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タワーマンションは高く売れる?高額査定の共通点と売却のコツ

 

2000年頃を境に都心部で多く建てられてきた「タワーマンション(超高層マンション)」

現在(2017年)においても数多くのタワーマンションの建設が進められており、オープンと同時に入居者はすぐに100%埋まる状況で、中には抽選会で当選された方のみ購入できるという人気のタワーマンションもあります。

この記事をお読みの方の中でも、現在タワーマンションにお住まいの方は多くいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、都心部での暮らしは非常に流動的です。せっかく購入したタワーマンションですが、様々な理由から「終の棲家とするよりも、高額で売却して、これから将来の資産に回した方が良いかもしれない」とお考えの方も沢山いることでしょう。

そこで今回は、タワーマンションを売却しようとしたとき、そもそも高く売れるのか、また売却時のコツ・ポイントについて詳しくお話していきたいと思います。

目 次

そもそもタワーマンションは売れる?

はじめに、「タワーマンションは売れるの?」という点についてお話していきましょう。

結論からいうと、「全体的に(他の物件と比べて)かなり売れやすい」傾向にあります。ですが、かといってすべてのタワーマンションで同様に売れやすく、かつ人気があるのかというとそうではありません。

それでは、タワーマンションが売れやすくなっている背景と、そして逆に売れにくくなる理由やリスクについて見ていきましょう。

現在、タワーマンションが売れやすい傾向にある理由とは

現在、タワーマンションが売れやすくなっている理由は、大きく以下の3点が挙げられます。

「投資物件」として、海外の投資家からの注目が集まってきている

少し以前から「円安による外国人投資家の爆買い」がニュースでも騒がれていましたが、ご存知の通りタワーマンション購入を検討しているのは日本人だけではありません。

中国はじめ台湾や韓国など、国内のタワーマンション物件は海外の投資家にも注目されており、買い手の層も幅広くなってきています。

なぜ海外の投資家が日本の物件に注目してきているのかというと、現在はアベノミクスにより円安誘導が成功し、外国人から見ると日本の物件は自国の物件と比べて安く見えるからです。

海外の投資家の購入需要において、「円安」の効果はかなり大きいでしょう。

例えば、数年前の1ドル78円あたりの頃でいうと日本で5,000万円するマンションは64.1万ドルしたことになります。

逆に、円安が進んで1ドル120円になると41.6万ドル─35%ほどの値下がりになる、ということですね。

また、タワーマンションは都心部に多いこともあって、「日本の有名な場所」を好む外国人からすれば、自然と人気も高まる傾向にあります。

 

2020年のオリンピック開催、財政出動による消費者マインド向上

2020年のオリンピック開催、およびアベノミクスの3本の矢にも含まれています財政出動が行われて、(実際は経済格差の溝も大きく深まってしまっていますが)主に富裕者層の消費意欲が高まってきています。

その為、やや高額になりやすいタワーマンション物件であっても、購入希望者の母数は増加傾向にあります。

ですが、一点補足しておきますと、2015年の後半からは、不動産購入の契約率の低下傾向がやや見られています。

これは、タワーマンションの相場は未だに高い水準にあるのに対して、消費者の購買意欲が(2013〜14年頃と比較すると)が段々と落ち着いてきているからです。

 

高階層物件は「節税目的」の購入需要がある

タワーマンションは高階層になるほど相場は高くなりますが、金額の内訳で見ると住戸の割合が高く、土地の表価格はそれ程高くありません。

理由は、タワーマンションは多くの戸数を持ちますので、土地の価格が分散されやすく評価されるからです。

その特徴を利用して、高所得者の「節税目的」によるタワーマンションの購入も増えてきています。

相続税は、部屋の広さ・間取りが同じであれば、どの階にあっても相続税の金額は変わりません。

そのため、「できるだけ高い階を購入しておいた方が、資産運用として得になる」ということで、購入される方も出てきている、ということですね。

ただし、全てのタワーマンションが人気とは限らない

人気のタワーマンションといえども、他のマンション同様「立地」に相場は大きく左右されます。

青山や六本木、麻布や銀座、虎ノ門といった超一等地のタワーマンションの値段が下がることはまずないでしょう。

ですが、それ以外の土地においては景気変動や物件の老朽、地域の人気によって相場が低くなっていくことは充分に考えられます。

また、高階層と低階層とのヒエラルキー格差を皮肉った映画「ハイ・ライズ」でも話題になりましたが、タワーマンションで圧倒的に人気が高いのは高階層の物件です。

低階層フロアも人気が無いわけではありませんが、同様の需要がある訳ではないことを事前に意識しておいた方が良いでしょう。

将来的な展望を考えて、タワーマンションを「早めに売却したほうが良い」という理由

ここまでタワーマンションが売れる理由について述べましたが、その理由の多くが円安や消費者マインドなど、「時期的な要因」から来ていることがお分かりになられたと思います。

そして、その売り手市場はまだまだ活性しているものの一時のピークからはやや下降傾向にあります。

2020年のオリンピック開催後には多くの専門家・メディアが提言している通り、景気の大きな減退が始まることも踏まえると、もし今「タワーマンションを売ろう」と考えている際には、早めの決断と行動が大切となるでしょう。

中古タワーマンションが売れる理由

「販売開始とともにすぐに完売になる」というように、新築タワーマンションの人気はいわずもがな、といったところですが、ある程度築年数の経った中古タワーマンションも根強い人気があります。

続いては、「中古タワーマンションが売れる理由」について観ていきましょう。

中古タワーマンションの「安全性」と「地の利」に対する信頼感は大きい

中古タワーマンションが売れる理由として大きく挙げられるのは、その「安全性」と「地の利」です。

まず、タワーマンションの基本として「耐震構造」はじめ防火対策、避難経路の整備等「安全性」がしっかりとしていること。大手デベロッパーが関わっていることが殆どであることも含めて、私たちが感じられる安心感は他の物件と比べて非常に大きいものがあります。

また、タワーマンションの殆どはエントランスのオートロック、管理人体制ほか運用体制もしっかりしています。この辺りも購買意欲を引き立たせる要因になっています。

加えて、六本木や銀座といった超一等地とまではいかなくとも、タワーマンションの特徴のひとつにある「立地の良さ」は、多くの物件購入検討者にとって魅力のあるポイントです。

勤務地からの近さであったり、近隣にスーパーや飲食店などの店舗が多いなど、タワーマンションに居を移した後の生活サイクルのイメージが持ちやすいところも、人気の理由のひとつでしょう。

住宅ローンの金利が低くなり、購入希望数の増加も

現在はマイナス金利政策もあって、ローンも低金利で組めるようになっています。今の期に「マンションを購入しよう」という消費者も非常に多くいます。

また、ローン商材を扱う金融機関も増え、なかには審査もそれほど厳しくないところも多くなってきたりと、以前と比べてタワーマンション購入は「一部のセレブ層の買い物」という認識は薄れ、多くの消費者が対象となってきているように感じられます。

これら、物件の購入希望者が増えてきているという、いわゆる「母数増加」の傾向も、中古タワーマンションが売れる理由として一役買っています。

タワーマンションの「住み心地の良さ」に関する評価は高い

中古タワーマンションが売れる理由としてもうひとつあるのは、人々が感じているタワーマンションの「住み心地の良さ」への印象です。

下の2つのグラフは野村不動産グループが2012年に行った「タワーマンションに関する意識調査」から抜粋したものです。

タワーマンションへの印象の良さが良く伝わってくるのではないでしょうか。

タワーマンションに住んでよかったと思うか

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タワーマンションのメリットとして考えられるもの(複数回答)

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※ 不動産情報サイト「ノムコム」居住者500名に聞いた「タワーマンションに関する意識調査」より

 

これまでタワーマンションに住んでいた・住んでいないに関わらず、現代人のタワーマンションに持つイメージの良さはとても高いです。

こういった印象の良さもまた、中古マンションが売れる理由に一役買っているのでしょう。

タワーマンション売却時のデメリット

「タワーマンションは売れやすく、かつ今が売り時」とは言ったものの、タワーマンションならではの売却時のデメリット(つまり、売れにくくなる要素)も存在します。

続いては、そんなタワーマンション売却時のデメリットについても説明していきましょう。

大規模マンションは、タイミングによっては売れにくくなることも

100世帯を超えるような大規模のタワーマンションは、時期によっては売れにくくなる場合もあります。

というのは、マンション物件の売買の頻度は意外に多く、同じタワーマンション内で売却が重複してしまうことも多いのです。同じマンション内で3物件、4物件と売却時期が重なれば、当然ながら買い手はなかなか見つかりにくくなります。

買い手からしてみても、「なんでこのマンションではこんなに売却物件が多いんだ?…何か問題でもあるのだろうか…」というような不安も起こしかねません。

年度の変わり目や秋口(9〜10月頃)は引っ越しシーズンです。このような時期を目指して売りに出すときは、同時期に同マンションで売りに出している物件が無いかも意識しておくと良いでしょう。

その際に、同時に売りに出されている物件が多数ある場合は、多少待つことが出来るようでしたら、他の物件が売れるのを待ってからの方が、より良い条件で成約されやすくなるかもしれません。

築年数が経過していて管理費や修繕積立金が高いケース

現在私の住んでいるタワーマンションは、シュミレーション上では30年後の修繕積立金が月80,000円になるそうです(ちなみに、現在は20,000円程)。8万の修繕積立金って、まるで家賃を払っているみたいですよね。

タワーマンションの欠点として、その建物規模が故の「修繕積立金の高さ」が挙げられます。

そして、こういった月々のコストの重さは、購入希望者が敬遠する理由の一つにもなりがちです。

ですが、だからといって管理費自体はなくすことができません。ですので、もし修繕積立金や管理費の高さから購入希望者が購入を渋っている場合は、「修繕積立金や管理費の負担こそが、将来の快適な生活に繋げられるということ」および、「築年数が一定経っているタワーマンションで管理費が低いところがあったら、逆にその方が危険だということ」をしっかり説明するなどのコミュニケーションも必要となるでしょう。

売主が物件を実際よりも過大評価していれば、当然ながらマンションは売れない

その他タワーマンションが売れにくくなる要因として、「売主が物件を過大評価している」といったケースもあります。

最近、「マンションを売却したら、購入時よりも高く売れた」といった話を聞くことも多くなりました。マンション物件を資産運用としても捉える方も増えてきているようです。

ですが、そういった成功事例にあやかって「利益を出そう」という意識から相場を見ずに価格設定をしてしまった際には、その価格が相場からかい離して高ければ、やはり売れにくくなってしまいます。

また、「この家は本当に良い物件だから」と自分の家を特別視されている売主の方は、無意識のうちにその自信や強気度合いが顕れて、購入希望者の方々からは敬遠されてしまう可能性が高くなります。

もし、タワーマンション物件を売却する際に「問い合わせは多いのにその先がなかなか進まない…」という状態になっているようでしたら、上記の様に「物件を過大評価している」ことがないかどうか、確認しておくと良いでしょう。

高額査定されるタワーマンションの共通点

続いては、不動産会社から高額査定されやすい、つまり特に人気があって売れやすくなるタワーマンションの特徴・共通点についてお話していきましょう。

立地が良いこと

前述の通り、タワーマンションの多くは都心部に多く、駅近くの距離にあることが多いです。

そして、立地の良さは買主からしても強い魅力を感じるポイントです。

「駅からの近さ」「都心に近い」というのはタワーマンションに限らず不動産物件が高額査定されるポイントではありますが、この点を踏まえている物件は高額査定されやすくなるでしょう。

耐震・免震構造が優れていること

タワーマンションの多くは2000年以降に建てられたもので、耐震・免震構造はしっかりしている建物が多いでしょう。

そして、これら「耐震・免震構造が優れていること」も、物件が高額査定される際のポイントになります。

ご自身のタワーマンション物件で耐震・免振への対応がしっかりされているという場合は、その点もしっかりアピールしておくと良いでしょう。

景観・展望が良いこと

展望・眺望の良さは、他の物件ではなかなか味わえない「タワーマンションの醍醐味」とも言えるでしょう。

眺望の良さは、大きな付加価値となります。

その他、中庭や植栽の整備が行き届いている物件は、やはり見学に来た購入希望者の心象も良くしていくものです。景観・展望が優れている際は、その点も推していくと良いでしょう。

大手デベロッパーが手掛けた分譲住宅であること

タワーマンションは建設に相応のお金がかかりますし、また実績・ノウハウがあってこそ建てられるものです。

そのため、タワーマンションの建設から分譲販売までを担うのは三井や野村、住友といった大手不動産会社が殆どでしょう。

これら大手不動産会社のブランド力は、人気が高くなりやすく、中古物件であったとしても価値を上げる要因として大きく寄与してくれます。

ロビーやリフレッシュスペース等、共用施設が充実していること

その他タワーマンションは、総戸数が通常のマンションより大幅に多いこともあって、共用施設が充実している特徴があります。

ロビーがゲストルームを兼ねていたり、リフレッシュスペースや共用のデスクスペースがあるところも多く、中にはフィットネスジムや屋内プールがあるタワーマンションもあります。

これらの共用施設は、マンション内の住人でしたら無料で使用することができますので、たとえ低層階物件であったとしても人気が出やすくなるでしょう。

 

以上、高額査定されるタワーマンションの共通点として5点紹介しましたが、すべてが適応していなかったとしても、タワーマンションであれば3つ〜4つは当てはまるのではないでしょうか。

このあたりのメリットを意識して売却を進めていくことも、満足いく売買に繋げていく上で大切なことです。

タワーマンション売却のコツ・上手な売り方

ここからは、タワーマンションが「更に売れやすくなる」為のポイントについて紹介していきます。

相場を把握しておくこと

タワーマンションに限らず、物件を売るとなったらまずその物件の相場をきちんと把握しておくことが大切です。

相場を把握しなければ、たとえ仲介する不動産会社や購入希望者から金額を提示されても「その金額が適切か」の判断が付きにくくなります。

判断の迷いは売却活動のスピードを鈍化させ、かつ売却期間の長期化は不安や焦りから高額売却が為されにくくなるものです。または、実際の相場よりも安く買いたたかれてしまうリスクも発生しやすくなるでしょう。

ご自身の物件の相場を把握する方法としては、1.自身で確認する2.不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社から査定額を出してもらう の2つが代表的ですが、可能な限り両方ともやっておくことをお勧めします。

 

相場を自身で確認する方法

物件相場の調べ方は、国土交通省の「土地総合情報システム」や、goo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」といった不動産ポータルサイトでご自身の物件と類似する物件の価格を調べることで、確認していくことができます。

 

不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社から査定額を出してもらう方法

不動産一括査定サイトは、Webサイトからの簡単登録で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができるサービスです。

一括で複数の不動産会社に査定を依頼することによって、それぞれの不動産会社から出てくる査定額から、その物件の相場の目安が立てられやすくなるということですね。

不動産一括査定サイトは国内にいくつかありますが、「ホームフォーユー(HOME4U)」がオススメです。

不動産一括査定サイト「ホームフォーユー(HOME4U)」の特徴

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なぜ不動産一括査定サイトのなかでホームフォーユーを利用することがオススメなのかというと、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、ホームフォーユーは大手不動産会社からの提携が多く、その分実績豊富な不動産会社の中から選定していくことができるからです。

分譲元の不動産会社に相談する

タワーマンションを上手に売却していくということはつまり、そのタワーマンションを「手に入れたい」と強く思っている購入希望者と巡り合うということです。

そして、そんな購入希望者の層を有しているのは、分譲元の不動産会社であることが多いです。

なぜかというと、例えば「シティタワー」であれば住友不動産、もしくは住友不動産販売。「パークタワー」であれば三井不動産、もしくは三井のリハウスといった風に、「このブランドで物件を選びたい」という風に考えている購入検討者は意外に多く、そして各不動産会社はそんな購入検討者にアプローチするマーケティング手法をいくつも持ち合わせているからです。

また、分譲元・販売元の不動産会社は自社ブランドの値崩れを防ぐためにも、(何かしらの理由が無い限りは)相場から安くして売ろうとはしないものです。

ですので、タワーマンションを売りに出す際は、分譲元(新築で購入されていた方は販売元)の不動産会社にも相談しておくと良いでしょう。各不動産会社からしてみれば自社の商品になりますので、売却がきちんと成立する角度は必然的に高まるでしょう。

一社だけの仲介はリスクも大きくなる可能性。不動産一括査定で複数の仲介候補を

「販売元・分譲元の不動産会社に相談を」とお伝えしましたが、更に売却を効果的に進めていく上で、複数の不動産会社から仲介先を選定されることをお勧めします。

理由は大きく2つあって、「複数の不動産会社に依頼したほうがより多くの購入検討者から参照されやすくなる」という点と、「一社の不動産会社にのみ仲介をお願いした時に、仲介担当との相性で販促が滞らなくなることもある」という点です。

 

一つ目の「複数の不動産会社に依頼したほうがより多くの購入検討者から参照されやすくなる」という点について詳しく説明しましょう。

不動産会社によっては「物件の囲い込み」といって、売却物件情報をオープンにせずに、自社内で売主・買主の双方を成立させ、両方から仲介手数料を得ようとするいわゆる「両手取引」が発生することがあります。

不動産会社からすれば、「この物件は自社の顧客ネットワークで100%売れる」という見込みがあれば、両手取引にしたほうが利益は上がります。

ですが、私たち売主からすれば、「もしかしたらもっと高額で購入しようとしてくる買主がいるかもしれない」という可能性が狭まりますので、限りなく高額で成約を目指す際には少なからずのハンディキャップにもなるでしょう。

また、二つ目の「仲介担当との相性」も重要です。不動産の売却活動は活動開始から成立まで平均3ヶ月はかかりますので、その間仲介担当とのコミュニケーションを取り続けることになります。

物件売却は仲介担当との信頼関係があるのとないのとは大違いですので、一社のみの不動産会社に依頼して「なんだか仲介担当と馬が合わない…」という気持ちのまま売却を進めるのは出来たら避けたいところです。

 

不動産会社の「両手取引」の囲い込みリスクを回避するなら、「ソニー不動産」がオススメ

ソニー不動産の特徴

売主だけを担当し、高値売却を徹底的に追及
売主に不利な「両手仲介」がなく、買主の一存での売却価格低下や、不動産会社の囲い込みが発生しづらい
仲介手数料最大5万円減額サービス
売主との密な One To Oneサポート。充実した個別相談が無料で受けられる
これまでの利用者実績として、総合満足度91.8%(HPより抜粋)。高い満足度を誇る
  • 提供地域は、東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県。マンションだけでなく、一戸建て、土地の販売実績も多数

 

ソニー不動産の特徴で特に注目したいのが、上記に挙げた特徴の2つ目にある「売主に不利な【両手仲介】がなく、買主の一存での売却価格低下や、不動産会社の囲い込みが発生しづらい」という点です。

提供地域が、東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県に限られてはいますが、対象地域の物件であった場合は、是非活用してみると良いでしょう。

前述したホームフォーユー(HOME4U)の不動産一括査定サイトでも提携していますので、そちらから申し込まれても良いかもしれませんね。

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──以上、タワーマンションの売却のコツ、上手な売り方として、「相場を自身で確認する」「分譲・販売元の不動産会社に相談する」「複数の不動産会社に査定(仲介)を依頼する」の3点をお伝えしました。

これらを意識するのとしないのとで、物件の売りやすさや成立しやすさが大きく変わってくるであろうことは、イメージも付かれたのではないでしょうか。

まとめ タワーマンションは、売るとしたらここ数年の間を目安に!かつ、分譲元の不動産会社を含めた複数の不動産会社に相談を!

ここまでお読みになられて、如何でしたでしょうか。

タワーマンションは現在のところ多くの人々が強い購入意欲を抱く、人気物件タイプのひとつです。

また、円安やオリンピック景気の影響もあって、現在は高額での成約も多く発生しています。

ですが、前述の通り、今の状況が永遠に続くかというと、そうならない可能性の方が高いでしょう。

もし皆さんがご所有のタワーマンションを売却しようとされるのなら、なるべく早いタイミングで決断・行動されること、そして、分譲元・販売元の不動産会社を含めた複数の不動産会社に相談しながら進められていくことをオススメします。

不動産の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。皆さんが物件のの売買されるとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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