マンションを「専任媒介契約」で売却する場合は、売却物件・仲介先の不動産会社ともにしっかり見極める目線が大事!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

前にも述べましたが、専任媒介契約で不動産売却を進める際は、仲介先の不動産会社の見極めがとても重要となってきます。

不動産会社の見極めの際は、(特に初めての不動産売却をチャレンジされる方は)前述した不動産一括査定サイトを利用されることを強くお勧めします。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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