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都内のマンション売却は今がチャンス?買った時より高く売れる中古マンションとは

 

〇〇さん(私の名前です)、マンション持ってるんだよね。売却しようとか、考えてないの?俺もさ、最近マンション売ったんだよね。そうしたら結構良い金額で売れたんだよ

今から3年前(2014年頃)に、私の上司が話していた言葉です。

そのときは、「それは、あなたのマンションが好物件だったからでしょ?」と思って、深く聞くことはなかったのですが、──どうやら最近、巷ではそんな会話が以前よりも増えてきているようです。

「都内のマンション売却は今がチャンス」──巷で言われ続けているこのフレーズは、実際のところはどうなのでしょうか。

そこで今回は、都内マンションの売却状況、買ったときとの金額差が実際どのようになっているのかについて、詳しく見ていきたいと思います。

都内のマンションは本当に高く売れる?

はじめに、現在(2017年時点)において、都内のマンションは本当に高く売れているのか?についてお話していきましょう。

結論から先に言うと、答えは「YES」。

平成27年4月から平成28年3月までの期間における、首都圏における中古マンションの売却物件は、前年と比較して売却価格は上昇傾向にあり、かつ、売却差額がプラスになった世帯は全体の29.3%──つまり、マンションを売却した世帯の3つに1つが、「購入した時よりも高い金額でマンションが売れた」と答えているのです。

2016年2月~2017年2月における、首都圏の中古マンション売却案件の、㎡単価と平均価格推移

(出典:公益財団法人・東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」)

上記表から、2016年2月時期と比較して、中古マンション売却時の㎡単価、平均価格ともに上昇しているのが確認できます。

つまり、中古マンションの市場価値が、以前よりも上がってきているということですね。

そして、この傾向は近年継続して見られているのです。 

首都圏一都三県(東京・千葉・埼玉・神奈川)での中古マンション売却時において、売却額がプラスになった発生率(期間:2010年度~2016年度)

 (出典:一般社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査(2016年))

続いては、「売却益」(マンションを購入した時より、売却した時のほうが、金額が向上して利益が発生している状態)という視点で見てみましょう。

上記表は、各年度において東京、千葉、埼玉、神奈川でマンションを売却した人々の売却益が発生した率を出しています。

2016年度は過去最高の29.4%!──前述のとおり、「約3人に1人、売却益が出ている」ということですね。

この2つのデータを見る限りでは、確かに今は都内マンションの売却益が出るチャンスと言えそうです。

買った時より高く売れる?売却益がでる物件の条件や地域は?

買った時より高く売れるなんてステキ

さて、全体的に都内の中古マンションにおいて売却益が出やすい傾向があるからと言って、もちろん「どんなマンションでも売却して利益が出る!」・・・という訳ではありません。

続いては、中古マンションを買った時よりも高く売れる「売却益」が出やすいマンション物件の条件や地域について見ていきましょう。

売却益が出やすい中古マンション物件の条件は?

 

一般的に、「こういった条件が適っていると中古マンションは高く売れやすい」という項目をまとめてみました。

すべてチェックが入らなくても問題ありませんが、なるべく多く適用されている物件のほうが、より売却益は出やすくなるでしょう。

中古マンションの売却を検討中の方は、是非チェックしてみてください。

□ いくつか沿線が走っていて、都心からのアクセスが良いこと。
□ 駅から近く、アクセスしやすいこと。
□ 人気の高い沿線上にあること。
□ 周囲に、公共施設や教育施設などの施設が充実しており、利便性を感じられること。
□ 住環境が良いこと。(例:近くに緑や公園・散歩道などがある)
□ 大手不動産会社(大手ゼネコン)の物件であること。
□ 大規模分譲地の物件であること。
□ 外観やエントランス、敷地内などの雰囲気に高級感があること。
□ 比較的新しい物件で、築年数が浅いこと。
□ 敷地面積が広いこと(部屋数も多いと尚よい)。
□ 建物、部屋のメンテナンスが行き届いていること。
□ リビングルームがきれいで、かつ広いこと。
□ 共有施設が充実していること。

中古マンションを売却時に、売却益が出やすい地域は?

続いては、実際に現在において中古マンションを売却時に、売却益が出やすい地域を見ていきましょう。

地域別で中古マンションの売却益の出やすいポイントを見出していくうえでは、「マンションPBR」という指標が参考になります。

不動産PBRとは、不動産市場の調査を行なっている東京カンテイが定期的に公表している、「マンションの資産価値の推計値」です。

算出の仕方はとても簡単です。

マンションを売却するときの価格から、購入した時の価格を割って、何倍になっているかを計算したものが、マンションPBR

つまり、マンションPBRが「1」を超えれば、中古マンションの売却価格が新築マンション購入時の価格を上回っているということになります。

逆に1を下回ると、中古マンションの売却価格が新築マンション購入価格を下回っている状態を示します。

上記の東京カンテイでは地域ごとにマンションPBRを推計しています。

最新の2016年度のデータについては、売却益が出る「1」を超えた地域が首都圏内で非常に多くなっています

 

具体的には、東京メトロ南北線の「六本木一丁目」がダントツTOPで、マンションPBR「1.56」。

つまり、この地域のマンションを売却した際は、平均56%の利益増になる、ということですね。

その他、山手線沿線内や横浜、桜木町など人気の地域においては大体マンションPBR「1.1〜1.2」となっています。

このあたりの地域でも大体マンションを売却した時に10%~20%の利益増が出ていることになります。

逆に、郊外になるにつれて、マンションPBRは「0.6~0.5」あたりまで下がっていきます。

具体的には、JR東海道本線の戸塚では、マンションPBR「0.70」、小田急線町田で「0.66」、西武池袋線の所沢で「0.71」。

このあたりの地域で売却益を出していくためには、前述の「売却益が出やすい中古マンション物件の条件」で多くのチェックが入る状態でないと難しい、ということですね。


中古マンションの「売却益」を期待しつつ、売却を検討していく際は、その地域のマンションPBRを確認したうえで、おおよその地域別相場観を把握したうえで、アクションを進めると良いでしょうね。

2017年の中古マンション価格はどうなる?

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さて、ここまでは主に2016年度における中古マンションの売却額の傾向についてお話してきました。

ですが、これからマンションの売却を検討している方からすると、「それよりも、これから先の2017年度以降はどうなるの?」といったところが気になっていることでしょう。

2017年以降の中古マンション価格の推移の読みについては、多くの専門機関で独自の推測・見解を述べており、その意見は必ずしも一致しておりませんが、多くのところで共通で述べられている点としては以下があります。

2017年は引き続き、売却平均額の緩やかな向上が見られる可能性
・首都圏においても、地域によっての価格格差が大きくみられるようになる
東京オリンピック後の2020年以降は、首都圏においても大幅な相場下降が見られる可能性

 

つまりは、「2017年度はまだ、都内のマンション売却で売却益が出るチャンスはまだありますよ」ということですね。

ですが、中長期的にポジティブな見解を示す専門家は多くありません。

首都圏のマンション市場を見るポイント

首都圏のマンション市場を見るポイントは、大きく以下の3つがあります。

 A)首都圏新築マンション市場動向
 B) 平均金利の状況(マイナス金利等)
 C)首都圏への人口流入状況

 

A)の「首都圏新築マンション市場動向」については、現在(2016年後半~2017年初期)においては、マンションの発売数・販売数ともに減少傾向にあり、その結果中古マンションの需要が相対的に上がった、という背景がありました。

B)については、マイナス金利の影響で、住宅ローンの負担が軽減され、それに伴い多くの世帯が住宅購入に踏み切った──というのは、多くの人がご存知のところでしょう。

そして、C)の人口の都心への集中化についていわずもがな…ですね。

つまり、A)、B)、C)の3つの状況によって、「中古マンションの購入を検討する人の数(母数)」が増えるのです。

母数が増えれば、供給より需要が高まるので必然的にマンションの相場が向上してきます。

2017年については、このA)~C)について、「今から劇的な変化はしにくいだろう」という見解から、多くの専門家が、「2017年度も中古マンションの売り時としては適している」と判断しています。

──ですが、現在は非常に変化の激しい世の中。

2017年度以降どうなるかの予測はなかなか立てられない、というのが実情です。

「近々マンションの売却を考えている」という方は、もしかしたら、早めにその決断をしたほうが良いのかもしれませんね。

本当に高く売れるか知りたい方は不動産一括査定サイトで簡易査定してみよう!

マンションの売却額は、仲介する不動産会社によっても大きく変わる!

ここまでは、条件や地域別にマンション価格がどう評価されるかを中心にお話してきました。

それ以外に、依頼(仲介)する不動産によっても、そのマンション物件の価格は大きく変わってくるというのはご存知でしょうか。

ご存知の通り、現在国内には非常に多くの不動産会社があります。

そしてそれらの会社は、それぞれ地域別であったり、物件タイプごとに得意分野や実績の豊富さが異なっているのです。

例えば、過去にとある東京の3LDKマンション(築17年)を複数の不動産会社に査定依頼をした際に、出てきた査定額がどのようなものだったかを紹介しましょう。

築17年の3LDKマンションを複数の不動産会社に査定依頼をした際の結果

※ 査定額は条件や地域によって大きく異なります。

本データは参考の範囲でご確認ください。

不動産会社 A社 3,230万円
不動産会社 B社 2,930万円
不動産会社 C社 3,160万円
不動産会社 D社 3,200万円
不動産会社 E社 2890万円

 

上記では、一番高額で査定したA社と、最低額で査定したE社とで、340万円もの開きが出ています!

不動産会社選びでこれだけの差が出るというのは、驚きですよね。

査定額を高めに出す不動産会社は、「その物件だったら金額が高くても、売れる」という自信があるということです。

つまり、これまで近しい実績を多く培ってこれたということでしょう。

このように、複数の不動産会社に査定依頼をすることによって、その物件のおおよその市場価格と、そしてどの不動産会社が自信を持って売ってくれそうかということが確認できるのです。

確実に、後悔のない不動産会社選びをしたい際には、「不動産一括査定サイト」を

マンション売却の際に、不動産会社の選定が大切なのは分かったけれど、どうやって選んでいけばよいか分からない…」という方は、『不動産一括査定サイト』を利用されることをオススメします。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」であったり、「お願いした不動産会社の担当があまり良い感じではなかった・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その後アプローチしてくる複数の不動産会社の中から査定額と営業担当のタイプ、対応を観ながら選定していく、という流れを取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

初めて不動産一括査定サイトを利用される際は、実績も豊富で、かつ全国地域対応の不動産一括査定サービス「イエイ」がオススメです。

初めての「不動産一括査定」をするときの、オススメのサービス

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サービス名 イエイ
審査対象 マンション、一戸建て、土地、ビル一室、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル、店舗・事務所、工場・倉庫、その他
登録業者数 300万人
選べる業者数 1000社以上
入力に掛る時間 1分
対応地域 全国
運営会社 株式会社Q

 

「いつか売ることは決まってるけど、時期はまだ決めてない」方は、まずは早めの検討から!

さて、ここまでの内容を簡単にまとめてみましょう。

・2016年度においては、都内マンションの平均売却額、平均㎡売却単価は上昇している
・2016年度において、首都圏マンション売却者の3人に1人が売却益となっている
・都内マンションの売却額は、2017年度も高めに推移することが予想されている。
・マンション物件の査定額は、不動産会社によって大きく異なる。不動産一括査定サイトを遣って、複数の不動産会社に査定してもらうことがオススメ。

マンションの売却額は、時期や時勢によっても大きく変わっていきます。

現在は、低金利、都市への人口流入、住宅物件の重要増大に伴って、やや売り手有利の状況ともいえるでしょう。

現在、「都内にいずれ売ろうと思っているマンションがある」という方は、ひとまずは「売るべきか・売らないべきか」の考察も含め、早め早めに検討されていくことを強くお勧めします。


家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

皆さんが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!