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新築マンションは買った時より高く売れる?売却のコツ・ポイントまとめ

 

「新築のマンションを、買ったときより高く売れるのか」

恐らく、新築マンションを所有される方のほとんどは、一度はこの疑問を持たれたことがあるのではないでしょうか。

結論から言うと、実際に購入時より高い価格で売却されているマンションは現在多くあります。

ですが、もちろんすべてのマンションで「買ったときより高く売れる」という訳ではありません。

高く売れるマンションの特徴もありますし、また高価格売却を行っていくうえで「ここは絶対押さえておくべき」ポイントも存在します。

そこで今回は、「どんなマンションが買ったときより高く売れやすいのか」という点と、その際の「高価格売却のコツ・ポイント」について、お話ししていきたいと思います。

最近の中古マンション市場の傾向は

「新築のマンションを売る」と言っても、一度そのマンションを所有してから売るとなれば、どんなに新築であったとしてもそれは「中古マンション」として分類されます。

つまり、「中古マンション」は築1年以内のいわゆる「築浅」マンションから、築数十年のものまで幅広くあるということですね。

まずは、それら「中古マンション」の、近年の売買市場について見ておきたいと思います。

首都圏における新築・中古マンションの価格推移は

首都圏新築・中古マンションの価格指数

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出展:Webサイト「住まいサーフィン」マンション価格指数および第30回マンション購入意識調査の公表(2015年8月)スタイルアクト株式会社運営

上にご覧いただいたのは、首都圏における新築マンションと中古マンションの価格推移のグラフです。

2002年時期を100%としたときに、新築マンション・中古マンションともに2015年時期には130%ほどまで上昇していることが確認できます。

このグラフで意識したいポイントは、以下の2点です。

新築マンションの価格相場が上昇すると、それに影響されるように中古マンションの価格相場が上昇する傾向にある
ここ数年(2012年以降)において、新築・中古マンション共に価格相場に強い上昇傾向がみられている

つまり、マンション価格の上昇傾向が続いている現在においては、「マンション購入時の数年前と比較して、現在の方が相場の高まりがある」=「購入時よりも高い金額でマンションを売却できる可能性が高まっている」という図式が当てはまりやすくなっているのです。

近年、新築マンションの価格が上昇している理由としては、「首都圏の地価の上昇」と「人件費を含めた開発コストの高騰」の2点が挙げられます。そして、この傾向は2020年の東京オリンピックの直前までは持続されるだろうという見込みがあります。

そして、新築マンションの価格上昇が続くと、それに引きずられるように中古マンションの価格相場も高まってきて、冒頭で述べたような「マンションを買ったときより高く売れる」シチュエーションが起きやすくなる、ということですね。

実際に、どれだけの割合の人が、「マンションを買ったときより高く売れた」のか

さて、それでは実際にどれだけの人が「マンションを買ったときより高く売れた!」という体験を持てているのかについて、気になられた方も多いことでしょう。

その疑問を確認するうえで、参考になるデータをご紹介したいと思います。

首都圏における、年度別売却差額の発生状況(2010年度〜2016年度)

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出典:不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査(第21回)」

各年度別のグラフ内に、「マイナスの売却差額発生」という境界線(黒の矢印線)が引かれており、その境界線より左側は「売却したときに、購入時よりマイナスになった」ケースであることを表わしています。

逆に、境界線の右側は、「売却したときに、購入時よりプラスになった」ケース──つまり、「マンションを買ったときより高く売れた!」というケースになります。

上記グラフで見ると、2016年においてはマンションを購入時より高く売れたケースの割合は、ざっと33.5%もあります。つまり、3人のうち1人は「マンションを買ったときより高く売れた!」体験を持てているということですね。

こういうマンションは買ったときより高く売れる!特徴を紹介

前の章では「2016年度においては、都内で不動産売却を行った3人に1人が、買ったときより高く売れている」とお話ししました。

「3人に1人」という割合を、高いとみるか低いとみるかは人それぞれでしょうが、少なくとも「希少なケース」ではないくらいの頻度で発生している傾向であることは明らかでしょう。

ですが、一方では過半数を大きく超える割合で「マンション売却時に購入時よりも安くなっている」ケースが存在していることも事実です。

では、具体的にどんなマンションが購入時より高く売れやすいのか──その特徴についても見ていきましょう。

買ったときより高く売れやすいマンションの特徴

同地域で、地価相場の上昇が見られている
購入時から数年以内(2012年以降)あたりであること
同地域の類似する物件で、価格の上昇が見られている

同地域で、地価相場の上昇が見られている

「売却時に、買ったときよりも高く売れる」マンションの特徴として多いのは、「その地域が近年地価相場の上昇が見られている」ことです。

「地価の上昇ってどうやって確認できるの」と疑問に思われた方もいらっしゃるかと思いますので、簡単な地価の確認方法をお伝えします。

近隣の地価推移の確認方法

国内の地価状況については、一般財団法人 資産評価システム研究センターの運営するWebサイト「全国地価マップ」から確認することが出来ます。

上記サイトにアクセス後、トップ画面の「地価公示・地価調査」をクリックし、地価を確認したい近隣地域まで画面を進めていきます。

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その後、以下の画面のように確認したい地域の地図を表示し、地図内の印をクリックします。(□印が、地価を確認できるポイントです)

すると、左側に「価格(円/㎡)」の項目が表示されます。──これが、この地域の地価ということです。

過去の地価を確認したい場合は、画面上の「公示等(平〇)」のボタンを押していけば過去4年にさかのぼっての地価の推移を確認することが出来ます。

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上記の図では、新宿区歌舞伎町の一区点を示していますが、ここでの1平方メートル当たりの価格(地価)は、「平成26年 5,820,000円」⇒「平成27年 6,050,000円」⇒「平成28年 6,530,000円」⇒「平成29年 7,000,000円」と強い上昇傾向が見られます。

つまり、こういった地価が上昇し続けている土地のマンションにおいては、「買ったときより高く売れる」ケースが発生しやすいということです。

購入時から数年以内(2012年以降)あたりであること

また、冒頭で紹介した「首都圏新築・中古マンションの価格指数」のグラフで見られた通り、国内(特に首都圏)においては中古マンションの価格相場は上昇傾向にあります。

ですので、2012年以降の上昇傾向が継続している期間においては、マンション売却時に「買ったときより高く売れる」ケースは発生しやすくなるでしょう。

同地域の類似する物件で、価格の上昇が見られている

そのほか、近隣地域にて、類似するマンション物件の価格帯も見ておくと良いでしょう。

現在売却に出されているマンション物件の情報は、以下の不動産ポータルサイトから確認することが出来ます。

不動産ポータルサイトの例

国土交通省「土地総合情報システム」

…過去の全国不動産物件の販売額が確認できます。

goo住宅・不動産「物件検索」

Yahoo!不動産「おうちダイレクト」

…現在売りに出ている物件の価格帯を確認できます。

売却しようとしているのが大型の分譲マンションの1室でしたら、すでにポータルサイト上で別の部屋が売りに出されている──ということも少なくありません。

ご自身がお持ちのマンションを購入したときの価格と、上記サイトで紹介されている類似物件との価格差をみて、価格の上昇傾向を見ていき、上昇が見られた場合はマンション売却時に「買ったときより高く売れる」状況にもなりやすいでしょう。

不動産物件の相場の確認方法は、以下の記事にも詳しく記載されています。宜しければご参考ください。

参考:家を売るとき査定に大きく影響するポイントは?査定のプラス・マイナス要因?:家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

マンションを高く売る際に、絶対押さえておきたい3つのポイント

ここまでで、「買ったときより高く売れる」マンションの傾向は大分抑えられたのではないかと思います。

つづいては、実際にマンションを売る際に、「高価格売却」を目指していくために絶対押さえておきたい3つのポイントについてご紹介します。

マンションを売る際に、「高価格売却」を目指していくために絶対押さえておきたい3つのポイント

マンション売却は、「計画性」を持って、かつ「急ぎすぎない!」
不動産会社選びはかなり重要!慎重かつ最適な仲介先の選択を
不動産会社に「任せっきり」はNG。進捗報告と内覧の機会を大切に

マンション売却は、「計画性」を持って、かつ「急ぎすぎない!」

マンションを売却する際に、まず意識したいことは「計画性」を持つことです。

マンションに限らず、不動産売却においては、「早く売ること」と「高く売ること」の両立が非常に難しいとされています。

現在が中古マンション市場の活性時期であり、かつ東京オリンピック前にその傾向が収束されていることが見込まれているので、「それまでに早く売らなくては」と焦る気持ちを持つこともあるでしょう。

ですが、そこで「何が何でも早く売ろう」とすると、仲介する不動産会社であったり購入希望者から足元を見られてしまう可能性もあります。

ましてや、マンション売却は相応の準備や調査期間もあって初めてつつがなく進められるものです。

時期を見据えての迅速な行動を求められることもあるでしょうが、それでも「急ぎすぎる」ことなく、計画的に進めていくことを心がけましょう。

マンション売却を計画的に進めるためのやり方については、以下記事に詳しく紹介されています。よろしければ併せてご覧ください。

参考:分譲マンションを売却する際の「売却スケジュール」と「進め方」徹底解説

不動産会社選びはかなり重要!慎重かつ最適な仲介先の選択を

マンション売却の際に「高価格売却」を目指していくうえで、最も重要となってくるのは「仲介する不動産会社選び」です。

同じ不動産物件であっても、提示される査定額や成約時の売却金額は、仲介する不動産会社によって大きな開きが出るというのは、皆さんも一度はお聞きになられたことがあるでしょう。

査定額や売却金額の差が生じる理由は、「仲介する不動産会社の品質」と、「不動産会社との相性」が大きく存在します。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「高水準の品質の不動産会社って、どうやって見つけていけば良いんだろう」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

一社の不動産会社に依頼したときに不当に低い価格を設定されてしまって…といったことの内容に、複数の不動産会社に依頼したほうが、安心かつ確実ということですね。

具体的なお薦めの不動産一括査定サイトについては、次の章「マンション売却は、必ず「不動産一括査定サイト」の利用を」で詳しく紹介していきます。

また、「不動産一括査定サイトについて、初めて知った」という方は、宜しければ以下記事も併せてご参照ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

不動産会社に「任せっきり」はNG。進捗報告と内覧の機会を大切に

マンション売却について、不動産会社に仲介を依頼したら「あとは不動産会社がやってくれる」と思って油断していると、思わぬところで足をすくわれることもあります。

特に、「売却期間中に、不動産会社の活動進捗をきちんと共有すること」および「購入希望者の内覧の機会をたいせつにすること」の2点はとても大切です。

不動産会社の仲介担当も「人」ですので、「売却活動に関心を持って、一緒に支援してくれる売主」のほうが活動にも身が入りやすくなることでしょう。

また、マンション買主においては、「実際にどんなマンションなんだろう」と内覧に来たタイミングでほとんどの方が物件の評価と「いくらまでだったら購入しても良い」といった意思決定を行っています。

もちろん日々を忙しくされている方で、「これらの活動を不動産会社に任せきらないと進められない」というケースもあるでしょうが、それでも「高価格売却」を目指されるとしたら、しっかりこの辺りについて売主もグリップしておく必要があります。

マンション売却時の内覧対策については、以下記事にも詳しく説明が記されています。よろしければ併せてご覧ください。

家を売るなら「内覧対策」は必須!買い手の印象UPさせる内覧のコツ

マンション売却は、必ず「不動産一括査定サイト」の利用を

ここからは、マンション売却時に「高価格帯売却」を実現する為に一番重要な、「不動産会社選び」についてお話ししていきます。

前述のとおり、不動産会社を選定していくうえで最もスムーズな進め方が、「不動産一括査定サイト」の活用です。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、同じく提携不動産会社の品質が非常に高い「すまいValue」です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト

HOME4U
すまいValue

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

新築マンションの売却は、中古マンション市場活性時期の今がチャンス!併せて、売却の計画と不動産会社選びは慎重に

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

記事冒頭で挙げた、「新築のマンションを、買ったときより高く売れるのか」という問いについて、お読みになられた皆さんの方でも明確な解も見えてきていることでしょう。

ここまでの内容のポイントをまとめておきましょう。

 

買ったときより高く売れるマンションはある。──ただし、以下の条件を満たしている必要がある

・ここ数年で地価の上昇がある地域であること
・2020年東京オリンピック前の、市場活性状況中に売却を行うこと
・物件自体の人気が見込まれていること

  •  

マンションを高価格売却するためには、以下の点を押さえておく必要がある

・計画性を持って、マンション売却を進めていくこと
・不動産会社の選定をしっかり行うこと
・​売却活動中に、「不動産会社に丸投げ状態」にしないこと

  •  

特に、マンション売却の際には上記に挙げた「計画性を持って進めること」と「不動産会社の選定をしっかり行うこと」がとても重要となってきます。

今回初めてマンション売却の流れを知ったという方は、是非ご参考にしてください。

マンション売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!