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家を売るおすすめの時期を教えて!ベストなタイミングは築年数にあり!

 

初めて「家やマンションを売ろう」、となったときにまず気になるのは、「いくらで売れるか?」ですよね。

物件をなるべく高い金額で売却していくためには、もちろんその物件の状態もありますが、それ以外にも「家やマンションを売る時期・タイミング」もとても重要になってきます。

 ──ということで、今回は家やマンションを売る際のおすすめの時期、タイミングについてお話していきたいと思います。

年間で不動産の売買取引が活発になる時期は、春先(1~3月)と秋時期(9~11月)

「家やマンションを売る時に、1年間で適切な時期は?」 という点からまず見ていきましょう。

一般的に、不動産の売買が活発になる時期は、2月~3月の春先と、9月~11月の秋時期とされています。ですが、それ以外の時期が全く売れなくなるかというと、そういう訳ではありません。

不動産会社の担当の、「家やマンションを売り買いするタイミング」についてのコメント

売買契約が活性する時期で言うと、1月~3月といった新生活を向かえるタイミングや、9月~10月の転勤・異動などのシーズンが多いですね。ですが、売る人買う人が増える例月よりも増えるだけですので、そのほかの月が不動産の売却時期として望ましくない訳ではありません。1年間の時期はあまり気にせず、「売りたい」と思ったときが売るタイミングと考えても良いでしょう。
(エリア担当:東京 男性)

 

年間の売却時期については、それ程意識しなくても大丈夫では、というのが個人的見解です。

一般的には、新生活や転勤の時期に重なりやすい「1月~3月」、「9月~11月」と言われていますね。これは、家やマンションの購入希望者が多く動く時期だからです。ですが、当店に関わらず多くの不動産窓口には毎月コンスタントに購入希望者のご来店・お問合せを頂いていますので、年間の時期はそれほど意識されずに、ご自身のタイミングで売却するのが一番良いのではないでしょうか。
(エリア担当:千葉 男性)

 

私共の活動するエリアで言うと、転勤や進学などの関係で、3月~5月に購入を希望される方が多いですよ。それ以外で言うと、子供の夏休み期間の8月末までの入居を希望される方もいらっしゃいます。そのほかで言うと、異動のタイミングが10月の企業も多いですので、9月~10月も活性しますね。こちらに不動産の売却の相談をいただいてから、購入が決まって引き渡しが完了までに最短でも2か月程度かかりますので、そのあたりも考慮されると良いかもしれませんね。
(エリア担当:東京 男性)

 

良く言われているところですが、企業や学校の年度末や半期の切り替えになる9月や3月は転勤や入学といったイベントの影響で不動産物件の動きは活発になります。ですが、特に活発になるのは賃貸の方で、売買(売却)については、そこまで時期を気にする必要はないかと思います。それよりも年数のタイミング──つまり、築年数を意識されることをお勧めしますね。建物については時期が遅くなるほど築後年数も経過して、それに合わせて売却価格も変動していきます。ですので、家を売ろうと思ったタイミングで、早めのご相談をされることをお勧めします。
(エリア担当:栃木 女性)


不動産会社の担当の方々のコメントを見てみると、以下のポイントが見えてきます。

家やマンションの年間を通しての売却期間は、1月~3月、9月~11月が多い。ただし、他の月も平均して活性している。
買い取り希望者が増えるのは、進学や転勤、移動時期(春先、秋ごろ)。
「家を売ろう」と思ったら、その時がタイミングだと思って行動した方が良い。

不動産の売買は、転職や移動、進学といった新しい生活スタイルが始まる時期の春先、秋ごろが活性しますが、だからといって、その時期に拘らずとも大丈夫──ということですね。

ですが、家を売る際に大切な要素として、年間を通しての時期よりも「売却期間」や「築年数」について述べられていた方がいらっしゃったのもお気づきでしたでしょうか。続いては、このあたりについても見ていきましょう。

一般的に、家やマンションが売れるまでの期間は?

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続いては、「家やマンションの売却を不動産会社に依頼した場合、大体どれくらいで売却が決まるか」、またその際の注意点やポイントについて見ていきましょう。

家やマンションが売れるまでの、売却期間は、大体2~3ヶ月

家やマンションが売れるまでの売却期間は、大体2~3ヶ月と、結構短い期間となっています。ただしこれは、現状の不動産マーケットに合った価格で売りに出した場合に限ります。

ですが、価格や間取り、「同地域で新しいマンションが近日設立予定」等のいわゆる競合物件の有無など、物件によっては必ずしも3ヵ月以内に売れるとは限らないでしょう

不動産会社の担当によると、「売りに出してからほんの数日で売却できることもあれば、逆に半年かかる、といったケースもあります」とのことでした。

ですが、「3ヵ月以上たっても売れない…」といって、焦って値下げをしたりする必要はありません。売買の成約はまさにタイミングです。ふとした時に、買い手が出てくることもふんだんにあるのです。ですので、家やマンションの売却は余裕をもったスケジュールを立てて、焦らずに販売活動していきましょう。

もちろん、前述のとおり急に買い手が見つかってスピード成約──というケースもあるので、準備もしっかり行っておくと良いでしょうね。

不動産会社の担当によって、売れやすい、売れにくいはある?

「不動産会社の担当に当たりはずれはあるか?」という点についても見てみましょう。

残念ながら、これはあります。担当によって、「売れやすい、売れにくいの差」は出てくるでしょう。

私も4年程前に、とある不動産会社の担当にマンションの売却の仲介を依頼したのですが、依頼後はしばらくなんの進捗もなく、1ヶ月経って急に連絡が入って「なかなか決まらなそうだから、いっそのこと賃貸にしては」と言われました。

更には、当時結婚祝いのお金で買った大きめの食器戸棚があったのですが、「新しい住居に持っていけないのなら、これ、捨てたほうが良いです」と言われ…。

おかしいなと思い、担当を変えてもらうようにお願いしたところ、次の新しい担当さんの方ですぐに買い手を見つけてくれました

明らかに前任の担当さんとで対応の違いがあって驚いたのを今でもよく覚えています。件の食器戸棚も、買い手の方が「そのまま使いたい」と言っていただき、売却価格もそれほど値下げられずに済みました。

不動産会社の仲介担当は、売却予定社から不動産の相談を受けた後、売却価格の見積もりを行い、更には物件の告知・宣伝を行っていきます。──いわゆるプロモーション活動です。

この活動自体を、多くの不動産会社は属人的に、つまり担当さんの業務遂行力を持って進めているのです。ですので、担当によってすぐに買い手が見つかったり見つからなかったりする、ということですね。

家やマンションを売る時に、「どんな担当者が仲介に付くかはとても重要です。

何回かコミュニケーションを取ってみて、「あれ?」と思うことや納得できないことがあったらどんどん聞いてみて、適切な回答がなかなか得られない場合は思い切って担当の変更も検討してみましょう。

──とはいえ、何回も担当をとっかえひっかえするような状況になるようでしたら、別の原因も考えられます。

担当交換の一辺倒になって、不必要に仲介の不動産会社との信頼関係を損なってしまった…といったことのないようにすることも、併せてご注意ください。

中古の一戸建てと中古のマンションはどっちが早く売れる?

 不動産を売る時に多い質問のひとつに、「中古の一戸建てと中古のマンションはどっちが早く売れる?」といったものがあります。

こちらは物件の状況や立地条件によっても変動しますので、一概に「こっちです」とは言い難いところではありますが、あえて言うとすれば「中古のマンション」がやや有利──と言ったところでしょうか。

理由としては、近年の国内消費者の居住に対するメンタル・モデルとして、「家はライフスタイルに合わせて住み替えていくもの」という考えが広まってきている傾向にあるからです。

一軒家の場合、(築年数にもよりますが)リフォームの問題であったり、土地も一緒についてきたりと物件の売買以外に検討しなくてはいけないことがいくつか出てきます。

その点マンションでは建物自体のメンテナンスは管理会社が付いていたりと、一軒家と比べて検討項目もややシンプルに考えられます。管理会社がしっかりしているマンションでは、防犯の観点からも人気が高まります。

ですが、地価がある程度安定している地域の一軒家においては、逆に人気が高まる場合も多くあります。

建物の価値は経年劣化に伴ってどうしても下がってきますが、土地の価値は年数には比例せず、また資産価値としても大きなウェイトを占めるケースが多いからです。

ですので、「売る物件がマンションではなく一戸建てだから」と言って気落ちすることはありません。

マンションよりかは少し売却期間が長くなるかもしれませんが、焦らずに(売却価格を急いで下げたりすることなく、)じっくりと腰を据えて、買い手を見つけていくと良いでしょう。

家を売却するときのベストな築年数は、築10年~築20年の間!

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続いては、家やマンションを売る時の売却期間について見ていきましょう。

家やマンションを売る時は、「固定資産税」や「住宅ローン控除」のことも意識して! 

はじめにお伝えしたいのは、「差し迫った理由がない限り、家を売却するタイミングは慎重に計る」ということです。

一番望ましくないことが、「買ったばかりの新築物件をすぐに売る」ということです。──よく言われることですので、一度は聴いたことがあるのではないでしょうか。

なぜ買ったばかりの新築物件をすぐに売っては良くないのかというと、そもそも新築物件は市場の相場よりもやや高く設定されているのです。

ですので、例えば新築物件を購入して1か月後に売却しよう、となったとしても、確実に販売価格は2~3割ほど下がることでしょう

また、新築後3年間は固定資産税が安くなっています(マンションの場合は5年間)。少なくともこの築0~5年の間は売らずにいた方が、住居に関わるコストパフォーマンスは良くなるのではないでしょうか

逆に、築20年以上経った物件は買い手が見つかりにくくなります。

なぜかというと、通常マンションを購入した場合、いくつか税金の控除などの特例が付くのですが、築20年(マンションの場合25年)を超えた物件を買う場合、それらが適用されなくなるケースがいくつか出てくるのです。

築20年(マンションの場合25年)を超えた物件では適応されない特例

登録免許税の軽減措置
不動産所得税の軽減措置
住宅ローンの特別控除

特に、住宅ローンの特別控除は最終的に数十万~数百万といった金額になることもあるので、不動産を買う側のほうでこちらの控除をあらかじめ期待しているケースも多くあります。

これらの特例が適応されなくなるという影響で、購入希望者が減るということは充分に予想できます。

現在、最終的に手放すことが予定されている物件にお住いの場合は、築20年が経過する前までに売却する──といった中期スケジュールを前もって立てておくのも良いでしょうね。

家やマンションの買い替えをされる方は、「買い換え特例」のことも把握しておきましょう!

「買い替え特例」という制度はご存知でしょうか。

家やマンションの不動産を買い替えることになっとき、利益が出た場合は税金(譲渡所得税)がかかってしまうのですが、その税金を免除または控除できるのが、この「買い替え特例」です

ですが、この「買い替え特例」が適用されるのにはいくつか条件があって、そのうちのひとつに「保有期間10年以上」からというものがあります。

つまり、10年以上住んでからの売却でないと、この特例は使えませんよ、ということですね。

家やマンション購入から価格が下降しての売却の場合はそもそも譲渡所得税は発生しないので、不動産を売却するすべての人に関わってくる内容という訳ではありませんが、不動産価格は景気や時の政策によっても変動します。

覚えておいて、損はないでしょう。

買い替え特約の主な適用条件

1. 買い換えた不動産の価格が、売却した不動産よりも高いこと。

2. 売却した家やマンションの所有期間が10年を超えていること。かつ居住期間が10年以上であること。

3. 物件の売却価格が1.5億円以下であること。

4.購入する物件の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。

5.購入する物件がマンションの場合は、築20年以内であること。

6.購入する物件が、物件を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。

7.購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。

 

※ 買い替え特約の内容は、今後変更されていくことも予想されます。詳細については国税庁のHPをご覧ください。
  

家やマンションを売却するなら、築10年~20年あたりのタイミングがお薦め

ここまでの内容を踏まえると、家やマンションを売却するうえでのベストなタイミングは、築後10年~20年未満ということになります。売却時期の目安としてこの期間を意識しておくと良いでしょう。

あとは、売却する不動産の経年劣化も意識しておくと良いでしょう。

法律上で財産の評価をする場合、建物の耐用年数は木造が22年、マンションは47年となっています。つまり、耐用年数から築年数を引いた数が少なくなってくると、建物の価値は相対的に下がってくる、ということですね。

一戸建ての物件を売却予定の方は、ある程度築年姿ってしまっている場合は「建物ではなく、土地を売るという風に意識をシフトした方が良いこともあるでしょう。

家やマンションを売る時は、時期の見極めと売却までの準備と計画が大切

 さて、「家を売るおすすめの時期」についての今回の記事、ここまでお読みになられていかがでしょうか。
 ここまでの内容をざっとまとめてみましょう。

家やマンションの売買の年間の時期は、春先と秋時期が盛ん。ただし、それ以外の時期も年間通して多くある。
家やマンションを売る時の売却期間は、大体2~3ヶ月。
家やマンションを売却するときのベストな築年数は、築10年~築20年未満。

こうしてまとめてみると、家やマンションの不動産を売却する際に特に意識しておきたいのはやはり、「築年数」だということが良くわかります。

そして、築年数に関わってくる、「固定資産税」や「住宅ローン控除」、「買い替え特例」といった制度が、売り手・買い手それぞれのメリット・デメリットに関わってくる、ということですね。

他の記事でもお伝えしているところですが、不動産を売る際は、「買い手目線」も意識しながら進めていくととてもスムーズです

「この時期(築年数)に物件が売れた場合、買い手の人はどんな特例や控除を受けられるだろう」といったこともイメージしておくと、より最適な売却時期を見出しやすくなるのではないでしょうか。

 家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!