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マンションを売る際に訪問査定は必須?知っておきたいポイント・注意点

 

マンションを売りに出す際、必ず行われるのが「査定」。

不動産会社が売却物件の価値を調べるために行われるこの「査定」について、「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(現地査定)」の2種類があることはご存知の方も多いことでしょう。

さて、査定にはなぜこの2種類があるのでしょうか。

そして、現地調査せずに簡単に済ませられる簡易査定だけでなく「訪問査定」が必要となってくるのはなぜか、──今回はそんな「マンション売却前の査定」について、お話ししていきたいと思います。

マンション売却前に必ず行う、訪問査定とは?

そもそも、「査定」とは、「対象の物事を調べて、その価値(金額や等級等)を決定すること」を指します。

つまり、査定は不動産売買に関わるものだけではなく、広く一般に活用される言葉です。

マンションや一戸建てといった不動産売買に関わる査定と他の査定の大きく異なる点は、「査定を行う不動産会社がその物件を購入するわけではない」という点でしょう。

売却に出すマンションや一戸建てを購入するのは、不動産会社ではなく一般の人たち(買主)です。

不動産会社は過去の類似物件の取引事例や現在の市場の動向、そのほか地域特性などを踏まえて「この物件はこれくらいの額で売れそうです」とアドバイスします──それが、不動産売買の際の査定ということですね。

※実際は、不動産会社自体が買主となり物件を購入するケース(方法)もあります(不動産会社の買取制度)。詳しくは、以下記事をご覧ください。

マンション売却における買取と仲介の違い。査定額・売却スピードが劇的に変わる!

訪問査定(現地査定)と簡易査定(机上査定)との違い

さて、冒頭でお話した「なぜ、不動産の売買では簡易査定と訪問査定の2種類があるのか」については、2つの査定の比較表を見ながら説明していきましょう。

  簡易査定(机上査定) 訪問査定(現地査定)
査定の仕方 マンション物件における、基本情報
(書面、データ等で確認できる情報)をもとに査定額を算出する
マンション物件における基本情報と併せて、現地で訪問した際に得られる情報をもとに査定額を算出する
査定算出の
参照情報
・物件情報(築年数、広さ、構造等)
・土地、建物の評価額
・周辺地域の物件相場
・不動産会社における過去の類似物件の取引情報
・物件情報(築年数、広さ、構造等)
・土地、建物の評価額
・周辺地域の物件相場
・不動産会社における過去の類似物件の取引情報
・物件の状態の詳細
・陽当たり
・間取り(目視での印象等)
・周辺環境(駅までのルート等)
査定算出の方法 不動産会社が社内(オフィス)で上記情報をもとに算出 不動産会社が社内(オフィス)と併せて物件現地まで赴き、そこで導き出された情報をもとに算出
査定算出まで
かかる期間
即日〜2日程 1〜2週間(現地訪問のスケジュール調整の期間を含む)
査定の費用 基本無料で行われる 基本無料で行われる

まず、現在多くの不動産会社では、簡易査定も訪問査定も無料で実施するところが多くなっています。

違いと言えば、簡易査定よりも訪問査定の方がより入念な調査をもとに算出されている、ということですね。

そのため、簡易査定は査定算出まで即日〜2日程で結果が出るのに対して、訪問査定は1〜2週間(現地訪問のスケジュール調整の期間を含みます)かけて結果が出ることが多いです。

なぜ訪問査定を行う必要があるのか

では、すぐに算出が済む簡易査定だけでなく、なぜ訪問査定まで行う必要があるのでしょうか。

その理由は、「訪問査定の方が、より売却成立価格に近い数値で、算出できるから」です。

マンションや一戸建ての売買における大きな特徴は、「売却金額は買主(人)の意思によっても大きく変わってくる」という点です。つまり、数値化できる情報だけではじき出される簡易査定では算出できない領域が、少なからずあるということですね。

そういった、「単純に数値化できないポイント」をしっかり見定めて、査定額に組み入れていくのが「訪問査定」です。

実際に、簡易査定で算出された物件価格と訪問査定で算出された物件価格では、大きな差異が出てくることも少なくありません。

かつ、購入希望者は、売り出されたマンションや一戸建てを物件内容と併せてその価格も注意深く見てきます。その際に、価格が購入希望者の相場観とギャップがあると、どうしても「慎重になろう」という意識が働くものです。

つまり、その物件の適正に近い価格を算出して、購入希望者を安心させるうえでも、訪問査定は大切だということですね。

訪問査定で不動産会社が見るポイント3つ

続いては、実際に不動産会社が訪問査定した際に、見られるポイントについてお話ししていきましょう。

不動産会社が訪問査定をする際に、特に意識して確認するのは以下の3点です。

陽当たり、間取り詳細、天井高といった、図面からは見えにくい情報
マンション(居住区)の状態
売主の売却へのスタンス・希望

陽当たり、間取り詳細、天井高といった、図面からは見えにくい情報

不動産会社が簡易査定で確認できる情報は限られています。

例えば、その物件の陽当たりの良さであったり、間取りの詳細、天井の高さなどは、事前情報からはなかなか確認できません。

そういった事前情報からは確認できないポイントを、訪問査定ではチェックされます。

もしこのあたりで物件のアピールポイントがあるようでしたら、こちらから不動産会社の担当に伝えてみるのも良いでしょう。

マンション(居住区)の特性・状態

私は、最近になって中古マンションを購入した知人の家に招待されたのですが、その際に非常に「良いな」と思った点が3つありました。

それは、「築年数(44年)の割に非常にきれいに清掃されており、古めかしさが逆に『アンティーク感』という良い印象に働いていたこと」、「周辺がとても閑静で、かつ高い建物がなく空が広く、開放感を感じたこと」と、「マンションの屋上に共有の洗濯干しスペースがあり、その屋上での景観が素晴らしかったこと」です。

この3点とも、当然ながら簡易査定では推し量れないものです。

こういった、そのマンションが持つ特性や状態(周辺地域の様相も含め)も、訪問査定の際は確認されます。

売主の売却へのスタンス・希望

訪問査定は多くの場合、私たち売主と不動産会社の担当が「初めて顔合わせする」機会にもなります。

これまで電話やメールでやり取りをしていたとしても、より詳細にコミュニケーションを取ることになるでしょう。

その際に、不動産会社の方では私たち売主の売却へのスタンス・希望も確認してきます。

例えば、「何時いつまでに売却したい」であったり、「これくらいの金額でないと売りたくない」であったり、マンション売却に向けて何を優先しているのかといったところも確認してくることでしょう。

そのため、訪問査定を受ける私たちの方でも、マンション売却に向けてのスタンス・希望をしっかりと伝えるように準備・思考整理しておくことが望まれます。

訪問査定で注意しておきたいポイント5つ

さて、ここまでの内容をお読みになられて、訪問査定のイメージも大分持たれたことでしょう。

続いては、訪問査定で私たち売主が注意しておきたいポイントをお伝えします。

──お伝えする内容は以下の5点です。

マンション物件の相場について自分でも調べておく
売主もきちんと訪問査定の「準備」をしておく
不動産会社の担当との「相性」も見ておく
不動産会社が周辺地域に「熟知」しているかをチェックしておく
複数の不動産会社に依頼しておこう

マンション物件の相場について自分でも調べておく

まず、こちらは訪問査定の直前より、もう少し早めにやっておくべき点ですが、売りに出すマンションの相場についてご自身でも調べておくと良いでしょう。

マンション売却を満足いくものに進めていくためには、不動産会社に言われた金額を鵜呑みにして売却価格を決めてしまうのではなく、きちんと設定した価格に納得して、かつときに売主からも質問や提案をしながら進めていくことが大切です。

そのためには、私たち売主自身も、マンションの相場観をしっかり持っておいた方がコミュニケーションも断然進めやすくなります。

「自分でマンションの相場を調べるって、具体的にどんな風にやるの?」と思われた方は、以下記事にて詳しく紹介しておりますので、併せてご覧ください。

家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

売主もきちんと訪問査定の「準備」をしておくこと(掃除等)

はじめに言っておくと、「訪問査定前に家を綺麗に掃除したから、査定額が上がった!」ということは残念ながらありません。

ですので、ここでいう「訪問査定前の準備(掃除等)」については、「ちょっとした配慮が行き届かなかったことによって、マイナスな印象や評価を受けないようにする」という観点で捉えられると良いでしょう。

例えば、家じゅうゴミやホコリだらけでしたら、訪問査定に来た不動産会社も「この売主さんは、これまで物件をそんなに大切にしてこなかったのかもしれない」と、経過年数以上の建物や設備の劣化状況を懸念するかもしれません。

何より、不動産会社からしてみれば物件は自分たちが価値提供していくべきサービスそのものです。そのサービスを「大切に扱わない人」と見られてしまっては、その後の関係性構築も難しくなるかもしれません。

また、前述したように不動産会社は、訪問査定の際に私たち売主の売却に対するスタンスや希望も聞いてきます。その点もしっかり応えられるように、併せて簡易査定では確認されにくいようなアピールポイントも伝えられるように、準備しておくと良いでしょう。

不動産会社の担当との「相性」も見ておく

マンション売却は通常、3ヶ月前後の期間を要します。

つまり、その間仲介になる不動産会社との密なコミュニケーションが続く、ということですね。

訪問査定時期はまだ、不動産会社との仲介契約(媒介契約)は締結前であることが殆どでしょうから、「これからこの不動産会社に仲介を依頼して、一緒にやっていけるか」という相性確認もしっかり見ておくべきでしょう。

もちろん、大切なことは相性だけでなく、担当さんの「真摯な姿勢」であったり、売却に関する知識の豊富さもあります。

それらも総合的に確認して、「これからパートナーとして一緒に活動していけるか」といった観点を持って、接していくと良いでしょう。

不動産会社が周辺地域に「熟知」しているかをチェックしておく

以前私がマンションを売却することになったとき、訪問査定に来られた不動産会社の担当さんが、以下のことを教えてくれました。

「来年以降、この近くに高層マンションが建設されます。価格帯も結構手頃になる可能性があるので、(購入希望者の目がその高層マンションに行く前に)早めに売却成立するスケジュールで進めた方が良いでしょう」

実際に、私たちがマンション売却を成立したその2か月後に、その担当さんがお話しされていた新築高層マンション建設のニュースと入居者募集のチラシが届きました。

──もし、上記情報を知らずにのんびり売却活動をやっていたら、売却成立までもっと難航していたことでしょう。

このように、不動産会社が売却するマンション周辺の地域に対して熟知していた場合、私たちが知りえない情報をもってアドバイスしてくれることが少なくないのです。

とはいっても、国内のすべての不動産会社が必ずしも物件の周辺地域を熟知しているとは限りません。

ですので、訪問査定に来た不動産会社の担当に対しては、今後「この人に仲介をお願いできるか」という観点で、周辺知識をどれだけ熟知しているかもチェックしておくと良いでしょう。

訪問査定は、複数の不動産会社に依頼しておこう

前述の「不動産会社の担当との「相性」も見ておく」「不動産会社が周辺地域に「熟知」しているかをチェックしておく」でお話しした通り、訪問査定は私たち売主が不動産会社の仲介先の選定をするうえでも、大切な機会です。

ですので、訪問査定を一社の不動産会社に任せてしまうのは、その不動産会社の相性や適性だけなく、品質という観点からもリスクがあります。

そのためにも、訪問査定は複数の不動産会社に依頼し、査定額の妥当性と併せて、仲介先の選定としても活用していくと良いでしょう。

中古マンションを売るときは「不動産一括査定サイト」の活用を!

ここからは、訪問査定だけに関わらず、不動産売却全般においてとても大切になってくる「不動産会社選び」についてお話ししていきます。

前述のとおり、訪問査定は「仲介先としての、不動産会社選び」の機会としても重要です。

ですが、一方で「そんなにたくさん不動産会社を知らない」であったり、「そもそも、どうやって不動産会社に査定を依頼すれば良いか解らない」という方もいらっしゃることでしょう。

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、同じく提携不動産会社の品質が非常に高い「すまいValue」です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト

HOME4U
すまいValue

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ マンション売却の際に、「訪問査定」は必須!マンションの価値を明確にすること、併せて不動産会社の選定を意識!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

マンションを売却する際の「訪問査定」の重要性と、そしてその際の不動産会社の選定の重要性について、ご認識を新たにできたのではないかと思います。

私のこれまでのマンション売却の経験からしても、不動産会社とのコミュニケーションにおいて電話やメールとくらべて、現地で物件を一緒に見ながらではその有意義さに大きな開きが感じられます。

近年では「インターネット社会で何もかもネットで出来てしまう」と言われて久しいですが、こういった訪問査定の、「現場でしっかり確認していく」という行為に関しても、しっかり価値を認識していくことは、とても大切なことであるように、私は感じています。

また、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

そのほか、マンション売却の際の計画・スケジュールの立て方等全般にご関心のある方は、以下記事をお勧めいたします。

分譲マンションを売却する際の「売却スケジュール」と「進め方」徹底解説

マンション売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、皆さんがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!